《升龙国际中心项目选址及定位分析 毕业论文.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《升龙国际中心项目选址及定位分析 毕业论文.doc（8页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、升龙国际中心项目选址及定位分析摘 要项目选择的最初阶段是选址，随着城市化的发展和经济日益奋进的今天，项目的选址决策和定位分析决定着一个项目的存亡，房地产开发又是一个高收益与高风险并存的行业。因此开发商必须将其自身的特点与相应的国家政策、宏观经济形势、市场需求变化及竞争对手等相结合，并且根据项目用途、规模不同分析项目所在的区位和环境条件。本文主要对升龙国际中心这一项目进行选址优势、SWOT分析、定位原则、地块分析等方面进行专业和科学、合理的分析。关键字: 商住两用、SWOT分析、选址决策、定位分析前 言20世纪70年代末，我国开始进行经济体制改革。随着经济体制改革的发展迅速，中国取得了举世瞩目的
2、成就。在经济改革的浪潮中，中国房地产业加速发展，成为投资的热点之一，并成为了支柱产业。房地产的发展与一个地区的政治、经济、金融、教育、治安、社会发展、交通情况、人口及消费能力息息相关。郑州市作为河南省的省会，把郑州市建设成为社会主义现代化的商贸城市和国家中西部的区域性中心城市，是全市城市性质的定位和发展的奋斗日标。为此，早在20世纪90年代初期，郑州市就提出了“稳定第一产业、调整优化第二产业、强力发展第三产业”的产业方针。一、升龙国际中心概况升龙国际中心项目位于二七大学路与淮河路交叉口向南200米，坐落淮河路以南，政通路以北，是升龙集团继成功开发曼哈顿广场后，在郑州市中心开发的第二个大型城市综
3、合体项目。升龙国际中心总占地约380亩，规划建筑面积约120万平方米；涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态。升龙国际中心的容积率5.50，绿化率30%，物业公司是河南升龙物业管理有限公司，物业费1.25元/平方米月。升龙国际中心本身拥有40万的大型商业。以大学路为轴线分为东西两大组团，大学路西侧为高档住宅、商业中心，大学路东侧为金融服务、商务办公,升龙国际中心主力户型：两房和三房，面积在78到125平不等。总体上分析，户型设计南北通透，客厅大开间，双阳台设计；卧室大飘窗，户型方正，设计合理，空间利用率高；布局优美，功能齐全；提高室内的采光度。二、升龙国际中心项目地址选择的SWO
4、T分析（一）项目优势分析（Strength）1.区域地段公司要树立形象，应先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，如果能精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立公众形象。升龙国际中心就具备了优越的地理位置和大面积的商业。并且周边地段具备了完备的设施设备和娱乐场所。升龙国际中心一期已成功开盘并交房，升龙国际二期于2011年5月29日楼王小户型开盘，2011年7月23日，精修小户型开盘，2011年8月20日，小高层、高层开盘，并于2013年5月交房。价格以6500元起价。这一项目的成功开发很快为升龙国际树立了良好形象。2.升龙国际本身具备的实力(1)此项
5、目开发具备良好的政府关系，减小各方面的摩擦，降低公关成本。(2)良好的资金实力和融资信誉为后期运作提供了保障。(3)对于投资性的房地产开发而言，公众形象非常重要，而完美的区域地段已经减小了投资者的投资风险，开发企业决策层对项目投资具有极大的热情和决心，并进行了科学分析、规划和运作，希望能够最大程度地躲避风险。（二）项目劣势分析（Weakness）升龙国际中心项目的开发商在商业地产方面有一席之地，开发的住宅相对较少，缺乏相关的投资、运作经验。虽然周边有许多的医院、银行、学校、奥斯卡影城等完备的设施设备及娱乐场所，绿地面积相对比较的多，但由于位于市中心，占地面积有限，所以在一定程度上还是满足不了人
6、们对他的需求。（三）项目机会分析(Opportunity)从宏观来看，我国的商业地产处于大发展、大繁荣的阶段可以说充满无限商机。像上海、深圳等一线城市已经做出了对城市商住两用房产的规划，一般的省会城市也都在争先恐后的建设地产行业，四线城市也在力求改造、扩大城市规模和完善的适合商住两用的配套设施，为房地产行业打造良好的发展空间和环境。大环境、大配套、交通便捷，吸引众多置业人青睐。其地理位置优越、交通便利、环境优雅，是质量较高、配套完善的优秀住宅小区。以科学、人性化的规划设计打造出惬意的居住文化。这对于20世纪90年代初期郑州提出要大力发展第三产业来说，是一个很好的机会，根据当地政府规划，房地产的
7、投资开发将得到政府的大力支持。（四）项目威胁分析（Threate）在市中心为了节省土地使用面积，大型的高层住宅接踵而来，升龙国际中心这样综合型的行业没有成熟的规律可以遵循，这要求在项目的运营中积极尝试、努力探索。同时庞大的旅游、休闲人流成为升龙商业广场相对固定的客源，升龙国际中心的白领消费群体也将受到升龙商业广场的吸引而把这里作为购物休闲的首选。升龙国际有其必然的优势，但是随着周边更多的综合性产业越来越多，想要立足就要付出心血和代价，就要给大家更加人性化，科学化的服务，给人一种宾至如归的感觉，这些优势给此项目的开发带来了更大的运作率，但客观存在的劣势和面临的威胁也不容忽视，也使项目存在一定的风
8、险，只有充分利用其优势和机遇，适时、适度躲避项目的威胁，才能运行的更加顺利。三、针对房地产项目选址决策评估指标体系（一）选址首先解决的问题房地产项目在选址决策过程中受到诸多因素不同程度的影响。例如，开发商拟建一栋18层的中档住宅项目，在为其选址时，基于自身成本、收益的考虑，开发商主要关注地价高低和项目的市场前景；而站在目标客户立场，则更多考虑项目建设地址的交通、基础设施、文化教育和生活服务等。若立足于施工时的便利性，则更愿意选择地质条件较好的地块。诸如此类影响因素的干扰使决策层在为房地产项目选址决策时难以综合、全面地加以判断，不同的决策主体基于不同的角度可能得出不同的决策结论。因此，如何综合考
9、虑这些繁杂的影响因素，建立一套科学、合理、系统、全面反映房地产住宅项目选址本质特征的决策评估指标体系，是首先要解决的问题。（二）对于房地产项目选址应考虑的评估指标1功能定位考虑选址成本最小化、需求的方向、利润最大化及环境问题2静态决策如何使交通距离(包括时间、成本)最小化、如何使覆盖面最大化、如何确定中心、如何处理多重目标及不受欢迎的功能。3生产角度（1）工程地质、水文等自然条件是否可靠。（2）建设所需水、电、运输条件是否落实。（3）投产后原材料、燃料等是否具备。（4）对生产人员的生活条件、生产环境也应全面考虑，即要满足生产的便利性。4一般条件（1）经济指标，包括项目所在城市的人均GDP，年社
10、会零售总额，职工平均年收入。（2）人口指标，包括项目所在城市总人口、城市人口、项目地块3km人口和5 km人口。（3）交通指标，包括地块面临的主干线道宽度、公交线路数量、车流量和人流量等。（4）地块指标，包括项目地块的面积、形状、临街面宽度和深度等指标。5竞争条件项目地块的商业竞争环境和城市发展规划。6区位投资环境（1）宏观因素，国家的投资环境。（2）中观因素，区位地的经济发展水平、购买力。（3）微观因素，具体场所的自然经济及社会条件。（三）房地产项目选址决策的评估指标体系1宏观方面，建设规划、优惠政策、房地产政策的改革动向、文化背景。2微观方面（1）地块本身：地理位置、面积、形状、气象、水文
11、、地质地貌、地价、交通、周边配套设施、项目用地周边的环境(包括区域环境、小区环境、室内环境等)、周边已有建筑的类型、周边的社会环境(如治安)、市场状况、未来发展潜力、噪声污染、区域内大气污染、各种环境纠纷(如新老小区的环境纠纷)、生活和建设资源(水电气等)。（2）开发商角度：拟建项目规模、档次、建设类似项目的选址经验、该项目建成后的租售价格。（3）目标客户群角度：居民反应、消费需求及购房心。四、房地产项目定位（一）定位的概念房地产开发定位是指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客
12、户中确定与众不同的价值地位。（二）升龙国际中心定位符合的原则1市场适应性原则符合市场经济发展，升龙国际中心应郑州市开发第三产业时兴起迎合了市场与行业发展的趋势与机遇，并且与区域的社会经济发展水平与消费者收入水平相适应、与区域房地产市场需求相匹配，并且符合了消费者市场和成长性需求以及高度关注了行业的发展走势。2企业发展战略和项目资源优势相一致原则与企业发展战略相一致，在企业发展战略下才更符合企业的核心能力，并且能够充分体现企业的竞争优势，实现总体目标。升龙国际中心始终认为要将一个企业做的更大更好，就要把企业独特的资源体现出来，如果一个企业仅仅以所有企业均有的优势展现出来，那么他就没有任何的发展价
13、值，那是最容易克隆的，没有新鲜感可言。因此该项目以“国际都会级商业中心”的定位进行规划设计，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、等于一体的主题化、全业态、多功能的都会级开放式消费体验中心。3差异化原则协调发展，即市场、产品、形象相互协调差异化是房地产企业的第三利润源泉，升龙国际中心能避开正面竞争和建立新规则的重要手段，也能在细分市场中找到自己的市场容量。并且能使差异化成为有效差异化。4经济性原则效益最大化，从企业成本来讲，要做到效益最大化，就要有产品定位较高的性价比，较高的价格竞争力和风险的弹性，从而达到收益预算、效益评估在各项经济指标达到最优化。5可行性原则符合城市规划，一个项目开发的成功与否就在于
14、选址，并且看你选的地址是否可行。因此市场定位必须考虑项目实施的可行性，避免出现“无个性，难租售”的现象。该项目根据规模、地块特性和本项目优势分析入市时机，并且运用上述所说的宏观和微观效益相结合进行功能分析、静态分析、环境分析。对项目进行经济评价，分析各经济指标是否可行。五、升龙国际中心的地块环境（一）自然区位升龙国际中心位于市中心，其自然位置非常好，绿化率达到30%，并且周边有许多的娱乐场所，作为大的新开发商业也是购物休闲的首选。这是升龙国际中心的最大优势。但是由于在市中心，天然的自然环境，清新空气还是会夹杂着汽车尾气，这也许就是市中心的一个必然的弊端因素。（二）社会文化升龙国际旗下有一个40
15、万的大型盛隆商业中心，是集购物、休闲、运动、餐饮、文化、家居、旅游、娱乐等功能为一体的国际级商业中心，一流的规划设计，专业的运营管理，使得一诞生就成为影响郑州商业未来的“新商圈”。并且周围有郑州大学、郑州航院、郑州测绘学院、黄河科技学院、郑州卫校等十余所高校，80所各类中小学，55所幼儿园，文脉浓郁。位居于市中心，人口较集聚，经济也较集聚，市政、医疗配套设施等较完善，能够更便捷和准确的收集信息，增大了生活的舒适度。（三）交通条件交通对于升龙国际中心的业主来说就显得尤为重要了，交通主要干线无非是到火车站的距离、到长途车站的距离、到机场的距离。由于位于市中心，离东西南北都比较近，站牌较多，离车站也
16、挺近，方便了人们的旅游、出行。结 论房地产开发商说过：房地产开发中第一要义是选址，第二要义也是选址，第三要义更是选址。因此可见房地产项目的选址和定位分析是非常关键的一个环节，是选址策划的一项重要内容，其专业性和科学性不容置疑。当然鱼和熊掌不可兼得，升龙国际中心虽然兼具了许多优越的条件，这对于商业而言是一个不可多得的商机，而对于居住就有点欠缺，现在选择住址都喜欢郊区，环境优美。因此如何在选址时公平评测，平衡选择，是我们需要更深层次讨论的课题。参考文献【1】黄亚钧，微观经济学 【M】北京高等教育出版社，2009.【2】刘立芳，房地产项目定位研究 【J】合作经济与科技，2008.【3】施建刚，房地产开发项目区位因素分析与研究 【J】价值工程，2009.【4】陈红玲，房地产概论 北京电子工业出版社，2008.