《2011最新江苏衡山置业昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011最新江苏衡山置业昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告.pdf（215页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、昆昆山山商商业业综综合合体体项项目目 整整体体定定位位与与发发展展战战略略报报告告 谨呈:江苏衡山置业有限公司 本报告是严格保密的。 报报告告整整体体思思维维导导图图 分分析析开开发发目目标标、现现实实情情境境、约约束束条条件件 界界定定本本报报告告应应解解决决的的核核心心问问题题 为为解解决决核核心心问问题题而而进进行行的的基基础础分分析析 （发发展展战战略略及及定定位位基基础础） 城城市市宏宏观观市市场场分分析析 城城市市规规划划发发展展分分析析 城城市市微微观观市市场场分分析析 区区域域商商业业市市场场分分析析 商商业业综综合合体体的的发发展展与与收收益益模模式式研研究究 项项目目整整体
2、体发发展展战战略略 项项目目整整体体定定位位 确确定定物物业业类类型型 写写字字楼楼市市场场 酒酒店店市市场场 商商业业市市场场 总总体体定定位位 商商业业等等级级 商商圈圈划划定定 商商业业体体量量 主主要要服服务务群群体体 商商业业主主题题 建建筑筑形形式式及及风风格格 功功能能布布局局建建议议 业业态态分分配配比比例例建建议议 各各物物业业类类型型 定定位位 项项目目初初步步经经济济测测算算 项项目目地地块块解解析析 各各物物业业类类型型 分分配配比比例例 空空间间设设计计 本报告是严格保密的。 报报告告整整体体思思维维导导图图 分分析析开开发发目目标标、现现实实情情境境、约约束束条条件
3、件 界界定定本本报报告告应应解解决决的的核核心心问问题题 为为解解决决核核心心问问题题而而进进行行的的基基础础分分析析 （发发展展战战略略及及定定位位基基础础） 城城市市宏宏观观市市场场分分析析 城城市市规规划划发发展展分分析析 城城市市微微观观市市场场分分析析 区区域域商商业业市市场场分分析析 商商业业综综合合体体的的发发展展与与收收益益模模式式研研究究 项项目目整整体体发发展展战战略略 项项目目整整体体定定位位 确确定定物物业业类类型型 写写字字楼楼市市场场 酒酒店店市市场场 商商业业市市场场 总总体体定定位位 商商业业等等级级 商商圈圈划划定定 商商业业体体量量 主主要要服服务务群群体体
4、 商商业业主主题题 建建筑筑形形式式及及风风格格 功功能能布布局局建建议议 业业态态分分配配比比例例建建议议 各各物物业业类类型型 定定位位 项项目目初初步步经经济济测测算算 项项目目地地块块解解析析 各各物物业业类类型型 分分配配比比例例 空空间间设设计计 本报告是严格保密的。 第第一一部部分分：界界定定本本报报告告需需解解决决的的核核心心问问题题 本报告是严格保密的。 S S- -C C- -Q Q基基本本结结构构界界定定问问题题的的分分析析模模型型 资料来源：世联模型 ？ R1R1 非期望结果 由特定情境导致 的特定结果 R2R2 期望结果不 喜欢某一结果， 想得到其它结果 S=S=情情
5、境境 C=R1,R2C=R1,R2 Q=如如何何从从R1到到R2 本报告是严格保密的。 现现实实情情景景与与开开发发目目标标的的对对比比 界界定定：本本报报告告需需解解 决决的的核核心心问问题题 如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府 的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标 客户和产品特征进行定位； 希望在市场满足条件的前提 下，做若干高楼，兼顾政府形 象要求，并同时保证项目的盈 利性 政府希望该项目作为区域核心，可在商业 综合体地块中做若干公建高楼，满足形象 要求，但未限制一定要做，且未约定高楼 内功能； 项目已建一栋酒店式公寓；尚未确定高楼 是否要做，做的形式和位置； 昆山的办公高
6、楼消化量不容乐观，酒店市 场有一定发展潜力； 对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划 审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业 类型和功能组合的假设和验证； 在政府已确定的衡山城项目整 体指标中，分析并剥离出该部 分，并对其进行物业类型，组 合定位即能满足最大收益，又 能满足规划审批要求； 商业部分的限高、建筑覆盖率等指标未定 提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体 量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议， 在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运 作的前提下，实现相对的投资回报最大化； 协助开发商确定主力店，协助制定招商书等； 期望在物业价值最大化的基础 上，实现最高的投资回报率
7、； 开发商为本地企业，在当地开发过一个住 宅楼盘衡山城，楼盘品质较高，带动 开发商在当地树立一定品牌影响力。但未 有商业地产经验和资源，对自身的初始资 金启动量、后续现金流排布、可持物业比 例，预期年投资回报率、建设招商及运营 周期、回报周期等指标不明确； 本本报报告告需需解解决决的的核核心心问问题题 R2R2 （开开发发目目标标） R1R1 （现现实实情情景景） 本报告是严格保密的。 现现实实情情景景与与开开发发目目标标的的对对比比 界界定定：本本报报告告需需解解 决决的的核核心心问问题题 本本报报告告需需解解决决的的核核心心问问题题 R2R2 （开开发发目目标标） R1R1 （现现实实情情
8、景景） 如何在正确把握昆山市商业发展总体方向的前提下，对昆 山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判； 如何提升所在区域的人气？ 如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况 下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？ 如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围 小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否 可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？ 领先昆山半步的商业综合体 项目； 希望借助商业实现项目整体 增值，树立项目和企业的品 牌影响力 项目在招商后短期内活起 来，并保持持续经营状况好 的局面； 昆山市整体商业发展层级较低，无 明确的规划发展方向； 项目所在昆山新
9、兴发展区域之一， 商业尚未发展起来，商业认知度不 高，辐射范围小，目前多为社区型 商业，分布零散。区域内虽集中多 数中高档住宅，入驻率较高，但日 常人气不足； 项目所在区域未来规划建造火车站 南广场，与目前脏乱差的北广场商 业有一定连接； 本报告是严格保密的。 本本报报告告需需解解决决的的核核心心问问题题梳梳理理 如如何何在在满满足足开开发发商商初初始始资资金金投投入入、后后续续现现金金流流运运作作、政政府府要要求求和和市市场场条条件件的的前前提提下下 实实现现相相对对的的投投资资回回报报最最大大化化 核核心心问问题题 如如何何保保证证“既既能能满满足足市市场场定定位位实实现现，又又能能满满足
10、足政政府府规规划划审审批批要要求求，并并可可实实现现相相对对最最大大收收益益回回 报报” 的的前前提提下下，确确定定各各物物业业类类型型及及比比例例组组合合； 分分解解问问题题 （一一） 如如何何对对昆昆山山市市商商业业发发展展趋趋势势作作出出正正确确的的前前瞻瞻式式预预判判；并并基基于于本本项项目目所所在在城城市市及及区区域域商商业业发发展展 的的客客观观事事实实，正正确确进进行行商商业业定定位位，引引领领区区域域商商业业发发展展的的同同时时，保保证证本本项项目目的的前前瞻瞻式式视视角角、品品 牌牌影影响响力力和和成成功功运运作作？ 如如何何在在兼兼顾顾市市场场有有足足够够需需求求的的前前提
11、提下下，兼兼顾顾政政府府的的形形象象要要求求，和和企企业业的的资资金金运运作作能能力力和和盈盈利利 要要求求？对对是是否否做做高高楼楼，及及功功能能、栋栋数数、体体量量、目目标标客客户户和和产产品品特特征征进进行行定定位位； 分分解解问问题题 （二二） 分分解解问问题题 （三三） 本报告是严格保密的。 报报告告整整体体思思维维导导图图 分分析析开开发发目目标标、现现实实情情境境、约约束束条条件件 界界定定本本报报告告应应解解决决的的核核心心问问题题 为为解解决决核核心心问问题题而而进进行行的的基基础础分分析析 （发发展展战战略略及及定定位位基基础础） 城城市市宏宏观观市市场场分分析析 城城市市
12、规规划划发发展展分分析析 城城市市微微观观市市场场分分析析 区区域域商商业业市市场场分分析析 商商业业综综合合体体的的发发展展与与收收益益模模式式研研究究 项项目目整整体体发发展展战战略略 项项目目整整体体定定位位 确确定定物物业业类类型型 写写字字楼楼市市场场 酒酒店店市市场场 商商业业市市场场 总总体体定定位位 商商业业等等级级 商商圈圈划划定定 商商业业体体量量 主主要要服服务务群群体体 商商业业主主题题 建建筑筑形形式式及及风风格格 功功能能布布局局建建议议 业业态态分分配配比比例例建建议议 各各物物业业类类型型 定定位位 项项目目初初步步经经济济测测算算 项项目目地地块块解解析析 各
13、各物物业业类类型型 分分配配比比例例 空空间间设设计计 本报告是严格保密的。 第第二二部部分分：整整体体定定位位基基础础分分析析 1.城市宏观市场分析 2.城市规划发展分析 3.城市微观市场分析 4.本项目地块解析及SWOT分析 5.区域商业市场分析 本报告是严格保密的。 一一、 城城市市宏宏观观市市场场分分析析 本报告是严格保密的。 GDPGDP发发展展水水平平分分析析 GDPGDP发发展展水水平平分分析析 昆昆山山市市宏宏观观经经济济分分析析总总领领 昆昆山山市市 宏宏观观经经济济分分析析 总总体体结结论论 昆昆山山市市 宏宏观观经经济济分分析析 总总体体结结论论 社社会会商商品品零零售售
14、总总额额分分析析 社社会会商商品品零零售售总总额额分分析析 人人民民生生活活指指标标分分析析 人人民民生生活活指指标标分分析析 产产业业结结构构发发展展分分析析 产产业业结结构构发发展展分分析析 宏宏观观经经济济概概述述 宏宏观观经经济济概概述述 人人口口结结构构变变化化分分析析 本报告是严格保密的。 1313 宏宏观观经经济济分分析析 宏宏观观经经济济概概述述 （1） 昆山市地地处处上海与苏州中部，依托于上海和苏 州 发展，全全市市有十个镇和一个国家级经济开 发区; （2）昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业, 在全国县级市排列第一 （3）昆山市产产业业结结构构, ,以工业为主导，第
15、三产业发展 相对滞后，但有比较大的发展潜力; （4）昆山市总人人口口以外来暂住人口居多2005年始， 外来暂住人口数首次高于本市户籍人口 数， 年持续并有上升趋势; （5）昆山市商商业业目前存在散、乱、差的特特点点，多为 街 区商业，集中商业不发达，商业发展水平 较低。 （6）昆山市商商业业业业态态目前处于大卖场主导的阶段，商 业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可 支配 收入水平。 昆昆山山宏宏观观经经济济概概述述 地地理理位位置置、构构成成、经经济济地地位位、产产业业结结构构、人人口口结结构构、商商业业发发展展、消消费费习习惯惯 返回 本报告是严格保密的。 1414 昆昆山山人人均均GD
16、PGDP水水平平高高于于上上海海，剔剔除除高高估估因因素素之之后后 依依然然可可说说明明本本地地房房地地产产市市场场处处于于高高速速发发展展阶阶段段 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 7 0 0 8 0 0 9 0 0 1 0 0 0 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 0 % 5 % 1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 3 0 % 3 5 % 4 0 % 4 5 % G D P ( 亿 元 )增 长 率 年份200120022003200420052006 GDPGDP( (亿亿元元) )
17、230305430.37570730932.01 增长率14.54%32.61%41.10%32.44%28.07%27.67% 0 20000 40000 60000 80000 100000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 人均GDP（元/人）人均GDP增长率 年份2003200420052006 人均GDP（元/人）30826.51 45203.16 54324.15 68628.48 人均GDP增长率16.95%42.65%32.95% （1）昆山市GDP近六年平均增增 长长率率达到29.41%。 （2）按年末户籍人口数计算，昆 山市人人均均
18、GDPGDP2006年达 到 141063元，根据当前 汇 率，约合18808.4美 元。在在 苏苏州州及及江江苏苏省省中中位位居居 第第一一。 （3）考虑到昆山特殊的外向型经 济和大量外来人口， 实际人 均GDP调调整整为68628.48 元，根据当前汇率， 约合 9150.46美元。高于上 海 房房地地产产预预警警系系统统判判断断GDPGDP增增速速与与房房地地产产发发展展关关系系 4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩停滞稳定发展高速发展 800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$ 启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期 人人均均GDPGDP与与房房地地产产发发
19、展展关关系系 8,000-20,000US 宏宏观观经经济济分分析析 GDPGDP发发展展水水平平分分析析 本报告是严格保密的。 1515 世世联联认认为为：从从GDPGDP总总量量和和社社会会商商品品零零售售总总额额看看 昆昆山山目目前前处处于于第第五五梯梯队队向向第第四四梯梯队队城城市市过过渡渡过过程程中中，发发展展潜潜力力大大 第第一一梯梯队队：上上海海、北北京京 第第二二梯梯队队：广广州州、深深圳圳 第第三三梯梯队队：苏苏州州、天天津津、重重庆庆、杭杭 州州、无无锡锡、青青岛岛、宁宁波波、南南京京、成成 都都、大大连连、沈沈阳阳、武武汉汉 第第四四梯梯队队：东东莞莞、唐唐山山、济济南南
20、、石石 家家庄庄、哈哈尔尔滨滨、郑郑州州、长长沙沙、福福 州州、淄淄博博、常常州州、西西安安 第第五五梯梯队队：昆昆明明、厦厦门门、南南昌昌、太太 原原、合合肥肥、南南宁宁、廊廊坊坊、宜宜昌昌、乌乌 鲁鲁木木齐齐、兰兰州州、桂桂林林、贵贵阳阳、柳柳 州州、遵遵义义、海海口口 宏宏观观经经济济分分析析 GDPGDP发发展展水水平平分分析析 本报告是严格保密的。 1616 世世联联认认为为：昆昆山山市市业业态态发发展展进进程程与与人人均均GDPGDP水水平平存存在在明明显显错错 位位，可可能能受受其其地地理理位位置置、人人口口结结构构和和消消费费习习惯惯影影响响 返回 原原因因： （1 1）由由于
21、于大大量量外外来来商商旅旅人人口口和和暂暂住住人人口口，人人均均GDPGDP水水平平经经调调整整后后，依依然然存存在在高高估估 （2 2）由由于于靠靠近近上上海海，本本地地中中高高收收入入人人群群普普遍遍存存在在到到上上海海购购物物 习习惯惯，制制约约了了本本地地业业态态升升级级 宏宏观观经经济济分分析析 GDPGDP发发展展水水平平分分析析 本报告是严格保密的。 1717 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 200120022003200420052006 第一产业第二产业第三产业 第第一一产产业业第第二二产产业业第第三三产产业业 2001
22、2001 11.50138.8080.50 20022002 11.50197.0096.50 20032003 10.03290.97129.37 20042004 10.00389.00171.00 20052005 10.00500.00220.00 20062006 10.53632.41289.07 第一产业 第二产业 第三产业 20014.98%60.14%34.88% 20023.77%64.59%31.64% 20032.33%67.61%30.06% 20041.75%68.25%30% 20051.37%68.49%30.14% 20061.13%67.85%31.02%
23、(1)(1)昆昆山山目目前前处处于于第第二二产产业业占占主主导导的的阶阶段段，但但是是目目 前前第第二二产产业业所所占占比比重重增增长长放放缓缓，甚甚至至有有所所下下降降。 第第三三产产业业所所占占比比重重在在0202、0303年年大大幅幅下下降降之之后后，近近 年年开开始始缓缓慢慢增增长长。 (2)(2)在在将将来来一一段段时时期期内内，第第二二产产业业的的增增长长将将会会放放 缓缓，所所占占比比重重会会稳稳定定甚甚至至逐逐步步下下降降。第第三三产产业业将将 会会获获得得更更快快的的发发展展。 （3 3）产产业业结结构构的的变变化化会会进进一一步步提提高高昆昆山山人人民民收收入入 水水平平，
24、同同时时刺刺激激商商业业的的发发展展。 世世联联认认为为： 昆昆山山处处于于二二产产占占主主导导的的发发展展阶阶段段，但但已已出出现现向向三三产产占占主主导导阶阶 段段开开始始过过渡渡的的趋趋势势，三三产产目目前前发发展展相相对对滞滞后后，但但有有发发展展潜潜力力 宏宏观观经经济济分分析析 产产业业结结构构发发展展分分析析 本报告是严格保密的。 1818 第三产业细 分 2006年产值 2006年占 GDP比重 2005年占 GDP比重 增减百分点 交通运输、 仓储、邮政 业 2802353.0%2.6%0.4 信息传输、 计算机服务 和软件业 1652391.8%1.7%0.1 批发和零售
25、业 7608028.2%7.6%0.6 住宿和餐饮 业 2217252.4%3.2%-0.8 金融业3152863.43.4 教育729970.80.8 文化、体育 和娱乐业 308950.30.3 （1 1）从从第第三三产产业业的的细细分分行行业业看看，批批 发发和和零零售售业业增增长长最最为为迅迅速速，20062006年年 占占GDPGDP比比重重比比20052005年年提提高高了了0.60.6个个百百 分分点点，可可以以说说，第第三三产产业业所所占占GDPGDP比比 重重提提高高0.880.88个个百百分分点点，批批发发和和零零售售 业业的的贡贡献献度度最最大大。 （2 2）这这种种变变
26、化化趋趋势势说说明明，在在昆昆山山第第 三三产产业业发发展展的的过过程程中中，商商业业将将最最可可 能能起起到到主主导导的的作作用用。随随着着本本地地平平均均 消消费费水水平平的的提提高高和和整整体体购购买买力力市市场场 的的扩扩大大，将将会会刺刺激激本本地地集集中中式式商商业业 的的发发展展，提提高高本本地地商商业业设设施施对对本本地地 居居民民的的吸吸引引力力。家家乐乐福福、欧欧尚尚、太太 平平洋洋百百货货的的即即将将进进入入，正正是是这这种种趋趋 势势的的表表现现。 世世联联认认为为：商商业业将将在在第第三三产产业业的的发发展展过过程程中中成成为为最最先先增增长长 的的行行业业和和增增长
27、长的的主主力力军军 返回 宏宏观观经经济济分分析析 产产业业结结构构发发展展分分析析 本报告是严格保密的。 昆昆山山市市的的人人口口结结构构与与产产业业结结构构关关系系紧紧密密 第第二二产产业业目前占主导地位，但多以企业链低端为主，以制造加工厂形式存在，属于劳动密集型 企业，以台商居多，目前台商在昆山投资的公司已经超过1000家； 一方面需要大量本本地地及及外外来来劳劳动动力力的技术支撑，月薪多在1000-1500之间，属于低收入人群； 一方面需要台湾本地人员的管理支撑。并据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，多 为中高层管理者，台台商商及及其其家家属属构成了一个超出平均水准的高消费人
28、群。 一方面需要大量本本地地及及外外地地人人士士作作为为中中基基层层管管理理者者，月收入多在2000-3000元，属于平均偏低收 入人群； 第第三三产产业业由商业经营和企业运作构成，比例较小，但有发展潜力，以本地中小型企业和上海苏 州的外来企业为主； 一方面，各类商业外外来来打打工工人人员员，收入普遍偏低，约为1000-1500元左右； 一方面，各类商商业业企企业业主主或或投投资资者者，本地外地均有，收入较高； 一方面，各企业的普普通通工工作作人人员员，收入偏低，约为2000-2500元； 一方面，各企业的中中高高层层人人员员，收入中等偏高，约为4000-5000元； 其其他他（国国企企政政府
29、府） 昆山政府公务员，均为本地人，收入较高； 普通国企中层员工，月收入为1000-2000，属于低收入人群； 宏宏观观经经济济分分析析 人人口口结结构构发发展展分分析析 本报告是严格保密的。 昆昆山山市市的的人人口口结结构构属属于于哑哑铃铃状状分分布布特特征征，外外来来 人人口口大大于于本本地地人人口口数数量量 平均收入 中产阶级 人群 低收入人群 高收入人群 第二产业制造加工型低端企业的技术工人（主要 劳动力） 商业外来打工经营人员 第三产业企业的普通员工（本地外地人士均有 第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者 （本地外地人士均有） 第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及 家属（台商
30、及其家属为主） 各类商业企业主及投资者 昆山市政府公务员 第三产业企业的中高层管理者 宏宏观观经经济济分分析析 人人口口结结构构发发展展分分析析 本报告是严格保密的。 2121 600279606936 619534 637157 654603 666809 205377 377120 476861 625345 689235 734956 805656 984056 1096395 1262502 1343838 1401765 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 20012002200320042005
31、2006 年末户 籍人口 年末暂 住人口 年末总 人口 昆昆山山市市近近几几年年总总人人口口数数增增长长迅迅速速，其其中中自自然然增增长长率率为为3.55%3.55%。，人人口口的的增增长长 主主要要是是由由于于机机械械增增长长引引起起的的。外外来来人人口口的的大大量量进进入入为为昆昆山山的的商商业业发发展展提提供供 了了强强大大的的购购买买力力。 世世联联认认为为：外外来来人人口口的的大大量量进进入入为为昆昆山山的的商商业业发发展展提提供供了了 机机会会和和市市场场，同同时时为为三三产产的的发发展展奠奠定定良良好好的的需需求求基基础础 昆山市的GDP增长与暂住人口的增加有很强的相关性; 昆山
32、市的经济增长在相当程度上依靠外来劳动力支撑; 昆山市人口增长的根本动力在于其外向型经济的快速增长; 宏宏观观经经济济分分析析 人人民民生生活活指指标标分分析析 本报告是严格保密的。 2222 71% 1% 9% 7% 0%0% 0%0% 12% 务工务农 经商服务 借读培训保姆 投靠亲友探亲访友 其他 20062006年年外外来来暂暂住住人人口口中中，务务工工人人员员为为519731519731人人，占占到到71%71%。经经商商和和服服务务人人员员各各 占占到到9%9%和和7%7%。经经商商人人员员和和务务工工人人员员中中的的高高层层人人员员具具有有较较高高的的消消费费力力，会会更更多多的的
33、 刺刺激激酒酒店店、餐餐饮饮、娱娱乐乐等等行行业业的的发发展展。 昆昆山山市市外外来来人人口口以以经经商商、务务工工和和服服务务人人员员为为主主 经经商商和和务务工工人人员员中中的的高高层层人人员员具具有有较较高高消消费费力力，会会更更多多刺刺激激酒酒店店、餐餐 饮饮、娱娱乐乐等等行行业业的的发发展展。 宏宏观观经经济济分分析析 人人民民生生活活指指标标分分析析 本报告是严格保密的。 2323 15011 16809 19016 10287 11311 12726 0 5000 10000 15000 20000 200420052006 人均可支配收入人均消费性支出 04、05、06年昆山人
34、均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为： 68.53%68.53%、67.29%67.29%、66.92%66.92% 表明昆山市的居民消费增加速度小于可支配收入的增加 ，显示人人民民潜潜在在 消消费费能能力力强强大，城市消费潜力大，商商业业发发展展潜潜力力巨巨大大 世世联联认认为为： 结结合合“业业态态错错位位关关系系、产产业业发发展展机机会会、人人口口结结构构特特点点、人人民民潜潜在在 消消费费能能力力大大”等等观观点点，昆昆山山市市商商业业潜潜力力巨巨大大，有有待待挖挖掘掘 13.12% 10.09% 20.69% 15.17% 11.98% 13.13% 6.24% 23.23% 1
35、1.38% 10.61% 9.95% 12.51% 0%5%10%15%20%25%30%35% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率 宏宏观观经经济济分分析析 人人民民生生活活指指标标分分析析 本报告是严格保密的。 2424 昆昆山山家家庭庭结结构构为为两两口口或或三三口口之之家家, ,整整体体年年龄龄结结构构偏偏向向年年轻轻 不不同同收收入入家家庭庭支支出出均均集集中中于于衣衣着着、交交通通通通讯讯、娱娱乐乐教教育育文文化化服服务务方方面面 人人均均每每 月月可可支支 配配收收入入 200200- - 400400 40040
36、0- - 600600 600600- - 800800 800800- - 10001000 10001000- - 15001500 15001500- - 20002000 20002000- - 25002500 25002500- - 30003000 30003000- - 40004000 40004000- - 50005000 50005000以以 上上 户均家 庭人口 数 3.0 0 2.5 0 2.8 5 2.8 3 2.782.5 0 2.461.002.802.003.25 (1)家庭人均收入800元以上的家庭中，对衣衣着着的支出急剧上升，平均每月衣着总支出在1000
37、元以上。 家庭人均收入5000元以上的家庭每月衣着支出更是高达5128.62元。 (2)家庭人均收入800元以上的家庭中，交交通通和和通通讯讯的支出也相对较高，基本每月支出在1000元以上， 家庭人家收入4000元以上的家庭此方面每月支出更是高达2000元以上。 (3)家庭人均收入800元以上的家庭中，在娱娱乐乐教教育育文文化化服服务务方面的每月支出都在1500元以上。其中： 3000-4000元之间区段支出高达8623.59元，4000-5000之间元区段支出高达5215.83元，5000元以上区 段 更是高达19364.09元。 宏宏观观经经济济分分析析 人人民民生生活活指指标标分分析析
38、本报告是严格保密的。 2525 34% 10% 8% 6% 8% 20% 11% 3%食品 衣着支出 设备用品及服务 医疗保健 交通和通讯 娱乐文教服务 居住 杂项商品和服务 食品衣着支出 设备用品及服务 医疗保健 交通和通讯 娱乐文教服务 居住杂项商品和服务 20064506122297278596125311420331 2005406192681158282425121340246 增长率11%32%19.80%34.90%16.60%0.40%5.90%34.40% （1）昆山市目前恩格尔系数为 34%，根据国际标准，已进入富 裕阶段。 （2）从消费结构变化趋势可以 看出，昆山市消费的
39、重点开始转 向服装、耐用消费品、室内装 饰、医疗保健、通讯、文化娱乐 等方面。 世世联联认认为为：昆昆山山市市居居民民的的消消费费重重点点正正在在发发生生急急剧剧的的变变化化，耐耐 用用消消费费品品、服服装装、医医疗疗保保健健、文文化化娱娱乐乐正正在在成成为为消消费费热热点点。 返回 宏宏观观经经济济分分析析 人人民民生生活活指指标标分分析析 本报告是严格保密的。 2626 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 200120022003200420052006 社会消费品零售总额 昆山市区零售额 （1）昆山市
40、的社会消费品零售总额一直处于高速增长，2006年增长率达到 17.44%。 （2）2001年，昆山市区消费品零售额占全市的比重为57.94，2006年提高到 61.17。昆山市区对周边乡镇的集聚效应有所增强。 （3）连锁经营零售企业营业收入占零售企业营业收入的比重为9.49%，说明昆山零 售企业连锁化程度低，仍处于单体店铺独立经营、规模分散的阶段。 世世联联认认为为：昆昆山山市市社社会会消消费费品品零零售售额额快快速速增增长长，市市区区对对商商业业 集集聚聚效效应应的的需需求求有有所所增增强强。 返回 宏宏观观经经济济分分析析 社社会会零零售售品品总总额额分分析析 本报告是严格保密的。 昆昆山
41、山市市宏宏观观经经济济分分析析结结论论 世联认为： （1） 受业态错位关系、产业商业发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点 等因素影响，本本地地商商业业的的未未来来发发展展潜潜力力巨巨大大，目目前前尚尚未未被被挖挖掘掘出出 来来。 （2 2） 昆山市居民消消费费结结构构正在发生变变革革，新的消费热点逐渐转向“耐用消费 品、服装、医疗保健、文化娱乐”等业态；这这也为为商业业业态态升升级级和新新 业业态态的的出出现现提供了市场基础。 （3）昆山市区对对集集中中型型商商业业的的需需求求有有所所增增长长，但目前本市商业依然规模普遍过 小，集中和连锁水平落后，不不能能有有效效满满足足需需求求； 返返回
42、回 宏宏观观经经济济分分析析 总总论论 本报告是严格保密的。 二二、 城城市市规规划划发发展展分分析析 本报告是严格保密的。 29 规规划划及及现现状状分分析析 昆昆山山的的目目前前城城市市职职能能定定位位为为： 1、长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制制造造业业基基地地； 2、苏锡常都市圈中连接苏沪的外外向向型型经经济济发发达达的的城城市市； 3、中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心； 4、适宜居住的现代化园林城市； 5、苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一； 总总体体规规划划中中，到到20202020年年： 昆山市产产业业结结构构从“二、三、一”转转变变为为“三三、二二、一一”
43、的的格格局局 以及发展休闲度假、旅游观光的职能定位 都要求大大力力发发展展商商业业 世世联联认认为为：昆昆山山市市整整体体规规划划和和职职能能定定位位与与经经济济自自然然发发 展展规规律律相相吻吻合合，经经济济发发展展的的规规律律结结合合政政策策的的支支持持，将将 会会大大力力促促进进商商业业等等第第三三产产业业的的发发展展 本报告是严格保密的。 世世联联认认为为： 七七大大片片区区的的划划分分和和功功能能定定位位透透露露了了政政 府府巩巩固固第第二二产产业业，加加速速第第三三产产业业的的意意图图 昆山市共分为7 7大大规规划划片片区区 1.1.中中心心城城综综合合片片区区 (玉山镇和昆山经济
44、技术开发区整合形 成） 1.1.北北部部片片区区 (周市镇、陆扬镇和石牌镇整合形成) 1.1.东东部部片片区区 (花桥镇和陆家镇整合形成) 1.1.吴吴凇凇江江工工业业园园片片区区 (以张浦镇为核心，包括正仪镇和部分 玉山镇) 1.1.中中部部生生态态农农业业园园区区 （主要是张浦镇） 1.1.阳阳橙橙湖湖休休闲闲旅旅游游片片区区 （以巴城镇为核心） 1.1.南南部部水水乡乡古古镇镇旅旅游游片片区区 (周庄镇、锦溪镇、千灯镇和淀山湖镇 整合形成） 规规划划及及现现状状分分析析 本报告是严格保密的。 世世联联认认为为： 7 7大大片片区区中中，中中心心城城综综合合片片区区的的商商业业及及住住宅宅
45、规规划划对对本本项项目目定定位位有有 直直接接影影响响，是是规规划划研研究究的的重重点点所所在在 中中心心城城综综合合片片区区 依据各自定位及发展方 向可分为5 5个个片片区区： 1.1.中中心心城城区区 2.2.城城北北片片区区 3.3.城城南南片片区区 4.4.城城西西片片区区 5.5.城城东东片片区区 中中心心城城区区 规规划划研研究究的的重重中中之之重重 1. 中心城区的居住发展趋 势 2. 中心城区的商业发展趋 势 城城中中片片区区 城城西西片片区区 城城北北片片区区 城城南南片片区区 张张浦浦镇镇 城城东东片片区区沿沿沪沪产产业业带带 陆陆家家镇镇 花花桥桥国国际际商商务务城城 南
46、南部部水水乡乡 规规划划及及现现状状分分析析 本报告是严格保密的。 世世联联认认为为: : 中中心心城城区区未未来来依依然然是是城城市市商商业业中中心心, ,但但发发展展空空间间有有限限，会会逐逐渐渐 向向外外延延展展; ; 组组成成： 由人民路、中山路、亭林路、柏庐中路、前进中路、震川中 路等城市核心地带主要街道构成； 规规划划： 商业、行政配套、居住、酒店、办公等为一体的综合型核心 区域，辐射范围可达全市及下属其他乡镇； 现现状状： 中心城区基本已已经经没没有有空空置置土土地地可可以以出出让让 2007年上半年仅仅有有的的5.60745.6074万万平平方方米米出出让让土土地地，为定销住宅
47、 房即非普通住宅用房，限限制制在在一一级级市市场场流流通通； 人民路、亭林路、中山路的商业一条街已逐步呈现外外溢溢效效应应 ，带动临近的集街、西瑭街、马鞍山东路的业态和商场的出 现；同时带动震川西路到中路、前进中路、朝阳西路等街道 的商业分布； 已形成核心带的商业集合趋势，但彼此联系松散 形形不不散散神神散散 未来，中心城区商业依然是城市中心; 行政中心可能外迁; 在原有基础上改造翻新，或重置地块进行建设； 外溢效应俞发明显； 住宅发展空间小，商业发展空间有限； 城城北北片片区区 城城南南 片片区区 城城东东片片 区区 城城西西片片区区 中中心心城城区区 规规划划及及现现状状分分析析 本报告是
48、严格保密的。 世世联联认认为为： 城城南南片片区区以以居居住住和和工工业业为为主主，靠靠火火车车站站南南广广场场住住宅宅具具有有发发展展 潜潜力力，将将会会带带动动商商业业发发展展，有有望望成成为为新新的的城城市市商商业业副副中中心心 城城南南片片区区由两部分组成 1.1.昆昆山山经经济济技技术术开开发发区区 建设已向南延伸，其到吴凇江的用地基本已批租完 ，以工业用地为主，发展潜力小，可忽略不计； 2.2. 昆昆山山中中心心城城区区南南边边 由沪宁铁路、规划沪宁高速铁路、沪宁高速公路及 312国道组成的交通屏障； 规规划划： 1.住宅、商业、办公同步发展； 2.修建火车站南广场； 现现状状： 1.住宅社区有一定规模，主要集中在中华园路黄山路衡山路创 业路柏庐南路一带（规划中火车站南广场周边）； 2.商业也集中于这一区域，除计划08年底入驻的乐购外，其余 均为社区配套商业，无聚合氛围； 3.写字楼集中在长江南路，当地有名项目，其中一幢为5A； 4.火车站南广场尚未建好； 中中心心城城区区 城城北北片片区区 城城南南 片片区区 城城东东片片 区区 城城西西片片区区 规规划划及及现现状状分分析析 本报告是严格保密的。 世世联联认认为为：