XX酒店管理公司开发管理手册（全套）【一份十分经典的专业资料，打灯笼都找不到的好资料】 .pdf

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1、XXXXXXXX 酒店管理公司开发酒店管理公司开发酒店管理公司开发酒店管理公司开发 管理手册管理手册管理手册管理手册 二二一一年二月一一年二月 2 目录目录 第一章企业介绍与总则. 3 第一节公司介绍.3 第二节总则3 第二章开发部人员编制及岗位职责4 第一节人员编制.4 第二节岗位职责.4 第三章开发部员工管理及工作汇报8 第一节例会制度.8 第二节日报及周报制度 9 第三节奖惩制度. 11 第四章直营店开发细则14 第一节位置要求. 14 第二节现有物业要求 15 第三节自建物业选址要求. 16 第四节其他注意事项 17 第五章房屋租赁格式合同、中介合同等. 18 第一节房屋租赁合同 18

2、 第二节中介合同样本及注意事项.18 第六章直营店选址流程19 第一节信息取得. 19 第二节开发部项目考察.19 第三节酒店运营部项目评估19 第四节工程管理部项目评估19 第五节公司总经理最终确定项目.20 第七章直营店选址后评估标准. 21 第一节项目情况说明表.21 第二节周边酒店及物业调查表 23 第三节标准测算表23 第四节项目评估表24 第八章物业招商计划、流程及合同 26 第一节开发物业招商计划. 26 第二节开发物业招商流程. 26 第三节开发物业招商合同. 26 第九章人员培训及考核30 第一节开发人员培训 30 第二节考核制度. 30 一、绩效考核原则.30 二、绩效考核

3、分类.30 三、绩效考核实施的职责分工. 31 四、绩效考核主要项目的操作标准 31 五、绩效考核的结构及相关奖惩制度.32 第十章直营店业主关系维护.35 企业介绍与总则 第 3 页 共 34 页 第一章第一章企业介绍与总则企业介绍与总则 第一节：公司介绍第一节：公司介绍 XX 市 XX（集团）有限公司（简称“旅文集团”）是 2009 年经 XX 市委、市政府批准、 授权成立的一家投融资机构和国企公司，系 XX 市十大投融资平台之一。 目前，旅文集团拥有 多家酒店、旅游景区、旅行社、广告公司及物业管理公司，总资产近 15 亿元人民币。公司针 对当前旅游文化业发展的新特点、 新形势,正在调整结

4、构,整合资源,提高核心竞争力,致力于打造 一个有贵州特色、有持续发展能力的知名旅游文化企业。 XX 市 XX（集团）酒店管理有限公司是 XX 市 XX（集团）下属的全资子公司，注册 资本 500 万元。本公司立足于“welcomeguiyang”酒店管理公司的核心理念，专业模式和强 大管理平台，致力在 XX 营建能够满足和提升顾客居停品质的精品酒店及特色餐饮。 目前，本公司在 XX 地区已拥有金桥饭店，天和酒楼，瑞金酒店，林顿酒店，泰洋酒店 拥有各类客房近 500 间，并将继续大力拓展 XX 及周边市场。预计三年内，将门店数拓展到 20 家，拥有各类客房 2000 间以上。五年内达到 50 家

5、门店、各类客房 5000 间以上，力争进入 XX 酒店及餐饮品牌前 3 强。 第二节：总则第二节：总则 一、为加强投资管理、规范物业项目可行性分析报告标准与流程，提高项目可行性分析报告 质量及执行偏差分析，特制定物业项目可行性分析报告标准与工作流程。 二、本制度适用酒店管理有限公司各相关部门。 三、本制度所指可行性研究分析报告指以自营的形式新拓展精品酒店、特许经营等参照此制 度执行。 开发部人员编制及岗位职责 第 4 页 共 34 页 第二章第二章开发部人员编制及岗位职责开发部人员编制及岗位职责 第一节第一节人员编制人员编制 第二节第二节岗位职责岗位职责 岗岗 位位 说说 明明 书书 岗位名称

6、岗位名称开发经理岗位代码岗位代码LWGLXX-XX 所属部门所属部门开发部晋升方向晋升方向公司总监岗位等级岗位等级经理 直属上级直属上级公司总监直管下级直管下级开发专员间接管辖间接管辖 薪金标准薪金标准填写日期填写日期核核 准准 人人 岗位概要岗位概要 配合管辖区域内的开发经理对目标物业酒店进行开发，做好基层培训和管理，保证公司开业店 数及周期。 岗位职责岗位职责 对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开发与评估； 配合开发专员开发有经营潜力的新址，帮助开发专员完成新址谈判工作及完成相关流程； 完成对下属的在岗培训和指导工作； 配合公司副总制定和完善开发的流程和制度； 完成上级主管临时布置的工

7、作； 权责范围权责范围 权力： 1.协助公司副总制定完成开发部工作流程； 2.在公司规定的期限内完成公司布置的开发任务； 3.在公司授权后，配合开发经理与业主洽谈开发合同； 责任： 1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司开发项目做到最小的成本控制； 任职资格任职资格 性别不限年龄22-35学历大专以上婚姻不限籍贯不限 技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文 教育背景：大专以上学历，房地产及市场开发专业； 培训经历： 经验：3 年以上相关工作经验； 技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售； 个性特征：团队合作精神强，专业的沟通技巧和销售语言，有很强的逻辑思维能力及吃

8、苦耐劳 的精神； 开发部人员编制及岗位职责 第 5 页 共 34 页 岗位名称岗位名称开发专员岗位代码岗位代码LWGLXX-XX 所属部门所属部门开发部晋升方向晋升方向开发经理岗位等级岗位等级专员 直属上级直属上级开发经理直管下级直管下级间接管辖间接管辖 薪金标准薪金标准填写日期填写日期核核 准准 人人 岗位概要岗位概要搜索关于酒店物业的开发，调查当地相关地价，保证公司开业店数及周期。 岗位职责岗位职责 对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开发与评估； 收集有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程； 完成新址各类资料准备工作； 开发合同前期的准备及存档工作； 完成上级主管临时布置的工

9、作； 权责范围权责范围 权力： 1.协助开发经理制定完成开发部工作流程； 2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的开发任务； 3.在开发经理授权后与业主洽谈开发合同； 责任： 1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制； 任职资格任职资格 性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限 技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文 教育背景：高中以上学历，房地产及市场开发专业； 培训经历： 经验：一年以上相关工作经验； 技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售； 个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 开发部人员编

10、制及岗位职责 第 6 页 共 34 页 岗位名称岗位名称加盟专员岗位代码岗位代码LWGLXX-XX 所属部门所属部门开发部晋升方向晋升方向开发经理岗位等级岗位等级专员 直属上级直属上级开发经理直管下级直管下级无间接管辖间接管辖 薪金标准薪金标准填写日期填写日期核核 准准 人人 岗位概要岗位概要 搜索关于酒店物业的信息，调查当地相关地价，保证公司加盟店数及周期。 岗位职责岗位职责 对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的调研与评估； 开发有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程； 完成新址各类资料准备工作； 与业主保持联系和协调后期各项服务工作； 加盟合同前期的准备及存档工作； 完成上级主

11、管临时布置的工作； 权责范围权责范围 权力： 1.协助开发经理制定完成加盟部工作流程； 2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的开发任务； 3.在开发经理授权后与业主洽谈加盟合同； 责任： 1.必须对公司项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制； 任职资格任职资格 性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限 技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文 教育背景：高中以上学历，房地产及市场开发专业； 培训经历： 经验：一年以上相关工作经验； 技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售； 个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 开

12、发部人员编制及岗位职责 第 7 页 共 34 页 岗位名称岗位名称招商专员岗位代码岗位代码LWGLXX-XX 所属部门所属部门开发部晋升方向晋升方向开发经理岗位等级岗位等级专员 直属上级直属上级开发经理直管下级直管下级间接管辖间接管辖 薪金标准薪金标准填写日期填写日期核核 准准 人人 岗位概要岗位概要搜索关于酒店物业的招商，调查当地相关地价，保证公司物业的租赁费用与周期最优。 岗位职责岗位职责 对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的评估； 负责招商物业的谈判工作及完成相关流程； 完成招商物业的各类资料准备工作； 招商合同前期的准备及存档工作； 完成上级主管临时布置的工作； 在完成物业招商后，参

13、与开发部工作。 权责范围权责范围 权力： 1.协助开发经理制定完成招商部工作流程； 2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的招商任务； 3.在开发经理授权后与租赁人洽谈招商合同； 责任： 1.必须对公司项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制； 任职资格任职资格 性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限 技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文 教育背景：高中以上学历，房地产及市场招商相关专业； 培训经历： 经验：一年以上相关工作经验； 技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售； 个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神；

14、开发部人员管理及工作汇报 第 8 页 共 34 页 第三章第三章开发部员工管理及工作汇报开发部员工管理及工作汇报 第一节第一节例会制度例会制度 一、 开发部人员应每周 1 次定期召开工作会议，由部门总监或经理主持，了解业务人员最新项目进展，分析 困难,寻找解决方案。 二、 开发部总监每周末应召集全体业务人员，召开部门周例会,了解本周工作进展，安排部署下周工作目标 及计划。外地开发人员应以周报形式，及时汇报部门总监或分管副总工作进展情况，了解公司最新发展 要求。 三、 总经理或分管副总应每月召集全体开发人员，汇报公司最新开发进度，分析本月工作完成情况及制定下 月工作目标。 开发部人员管理及工作汇

15、报 第 9 页 共 34 页 第二节第二节日报及周报制度日报及周报制度 一、 区域开发经理及开发专员应每日将当天工作情况以日报方式发送分管领导。 工作记录日报表(日报表限当天下班前填写缴交完毕) 工作日期:年月日 序 时间 起-止 客户名 称 ( 工 作项 目) 电 话 (备 注 内容) 详 细 工 作 内 容 客户要求 事项或未 完成工作 事项 等级接洽客户形式(打) 客工 开 发 拜访 电 话 来访 109:00-12:00C4 213:00-17:00E3 今访问客户数 翌日预计访问客户 量 本月 签约 目标: 本月 目前 工作 (业绩)进度 今日电话访问人数: 人 当天 A 类客户数量

16、 本月累计 A 类客户 数量 超 前 正常 落 后目 标 超前 正常 落后 本月电话访问人数: 人 翌日工作计划事项(一定要填写)及建议事项:主管交待及建议事项: 1、在广场的专业市场周边扫街。 。 。 2、寻找酒店的产权人和联系方式。 。 。 3、做市场调研了解周边的宾馆和酒店的数量和客房入住质量 4、 填 报 表 之 时 间 月日9：30时 收报表者 签名 客户等级:A 积极客户 B 推动客户C 不 可能客户 D 原有的客户 E 其它 工作等级:1 紧急重要 2 紧急不重要 3 重要不紧急 4 不紧急不重要 5 其它 部门主管: 直接主管: 工作执行者: 开发部人员管理及工作汇报 第 10

17、 页 共 34 页 二、 全体开发人员应每周制作开发周报，将本周工作重点，待解决问题及下周工作计划上报分管领导。 第 51 周 2010 年 12 月 18 日上午下午 2010 年 12 月 22 日计划实际备注计划实际备主 周一 周二 周三 周四 周五 第 52 周 2010 年 12 月 25 日上午下午 2010 年 12 月 29 日计划实际备注计划实际备主 周一 周二 周三 周四 周五 第三节第三节奖惩制度奖惩制度 开发部应根据公司整体开发目标，对各级员工制定工作指标。对于完成工作目标的业务人员，照绩效奖 励方案，实施奖励；对于未能完成工作目标的，按照未完成比例，减少奖金，绩效工资

18、，直至解除劳动关系。 开发部人员管理及工作汇报 第 11 页 共 34 页 奖励方法一（高工资、低奖金）奖励方法一（高工资、低奖金） 1. 开发部所有人员均采用项目奖励制度，与业绩挂钩，无其他固定奖金。 项目奖励在租赁合同签约,房屋移交给我方且工程竣工后发放； 对区域经理和副总监的奖励于年终发放。 对当年度没有达到发放奖金要求的项目于达到要求时发放。 3. 单项奖励基数 3.1 对开发经理的单项奖励基数方案 年度签约项目数12345=6 单项奖励基数5,5006,0006,5007,0007,5008,0006,250 3.2 对区域经理的单项奖励基数方案 对区域经理的奖励基于其所负责区域的计

19、划完成情况， 1) 如果该区域计划完成或超额，则按每个项目 4,000 元核发奖金； 2) 如果该区域计划完成 80%以上，则按每个项目 2,500 元核发奖金。 3) 如果签约项目少于计划的 80%，则按每个项目 500 元核发奖金。 3.3 对总监的单项奖励基数方案 对总监的奖励基于其所负责片区的计划完成情况， 1) 如果该片区计划完成或超额，则按每个项目 2,000 元核发奖金。 2) 如果该片区计划完成 80%以上，则按每个项目 1,200 元核发奖金。 3) 如果签约项目少于计划的 80%，则按每个项目 500 元核发奖金。 4. 具体项目奖励金额的计算方法如下: 1)项目奖励金额=

20、单项奖励基数奖励系数(Bd); 2)奖励系数(Bd)的计算方式为:Bd=合同完备系数(Bc)年限系数(By) 其中:Bc= 0,出现重大未竟事宜,致合同无法履行; Bc= 80%,出现未竟事宜,不影响合同执行,但增加公司成本(含工期延误); Bc= 95%,出现未竟事宜,得到及时处理、不影响合同执行且不增加公司成本、未造成含工期延误; Bc=100%，整个装修过程中未出现未竟事项。 By=90%， 租赁年限少于 15 年； By=100%，租赁年限大于等于 15 年且小于 18 年； By=115%， 租赁年限大于等于 18 年。 5.对区域经理以上人员的奖励计算方法： 具体金额为:单项奖励基

21、数奖励系数(Bd);单项奖励基数为相应职务人员所对应的基数; 6.上面的奖励只针对直营店,合资店按 50%计算; 7.特许店每个项目按 1000 元进行奖励,不计入全年合计总数；区域经理以上将特许按 0.2 计入直营总数核发奖 励。 8.项目有介绍人的，介绍人得 50%的奖励。 按签约数进行排名,对区域第 1 名、个人排名第 1、第 2 名进行特别奖励，具体额度如下： 区域第 130,00 个人第 120,00 个人第 210,00 对于特别好的项目给予特别奖励。特别好的项目，指根据开业后 1 年的经营情况进行测算，可以在 2 年半内收 回投资的项目。 好项目奖30,00其中:开发人员 70%

22、,区域开发经理 20%,主管总监 10%. 如果到时开发人员已离职的将不予奖励。 开发部人员管理及工作汇报 第 12 页 共 34 页 奖励方法二（低工资、高奖金）奖励方法二（低工资、高奖金） 业务员奖金制度 每个项目奖金基数 20000 元 1.城市系数 1.1. 各区域重点城市直营店系数：1.2 1.2. 其他城市直营店系数：1 备注：重点城市为各区域重点开发城市。 西南区域：太原 西北区域：西安 华东区域：上海、南京、杭州 华南区域：广州(深圳) 华北区域：北京、济南 东北区域：哈尔滨(沈阳) 2.酒店规模系数 2.1. 酒店客房数在 100（含）至 130（含）间范围内的系数：1 2.

23、2. 酒店客房数在 100 至 130 间范围外的系数：0.8 3.信息来源系数 3.1.业务人员独立获得项目信息并完成谈判签约的系数：1 3.2.业务人员通过中介等途径获得项目信息，且支付中介费或项目介绍费的系数：0.5 3.3.业务人员通过公司内部其他员工或外部人员介绍获得项目信息，介绍项目人员与项目跟进业务人员的奖 金按照各方实际工作量及所做的贡献，按协商比例分配奖金。 3.3.1.介绍人员仅提供项目初步信息，由业务人员跟进洽谈成功的，介绍人员与业务人员按照 0.2：0.8 分 配项目奖金。介绍人费用太少,积极性会降低 3.3.2.介绍人员提供详细项目信息，并协同业务人员跟进洽谈成功，且

24、在关键谈判条件上为公司取得优厚 条件的，介绍人员与业务人员按照 0.5：0.5 分配项目奖金。 3.3.3.其他公司开发人员提供详细项目信息，且在关键谈判条件上已经为公司取得优厚条件的，并在合同 条款方面符合公司要求签约成功的，项目奖金全部归该介绍人员所有。 4.项目奖金计算 项目奖金=20000*城市系数*规模系数*信息系数 5.超额奖励 在公司规定的考核期限内超额完成项目开发的，超额部分项目按照项目奖金增发 20%奖励。 6.各区域重要项目， 由区域经理或主管参与协助全程谈判的， 该项目奖金额 20%归区域经理或主管所有。 (区域经理和主管考核应该另外算管理的考核-也就是项目总数上) 7.

25、领取时间及比例 8.签订正式合约的下一个月 10 日领取奖金总额的 50%，门店开张领取奖金总额的 30%，酒店正式开业 当年年底，领取 20%；超额奖金于酒店正式开业当年年底发放。 9.公司不参与投资的品牌管理输出项目，在公司未取得品牌特许经营权利，不能收取特许经营费用之 前，按照每个项目 5000 元计算奖金；取得品牌特许经营使用权后，奖金制度另行制定。 10.个税： 该部分奖金个税由公司代扣代缴。 直营店开发细则 第 13 页 共 34 页 第四章第四章直营店开发细则直营店开发细则 第一节第一节位置要求位置要求 （以下必须满足三项） 一、 城市商务中心区域、会展中心、物贸交易中心、交通中

26、心、大 型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。 二、 好的展示效果十字路口，主干道。 三、 邻近城市标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。 四、 交通便利，有地铁或三辆以上公共交通线路直达。 五、 邻近城市知名的大学或在万人以上的教育区。 六、 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。 七、 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、 汽车终点站、大型停车场附近区域。 八、 交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性，车辆进出 便利。 直营店开发细则 第 14 页 共 34 页 第二节

27、第二节现有物业要求现有物业要求 一、 建筑面积在 30008000 平米。独栋建筑，位置好的可考虑裙楼或大楼中部分楼层，但底楼大堂位置应 有方法解决。建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造，若为砖混结构，则原建筑物的房屋间 隔基本合乎公司要求，套内面积在 25 平方米以内，3.3M*6.5M 开间为最佳，无需重新间隔。物业结构适 合进行改造，得房率高出房率为 38 平方以下，租金低的话可以放宽。 二、 建筑物为长方体，建筑面积在 50008000 （京、沪、穗、深以外的城市面积最好在 6000 平方米以内） 的范围内，可改造成 100-200 间客房，宽度或进深以 14-15 米左右为最

28、佳，11-12 米为次佳，进深在 16 米以上最好能开天井，改造后没有窗户的暗房比例原则上不超过 20%，整栋建筑物外形以一字形、L 形 和工字形的板式结构为最佳。 三、 楼顶和外墙最好可以设置户外广告位。 四、 有充足停车场地，停车位和房间配比为 1：102：10。 五、 物业结构适合进行改造，得房率高，出房率为 40 平方以下，租金低的话可以放宽。 六、 产权清晰，不是银行抵押物业。 七、 水、电容量符合宾馆使用要求。电以每个房间 2.5kw 为最低要求，水的管径为 100cm。 八、 租赁期限不少于 12 年，个别位置好回报率高的可适当放宽条件。 九、 物业租金应低于同时期相同地段其他品

29、牌酒店或其他物业的租赁水平。 十、 有足够的免租装修改造期限三个月为最低标准。 十一、业主配合程度高。 十二、营运测算表必须符合公司对投资回报的要求。运营测算表见附件。 直营店开发细则 第 15 页 共 34 页 第三节第三节自建物业选址要求自建物业选址要求 一、 至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。 二、 占地面积 15003000 平方，具体面积视地理位置与价位而定。 三、 该区域已经有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地和军产。 四、 该地块容积率符合改造后的需要建筑面积能够达到 30008000 。 直营店开发细则 第 16 页 共 34 页 第四节第四节其他注意事项其他注意事项

30、一、 尽量避免通过二房东签定租赁合同，不能避免的也应由房屋产权人出具同意转租的书面文件。 二、 如遇到有转让费用的，尽可能让其将转让费平均分摊到租赁年限里。 三、 尽量避免签定远期交房合同。对于位置符合公司远期发展战略的项目，要经常与业主保持良好的沟通联 络，关注项目的时效。 四、 应注意城市规划给物业将来周围环境带来的影响。 五、 较为有利的动迁赔偿条款。 六、 产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人，尽量避免有银行抵押的物业；整栋物业由单个业主持有产权 最佳，由多人持有产权的，需提供经过公证的委托书委托一家签约。 七、 如遇到国有或集体企业处于改制期或改制未完成的，需特别注意其员工安置所带来

31、的问题。 八、 以合资合作方式成立的酒店企业，须仔细考察合作方的经济实力、合作心态及社会背景；且仅限于重点 城市优质项目，公司自己无法通过其他渠道获得，并对公司连锁酒店布局有战略意义的。 九、 对于任何公司正在洽谈的项目或信息，应注意做好保密工作，以防横生枝节，引来对手的竞争。 房屋租赁格式合同、中介合同等 第 17 页 共 34 页 第五章第五章房屋租赁格式合同、中介合同等房屋租赁格式合同、中介合同等 第一节第一节房屋租赁合同房屋租赁合同 （见附件） 一、 直接租赁合同样本 二、 转租合同样本 第二节第二节中介合同样本及注意事项中介合同样本及注意事项 一、 中介合同样本（见附件） 二、 注意

32、事项: 1.必须与具有房地产中介经营资质的房产中介公司签定中介合同。 2.支付中介费用一般不超过物业第一个月租金的 30%，个别重点城市特殊项目最高不超过第一个月租金 的 50%。 3.支付中介费用的物业项目，一般不考虑再支付其他介绍费用。 直营店选址流程 第 18 页 共 34 页 第六章第六章直营店选址流程直营店选址流程 第一节第一节信息取得信息取得 开发人员通过各种渠道收集相关物业信息。 第二节第二节开发部项目考察开发部项目考察 一、 按照开发选址要求初步过滤信息，对于符合选址要求的物业，进一步收集该物业的相关数据，包括物业 产权结构，地理位置，周边环境，结构图纸，排房设计，水电容量，消

33、防状况物业外观照片，业主初步 报价，租赁年限，付款条件，并通过市场调查了解该城市或区域商业情况，制作项目情况说明表。 二、 根据情况现场或通过网络调研该物业周围同业竞争状况，酒店价格和入住率等相关数据，周边商用物业 出售及出租价格，制作项目周边酒店及物业调查表。 三、 根据排房数据及周围酒店价格数据，制作项目测算表。 四、 根据上述综合信息，制作项目评估表。 五、 开发经理根据上述 4 项表格和数据，对项目初步决策，符合条件的物业上报部门总监及分管副总经理。 第三节第三节酒店运营部项目评估酒店运营部项目评估 一、 负责物业的周边市场调查和评估，包括城市发展趋势、物业周边环境、同类酒店价格和出租

34、率等。 二、 该物业开业物品配套预算、运营后的年收入、成本和费用预算等。 第四节第四节工程管理部项目评估工程管理部项目评估 一、 对项目工程现状进行评估，对该物业的装修投入和工程配套预算。 二、 制定简要装修改造日程 。 直营店选址流程 第 19 页 共 34 页 第五节第五节公司总经理最终确定项目公司总经理最终确定项目 一、 现场查看物业具体情况。 二、 对项目的可行性报告进行审阅。 三、 可行性分析报告内容以及提纲: 1.开发部、运营部、销售部、总经办等职能部门负责效益评价、可行性分析的审核和审定，以及分析报 告结果的撰写和确认等。 2.各部门要求形成书面材料，并经责任人签字后报给使用材料

35、的后续部门，最后汇总后报财务部可行性 研究报告专管员。 3.可行性分析报告数据采集分工协作流程： 序号部 门责任人需提供材料报送时间要求 1开发部开发总监 项目概况，产权证等材料报告出具前 2 天 租金及租期、市场分析报告出具前 2 天 2市场部市场总监 市场分析报告出具前 2 天 运营期能耗测算报告出具前 2 天 3运营部运营总监 装修投资外其他投资（如：物资配备等）报告出具前 2 天 企业组织、劳动定员报告出具前 2 天 市场分析;项目风险与防范措施报告出具前 2 天 4总经理办公室总经理下结论2 天内 直营店选址后评估标准 第 20 页 共 34 页 第七章第七章直营店选址后评估标准直营

36、店选址后评估标准 第一节第一节项目情况说明表项目情况说明表 产 权 人 名称邮编地址 联系人电话传真 转 租 方 名称邮编地址 联系人电话传真 房 屋 状 况 物业地址出房数 房产证号商业性质是 否，解决方案： 图纸有 否土地性质红线图有无 总面积租用面积平面图有无 场地面积我方面积平面图有无 拆迁规划规划红线图 是否转租是 否解决方案 是否抵押是 否解决方案 租 期 租 金 单元租金年租金 有否递增其他约定 租赁年限免租期 交房日起租日 付款方式有否押金 其他约定 配 套 设 施 设 备 水-吨/月原容量：，管径 DN提供我方： 接 入 日 期 费用/负担 电KVA原容量：，线径：提供我方：

37、 接 入 日 期 费用/负担 煤/天然气原容量：，提供我方： 接 入 日 期 费用/负担 有线电视有，无,约定: 接 入 日 期 费用/负担 市政供暖有，无,约定: 接 入 日 期 费用/负担 排污 化粪 池 有，无,有否场地 有 无 进污水管网是；否，约定：接入日期 广告位租赁区域所有广告位归我方使用：是否 特 殊 约 定 辅助用房租用范围所有辅房归我方使用：是否 特 殊 约 定 搭建：可否 停车位租用场地可做停车场：是否 特 殊 约 定 楼顶 广告 位 均归我方所有：是否 特 殊 约 定 其他设施 消防许可证消防水箱 消 防 水 泵 消火栓烟感 房屋安全安全鉴定报告有,无/提供日期:需要结

38、构加固否,是/完工日期: 我方只租赁整栋物业 的标准层中段楼层 是 否 和业主协商的下水管走管方案： 和业主协商的透气管伸出方案： 和业主协商的并入大楼排水系统方案： 空调室外机安装位 置 墙体任意位置挂放是否/约定:烟道 直营店选址后评估标准 第 21 页 共 34 页 电梯有,无/电梯井有,无/井道位置有且业主认可并配合,无隔油池 图 纸 总 平 面 图 租赁区域图建筑平面图立面图剖面图 结构图水系统图电系统图消防施工图 施 工 配 合 施 工 场 地 无,有/场地图有无,提供日期: 卫 生 条 件 工地厕所有无 施 工 用 电 无,有/KVA,位置: 提 供 日 期 施 工 用 水 无,

39、有/管径 DN,用水量吨/月,位置: 提 供 日 期 其他 其 他 事 项 直营店选址后评估标准 第 22 页 共 34 页 第二节第二节周边酒店及物业调查表周边酒店及物业调查表 一 、周边情况调查表 银行 医院 交通 大型餐饮 超市 二、 竞争对手情况 酒店名称标准门市价执行价性价比硬件 第三节第三节标准测算表标准测算表 请见附件 直营店选址后评估标准 第 23 页 共 34 页 第四节第四节项目评估表项目评估表 项目评估 标准标准分评估分星级数备注 位置10 现有位置优越，符合宾馆选址需要10 一般但符合宾馆选址需要5 不好，不符合选址要求0 未来位置1 年内，可以符合要求5 1-3 年内

40、，可以符合要求3 3 年以上0 建筑物20 结构适合改造5 一般3 不适合0 形状适合改造2 一般1 不适合0 状况新（5 年以下）3 一般（5-15 年）2 旧（15 年以上）1 改造容易3 一般2 难0 能源满足宾馆使用7 需要增容并可以作到5 不能适合0 产权10 产权清晰清晰，证照齐全5 不清晰，但可在期限内作好3 不清晰0 性质符合宾馆要求符合5 需要变性且可在期限内作好3 不符合，不能变性0 租金5 低于该地区市场价 0.4 元5 低于该地区市场价 0.2 元3 高于该地区市场价 0.2 元2 高于该地区市场价 0.4 元1 投资规模（以每平方的装 修投资计算分值） 10 1000

41、 元以下10 1000-1200 元8 1200-1500 元5 1500 元以上0 投资收益10 直营店选址后评估标准 第 24 页 共 34 页 非常赢利，回报率 30%以上10 赢利，回报率 18%-30%8 一般赢利，回报率 12%-17%5 不赢利，回报率 12%以下0 标识形象10 广告牌 好5 一般4 不好0 业主配合积极5 一般4 不好0 商务环境10 环境 一流区域，一流地段5 一流区域，二流地段4 二流区域，一流地段3 二流区域，二流地段2 客源有利于吸引商务客人5 一般吸引3 不利于吸引商务客源0 交通10 便捷性 有利，方便5 不影响3 影响0 停车位20 个以上5 1

42、0-20 个3 10 个以下0 特殊事件影响力5 有利于宾馆经营5 没有3 不利于宾馆经营0 总评分： （以星级来表示）总分值： 说明： 70-80 分一般项目 80-90 分较好项目 90-100 分极好项目 物业招商计划、流程及合同 第 25 页 共 34 页 第八章第八章物业招商计划、流程及合同物业招商计划、流程及合同 第一节第一节开发物业招商计划开发物业招商计划 由于部分整体租赁的物业除满足酒店本身使用功能外尚有多余面积可供分租,转租,以抵消酒店的租赁成 本;并可根据酒店的配套需求,引入其他相关业态作为酒店服务的补充。故需要由专人对酒店多余面积拟订招 商计划，实施招商工作。 第二节第二

43、节开发物业招商流程开发物业招商流程 一、 确定物业可供出租部分的产权面积 二、 确定招商用途 三、 寻找物业租赁方,洽谈租赁条件. 四、 签定租赁合同,配合租赁方提供相关证明材料. 第三节第三节开发物业招商合同开发物业招商合同 物业招商计划、流程及合同 第 26 页 共 34 页 招商合同范本（参考）招商合同范本（参考） 时间： 出租方(以下称甲方)： 法定代表人及身份证号： 营业执照号: 注册或居住地址： 邮编： 电话： 承租方(以下称乙方)： 法定代表人及身份证号： 营业执照号: 注册或居住地址： 邮编： 电话： 根据中华人民共和国合同法及有关法律、法规规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的

44、基础上，就 产权属于甲方的房屋租赁有关事宜进行协商，为明确双方之间的权利义务关系，特订立本合同。 一、 房屋基本情况甲方出租的房屋位于_，建筑面积_m (使用面积 _ m )。甲方同意按本合同之条款，将房屋所有固定装置，设备，电器等租赁于乙方做商务使 用。 二、 租赁期限 1. 房屋租期为_年,自年_月_日至_年_月_日。 其中前_天为装修 免租期。乙方自本合同签定之日起即可入住。 2. 租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订 租赁合同。 3. 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但 租金可随社

45、会物价指数变动而适当调整） 。 三、 租金及支付 1.每月租金为人民币_元，乙方每个月缴纳一次租金。 乙方可以支票或现金形式支付租 金 。 甲 方 开 户 银 行 ：收 款 人 名 称：账号： 2.本合同一经签署，乙方应立即交付人民币元作为第一次房租，并交纳相当于个月租金 的押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金 (无息)。若乙 方私自提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方 有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。 3.甲方在收到乙方租金时，向乙方提供交纳租金的正式发票或收据。 4.所有与本合同有关之各项赋

46、税，一概将根据中国政府有关规定由甲方或乙方各自承担及支付。 四、 水电费、管理费、电话费和维修费的缴费办法 1.出租房屋各项收费标准为：水：/吨，电：/度，煤气：/立方米， （其他：）如 遇政府价格调整，以政府调整新价格为准。 物业招商计划、流程及合同 第 27 页 共 34 页 2. 出租房屋的管理费由甲方每月自行向有关部门交纳；水电费、煤气费、电话费由乙方每月自行向有关 部门交纳。 3. 租赁期间，乙方引致租赁房屋内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责；租赁房屋内家私、 家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。 五、 出租方与承租方的变更 1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移

47、给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲 方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲 方的权利，承担原甲方的义务。 2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第 三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。 六、 乙方的职责 1. 乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金-逾期付款违约金， 滞纳金-违约金日为为实欠租金的%。如拖欠租金天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退 还乙方押金。 2. 在合同期内，甲、乙双方在因故需单方面终止

48、合同时，须提前一个月书面通知对方。 3. 乙方在租赁期间，应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏 的，乙方应立即负责修复或给予经济赔偿。乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途， 在不影响房屋结构的前提下，需经甲方同意后方可进行。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙 方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。 4. 乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并由甲方协助乙 方办理相关手续， 费用由乙方自理。 未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款， 由乙方自理。 5.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将

49、租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好 状况下 （自然折旧除外） 交给甲方。 乙方擅自更改房屋结构造成租赁房屋及其设备的毁损， 应负责恢复原状。 6.租赁期满或合同解除后，乙方若已经搬出租赁房屋，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下， 均视为放弃，任凭甲方处置；若乙方逾期不搬迁，则甲方也有权处置乙方在已经解除租赁关系的房屋中的物 品。 7.乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。 因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。 七、 甲方的职责 1、 甲方应在本合同签定起日内向乙方出示出租房屋的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印 件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等。如日后因证件不全使乙方无法使用租 赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失，由此引发的纠纷由甲方独自承担。 2. 甲方在租赁期内对本合同所指的房屋及设施进行维修保养； 该房屋及所属