沈阳市房地产市场研究报告.pdf

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1、2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 1 2012012 2 年年沈阳市房地产市场研究报告沈阳市房地产市场研究报告 2012013 3 年年 1 1 月月 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 2 报告目录报告目录 报告目录报告目录 2 2 年报导读：年报导读： 4 序言（城市年度市场综述）序言（城市年度市场综

2、述） 6 6 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 8 8 第一章、城市经济第一章、城市经济 8 8 一、城市宏观经济 8 1、GDP . 8 2、工业增加值 9 3、进出口 . 9 4、固定资产投资 10 5、社会零售总额 10 二、城市房地产与经济发展的关系 11 1、GDP 与房地产市场 11 2、CPI 对房地产行业的影响 12 3、房地产调控与房价 12 4、央行加息与房价 13 第二章、产业政策第二章、产业政策 1515 1、城市政策 TOP 5 15 2、市政动态 TOP 5 22 3、市场资讯 TOP 5 27 第三章、土地市场第三章、土地市场 3333 一、土地市场概述 33

3、1、 供应方面 . 33 2、成交方面 . 33 3、价格方面 . 33 二、土地供求分析 34 1、经营性土地供应量 34 2、经营性土地成交量 36 3、经营性土地成交价格 37 第四章、行业发展第四章、行业发展 4242 1 1、房地产开发投资、房地产开发投资 4242 （1）房地产开发投资额 42 （2）住宅开发投资额 42 （3）商业及服务业等经营性用房开发投资额 43 （4）写字楼开发投资额 44 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 3

4、2 2、房地产建设、房地产建设规模规模 4545 （1）房地产施工面积 45 （2）房地产新开工面积 46 （3）房地产竣工面积 48 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 5050 第一章、商品房市场第一章、商品房市场 5050 第二章、商品住宅市场第二章、商品住宅市场 5252 第三章、商业市场第三章、商业市场 5353 第四章、办公市场第四章、办公市场 5555 第五章、营销媒体篇第五章、营销媒体篇 5757 一、营销透析 57 二、媒体分析 58 第三篇第三篇 20132013 年房地产走势预测年房地产走势预测 6161 第一章、政策预测第一章、政策预测 6161 第二章、土地供需预测第

5、二章、土地供需预测 6262 第三章、市场走势预测第三章、市场走势预测 6363 一、供应量预计 2013 年供应量有所上扬 . 63 二、成交量预计 2013 年成交量有所上升 . 64 三、供求比市场供求比不大，处于供大于求的态势，供求矛盾较缓和. 66 四、消化周期预测 67 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 4 年报导读：年报导读： 对首套自住型购房给政策性贷款优惠对首套自住型购房给政策性贷款优惠 中国人民银行金融市场工作座谈会上，央行提出

6、将加 大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并 提出 满足首次购房家庭的贷款需求 。 在购房贷款方面， 对第一套自主性购房给予政策性贷款优惠，而对投机性和 投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。 房产调控是 2012 年房地产市场的工作重点，对于金 融市场而言， 随着房价不断上涨， 贷款客户在不断增加中， 之前的金融政策，采取一刀切的原则，即不管是首套还是 二套或者更多全部执行一个标准政策，近期出台的差别化 贷款政策则是有利的保证首次贷款客户的权益，对于自住 需求的客户可以说是一个政策方面的及时雨。对于投资性 的客户在贷款上确进行了有利的打压。 详情请见详情请见 P1P15 5 经

7、过经过 20112011 年土地供应的暴涨后，年土地供应的暴涨后， 20122012 年的土地供应明显年的土地供应明显 有所缩小有所缩小 2012 年沈阳市共出让土地 682 宗，总占地面积 3271.33 万平方米， 出让数量环比下降 33.91%， 出让面积 环比下降 30.63%，地块区域分布范围上各区均有土地供 应。从地块的用途属性来看，2012 年共推出为工业用地 233 块，商住混合用地 246 块、商业用地 134 块、纯居住 用地 45 块以及其他用地 24 块。经过 2011 年土地供应的 暴涨后，2012 年的土地供应明显有所缩小。 详情请见详情请见 P P3 33 3 2

8、012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 5 商品房供应量、成交量仍保持高位运行商品房供应量、成交量仍保持高位运行 2012 年沈阳房地产市场商品房统计显示，全年沈城 商品房市场的供应量为 1862.28 万平方米，同比下降 11.24%， 成交量为 1394.63 万平方米， 同比下降 13.13%， 成交价格为 8121 元/平方米，同比上升 16.28%。从商品 房成交的角度来看，2012 年是房地产市场颇不平静的一 年，随着各种调控政策的层出不穷，全

9、年第一季度市场持 续冷淡，成交量低迷，随着观望之后刚需释放，市场逐渐 走向平稳，虽然传统的金九银十销售旺季并没有往日 的辉煌，但在年尾传统销售淡季中却实现了小幅上扬。 详情请见详情请见 P P5 50 0 未来预测未来预测-沈城房地产市场将会平稳运行沈城房地产市场将会平稳运行 2012 年上调公积金贷款额度 、 央行两次降息 、 整体楼市经历了一连串的房地产宏观调控，投机投资性 群体被抑制，整体政策与以往不同，整个政策对自主性首 套住房需求给予了一定的支持，强调保持首套房贷款政策 的稳定性，督促行业金融支持，保障首套房的供给，整体 市场呈现稳中筑底，平稳发展的态势。 详情请见详情请见 P P6

10、 61 1 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 6 序言（城市年度市场综述）序言（城市年度市场综述） 2012 年是十二五 时期承上启下的关键一年，随着党的十八大的召开，中央经济 工作会议的开展，快速实现加快调整经济结构，转变经济发展方式的步伐。国家对房地产政 策一是完善，二是调整，三是继续整顿。首先是出台差别化房贷政策，在开发贷款与购房贷 款方面实施了不同的措施， 对首套自住型购房给予政策性贷款优惠， 四大行首套房贷回归基 准利率；8 月沈阳公积金

11、二套房贷基准利率上浮 10%，9 月国土部加强土地市场监测 ，重 点查土地交易高溢价， 投机投资性群体被抑制， 纵观沈阳房地产市场调控政策没有松动的迹 象， 上半年市场观望情绪的增加， 刚性需求在一定程度上受到抑制， 下半年随着刚需的释放， 临近年底市场呈现翘尾，销量大幅回升，而价格将继续呈小幅增长的趋势。 2012 年商品住宅供应量为 1480.54 万平方米，环比下降 17.02%；成交量为 1128.72 万平方米， 环比下降 17.85%。 沈阳商品住宅成交均价为 7133 元/平方米， 环比上升 11.76%， 供求比为 1.31，环比上升 3.15%。全年上市套数为 155579

12、套，成交套数为 124170 套，从 数据上来看，今年商品住宅成交量年初略低，年中及后期成交量基本处于平稳状态，但销售 价格却有所下降，全年库存量 9 月份最高，1、2 月份较低，其他月份供应情况相对平稳， 本年度全国都处于房产调控阶段， 政策因素影响较大， 但年内二次降息以及第四季度之后土 地成交市场活跃，预示明年市场将会出现反弹。 政策与城市规划发展2012 年政策逐步转入稳步前进态势，现有的调控政策不会改 变，对自住性首套住房给予更加宽松的房贷政策，保持首套房贷款政策的稳定性；2012 年 是沈阳城市发展迅速的一年，全运会前的区域规划，路网的建设给市场带来利好。 从城市宏观发展角度分析，

13、有以下几个方面：一、沈阳人口的增长将成为沈阳房地产市 场持续健康可持续发展的支柱。 二、 沈阳大经济区的开发建设和沈阳城市化水平的快速提高。 三、 全运会大配套的建设及明年的盛大举办， 使沈阳房地产市场将进入由区域性市场进入全 国性市场的转变过程。四、城市轨道交通的建设，明年开始进行 4 号线及 9 号线的全面建 设，将会带动地铁沿线楼盘的销售。从客户角度分析，投资性需求会受到一定的抑制，刚性 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 7 需求仍然为主力军

14、，其中外地购房者比重较大，形成外循环的过程，整体促进沈阳房地产市 场的成交量。 展望年，沈阳房地产市场将进一步加速由区域市场向全国市场的历史性转变， 大量城市综合体的开发建设多数已经进入面向全国的招商引资阶段， 这也将进一步加快这个 进程。随着沈阳城市步入 1.5 线城市行列，城市化率的提高，未来发展潜力大， 2012 年底 拿地热潮， 对市场非理性发展有明显的推进作用， 沈阳国际化大都市的基本面貌将在 年全运会前后显现雏形。保障房建设持续进行，目前沈阳还有约 1.5 万套公租房正在建设 当中，预计明年还有近 5000 套公租房竣工且以租赁为主，保障房投资对房地产投资增长有 所拉动并呈负增长趋

15、势， 预计在未来销售策略的影响下， 累计两年的住房刚性需求集中释放， 刚需市场逐步回暖，2013 年整体地产政策面将继续保持稳中求进的基调。 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 8 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章、城市经济第一章、城市经济 一、城市宏观经济一、城市宏观经济 1 1、GDPGDP 2012 年，沈阳市实现地区生产总值（GDP）6700 亿元，同比增长 11%，处于稳定的 增长趋势， 发展方向基本符合预期。 其中， 一季度 G

16、DP 实现 1430 亿元， 同比增长 11.0%； 二季度 GDP 累计实现 3209.6 亿元，同比增长 10.0%；预计 2013 年沈阳经济增速将呈现稳 步增长态势。 图图 1 1- -1 1- -1 1：GDPGDP 数据来源：沈阳市统计局 8 10 12 14 16 18 20 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 亿元 国民生产总值（亿元）增长率（%） 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 9

17、 2 2、工业增加值、工业增加值 2012 年，沈阳市全市实现工业增加值 3200 亿元，同比增长 8.1%，其中 9 月份投资额 为 326.3 亿元，同比增长 10.6%。 图图 1 1- -1 1- -2 2：历年工业增加值走势图：历年工业增加值走势图 数据来源：沈阳市统计局 3 3、进出口、进出口 2012 年 1-11 月，沈阳市全市实现进出口总额 112 亿美元，同比上升 5.7%，其中 9 月 份进出口总额为 10.16 亿美元，同比下降 2.2%。 图图 1 1- -1 1- -3 3：历年进出口走势图：历年进出口走势图 数据来源：沈阳市统计局（数据截止到 2012 年 11

18、月） 8 13 18 23 28 33 38 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 04年05年06年07年08年09年10年11年12年 亿元 工业增加值（亿元）增长率（%） -20 -10 0 10 20 30 40 0 20 40 60 80 100 120 04年05年06年07年08年09年10年11年12年 亿美元 进出口总额（亿美元）增长率（%） 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 10 4 4、固定资

19、产投资、固定资产投资 2012 年，沈阳市全市固定资产投资 5181.5 亿元，同比上升 15%。 图图 1 1- -1 1- -4 4：历年固定资产走势图：历年固定资产走势图 数据来源：沈阳市统计局 5 5、社会零售总额、社会零售总额 2012 年，沈阳市全市实现社会零售总额 2798 亿元，同比上升 15.3%，是 2007 年的 2.3 倍。 图图 1 1- -1 1- -5 5：历年社会零售总额走势图：历年社会零售总额走势图 数据来源：沈阳市统计局 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 04年05年06年07

20、年08年09年10年11年12年 亿元 固定资产投资（亿）增长率（%） 0 5 10 15 20 25 500 1000 1500 2000 2500 3000 04年05年06年07年08年09年10年11年12年 亿元 社会消费品零售总额（亿）增长率（%） 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 11 二、城市房地产与经济发展的关系二、城市房地产与经济发展的关系 1 1、GDPGDP 与房地产市场与房地产市场 2012 年是十二五 时期承上启下的关键

21、一年，是党的十八大的召开之年，同时也 是资本市场改革发展极为重要的一年。 2012 年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿。纵观沈阳房地产市场 调控政策没有松动的迹象。上半年市场观望情绪的增加，刚性需求在一定程度上受到抑制， 下半年随着刚需的释放，销量大幅回升，而价格将继续呈小幅增长的趋势。 图图 1 1- -1 1- - 6 6：20102010- -20122012 年沈阳地区各季度生产总值及增幅走势年沈阳地区各季度生产总值及增幅走势 数据来源：沈阳市统计局 展望 2013 年，针对房地产行业的宏观调控在不断调整，明年房地产调控的行政性措施 很可能会发生改变，限购政策会尽一步放

22、宽，因为实行的时间越长，对市场供求关系的扭曲 就会更加严重。如果明年限购政策一旦出现调整，房价则可能出现报复性上涨。 8 9 10 11 12 13 14 15 800 1800 2800 3800 4800 5800 6800 7800 增加值(亿元)增速(%) 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 12 2 2、CPICPI 对房地产行业的影响对房地产行业的影响 房地产价格上涨对 CPI 既有传导效应，又有溢出效应，其作用的结果如何，主要视何 种力

23、量占据主导地位。一般而言，在经济状况向好，人民可支配收入持续增长的宏观经济大 环境下，传导效应为主要作用方向，其结果为房地产价格的上涨亦带动 CPI 的上涨。高 CPI 对房地产价格也有两方面的作用趋势， 在刺激投资性需求的同时， 对自住性需求亦产生抑制 作用。高 CPI 对房地产价格一定程度上还有促进作用。 图图 1 1- -1 1- -7 7：20052005 年年- -20122012 年沈阳地区各年年沈阳地区各年 CPICPI 走势走势 98 100 102 104 106 108 消费者物价指数 数据来源：沈阳市统计局 如果居民的收入低于 CPI 涨幅，人们生活水平势必有所下降，而当

24、人们的收入高于 CPI 涨幅，才有利于经济的发展。尽管最近一段时间物价涨幅比较大，但是国家已经出台政 策稳定物价，且已经取得一定效果，上涨势头已经被抑制住，和百姓生活相关的农副产品价 格已经出现下降。从今年以来看，沈阳市经济保持平稳较快发展态势。 3 3、房地产调控与房价、房地产调控与房价 在房地产调控方面，房地产限购政策，难以从根本解决高房价的问题，房价高主要原 因是由高昂的土地价格和繁杂的税费制度所导致， 而房地产利润对房价的影响相对是次要的， 目前政策只关注调控房地产利润率，而不削减相关税费，所以房价难以下跌。 2012 年，全国商品房销售面积 111304 万平方米，比上年增长 1.8

25、%，增幅比 1-11 月 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 13 份回落 0.6 个百分点，比 2011 年回落 2.6 个百分点；全国商品房销售额 64456 亿元，增长 10%，增速比 1-11 月份提高 0.9 个百分点，比 2011 年回落 1.1 个百分点。沈阳的房价一直 保持了极为平稳的走势。 图图 1 1- -1 1- -8 8：20122012 年各月沈阳地区各月商品房成交均价走势比较年各月沈阳地区各月商品房成交均价走势比较 数据来

26、源： CRIC 2012 年，在调控政策继续显效的背景之下，沈阳商品房市场价格还是保持了良好的抗 压能力，并没有开闸放水，沈阳楼市的关键词多为稳、缓。与此同时，购房者看重 的不再是单纯的低价位，而是大房企所具有的品牌优势以及高性价比产品。 4 4、央行加息与房价、央行加息与房价 2012 年央行共降息二次，第一次时间为 6 月 8 日，金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个 人住房公积金存贷款利率相应调整。第二次时间为 2012 年 7 月 6 日，下调金融机构人民币 存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利

27、率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率 下调 0.31 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍。个人住房贷款利 率浮动区间不作调整。 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 沈阳商品房成交均价（元） 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 14 图图 1 1- -1 1- -9 9：201220

28、12 年各月沈阳市商品房销售面积增速与同期利率走势比较年各月沈阳市商品房销售面积增速与同期利率走势比较 数据来源：中国人民银行，CRIC 央行年内二次降息， 对房地产行业有促进但影响不太明显。 降息为购房者节省了一部分 购房预算，假定贷款人贷款 100 万元，贷款期限 20 年，采用等额本息还款方式；如按基准 利率计算，原每月还款 7633.4 元、现为 7485.20 元，每月减少 148.2 元；如按 1.1 倍利率 计算， 原每月还款 8043.71 元、 现为 7876.52 元， 每月减少 167.19 元。 降息对开发商来说， 意味着货币政策继续趋向宽松，一定程度可缓解资金压力。

29、2.70 2.80 2.90 3.00 3.10 3.20 3.30 3.40 3.50 3.60 -100.00% -80.00% -60.00% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 销售面积累计同比定期存款利率（1年整存整取） 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 15 第二章、产业政策第二章、产业政策 1 1、城市政策城市政策 TOP 5TOP 5 Top1 Top1 央行：对首套自

30、住型购房给政策性贷款优惠央行：对首套自住型购房给政策性贷款优惠 关注程度：关注程度：10 10 影响程度：影响程度：9 9 内容：内容： 中国人民银行金融市场工作座谈会上， 央行提出将加大对保障性安居工程和普通 商品住房建设的支持力度，并提出满足首次购房家庭的贷款需求 。 央行行长助理郭庆平 在座谈会上特别指出，当前要继续落实差别化住房信贷政策。 要加大金融服务，支持普通 商品住房建设 。 所谓差别化房贷政策，简单而言在开发贷款方面，政策将加大对保障房信 贷支持力度，加大对高端房产开发的控制；在购房贷款方面，对第一套自主性购房给予政策 性贷款优惠，而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资

31、成本。增加对首次购房人 群的信贷支持， 也有一定限度。 对比目前存贷款利率， 可发现 5 年期定存基准利率为 5.5， 而五年以上贷款基准利率为 7.05。如果对首次臵业家庭执行 8 折的信贷政策，则贷款利 率为 5.64，如果执行 8.5 折，则贷款利率为 5.99，可见执行 8 折或 8.5 折贷款利率， 基本接近银行的定存利率。 克而瑞克而瑞观点观点：房产调控是今年房地产市场的工作重点，对于金融市场而言，随着房价不 断上涨，贷款客户在不断增加中，之前的金融政策，采取一刀切的原则，即不管是首套还是 二套或者更多全部执行一个标准政策， 近期出台的差别化贷款政策则是有利的保证首次贷款 客户的权

32、益， 对于自住需求的客户可以说是一个政策方面的及时雨。 对于投资性的客户在贷 款上的确进行了有利的打压。 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 16 Top2 Top2 20132013 沈阳能否试水房产税沈阳能否试水房产税 关注程度：关注程度：9.5 9.5 影响程度：影响程度：9 9 内容：内容：中国社科院发布报告，提出应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过 40 平米部分， 无论住房为何种产权性质， 均应按评估价格征收税率较高的保有环节房

33、产税， 且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。 财政部部长谢旭人近日撰文称， 将总结房产税 试点经验研究逐步在全国推开。 而上海今年以来需缴房产税住房认定数量较去年提升了50%。 至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，而正式成为官方表态。 沈阳能否被纳入扩大试点范围？家里有多套房收取房产税能否影响二手房及租赁市场？ 该政策对未来沈城房价的影响如何？和我们每一位普通购房者究竟有多大关系？一时 间，相关话题成为街谈巷议的热点 克而瑞克而瑞观点：观点：对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。 房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一， 征收房产税有利于调节收入分配、

34、 缩小贫富 差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民 住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过 增加住房持有成本， 可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房， 从而促进土地的节约 集约利用。但从辽宁省地税局求证得知，目前辽宁并没有开展相关工作，房产税改革试点尚 无时间表。辽宁省地税局纳税服务热线工作人员说，房产税属于地税，但目前为止还没有接 到有关房产税改革试点的通知。 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：1100

35、03 电话：024-23531717 17 TopTop3 3 沈阳市人均购物面积近沈阳市人均购物面积近 3030 平方米平方米 关注程度：关注程度：9 9 影响程度：影响程度：8.58.5 内容内容：近两年，众多商业项目如雨后春笋般遍布沈城各处，给人们逛街购物提供了充足的选 择。不过选择过多，就等于没有选择。随着购物中心数量的增多，购物中心的空臵率开始上 升。 近日， 来自某联行的报告数据显示， 沈阳购物中心的空臵率高达 24.3%， 位居全国第一。 是何种原因造成购物中心遭遇消费者封杀？专家表示，供应量过大，品牌重复，再加上 网络购物的冲击，导致沈阳近 1/4 的购物中心面临空臵的尴尬。商

36、业中心不断开门迎客，而 逛街购物的客源相对固定。可以说，在沈阳，逛街购物人群的增速远不及商业中心的扩张速 度。从目前情况估算，沈阳人均拥有的购物中心面积将近 30 平方米。 人均购物面积近 30 平方米，还有很多人不经常逛街，商业中心空臵率高就不奇怪了。 杜先生表示，同时沈阳 新建的住宅小区，基本上都配建 20%30%的商业项目，这完全可以满足小区居民的日常购 物需求。也就是说，除了想单纯逛街购物外，购买日常的一些必备品，人们都不需要到购物 中心去采购，这极大地分流了购物中心的客源。 克而瑞克而瑞观点观点： 由于住宅地产在不断历史发展中不断蜕变，购房者对自己所选的楼盘周 边的商业、购物中心的远

37、近都成了选择的重点，也因为这样，开发商逐渐把眼光盯上了商业 地产项目，但其产品重复率太高，商场模式几乎全部被复制，无新意、无独特性，虽然吸引 不少知名服饰、 电器等商业品牌入住自身商业里， 形成恶性的竞争局面。 商业项目不断涌现， 客群却被分散， 很难实现利润， 再加之网络电商的在打折等价格优势的基础上也是对商业实 体店的一个巨大冲击。 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 18 TopTop4 4 辽宁沈阳与辽宁沈阳与 1313 城市住房公积金互贷城

38、市住房公积金互贷 关注程度：关注程度：8.58.5 影响程度：影响程度：7.57.5 内容：内容：沈阳市与辽宁省内 13 个城市完全开通了住房公积金互贷业务，即省内其他城市市民 可用公积金在沈阳购房，在贷款额度、贷款条件、贷款利率等方面，享受与沈阳市民贷款的 同等待遇； 沈阳市民也可以用公积金到省内其他城市买房， 并享受与当地市民贷款的同等待 遇。在沈阳市正常缴存住房公积金的职工，如果选择异地购房，可以向购房所在地的住房公 积金管理中心申请异地贷款， 并执行当地住房公积金异地贷款政策和解释。 其他城市缴存公 积金的职工想在沈阳用公积金贷款买房照此办理。 克而瑞克而瑞观点：观点：公积金互贷，对于

39、促进沈城房产市场的销售情况处于积极作用，目前在沈 购房的外地人较多，但工作地点不在沈城，那么自己单位缴纳的公积金就无法使用，互贷增 加公积金的使用性。之前也出现过这种政策，但具体操作却很少，主要是流程麻烦，不知今 天在一次成为市场的焦点，会不会还是如以往一样雷声大雨点小呢。 TopTop5 5 沈阳住房维修资金管理将出台应急使用办法沈阳住房维修资金管理将出台应急使用办法 关注程度：关注程度：7.57.5 影响程度：影响程度：7 7 内容：内容：目前，市房产局已经制订沈阳市加强住宅区物业管理工作的意见和沈阳市 商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法 ，正在向有关方面征求意见。据介绍，今后，商 品住

40、宅再遇到严重影响居住和危及使用安全的七种紧急情况，可以经过相关部门鉴定确认， 通过应急程序申请使用维修基金。而对于 2000 年 6 月份之前没有收取维修资金的老旧小区 房屋，应急维修由区房产部门负责。使用维修资金的表决程序比较繁琐。根据规定，不但要 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 19 2/3 的业主同意，还要同意业主的房屋面积加起来是总房屋面积的 2/3，此外该小区或住宅 楼还要具备四大条件：建立了维修基金账号；损坏的部位必须是公共部位和公共

41、设施；必须 是在保修期满以后； 商品房小区必须组建业主委员会， 由委托的物业公司在业主大会监督下 启动和使用维修资金。只有符合了这些规定才能顺利地启动维修基金。 克而瑞克而瑞观点观点：提出住宅共用部位共用设施设备应急维修和更新、改造方案 ，报业主 委员会审议。没有物业服务企业的，由业主委员会提出应急维修方案，暂未组建业主委员会 的， 由住宅区所在地社区委员会代替行使业主委员会职责。 经区小区办确认符合维修资金应 急使用办法的，物业服务企业或业主委员会(或社区委员会)应立即组织实施房屋维修，维修 费用从相关业主的维修资金分户账列支；供水、供电、供气设施设备由供水、供电、供气单 位组织维修， 维修

42、费用从相关业主的维修资金分户账列支。 旧住宅区发生房屋应急维修情况 时， 各地区房产行政部门应当责令相关房屋所有权人限期维修。 房屋所有权人无法履行维修 义务的，应由区房产行政部门组织代修。对房屋维修资金尚未全面归集到位的房屋，各地区 政府应筹集房屋应急维修资金， 用于垫付房屋应急维修。 垫付的资金由应缴费单位或业主承 担本金及利息，并从其补缴的维修资金中扣还。对符合政府住房保障范围的特困户，其应分 摊的应急维修资金由相关地区财政承担。 表表 1 1：2012012 2 年年全国全国房地产相关政策列表房地产相关政策列表 时间时间 来源来源 政策名称政策名称 主要内容主要内容 2012 年 8

43、月 12 日 华商晨报 沈阳公积金二 套房贷基准利 率上浮 10% 昨日记者从沈阳住房公积金管理部门获悉，从 8 月 1 日 起用住房公积金贷款购买二套房，其首付依然是六成，但贷 款利率为基准利率上浮 10%。以 50 万元贷 20 年为例，二套 房比首套房每月多还 122.73 元，累计多还 29456.86 元。 2010 年 11 月 2 日，住建部、财政部、人民银行、银监会曾 联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题 的通知，提及第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例 不得低于 50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人 住房贷款利率的 1.1 倍。不过，由于沈阳方面系统

44、调试，此 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 20 前的系统无法对二套房贷上浮 10%进行计算。目前新系统已 经启用，新政策开始执行，8 月 1 日后所办理的二套房贷均 按照基准利率 1.1 倍执行。对于公积金二套房贷利率上浮 10%的消息，不少已经获得二套房贷的市民担忧，是不是以 后自己在还款时也会按照上浮 10%的利率多花利息钱？对 此，沈阳住房公积金管理部门工作人员表示，如果遇到央行 加息，那么从次年 1 月 1 日起，还款需要执行新利率，也就

45、 是说市民遇加息需要多掏利息钱。而上浮利率与加息不同， 已经获得贷款的市民依旧按照原来贷款时享受到的利率执 行，不受利率上调影响，所以市民不必担忧。 2012 年 9 月 16 日 中国证券报 国土部加强土 地市场监测 重 点查土地交易 高溢价 近期土地市场旺盛交易已引起监管层关注。中国证券报 记者 13 日获悉， 监管部门正在对土地市场交易情况进行有针 对性的监测，监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价 设定过高以及房企土地开发节奏。从去年开始，国土部加强 对土地市场监测，监测范围从全国 105 个重点城市扩展到所 有县级及以上城市，且对于土地溢价率超过 50%的异常交易 情况，要求地方政

46、府必须上报。随着楼市调控持续推进，这 套监测手段一直延续至今。据中国证券报记者了解，针对近 期土地市场交易旺盛情况，监管部门在密切监测。此次监测 重点是土地溢价率过高、土地底价设定过高现象。作为房价 重要组成部分，土地价格一直是监管层关注焦 点。7 月，国 土部和住建部联合发布的关于进一步严格房地产用地管理巩 固房地产市场调控成果的紧急通知强调，下半年各地要密切 跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防 止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。 推地环节的高底价和交易环节的高溢价被认为是出 现高价地重要因素。在最近的土地交易中，久违的高溢价势 头开始出现。土地底价抬升更

47、是近几年的一大趋势。作为近 期监测重点环节，监管部门将继续定期通报地价走势和土地 异常交易情况，要求进一步完善地价专业评估和集体决策程 序，合理确定起始价、底价。中国证券报记者获悉，对近期 一些房企密集拿地情况，监管部门将跟踪监测其开发节奏， 以防止囤地行为发生。对未按期开、竣工行为，监管部门将 按相关规定处理。 2012 年 11 月 4 日 南方都市报 央行：个人信用 不良记录保留 五年 央行新版个人信用报告已经上线，2009 年 10 月以前的 信用卡、贷款逾期均不再展示，且此后逾期记录留存的时间 为 5 年。此举意味着市民的逾期负面记录不再伴随终身，若 能持续 5 年按时足额还款，可还

48、回信用清白。从中国人民银 行征信中心了解到，个人征信系统的新版信用报告已上线运 行，和旧版信用报告比，最大不同在于对逾期记录有效期 的规定，此前会一直在个人征信报告中显示的逾期记录，现 2012 年沈阳市房地产市场年报 克而瑞信息集团沈阳机构 沈阳市和平区青年大街 390 号皇朝万鑫国际大厦 A 座 3101 室 邮编：110003 电话：024-23531717 21 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 在的有效期为 5 年。这意味着，假设个人征信报告中有 今年 1 月的逾期记录，将保留至 2017 年 1 月，以此类推。 中国人民银行征信中心客服人员表示，新版信用报告将逾期 信息的

49、起计时点定于 2009 年 10 月。换句话说，现在的个人 征信报告里，只有 2009 年 10 月之后的逾期记录。 2012 年 12 月 6 日 新京报 我国拟给予养 老机构土地及 税收优惠 民政部与国家发改委合作正在制订关于优先发展养老服务 的意见 ，对养老服务提供优惠政策。昨日，在由中华慈善总 会主办的全国老人院院长论坛上，民政部社会福利和慈 善事业促进司老年人处处长王辉通报了这一消息。 王辉介绍， 中国养老面临四化 ：老龄化、高龄化、空巢化和失智化； 同时存在四缺 ：缺钱、缺人、缺政策、缺体制。政府将从 规划、立法和政策三方面大力发展老龄事业和老龄产业。除 已发布的社会养老服务体系建设十二五规划外，在 政策方面，王辉透露， 关于优先发展养老服务的意见正在 定稿，不久有望以国务院的名义发布。 意