三亚城市及房地产市场研究报告.pdf

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1、正商地产正商地产 品质体验品质体验 三亚城市及房地产市场三亚城市及房地产市场 研究报告研究报告 正商地产正商地产 品质体验品质体验 第一部分：政策篇第一部分：政策篇 3正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 编号编号政策名称政策名称颁布日期颁布日期 实施日 期 实施日 期 颁发单 位 颁发单 位 政策概述及对房地产市场的影响政策概述及对房地产市场的影响 1 关于三亚市2008年住房 建设计划的通知 2008年1 月 2008.1. 1 三亚市 政府 为低收家庭提供廉租住房保障. 2 国务院关于促进节约集 约用地的通知 20

2、08年1 月7日 2008 1 国务院有利于提高建设用地的利用效率 3土地登记办法 2008年1 月11日 2008.2. 1 国土资 源部 进一步规定了土地登记原则和相关制度,加强国家与地 方土地登记结果的信息共享与异地查询 4 关于进一步加强房地产 经纪管理的紧急通知 2008年1 月16日 2008.1. 1 省建设 厅 海口,三亚两市于08年起完成构建房地产经纪合同和 交易合同网上签约,交易过户,产权登记的网上信息平 台. 5上调存款准备金率0.5% 2008年1 月16日 2008.1. 25 中国人 民银行 再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高， 这也是央行2008年首

3、次动用这一货币政策工具 6 住宅专项维修资金管理 办法 2008年1 月19日 20082. 1 建设部, 财政部 办法明确了专项维修资金的用途及对象 7土地调查条例 2008年2 月7日 2008.2. 7 国务院 更科学,有效地组织实施土地调查,保障土地调查数据 的真实性,准确性和及时性 8 三亚住房平均价及优惠 价格的通告 2008年2 月19日 2008 2 三亚市 政府 2008年上半年三亚市商品房综合平均价格高于政府公 布价格的高档楼盘不享受优惠政策,凡住宅容积率 1.0或单套住房建筑面积144平方米的商品房均不 享受优惠普通住房政策. 4正商地产 品质体验正商地产 品质体验 20

4、08年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 11 上调存款准备金 率0.5% 2008年3月 18日 2008.3.25 中国人民 银行 此次调整后，普通存款类金融机构将执行15.5%的 存款准备金率标准，再创历史新高 12 国务院关于加 快发展服务业的 若干意见 2008年3月2008.3国务院 表明我国将进一步扩大税收优惠政策适用范围，实 行有利于服务业发展的土地管理政策，完善服务业 价格、收费等政策，以优化服务业发展环境，加快 服务业的发展。 13 三亚市2008- 2012年住房建设 规划 2008年4月2008.4 三亚市政 府 解决部分低收入居民的住房 1

5、4 三亚市违法建 设长效管理机制 暨责任追究制 度 2008年4月 2007年12 月 三亚市政 府 追究违汉建设责任，规范建设管理 15 上调存款准备金 率 2008年4月 25日 2008年4月 25日 央行由原来的15.5上调到16，资金垡难度加大 16 上调存款准备金 率 2008年5月 20日 2008年5月 20日 央行上调至16.5，资金紧张 5正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 17 上调存款准 备金率 2008年 6月15 日 2008年 6月15 日 央行上调到17，资金紧张 18 上调存款准 备金

6、率 2008年 6月25 日 2008年 6月25 日 央行上调到17.5，资金紧张 19 国有建设 用地使用权 出让合同 2008.6. 7 2008.7. 1 国土 部、工 商总局 规范国有建设用地使用权出让合同管理 20 中国人民银 行上调存款 准备金率 2008-6- 7 2008-6- 15/25 中国人 民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6 月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构 暂不上调。 21 中国人民银 行决定下调 贷款基准利 率和存款准 备金率 2008-9- 15 2008-9- 16/25 中国人 民银行 从2

7、008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百 分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原 则作相应调整；存款基准利率保持不变。 从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设 银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机 构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人 金融机构存款准备金率下调2个百分点。 22 中国人民银 行决定下调 存款准备金 率和存贷款 基准利率 2008- 10-8 2008- 10-15 中国人 民银行 从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点， 其他期限档次存贷款基准利率作

8、相应调整；从10月15日起下调存 款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 23 国务院统一部署，国 家有关部门发布了两 大住房新政策 2008- 10-22 2008- 11-1 财政 部、中 国人民 银行 个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1%；个人买卖 住房暂免征收印花税；个人卖房暂免征收土地增值税；最 低首付款比例调整为20%；商业性个人住房贷款利率下限 扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率 下调0.27个百分点 24 下调金融机构人民币 存贷款

9、基准利率 2008- 10-29 2008- 10-30 中国人 民银行 下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利 率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一 年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调 0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。 个人住房公积金贷款利率保持不变。 25 海南交行出台房贷新 政细则 2008- 11-6 海南交 行 对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可 执行基准利率的0.7倍，首付比例为20%。 26 海南省人民政府关 于促进房地产业持续 稳定健康发展的意 见 2008- 11-18 海南省

10、人民政 府 意见个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税 率暂下调到1%，并将海南省享受税收优惠政策普通住房 标准调整为：同时具备住宅小区容积率以上，单套 建筑面积平方米以下（含平方米）二个条 件。从8年月日起，对个人销售或购买住房 暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 27 中国人民银行下调存 贷款基准利率、存款 准备金率 2008- 11-26 2008- 11-27 中国人 民银行 从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷 款基准利率各108个百分点。 同时还宣布，从2008年12月5日起，下调大型存款类金融 机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型

11、存款类 金融机构人民币存款准备金率2个百分点 7正商地产 品质体验正商地产 品质体验 28 装修提取 住房公积金 试行办法 2008- 12-5 海南省 住房公 积金管 理中心 本省居民住房装修，可申请提取本人住房公积金。住房装修标准 暂按不高于300元/平方米计算。海南推出的关于装修也可提取住 房公积金的新政在国内也是首例，旨在支持职工住房装修消费。 29 国务院办公 厅关于促进 房地产市场 健康发展的 若干意见 2008- 12-21 国务院 办公厅 改善型第二套房执行最优惠利率 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购 买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自

12、住房 的优惠政策。 营业税征收年限缩短3年 30 中国人民银 行决定下调 贷款基准利 率和存款准 备金率 2008- 12-22 2008- 12-23 中国人 民银行 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点 31 关于调整个 人住房公积 金存贷款利 率的通知 2008- 12-23 2008- 12-23 住房和 城乡建 设部 上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点。下调个 人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 8正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2009年三亚新出台房地产政策200

13、9年三亚新出台房地产政策 2009年4月三亚市印发了关于促进经济平稳较快发展的决定，在加大投资力度、扩大消费市场需求、扶 持重点产业发展等方面作出了21条新规定，包括促进固定资产投资、扶持重点产业发展等，补贴资金达10亿 元，其中旅游、房地产是扶持重点其中旅游、房地产是扶持重点，财政补贴力度最大的是航空业。 为吸引更多游客来三亚休闲度假，三亚将对航空公司更换新机型补贴4500万元，航班起降补贴5000万元。 今年，将在原有进出港航班起降费补贴的基础上继续提高补贴标准，国际航空公司执飞的国际航班每起降一 次补贴1.2万元，国内航空公司执飞的国际航班每起降一次补贴0.9万元;国内新增航班补贴以20

14、07年为基数， 按航空公司每月总增量计算，每起降一次补贴0.6万元;对在三亚基地新注册，并长期在三亚结算纳税且座位 在150个以上的大型飞机给予每架500万元的财政补贴。 为完善和落实国家有关房地产减免税政策，三亚暂停收取房产交易买方的交易手续费、土地使用权交易服务 费、测量制图费、档案保管费、土地权属调查登记费、产权证工本费、房屋转移登记费及价格调节基金。市 财政将按减少收入的 为完善和落实国家有关房地产减免税政策，三亚暂停收取房产交易买方的交易手续费、土地使用权交易服务 费、测量制图费、档案保管费、土地权属调查登记费、产权证工本费、房屋转移登记费及价格调节基金。市 财政将按减少收入的70%

15、给予补贴。给予补贴。 2009年三亚将开辟山西、成都、重庆、国外等新市场。旅游或房地产企业凡参加三亚市政府组织的促销活 动，每个展位给予2万元以内补贴。 正商地产正商地产 品质体验品质体验 第二部分：城市篇第二部分：城市篇 10正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚城市GDP及城市经济2002-2008年三亚城市GDP及 增长率分析增长率分析 2002-2008年三亚GDP总值不断创新高，2008年由于受经济危机影响 GDP增速有所下降，三亚经济整体发展平稳。 2002-2008年三亚GDP总值不断创新高，2008年由于受经济危机影响 GDP增速有所下降，三亚经

16、济整体发展平稳。 11正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚财政一般预算城市经济2002-2008年三亚财政一般预算 及增长率分析及增长率分析 2002-2008年三亚整体财政预算收入逐年增长，尤其是2007年、2008年 保持50%以上增长速度 2002-2008年三亚整体财政预算收入逐年增长，尤其是2007年、2008年 保持50%以上增长速度 12正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚城镇居民人均城市经济2002-2008年三亚城镇居民人均 可支配收入及增长率可支配收入及增长率 2002-2008年三亚城镇居民人均可支配收入

17、逐年增长，截止2008年 城镇居民人均可支配收入13471元，但人均收入水平低于全国平均 水平13786元，三亚城镇居民购买力相对薄弱； 2002-2008年三亚城镇居民人均可支配收入逐年增长，截止2008年 城镇居民人均可支配收入13471元，但人均收入水平低于全国平均 水平13786元，三亚城镇居民购买力相对薄弱； 13正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚全社会固定资城市经济2002-2008年三亚全社会固定资 产投资及增长率分析产投资及增长率分析 2002-2008年三亚全社会固定资产投资额逐年增长，截止2008年， 全社会固定资产投资总额达到151.5

18、6亿，创历史新高； 2002-2008年三亚全社会固定资产投资额逐年增长，截止2008年， 全社会固定资产投资总额达到151.56亿，创历史新高； 14正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万 人，其中农垦系统人口6.62万人，为经济社会持续快速 发展创造了良好的人口环境。 2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万 人，其中农垦系统人口6.62万人，为经济社会持续快速 发展创造了良好的人口环境。 城市人口城市人口 15正商地产 品质体验正商地产 品质体验 三亚旅游配套设施服务水平和接待能力进一步提升。三亚旅游配套设施

19、服务水平和接待能力进一步提升。三亚旅游配套设施服务水平和接待能力进一步提升。三亚旅游配套设施服务水平和接待能力进一步提升。2008年,全市列入统计的旅 游宾馆(酒店)180家，其中五星级宾馆7家，四星级宾馆21家，三星级宾馆29家， 二星级宾馆19家，一星级宾馆8家，待评五星宾馆13家。拥有客房29612间，比 上年增加5834间；拥有床位54020张，比上年增加9874张。旅游饭店客房开房率 63.0%，比上年提高1.7个百分点。全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年 增长 12.2% 。 全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年 增长 12.2% 。其中，接待国内旅游者553

20、.00万人次，比上年增长13.7%接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；接待海 外旅游者51.15万人次，比上年下降 2.0%。全年旅游收入91.05亿元，比上年增 长13.7% 。其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年增长7.4%。 城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析 16正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析 指标名称单位绝对数比上年增长%指标名称单位绝对数比上年增长% 接待过夜游客人数万人次604.1512.2 过夜国内游客万人次553

21、.0013.7 过夜海外游客万人次51.15-2.0 旅游饭店海外游客万人次45.54-12.8 #台湾同胞万人次1.9022.8 澳门同胞万人次0.55-43.4 香港同胞万人次6.0122.5 外国人万人次37.08-17.2 入境国际邮轮游客万人次5.61295.8 旅游收入亿元91.0513.7 国内旅游收入亿元73.0417.2 旅游外汇收入万美元26206.847.4 旅游饭店外汇收入万美元25299.433.7 邮轮游客外汇收入万美元907.41376.5 旅游饭店客房开房率%63.01.7 17正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市规划城市规划 【城市性质】国际性热带海滨风

22、景旅游城市 【城市规模】 严格控制规划区内与城市主导功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下，鼓励旅 游人口和相关配套服务人口的增长。规划2010年主城区居住人口35万人。其中，常住人口20万人，一 年以上暂住人口15万人。 【主城区规划】规划延续原总规沿三亚湾带状布局的结构。但根据主城区建设用地发展需要，必须加快 月川新区的建设。因此主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市 空间发展引入腹地。形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。 主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市 空间发展引入腹地。形成“一心、两轴、两节点

23、、五片、多组团”的布局结构。 “一心”：旅游服务中心。 “两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴。沿迎宾大道的城市生活发展轴。 “两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。荔枝沟交通服务节点。 “五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。 “多组团”：指田独田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。 在原来规划的金鸡岭公园、狗岭公园、鹿回头公园的基础上，将虎豹岭纳入规划，建成森林公园。 18正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市规划城市规划 【规划布局】旧城片：积极疏解旧城，逐步把旧城改造为适应旅游度假需求的“黄金海岸”。控制阳光 海岸周边用地，避免改造

24、后周边地区进行大规模开发，破坏了老城区城市文脉和风格。 月川片：维持原规划，将行政中心迁至月川，盘活新区土地，为旧城功能疏解提供新的发展空间。荔 枝沟结合火车站形成交通服务节点，规划期内应对开发进行控制，避免无序开发建设。 月川片：维持原规划，将行政中心迁至月川，盘活新区土地，为旧城功能疏解提供新的发展空间。荔 枝沟结合火车站形成交通服务节点，规划期内应对开发进行控制，避免无序开发建设。 鹿回头片：为三亚主要观光景区，要对开发项目的开发强度、体量、高度进行严格控制，避免破坏山 体轮廓线。区内要增加绿化，并使之同周边的山体（鹿回头岭、狗岭、虎豹岭）结合起来，扩大鹿回头 的旅游容量，改善现有的生态

25、环境。 临春片：建成山水国际村，面向世界发展高档居住区。 海坡片：规划期内重点建设区。应对房地产开发进行控制，重点发展旅游度假及相关服务。通过二线 地的开发弥补现状度假配套服务设施的欠缺，逐步形成功能完善、环境优美的旅游度假片区。南航部队 沿三亚湾海滨用地将城市的连续性破坏，应在适当时机按城市功能予以调整。 田独组团：要改善环境，通过富有南国特色的植物和建筑，使之成为三亚令人印象深刻的大门和旅游 节点。 田独组团：要改善环境，通过富有南国特色的植物和建筑，使之成为三亚令人印象深刻的大门和旅游 节点。 红沙组团：主要发展居住与度假。 19正商地产 品质体验正商地产 品质体验 20正商地产 品质体

26、验正商地产 品质体验 21正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住房建设规划20082012年三亚住房建设规划住房建设规划20082012年三亚住房建设规划 【住房需求】【住房需求】根据“十一五”期间我市住房需求预测，规划期内我市新增住房总需求为593 万平方米。依据我市不同收入家庭结构分析和加强对低收入居民住房保障的要求，规划期 内应建设商品住房532万平方米；其中经济适用住房和廉租住房8608套、建筑面积61万平 方米(廉租住房35万平方米5390套、经济适用住房26万平方米3218套)。 【房地产开发建设区域指引】【房地产开发建设区域指引】规划期内，下列区域作为住房建设的主要区域：临春开

27、发区 （山水国际）80万平方米；凤凰水城120万平方米；城中村改造（月川村、榕根村、四更 园村、南边海村、海坡村）50万平方米；丹州小区（卓达公司）30万平方米；三亚湾新城 50万平方米；鹿回头开发区30万平方米。其余为存量和新增土地的住房面积160万平方米 （凤凰岛、海螺村区、东岸村、南边海山坡、海坡、市区内等区域）。 22正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住房建设规划20082012年三亚住房建设规划住房建设规划20082012年三亚住房建设规划 【住房结构指引】【住房结构指引】廉租住房建设的目的为保障本市双困家庭住房需求；经济适用住房的目的是 为保障本市低收入家庭住房需求；中低价位、

28、中小套型普通商品住房建设的目的为满足本市中 低收入和中等收入家庭住房需求，经济适用住房的结构比例，按国家规定的住房结构比例和户 型标准执行。中户型80平方米，小户型60平方米，户型面积比例为中户型占60%，小户型占 40%。为了充分利用三亚市有限的土地资源，商品住房的建设以中高档为主，中高档商品住房 建设的目的为满足国内外人士在三亚作为第二居所的住房需求。 【房地产开发建设年度指引】【房地产开发建设年度指引】2008年，建设住房建筑面积105万平方米；2009年，建设住房 建筑面积118万平方米；2010年，建设住房建筑面积114万平方米；2011年，建设住房建筑面 积124万平方米；2012

29、年，建设住房建筑面积132万平方米。规划期内，每一年度的经济适用 住房和廉租房建设面积为：2008年，廉租住房面积9万平方米,经济适用住房面积10万平方 米；2009年廉租住房面积12万平方米,经济适用住房面积10万平方米；2010年，廉租住房面积 5万平方米,经济适用住房面积2万平方米；2011年廉租住房面积5万平方米,经济适用住房面积2 万平方米，；2012年廉租住房面积4万平方米,经济适用住房面积2万平方米。 23正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住房建设规划20082012年三亚住房建设规划住房建设规划20082012年三亚住房建设规划 【住房用地供应总量】【住房用地供应总量】规划

30、期内，为了保证三亚市住房建设能持续稳定发展，全市商品住房用 地供应总量应为9000亩，2008年1600亩，2009年为1800亩，2010年为1700亩，2011年为 1900亩，2012为2000亩。 【住房供应结构指引】【住房供应结构指引】普通商品住房建设将以中小户型为主以中小户型为主,中户型中户型80平方米平方米,小户型小户型60平方米平方米, 户型面积比例为中户型占户型面积比例为中户型占60%,小户型占小户型占40%,以满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求， 为充分利用三亚市有限的土地资源为充分利用三亚市有限的土地资源,商品住房的建设以中高档为主商品住房的建设以中高档为主,中高档商

31、品住房建设的目的 是为满足国内外人士在三亚作为第二居所的住房需求， 中高档商品住房建设的目的 是为满足国内外人士在三亚作为第二居所的住房需求，并规定,在规划期内,凡新审批、新开工 的商品住房,套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重,必须达到商品住房总建筑面积 70%以上。 24正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住房建设规划2009年三亚住房建设规划住房建设规划2009年三亚住房建设规划 【经济房建设】【经济房建设】2009年，我市住房需求按2008-2012年住房建设规划须建设经济适用住房10 万平方米，共1333套，建廉租住房12万平方米，共1860套。 【商品房建设】【商品房建设

32、】2009年我市商品房住房建设面积为96万平方米。商品住房建设主要集中在几 片大的开发项目上，半山半岛10万平方米、山水国际10万平方米、三亚湾新城15万平方米、 卓达丹州小区15万平方米、凤凰水城15万平方米、兰海公司和卓达公司开发面积15万平方 米，共计约75万平方米，其余市区零星地块开发量约21万平方米。 【土地政策指导】【土地政策指导】规划期内，依据闲置土地处置的法律、法规和规章，结合造成土地闲置的不 同原因，通过制定合理的闲置土地处置方案，以及依法征收土地闲置费、依法收回土地等各类 办法，加大对各类闲置土地的处理力度。 25正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市产业产业结构比重分

33、析城市产业产业结构比重分析 2005-2013年三亚三次产业比重分析 18% 25.50% 23.50% 25.30% 23% 46% 48.00% 50.20% 53.70% 59% 29%28.50% 22.50% 21.00% 27.30% 0% 20% 40% 60% 80% 20052006200720082013年目标 年份 比例 第一产业比重第二产业比重第三产业比重 2005-2006年三亚产业结构是“三、一、二”结构，而不是发达国家的“三、二、一”结构，这种特殊 的结构，缺乏工业化过程，“工业短腿”现象将使经济可持续发展受到极大的限制； 2007年开始，三亚产业结构调整为“三、

34、二、一”结构，符合产业结构调整规律，未来越来越多的人从 事第三产业，三亚呈现良好的经济发展势头； 2005-2006年三亚产业结构是“三、一、二”结构，而不是发达国家的“三、二、一”结构，这种特殊 的结构，缺乏工业化过程，“工业短腿”现象将使经济可持续发展受到极大的限制； 2007年开始，三亚产业结构调整为“三、二、一”结构，符合产业结构调整规律，未来越来越多的人从 事第三产业，三亚呈现良好的经济发展势头； 正商地产正商地产 品质体验品质体验 第三部分：市场篇第三部分：市场篇 27正商地产 品质体验正商地产 品质体验 土地市场2008年三亚土地供应量分析土地市场2008年三亚土地供应量分析 0

35、8年三亚市挂牌出让土地共25宗，其中居住用地出让宗数最多，为8宗，但其地块以小面积为主，总出让面积 仅为325.94亩占年度总供应量的10.17%。08年的总供应面积为3204.795亩08年的总供应面积为3204.795亩，其中酒店用地虽然只有2宗出 让，但其供应面积最大供应面积达1044.723亩占年度总量的32.6%。从08年的土地供应结构以及三亚住房总 体规划可以看出，未来三亚主要供应酒店式公寓产权式酒店为发展为方向，控制住宅发展，加强旅游资源的未来三亚主要供应酒店式公寓产权式酒店为发展为方向，控制住宅发展，加强旅游资源的 整合，使更多的人能享受到三亚这种稀缺度假资源整合，使更多的人能

36、享受到三亚这种稀缺度假资源。 28正商地产 品质体验正商地产 品质体验 地块编号（名 称） 地块编号（名 称） 出让 方式 出让 方式 土地面土地面 积 （亩） 积 （亩） 可建面积 （亩） 可建面积 （亩）土地性质土地性质 使用 年限 使用 年限 容积 率 容积 率截止日期截止日期备注备注 三亚市海波二 线区域，北临 规划A线路，南 临规划B张路 挂牌69.520569.5205 普通商品房7012008.2.24 起价94万元/ 亩 凤凰东路侧春 岭仔头山脚下 挂牌9.126.39居住用地702.92008.2.15 为重点项目拆 迁安置用地, 三亚河东区一 环路与二环路 交叉东南侧 挂牌

37、397.51 504.84 商服用地401.272008.2.1 起始价128万 元/亩 三亚湾海棠湾 中部龙江塘游 览区 挂牌874.224 349.69 酒店用地400.4 20082.2 3 起始价232万 /亩 迎宾路南侧原 田独公社农场 内 挂牌97.88448.942 旅游用地400.52008.2.29 起始价35万/ 亩 海棠湾旅游度 假区北区 挂牌170.49968.20 酒店400.4 20082.2 3 起始价232万 /亩 土地市场2008年三亚土地出让明细表土地市场2008年三亚土地出让明细表 29正商地产 品质体验正商地产 品质体验 土地市场2008年三亚土地出让明

38、细表土地市场2008年三亚土地出让明细表 地块编号（名 称） 地块编号（名 称） 出让 方式 出让 方式 土地面积 （亩） 土地面积 （亩） 可建 面积 （亩 ） 可建 面积 （亩 ） 土地性 质 土地性 质 使用 年限 使用 年限 容积率容积率截止日期截止日期备注备注 亚龙湾港城区 控规E-05地块 挂牌19.009.5 旅游度 假用地 400.5 2008.7.1 7 起价121万元/亩 河东区鹿回头 半岛西海岸 挂牌963.4 747.4 74 旅游,住 宅,商服 40-70 旅游： 0.46 住 宅：1.06 商服： 0.69 2008.7.1 6 起始价为120万元 /亩 海坡二线玉

39、海 国际公寓西侧 挂牌20 36 居住701.8 2008.7.1 5 200万/亩 A43-3/1、 A43-4/1崖城 镇 挂牌72.6765 87.21 18 工业用 地 501.2 2008.8.2 9 项目投资强度 6000万/公顷 30正商地产 品质体验正商地产 品质体验 地块编号（名 称） 地块编号（名 称） 出让 方式 出让 方式 土地面积 （亩） 土地面积 （亩） 可建面 积 （亩） 可建面 积 （亩） 土地性 质 土地性 质 使用 年限 使用 年限 容积率容积率 截止日 期 截止日 期 备注备注 A27-1/1、 A27-2/1、 A27-3/1崖城 镇 挂牌81.144

40、121.71 6 工业用 地 501.5 2008.8. 30 项目投资强度3500万/ 公顷 天涯镇三美湾 西侧小湾，三 美湾与南山东 区之间 挂牌47.79.54 旅游度 假用地 400.2 2008.10 .25 起始价为122万元/亩 凤凰岭区域挂牌53.74/ 商服用 地 40/ 2008.11 .19 起始价1546万元 A1-9、A1-14挂牌127.782 31.945 5 居住用 地 700.25 2009.1. 12 A1-17、A1- 18、A1-19 挂牌99.5325 49.766 25 居住用 地 700.5 2009.1. 12 A1-6、A1- 8、A1-11、

41、 A1-13 挂牌101.082 101.08 2 商业用 地 401 2009.1. 12 三亚湾新城路北侧居住 用地及商业用地共9宗 整体挂牌出让起 始价29609万元 土地市场2008年三亚土地出让明细表土地市场2008年三亚土地出让明细表 31正商地产 品质体验正商地产 品质体验 土地市场2008年三亚土地成交量分析土地市场2008年三亚土地成交量分析 2008年三亚市25宗土地的出让仅成交了4宗（根据中国土地市场网数据统计），成交总面 积为1071.888亩，可建筑面积57.5万平米，成交总金额1152亿元，折合地价107.5万元/折合地价107.5万元/ 亩亩，折合平均楼面地价20

42、03元/折合平均楼面地价2003元/。 32正商地产 品质体验正商地产 品质体验 土地市场2008年三亚土地成交明细土地市场2008年三亚土地成交明细 序 号 序 号 地块编号 （名称） 地块编号 （名称） 出 让 方 式 出 让 方 式 土地 面积 (m 土地 面积 (m2 2) ) 容积 率 容积 率 建筑 规模 (m 建筑 规模 (m2 2) ) 土地性 质 土地性 质 中标单位中标单位 成交价 （万元） 成交价 （万元） 每亩价 格（万 元/亩） 每亩价 格（万 元/亩） 楼面地 价（元 /m 楼面地 价（元 /m2 2） 成交日 期 成交日 期 1 海坡二线区 域，北临规 划A线路，

43、南 临规划B张路 挂 牌 46347146347 普通商 品房 南京市龙昌 房地产开发 集团有限公 司 53974.24776.3811646 2008- 1-2 2 海坡二线玉 海国际公寓 西侧 挂 牌 133331.823999居住 三亚国光投 资置业有限 公司 4000200.011667 2008- 2-27 3 亚龙湾港城 区控规E-05 地块 挂 牌 126680.56334 旅游度 假用地 三亚德商房 地产开发有 限公司 2299120.993630 2008- 3-13 4 河东区鹿回 头半岛西海 岸 挂 牌 64224 4 旅 游： 0.46 住 宅： 1.06 商 服： 0

44、.69 49831 6 旅游, 住宅, 商服 三亚爱地房 地产开发有 限公司 54913.8571102 2008- 5-13 33正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住宅市场供应量分析住宅市场供应量分析 截止至截止至截止至截止至 09 09 09 09 年年年年2 2 2 2月月月月 28 28 28 28 日，商品住宅结转可售面积日，商品住宅结转可售面积日，商品住宅结转可售面积日，商品住宅结转可售面积203.47203.47203.47203.47万平方米，其中上年结转万平方米，其中上年结转万平方米，其中上年结转万平方米，其中上年结转 可售面积可售面积可售面积可售面积190.25190.

45、25190.25190.25万平方米，同期相比增长万平方米，同期相比增长万平方米，同期相比增长万平方米，同期相比增长 48.54%48.54%48.54%48.54%； 批准预售面积（万）批准预售面积（万） 实际销售面积（万 ） 实际销售面积（万 ） 2007年103.6792.97 2008年187.88109.69 34正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住宅市场新增市场存量分析住宅市场新增市场存量分析 三亚市场消化速率远远低于市场供应速率三亚市场消化速率远远低于市场供应速率三亚市场消化速率远远低于市场供应速率三亚市场消化速率远远低于市场供应速率 三亚市场每年消化量大约三亚市场每年消化量

46、大约三亚市场每年消化量大约三亚市场每年消化量大约100100100100万左右万左右万左右万左右 三亚市场存量猛增，乐观估计，现有存量消化至少两年三亚市场存量猛增，乐观估计，现有存量消化至少两年三亚市场存量猛增，乐观估计，现有存量消化至少两年三亚市场存量猛增，乐观估计，现有存量消化至少两年 35正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住宅市场年销售量分析住宅市场年销售量分析 2006-2008年1-11月三亚年销售量及增长率分析 70.55 89.91 100.78 17.10% 47.40% 10.78% 0 20 40 60 80 100 120 2006年2007年1-11月2008年1-

47、11月 年份 万 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 百分比 年销售量（万）同比增长率 三亚市场每年消化量大约三亚市场每年消化量大约三亚市场每年消化量大约三亚市场每年消化量大约100100100100万左右万左右万左右万左右 36正商地产 品质体验正商地产 品质体验 住宅市场08年9月-09年2月供应及成交分析住宅市场08年9月-09年2月供应及成交分析 无论是商品房还是商品住宅，其每月新增供应量均远远大于月无论是商品房还是商品住宅，其每月新增供应量均远远大于月无论是商品房还是商品住宅，其每月新增供应量均远远大于月无论是商品房还是商品住宅，其每月新

48、增供应量均远远大于月 成交量，未来市场竞争激烈。成交量，未来市场竞争激烈。成交量，未来市场竞争激烈。成交量，未来市场竞争激烈。 37正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年三亚市房地产市场面对全球性金融危机的影响，依托独一无二的自然资源优势，较内地房地产市 场的低迷和疲软，三亚房地产市场表现出少有的坚挺，全年房屋销售价格保持稳中有升的良好态势，房 屋销售价格指数累计同比上涨10.4%，累计环比上涨7.5%。新建商品住宅涨势不减。2008年全年累计同 比上涨9.9%，累计环比上涨6.1%。 房 屋销售价格指数累计同比上涨10.4%，累计环比上涨7.5%。新建商品住宅涨势不减。2008年全

49、年累计同 比上涨9.9%，累计环比上涨6.1%。受大环境影响，上半年价格涨幅较大，下半年逐步减缓。在全球经济 低谷、资本投资低潮、旅游需求低迷的背景下，三亚市房地产企业积极调整销售策略，沉着应对全国性 房地产市场的调整，抽样调查资料显示：在新建住宅中普通住宅累计同比上涨7.1%，累计环比上涨 2.9%。其中多层住宅累计同比上涨8.5%，累计环比上涨7.4%；高层住宅累计同比上涨6.9%，累计环比下 降0.1个百分点；高档住宅累计同比上涨19.7%，累计环比上涨17.3%。其中别墅累计同比上涨20.7%，高档住宅累计同比上涨19.7%，累计环比上涨17.3%。其中别墅累计同比上涨20.7%，累 计环比上涨23.6%；高档公寓累计同比上涨18.8%，累计环比上涨14.8%。 住宅市场2008年三亚成交价格分析住宅市场2008年三亚成交价格分析 38正商地产 品质体验正商地产