房地产行业策略：动人春色不须多，2013选股年.pdf

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1、 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 观点聚焦 证券研究报告 2012 年 12 月 20 日 房地产 研究部 宁静鞭宁静鞭 分析员，SAC 执业证书编号： S0080511010003 余子宜余子宜 联系人，SAC 执业证书编号： S0080112070037 动人春色不须多，2013选股年 -2013年房地产行业策略 投资提示投资提示 行业、公司销量减速，价格恢复带来销售毛利率回升：行业、公司销量减速，价格恢复带来销售毛利率回升：行业销售同比将降速，重点城市

2、销售量同比增速将收敛至 10% 左右，同时新增供应收缩 5%10%，房价会在上半年出现上涨。由于主要公司 2013 年可售资源量增长仅 20%，我们 预期主要公司销售额增速将由 2012 年的 28%，下降至 16%，但价格恢复推动的公司销售毛利率回升是最大亮点。 板块超额收益前低后高，选股重于配置：板块超额收益前低后高，选股重于配置：房价上升带来的政策风险将压制板块估值继续提升，且基金持仓已至高位， 但后续将有改革红利持续释放，公司销售毛利率稳步回升两大利好支撑，我们判断，2013 年地产板块超额收益将“前 低后高” ，股票表现则继续分化；2013 年选股重于配置，把握业绩确定性增长年选股重

3、于配置，把握业绩确定性增长+提价推动的销售利润率恢复两大主线提价推动的销售利润率恢复两大主线， 建议重点关注业绩确定性增长的龙头公司，分享盈利增长推动的稳定 15%20%股票回报，推荐五大金股：万科/招商/ 保利/金地及荣盛；此外，受益新型城镇化主题的区域个股、具备特殊模式的中小市值公司也值得重点关注。 理由理由 1) 行业销售量增长降速，弱势复苏：行业销售量增长降速，弱势复苏：全国数据呈现弱势复苏趋势，销售面积小幅增长 4%，投资增速仍将下移，预 计将降速至 10%左右，新开工同比小幅回暖 5%。但重点城市销售量同比增速将从 2012 年的35%降低至10%， 由于供应会收缩 5%10%，房

4、价在供需缺口较大的上半年将上涨。 2) 亮点在于提价后的公司销售毛利率恢复：亮点在于提价后的公司销售毛利率恢复：由于主要公司 2013 年可售资源量增长仅 20%，我们预期 2013 年主要公 司销售额增速将由 2012 年的 28%，下降至 16%。但销售毛利率，随着 2013 年房价逐步恢复，前期高成本土地的 部分去化，有望出现小幅回升，低销售毛利率的龙头公司受益更显著。 3) 政策仍将政策仍将“控房价保民生控房价保民生” ，流动性基调是稳健：，流动性基调是稳健：调控工作虽然取得了成效，但房价反弹压力依然存在，也关系到经 济结构转型的成功与否，我们认为，中央还将坚持“高端有限制，中端有支持

5、，低端有保障”的调控思路及“控房价， 调结构，保民生”的大基调，不能排除房价快速上涨后加强房地产调控的可能性；如果房价快速上涨，信贷管理、 税收变化、限购细则收紧以及土地制度转变都是潜在的政策手段。流动性方面，信贷政策依然秉持稳健导向，将 支持全国销售额小幅稳定增长。 4) 但估值及持仓都已经到了相对高位：但估值及持仓都已经到了相对高位：相对大盘的 PB 估值达到合理区间，继续提升除非房价上行。我们估计，基 金持有地产股仓位又由 3 季度末的 7.5%回到了 8%9%的区间，地产股持仓达到了相对高位。 焦点讨论：焦点讨论： 1) 什么是新型城镇化？什么是新型城镇化？我们认为，新型城镇化是降速提

6、质新型城镇化是降速提质+城乡一体化城乡一体化+农民工属地市民化的农民工属地市民化的“软件软件”城镇化城镇化。未来城 市间将更加均衡发展，大城市郊区化，形成城市圈，周边小城镇加速发展。 2) 中长期的住宅市场？住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。中长期的住宅市场？住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。我们估计城镇存量住宅 200 亿 平米，全国超过 420 亿平米，三线城市市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中，刚性需求 6-7 亿平米，改 善型的弹性需求 2.53 亿平米。但 1995 年后出生人口快速减少 40%，抚养比已经达到最低值，不支持房价长期上 涨

7、。 风险风险 房价快速上涨引发的政策超调风险；经济复苏弱于预期。 wwwww1 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中金公司研究部：中金公司研究部：2012 年年 12 月月 20 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录目录 投资亮点：从配置到选股投资亮点：从配置到选股 . 5 公司盈利及 NAV 调整 . 16 行业展望：行业销售降速，弱势复苏；但售价恢复将推动公司销售毛利率回升行业展望：行业销售降速，弱势复苏；但售价恢复将推动公司销售毛利率回升 17 2013 年全国数据将呈现平稳状

8、态，预计销售额增长 9%，投资增长 10% . 17 重点城市供应量小，房价在上半年有上涨压力 . 19 上市公司要重点关注提价带来的销售毛利率修复 24 焦点讨论焦点讨论 1：什么是新型城镇化？降速提质，城乡一体化，农民工属地市民化：什么是新型城镇化？降速提质，城乡一体化，农民工属地市民化 . 31 国际经验可比么？各国对于城市定义不同，城镇化率不一定可比；比城镇化更重要的是农村工业化 . 31 城镇化的速度和趋势？日本经验表明中国未来城镇化速度将放缓；城市分布趋于两端 . 33 什么是新型城镇化？农业现代化释放人口，农村工业化凝聚小城镇；大城市开始郊区化，形成都市圈 35 焦点讨论焦点讨论

9、 2：中长期住宅市场？中国长期不缺房，但缺好房子；人口红利快速衰减是最大隐忧：中长期住宅市场？中国长期不缺房，但缺好房子；人口红利快速衰减是最大隐忧 39 有多少房子？2010 年末，我们估计城镇存量住宅 200 亿平米，加上乡村，全国超过 420 亿平米 39 谁在买房？全国去一线买房，省内居民去省会城市购房，三线城市靠本地需求；农民工基本无需求 . 40 买在哪里？人口流往一二线，买房主要在三线；三线城市市辖区已实现户均一套房 42 需求拆分？刚需 67 亿平米，改善型弹性需求 2.53 亿平米 . 46 长期隐忧？最大不确定性在于 2010 年开始 20 岁年轻人口快速衰减，而长期房价又

10、和逆抚养比高度相关 . 48 万科万科 A（000002.SZ） ：推荐） ：推荐 50 招商地产（招商地产（000024.SZ） ：推荐） ：推荐 51 保利地产（保利地产（600048.SH） ：推荐） ：推荐 52 金地集团（金地集团（600383.SH） ：推荐） ：推荐 53 荣盛发展（荣盛发展（002146.SZ） ：审慎推荐） ：审慎推荐 . 54 中南建设（中南建设（000961.SZ） ：推荐） ：推荐 55 中国国贸（中国国贸（600007.SH） ：审慎推荐） ：审慎推荐 . 56 华发股份（华发股份（600325.SH） ：下调至“中性”） ：下调至“中性” 57 图表

11、图表 图表 1: 目前时点的房地产板块影响因素分析 .5 图表 2: 房地产板块股票推荐及评级调整一览 .6 图表 3：2013 年行业投资指标预测 .7 图表 4: 估值比较表 .8 图表 5: 预计 9 大重点城市 2013 年新增供应将收缩 5%10% 9 图表 6: CPI 未来温和上行将使得实际利率收缩，房价有上行压力 9 图表 7: 北京、上海、武汉、成都等一二线城市的房价又回到了历史高位 10 图表 8: 估计主要上市公司的结算毛利率还将下滑 12 个百分点左右 .10 图表 9: 各公司 2010 年和 2011 年土地成本较高，2012 年拿地进入销售只能部分摊薄成本 .10

12、 图表 10: 房地产政策推演 11 图表 11: 政策两个敏感时点是 12 月1 月，3 月4 月 12 图表 12: 各月政策一览 .12 图表 13: M2 与银行贷款余额基本领先 CPI 约 6-8 个月 13 图表 14: 6 个月票据转贴利率可以作为按揭利率折扣的一个观测指标 13 图表 15: 地产股 PB 与大盘的比值 14 图表 16: 由于房价涨幅受到限制，地产股 PB 出现了系统性的下移 .14 图表 17: 基金地产股持仓变化 15 图表 18: 基金地产股持仓到 8%以上，下一季度的相对收益基本消失 15 图表 19: 盈利预测调整表 16 图表 20: 基于按揭支持

13、下的销售测算 17 图表 21: 住宅销售增长率对新增贷款的敏感性分析 18 图表 22: 分月的房地产投资数据预测 18 图表 23: 新开工和管桩产量的关系 .18 wwwww2 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中金公司研究部：中金公司研究部：2012 年年 12 月月 20 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图表 24: 9 大城市土地成交面积有所回升，意味着 2013 年新开工将恢复增长 .19 图表 25: 9 大城市新开工已经收缩了一段时间 .19 图表 26: 2013

14、 年主要城市新增供应将小幅下滑，但绝对量仍较高 .20 图表 27: 当前 9 大城市存货总量仍在高位 20 图表 28: 青岛、南昌数据显示，对比 2011 年底，库存结构中，刚需产品明显不足 20 图表 29: 住宅销售受供应量推动明显 21 图表 30: 一二线城市销售主要靠中小户型刚性需求释放支撑 .22 图表 31: CPI 未来温和上行将使得实际利率收缩，房价有上行压力 23 图表 32: 香港和台湾房价与实际利率均呈显著负相关 23 图表 33: 主要开发商 2013 年可售资源同比增加约 20% .24 图表 34: 主要开发商 2012 和 2013 年销售增速预测 24 图

15、表 35: 主要 A，H 股上市公司近两年销售均价基本没有增长 25 图表 36: 各大开发商 2009-2011 年新增了大量土地储备 25 图表 37: 但 2009 年到 2011 年是地价高点 .26 图表 38: 主要 A/H 股上市公司 2013 年结算毛利率还在下行趋势之中，预计将比 2012 年继续下行 12 个百分点 26 图表 39: 毛利率变化对净利润影响的敏感性分析26 图表 40: 销售利润率的恢复主要依靠价格的上升27 图表 41: 各公司 2010 年和 2011 年土地成本较高，2012 年拿地进入销售只能部分摊薄成本 .27 图表 42: 而且 2010 年以

16、后拿地成本的下行主要是因开发商在三线城市布局扩大 28 图表 43: 一二线城市土地规模并未显著提升，部分公司则在净消耗一二线土地储备 .28 图表 44: A 股公司拿地更激进，毛利率恢复需要的时间会更长 .28 图表 45: 主要开发商进驻城市数量大幅增长，布局更加分散 .29 图表 46: 开发商资金压力有所减缓，短期偿债压力小，降价动力不足 .30 图表 47: 我们估计 2013 年将是房地产信托到期的另一个高峰 .30 图表 48: 历次人口普查数据 31 图表 49: 各国城市化定义 32 图表 50: 日本通行城镇化率与 DID 口径城镇化率 .32 图表 51: 工业化应当引

17、领城镇化（2010 年数据） 32 图表 52: 日本在两个口径城市化率超过 50%后，都出现了放缓 .33 图表 53: 中国城镇化率预测 33 图表 54: 1965-2000 年日本三大都市圈人口变化 34 图表 55: 日本不同规模城市人口占所有城市人口比重变化 .34 图表 56: 1965-2000 日本各都市圈人口变动 .34 图表 57: 2009 年各类型城市的人口占比 .35 图表 58: 农民工主要从事第二产业，新生代农民工从事制造业的比例高于上一代农民工 36 图表 59: 外出农民工地理分布与第二产业地理分布类似 .36 图表 60: 农民工 37%本乡镇就业，63%

18、外出就业中 53%选择省内就业 .36 图表 61: 十二五计划开始大力支持城市群发展 .37 图表 62:近期农用土地政策的动向 .37 图表 63: 农村工业化的南通海门三星镇案例 .38 图表 64：中国存量住宅的测算：200 亿平米在城镇，220 亿平米在农村 .39 图表 65：农民工在外务工住宿以租赁为主 40 图表 66：上海外来人口分布及购房情况 .40 图表 67：一线城市市辖区城镇居民每年约有 1.7购置房屋 41 图表 68：省会城市每年约 40的住房由省内其他城市居民所购买 41 图表 69：三线城市市辖区城镇居民每年约有 3.6购置房屋 41 图表 70: 2000

19、和 2010 年一二三线城市户籍总人口和户籍非农业人口对比 42 图表 71: 一二三线城市市辖区户籍人口和非农业人口增速比较 42 图表 72: 三线城市市辖区人口、存量住房的测算43 图表 73: 2010 年人口分布的分拆 44 图表 74: 住宅销售的分拆 44 图表 75: 2010 年一二线与三线城市人均住房面积 .44 图表 76: 三线城市建成区人口密度 .45 图表 77: 三线城市土地供应量大 .45 图表 78: 每年潜在需求测算，刚性需求大约 6 亿平方米，弹性需求约 2.53 亿平方米 46 wwwww3 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中国价值投资网

20、 最多、最好用研究报告服务商 中金公司研究部：中金公司研究部：2012 年年 12 月月 20 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图表 79: 需求测算的详细拆分-婚房和拆迁需求 46 图表 80: 需求测算的详细拆分-城市化需求 .47 图表 81: 需求测算的详细拆分-改善型需求 .47 图表 82: 第五、六次人口普查数据显示，全国出生人口在 1990 年后快速衰减 40% .48 图表 83: 城市中人口情况更严重，即使考虑进城过程，未来 20 岁的年轻人口将在 58 年内减半 48 图表 84: 世界各国中，日本完成过出生人口的减半

21、，但花了 20 年时间 .49 图表 85: 而长期房价与逆抚养比有很强的正相关关系 49 图表 86: 中国的逆抚养比趋势模拟 .49 图表 87: 万科 A 财务与股票信息 .50 图表 88: 招商地产 财务与股票信息 51 图表 89: 保利地产 财务与股票信息 52 图表 90: 金地集团 财务与股票信息 53 图表 91: 荣盛发展 财务与股票信息 54 图表 92: 中南建设 财务与股票信息 55 图表 93: 中国国贸 财务与股票信息 56 图表 94: 华发股份 财务与股票信息 57 wwwww4 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中国价值投资网 最多、最好用研

22、究报告服务商 中金公司研究部：中金公司研究部：2012 年年 12 月月 20 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 因素未来趋势相对因素未来趋势相对2012年的变动方向年的变动方向 行业：全国层面房地产指标较平稳；重点城市供应将下降5%10%，涨价 压力将限制估值提升 公司：销售毛利率将小幅恢复，规模增长推动2013年业绩确定性增长 流动性：2012年底的流动性偏宽松，但2013年增量信贷将有限 政策：2013年将保持“控房价、调结构、保民生”大基调，整体看中性 估值相对大盘的PB估值达到合理区间，继续提升除非房价上涨 持仓目前基金地产仓位达到

23、了相对高位 基本面 流动性及 政策 投资亮点：从配置到选股 2013 年投资机会梳理 板块超额收益前低后高，选股重于配置：板块超额收益前低后高，选股重于配置：房价上升带来的政策风险将压制板块估值继续提升，且基金持仓已至高位， 但后续将有改革红利持续释放，公司销售毛利率稳步回升两大利好支撑，我们判断，2013 年地产板块超额收益将“前 低后高”，股票表现则继续分化；2013 年选股重于配置，把握业绩确定性增长年选股重于配置，把握业绩确定性增长+提价推动的销售利润率恢复两大主线提价推动的销售利润率恢复两大主线， 建议重点关注业绩确定性增长的龙头公司，分享盈利增长推动的稳定 15%20%股票回报，推

24、荐五大金股：万科/招商 /保利/金地及荣盛；此外，受益新型城镇化主题的区域个股、具备特殊模式的中小市值公司也值得重点关注。同时， 我们下调华发股份评级至“中性” 。 为何看前低（板块超额收益少）？房价在高位依然是个压制估值持续提升的重要因素为何看前低（板块超额收益少）？房价在高位依然是个压制估值持续提升的重要因素 理由 1：基本面看平：销售量增长将降速，2012 年重点城市销售增长基数较高，2013 年将放缓；重点城市房价在上 半年有上涨压力。但上市公司在售项目毛利率会恢复，业绩也将确定性增长 14%。 理由 2：相对估值不便宜：相对大盘 PB 估值并不便宜，房价不能涨将限制估值提升。 理由

25、3：流动性及政策看平：产业政策面看中性，不能排除房价上涨导致的政策风险；货币政策依然是稳健。 理由 4：持仓偏高：目前时点地产仓位较高，远超 2011 年底的低配。 为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；价格恢复推动在销项目毛利率回 升，规模增长带来盈利确定性成长支持估值切换。 为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；价格恢复推动在销项目毛利率回 升，规模增长带来盈利确定性成长支持估值切换。 图表1: 目前时点的房地产板块影响因素分析 资料来源：国家统计局, 中金公司研究部。 wwwww5 中国价值投资网 最多、最好用研究报

26、告服务商 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中金公司研究部：中金公司研究部：2012 年年 12 月月 20 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 总市值 每股 总市值 每股NAV （元）（元） NAV折让折让 (十亿元十亿元)2012E2013E2012E2013E2012E2013E2013E2013E 万科000002推荐1041.05 1.21 8.9 7.7 1.6 1.3 12.5 -25% 1）A股龙头地产，产品结构合理，2013年预计销售将有15%20%同比增长 2）市场占有率高，业绩锁定性强，2012年前三季度全国市场

27、占有率达到2.37%，已售未结 资源达1540万平方米 3）城市覆盖广，长期仍有扩张潜力 招商地产000024推荐421.83 2.15 14.0 11.9 1.9 1.7 32.0 -20% 1）招商局集团的地产旗舰，16家央企地产公司之一 2）异地项目进入产出期，未来销售将提速，2013年可售资源预计可达700亿元，我们看好 公司短期内在销售上获得突破 3）土地储备丰富，成本优势明显 保利地产600048推荐871.18 1.42 10.3 8.6 2.0 1.6 12.2 0% 1）央企龙头，土地储备多，但成本偏贵，平均地价成本为3000元/平米 2）近期拿地有所提速，预计净负债率将重新

28、提升 3）业绩锁定程度高：期末预售账款1004亿元，已经锁定了我们四季度及2013年收入预测的 94% 金地集团600383推荐260.68 0.80 8.6 7.4 1.1 1.0 8.7 -32% 1）精致产品、全国布局的地产龙头企业 2）收入锁定性相对较高，财务稳健 3）2013年新推产品75%以上为中小户型，但现存存货中大户型占比较大，受限购限贷影响 大，预计销售将小幅稳定增长 荣盛发展002146审慎推荐211.12 1.40 10.2 8.2 2.4 1.9 10.0 14% 1） 三线城市低成本扩张的民营地产企业 2） 土地储备丰富，拿地成本较低 3） 预计2013年公司将实现2

29、5%以上增长，但随着高价土地陆续进入结算期，毛利率将有所 下滑 中南建设000961推荐141.04 1.25 11.6 9.6 1.7 1.5 15.4 -22% 1）长三角地区、三线城市大盘开发的民营地产公司 2）建筑+地产模式，土地成本便宜 3）销售情况稳定，收入锁定性较好 4）但短期内还存在一定资金压力 华发股份000608 下调至中性60.95 1.05 8.1 7.3 0.9 0.8 12.0 -36% 1） 珠海市地方龙头开发商 2） 2012年销售依然偏弱 3） 异地扩张效果尚待观察 4） 下调评级至“中性” 公司名称代码当前评级关注要点 每股收益（元） 公司名称代码当前评级关

30、注要点 每股收益（元）P/E(x)P/B(x) 图表2: 房地产板块股票推荐及评级调整一览 资料来源：国家统计局, 中金公司研究部。 行业指标预测 行业销售量降速，弱势复苏：行业销售量降速，弱势复苏：全国数据呈现弱势复苏趋势，销售面积小幅增长 4%，但投资增速仍将下移，预计 将降速至 10%左右，新开工同比小幅回暖 5%。但重点城市销售量同比增速将从 2012 年的35%降低至10%，由于 供应会收缩 5%10%，房价在供需缺口较大的上半年将上涨。 政策仍将“控房价保民生” ：政策仍将“控房价保民生” ：政策整体方向依然是控房价，难放松；如果房价上涨过快，信贷管理、税收变化、 限购细则收紧以及

31、土地制度转变都是潜在的政策手段。 中长期空间：新型城镇化下的住房市场 什么是新型城镇化？降速提质什么是新型城镇化？降速提质+城乡一体化城乡一体化+农民工属地市民化的“软件”城镇化农民工属地市民化的“软件”城镇化 城镇化速度：城镇化速度：未来 10 年，城镇化速度将放缓至每年增长 1 个百分点。 城镇化趋势：城镇化趋势：城市间更加均衡发展，大城市郊区化，形成城市圈，周边小城镇加速发展。 中长期如何看住宅市场？总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。中长期如何看住宅市场？总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。 存量住宅：存量住宅：我们估计城镇存量住宅 200 亿平米，加上乡村

32、，全国超过 420 亿平米 购房人群：购房人群：二线城市约 40%住宅被地级市购房者买走。 区域分布：区域分布：三线城市市辖区已经户均一套房。 需求分析：需求分析：每年刚性需求 6-7 亿平米，弹性需求 2.53 亿平米。 未来愿景：未来愿景：1995 年后出生人口快速减少，抚养比已经达到最低值，未来房地产机会主要看结构性。 wwwww6 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中金公司研究部：中金公司研究部：2012 年年 12 月月 20 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 图表3：201

33、3年行业投资指标预测 资料来源：中金公司研究部 价格价格 12% 15% 0% 21% 7% 9% 5% 7% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E2013E -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 价格（元/平方米）同比增长 销售面积销售面积 9% 26% -14% 42% -1% 11% 6% 4% 0 2 4 6 8 10 12 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E2013E -20% -10% 0% 10% 20% 30

34、% 40% 50% 交易量（亿平方米）同比增长 新开工面积新开工面积 17% 21% 8% 13% 42% -5% 5% 16% 0 5 10 15 20 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E2013E -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 新开工面积（亿平方米）同比增长 在建面积在建面积 19% 22% 20% 13% 27% 16% 11% 25% 0 10 20 30 40 50 60 70 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E2013E 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 在建面积（亿

35、平方米）同比增长 开发投资额开发投资额 26% 30% 23% 16% 14% 10% 33% 28% 0 2 4 6 8 10 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E2013E 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 开发投资额（万亿元）同比增长 土地购置面积土地购置面积 10% -3% -19% 29% 0% -12% 12% 0 1 2 3 4 5 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 土地购置面积（万公顷）同比增长 竣工面积

36、竣工面积 14% 5% 8% 8% 8% 10% 17% 16% 0 2 4 6 8 10 12 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E2013E 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 竣工面积（亿平方米）同比增长 销售金额销售金额 14% 44% 75% 8% 9%-15% 19% 13% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E2013E -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 销售额（万亿）同比增长 wwwww7 中国

37、价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中国价值投资网 最多、最好用研究报告服务商 中金公司研究部：中金公司研究部：2012 年年 12 月月 20 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 8 公司名称代码当前评级 当前股价 公司名称代码当前评级 当前股价 (元 元) 目标价目标价 (元 元) 上涨 空间 总市值上涨 空间 总市值 (十亿元十亿元) 总储备总储备 (百万平米百万平米) 2012/12/192012/12/1909A10A11A12E13E09A10A11A12E13E09A10A11A12E13E12E13E12E13E A股 侧重开发

38、侧重开发: 万科000002推荐9.3n.a.n.a.103.90.480.660.881.051.2119.214.110.68.97.72.72.31.91.61.311.512.5-19% -25%91.5 金地集团600383推荐5.9n.a.n.a.26.40.400.600.670.680.8014.99.88.78.67.41.81.51.31.11.08.48.7-30% -32%20.0 招商地产000024推荐25.6n.a.n.a.41.70.961.171.511.832.1526.721.917.014.011.92.72.42.21.91.729.232.0-12%

39、 -20%18.0 保利地产600048推荐12.1n.a.n.a.86.60.490.690.911.181.4224.617.613.310.38.63.52.92.52.01.612.012.21%0%72.3 华侨城A000069推荐6.2n.a.n.a.45.30.230.420.440.470.5326.614.914.313.111.74.33.42.82.32.06.97.6-10% -18%9.5 金融街000402推荐6.1n.a.n.a.18.40.230.470.390.540.6326.313.015.511.29.61.21.11.00.90.810.611.9-4

40、3% -49%9.1 首开股份600376推荐10.9n.a.n.a.16.20.620.901.261.281.4017.412.18.78.57.71.71.51.31.11.013.415.1-19% -28%20.0 中南建设000961推荐12.0n.a.n.a.14.00.480.630.801.041.2525.018.915.011.69.63.52.72.01.71.514.715.4-18% -22%12.1 滨江集团002244审慎推荐9.9n.a.n.a.13.40.480.710.580.991.1820.813.917.110.08.43.22.22.01.71.4

41、13.811.2-28% -11%5.1 北京城建600266审慎推荐12.1n.a.n.a.10.80.961.350.961.121.3112.79.012.610.89.32.21.91.71.41.219.819.9-39% -39%5.5 荣盛发展002146审慎推荐11.5n.a.n.a.21.50.330.550.821.121.4035.321.014.010.28.25.54.03.02.41.99.910.016%14%19.0 北辰实业601588审慎推荐2.9n.a.n.a.8.80.170.060.140.190.2616.747.620.615.011.21.01.

42、01.00.90.95.55.5-48% -47%7.2 冠城大通600067审慎推荐5.7n.a.n.a.6.80.240.440.680.700.7023.813.08.58.28.23.32.71.91.51.36.17.0-6%-18%3.3 华发股份600325中性7.7n.a.n.a.6.30.830.920.940.951.059.38.48.28.17.31.21.11.00.90.812.212.0-37% -36%11.0 广宇集团002133中性4.3n.a.n.a.2.50.280.370.480.560.4815.311.68.87.68.81.41.31.21.00

43、.94.03.97%10%0.9 栖霞建设600533中性4.1n.a.n.a.4.30.210.270.260.340.3019.515.315.912.213.61.61.21.31.21.12.93.341%25%3.4 苏州高新600736中性4.5n.a.n.a.4.80.200.300.240.200.2522.815.118.522.717.91.51.41.31.21.13.94.016%14%4.3 世茂股份600823中性10.2n.a.n.a.12.00.180.751.010.910.9958.113.710.111.310.31.71.20.90.90.818.120

44、.1-43% -49%8.2 中华企业600675中性4.9n.a.n.a.7.60.410.450.480.330.3311.910.810.115.014.62.01.71.51.41.25.54.7-11%3%3.3 阳光股份000608中性5.4n.a.n.a.4.10.360.580.230.280.2015.29.323.519.427.42.11.71.61.51.44.24.730%16%1.5 亿城股份000616中性3.8n.a.n.a.4.50.350.460.300.350.3910.88.312.510.79.71.61.41.31.11.04.44.6-15% -1

45、8%2.7 平均值平均值21.615.213.511.810.92.41.91.61.41.2-13% -16% 中间值中间值19.513.713.310.89.62.01.71.51.41.2-15% -18% 开发和持有:开发和持有: 中国国贸600007审慎推荐10.9n.a.n.a.10.90.290.120.190.390.4837.790.556.328.022.62.52.52.52.32.114.915.7-27% -31%0.5 浦东金桥600639审慎推荐6.6n.a.n.a.5.60.390.570.490.360.4217.111.613.618.615.91.71.7

46、1.51.41.313.414.9-51% -56%1.6 陆家嘴600663中性10.4n.a.n.a.17.50.630.640.530.530.5616.416.219.719.418.61.91.91.81.61.515.015.6-31% -33%2.7 平均值平均值23.839.429.922.019.02.02.01.91.81.6-36% -40% 中间值中间值17.116.219.719.418.61.91.91.81.61.5-31% -33% B股(HK$)(HK$)(HK$ bn)(HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$)(HK$)(HK$) 万科B20

47、0002推荐12.214.620%120.80.550.771.071.281.4822.115.811.49.68.33.22.62.11.71.413.415.2-9%-20%91.5 招商局B200024推荐22.125.315%48.51.091.361.842.232.6320.316.212.09.98.42.11.81.51.41.233.939.0-35% -43%18.0 金桥B900911推荐5.56.620%6.60.440.660.590.430.5112.58.39.312.710.91.21.21.01.00.915.618.2-65% -70%1.6 陆家B900

48、932推荐7.99.520%20.40.720.740.640.650.6811.110.712.312.111.71.31.21.11.00.917.519.0-55% -58%2.7 平均值平均值16.512.811.311.19.81.91.71.41.31.1-41% -48% 中间值中间值16.413.311.711.09.61.71.51.31.21.1-45% -51% H股 (HK$)(HK$)(HK$ bn)(HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$)(HK$)(HK$) 中国海外688推荐23.126.113%188.80.791.201.591.902.1929.219.214.512.210.64.53.42.62.21.82