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1、 太原科技大学华科学院毕业论文摘 要自2007年以来，我国保障性住房建设日益受到关注与重视。保障性住房政策的推动对于缓解地区住房供需矛盾、改善城镇居民居住条件及推动城市化建设起着至关重要的作用。吕梁市把保障性住房建设作为惠民工程，放在首要地位，加大了保障性住房建设的力度，取得了一定的成绩，但是，由于土地限制，资金紧缺等诸多因素的影响，保障性住房的实际建设现状仍然不太乐观。本文在分析研究吕梁市保障性住房制度和现状的基础上，提出吕梁市在保障性住房建设实施当中存在的问题，并对其做出分析。然后通过吸取我国先进地区保障性住房的经验，总结归纳出吕梁市保障性住房建设发展的对策和建议。 关键词：吕梁市；保障性
2、住房；现状及对策研究 太原科技大学华科学院毕业论文AbstractSince 2007,Chinas affordable housing construction is increasingly attention. Affordable housing policy to alleviate the contradiction between supply and demand of housing in the area, to improve the living conditions of urban residents and promote the city constructi
3、on plays a vital role in.Lvliang city carried out the construction of affordable housing as humming engineering, in the first position, we intensified the efforts on affordable housing construction, and has obtained certain achievement, however, due to land constraints, shortage of funds, the actual
4、 situation of affordable housing is still not too optimistic.Based on the analysis of the Lvliang city affordable housing system and the status quo, on the basis of Lvliang city is put forward in the problems of the implementation of affordable housing construction, and make analysis for its. Then d
5、raw the experience of the advanced areas of affordable housing in our country, summarized the Lvliang city housing construction development countermeasure and the suggestion.Keywords: Lvliang city; affordable housing; present situation and countermeasure research 第页 共页 太原科技大学华科学院毕业论文目 录1 引言12 保障性住房的
6、概况22.1 保障性住房的含义及分类22.2 我国保障性住房建设历程23.1 吕梁市保障性住房政策回顾432 吕梁市保障性住房建设状况54 吕梁市保障性住房中存在的问题及原因分析84.1 保障性住房总量供给及覆盖范围小，供需不平衡84.2 保障性住房建设资金缺口较大84.3 住房保障体系缺乏统筹安排和长远规划95 我国先进地区保障性住房建设的经验与启示105.1 我国先进地区保障性住房建设的经验105.2 我国先进地区做法对给吕梁市保障性住房建设的启示116 吕梁市保障性住房建设的对策与建议136.1 建立以公共租赁房为主的住房保障体系136.2 多渠道筹集资金136.3 加强保障性住房监督管
7、理146.4 完善保障性住房相关的制度14结 论16参 考 文 献17致 谢181 太原科技大学华科学院毕业论文1 引言住房是保障民生的重要环节，每个家庭都希望能够拥有属于自己的住房。然而，近些年来我国大多数地区存在房价居高不下、飞速上涨的现象，房价过高成牵动着人们的神经、影响社会经济发展经济的一个重要问题，因此，我国政府高度重视住房问题把它放在民生问题的首要，态度坚决，努力抑制房价的过快上涨，积极推进保障性住房建设，努力解决群众的住房问题，让我们每个人民定有所居，居者有其屋。在2008年下半年，我国房地产市场陷入低迷，曾一度出现房价下跌的现象。2009年第二季度以后，房价不仅开始大幅度的回升
8、，而且超过了2008年前的最高价。2009年我国商品住宅平均价格涨幅达247，远超过居民收入88的增幅。我国部分大城市房价与收入的比例超过10，房价与租金比例低至1：500以下，远远超出通常人们认可的合理范围。随着房价的不断上涨，低收入人群望房兴叹，解决住房问题便成了民生问题的首要。2007年，我国先后出台了经济适用住房管理办法、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见(24号文)、廉租住房保障办法、廉租住房保障资金管理办法等一系列法律法规，对保障性住房各个方面做了详细的规定。特别是国务院24号文的出台，明确了将廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到了低收入家庭，并把廉租住房作为我国住房保
9、障制度的重点。由此可见，建立健全保障性住房体系是一个长期的坚定不移的目标。房价的不断上涨，土地价格的不断上扬，越来越多的中低收入人群买不起房，这种现象不仅仅是存在于经济发达的城市，吕梁市也不例外，保障性住房的建设迫在眉睫。随着吕梁市保障性住房的发展，一些问题也便随之而来，例如保障性住房总量供给及覆盖范围小，供需不平衡；立法滞后，缺乏专项管理机构等等，如何能够解决现在面临的这些问题，更好的落实国家的政策，更好的为人民服务，就显得尤为重要。因此对吕梁市保障性住房进行专门的研究就显得非常有意义。2 保障性住房的概况2.1 保障性住房的含义及分类保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是
10、指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，根据不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求，保障性住房分为经济适用房、廉租房、棚户区改造和公租房等政策性住房。经济适用房是指己被列入国家计划，市政府组织的房地产开发企业或单位的建设，以较低价格出售住房给城镇中低收入家庭。它是具有社会保障性质的住宅，具有经济和适用的特点。经济性，是指房屋价格相对较早的市场价格适中，适合中低收入家庭的负担能力。适用性，是指建筑标准不能削减和降低，并达到一定的使用效果。和许多其他国家一样，经适房是国家为低收入人群解决住房问题的政策安排。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符
11、合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式根据财政承受能力和居民住房状况，以发放租赁住房补贴为主、实物配租为辅。租赁住房补贴，是指住房保障部门向符合廉租住房条件的申请人，按照廉租住房保障的补贴标准发放的租金补贴。实物配租，是指住房保障部门向符合廉租住房条件的申请人提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。实物配租优先解决最低收入家庭中的孤寡老人、军烈属、一至二级残疾人等短期内脱困无望和其他急需救助的家庭。棚户区改造主要是针对改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项工程。公共租赁房，是为了解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。不能租廉租房
12、，又买不起经济适用房；不能买经济适用房，又买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房这就是人们常说的“央心层”。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有从外地到本地工作的一些人群。2.2 我国保障性住房建设历程我国保障性住房政策的发展演变可分为以下几个阶段：第一阶段(1991年1998年)：制度萌芽1980年4月，邓小平发表了关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，中国城镇住房制度改革就此拉开帷幕。1991年12月31同国务院颁发了关于全面雅迸城镇住房制度改革的意见，第
13、一次提出建设经济适用房的新思路。1996年，国务院房改领导小组制定了关于加强住房公积金管理的意见，确定了保障性住房的两大支柱：公积金制度和经济适用房制度。这一阶段住房制度改革取得了重大突破，保障房建设也开始提上日程，但推进的力度不大，速度也偏慢。第二阶段(1998年2008年)：逐步完善1998年6月，国务院召开全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议，会议指出发展住宅建设的首要是加快经济适用房的建设，建立和完善以经济适用住房为主体的多层次城镇住房供应体系。1999年，国务院颁布城镇廉租住房管理办法，以廉租房、经济适用房，尚未房改的低租金公房等为主体的住房保障体系就此形成。这一阶段，主要是确定廉
14、租房和经济适用房成为住房保障的两大核心产品。第三阶段：2008年至今：快速发展保障房进程出现质的飞跃是从2008年开始的。2008年11月，我国推出了9000亿安居工程“即在2009-2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元。”之后，住房保障政策密集出台，2009年3月全国保障性安居工程工作会议提出，三年内解决750万户城市低收入家庭，240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房困难。随后，住建部、发改委、财政部等部门发布了2009-2011廉租房保障规划，称用3年时间解决747万户城市
15、困难家庭住房。2010年4月中旬，国务院出台的“新国十条”指出，要继续大规模推进保障性安居工程建设。6月中旬，住建部等七部门发文要求加快发展公共租赁房。2010年8月，北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。这一阶段保障性住房有了质的飞跃，尤其是在数量上。政府的推动力不可小视，无论是在土地供应还是在资金渠道方面都起到十分重要的作用。这是我国近年保障房建设惠及百姓的一个缩影。按照计划，“十二五”时期，我国将新建3600万套保障房，这意味着将有越来越多的百姓实现“住有所居”。 2011年2015年，中国将建设3600万套保障性住房！2011年10月底，全国开工建设保障房已
16、超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务！这一年，我国保障性住房建设规模创历史之最。2012年我国保障性安居工程建设力度不减，按照2012年政府工作报告，2012年新开工700万套以上，在确保质量的前提下基本建成500万套。根据粗略估算，2012年实际在建工程量为1800万套左右，实际在建工程量、建设资金的实际投入将超过2011年。3 吕梁市保障性住房建设现状3.1 吕梁市保障性住房政策回顾保障性住房工作，是吕梁市政府承诺的为全市人民办好事实事，是人民群众得到实惠的民心工程，事关人民群众的切身利益。因此，吕梁市政府高度重视保障性住房工作，积极出台各有关政策以保证保障性住房工作顺利进行。
17、2003年吕梁地区行政公署，吕行发(2003)19号文下发了吕梁地区住宅建设实施综合开发的暂行规定，也联合国土、财政、计划、监委下发了关于贯彻的实施办法，明确各单位建房必须纳入统一开发范围，但效果不是很好，主要原因是经济适用房优惠政策落实较差，土地、建设、计划等部门相互脱节，各自为政，形不成齐抓共管，各项费用得不到减免。特别是大部分县市财力紧张，导致各单位在自己的空闲土地上零星分散建设，形不成规模。2004年吕梁市政府，市政发200435号文件下发了吕梁市城镇最低收入家庭廉租住房实施管理办法对吕梁市对城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出进行了详细规定，保障最低收入家庭住房问题。2007年出
18、台了吕梁市廉租住房建设实施方案，明确了廉租住房保障的具体管理部门、申请条件、保障方式、审批制度、监督措施、建设标准、建设方式、配套政策等。2007年吕梁市建设局吕建函字2007123号关于印发二00七年廉租住房保障标准的通知中规定了廉租住房保障对象收入标准、廉租住房保障对象住房困难标准为以及廉租住房保障的标准。2008年编制完成了吕梁市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(吕政办函200870号)、吕梁市2009年度住房计划(吕政办发200840号)、吕梁市住房建设规划(吕政办函200892号)等。对吕梁市保障性住房和商品房进行了规划和划分，并按照要求在土地供应规模上，优先保证经济适用
19、房、廉租住房的土地供应。2008年出台了吕梁市经济适用住房管理办法(吕政发200829号)，通过此管理办法，对吕梁市经济适用房的规划管理、销售和购买、产权和上市交易、罚则以及行政事业单位和企业集资建房进行详细的规定，保障了吕梁市低收入家庭的基本住房要求，规范经济适用房建设、交易和管理行为，保护了当事人的合法权益。吕梁市廉租房住房管理办法吕政发200830号，通过此管理办法，对吕梁市廉租房保障资金与配租房源、申请条件与保障标准、实施方式以及监督管理进行详细的规定。_完善了吕梁市廉租房制度，保障住房困难低收入家庭的基本住房要求。吕梁市保障性住房开发项目招投标暂行办法吕政发200832号，通过此办法
20、对吕梁市保障性住房开发建设的招投标行为所采取的方式、主管部门、投标人资质以及招投标程序等相关问题进行规定，完善了吕梁市保障性住房招投标制度，让保障性住房项目从立项开始更为规范，更为公开，更为透明。2009年吕梁市房地产管理局先后制定出台了吕梁市廉租住房货币补贴实施办法、吕梁市廉租住房货币补贴标准等一系列实施办法，全面建立了住房货币补贴制度，并且组织开展了保障申报、资格审核和补贴实施等工作。于2009年12月19同在吕梁市世纪广场举行了隆重的租房补贴金发放仪式，共有2575户符合保障条件的居民享受到了共计1164万元补贴资金。2009年市财政、城建、房产三部门联合下发了关于加强廉租住房保障资金使
21、用管理的通知(吕财综2009138号)，要求各县(市、区)必须按国家规定，多渠道筹集资金，做好廉租住房保障资金的预算安排，并严格按规定使用上级补助资金，确保资金专款专用。32 吕梁市保障性住房建设状况32.1 吕梁市保障性住房总体进展情况吕梁市在“十一五”期间建成各类保障性住房1619664万，21828套，完成投资229500万元。其中新建廉租住房150614万，2817套；经济适用房(含单位集资建房)97845万，13151套；城市居民棚户区改造3224万，3908套；国有工矿棚户区改造4万，500套；国有重点煤矿棚户区改造1282万，1452套。到目前为止，吕梁市新建廉租房开工6065万
22、，1216套；公共租赁房开工2万，330套；城市居民棚户区改造开工14万，132套；续建项目已经全部开工建设。 表3.1 近五年吕梁市保障性住房建设面积比较 单位：万平方米年份经济适用房廉租房公共租赁房矿区棚户区改造城区棚户区改造20088.230.25200926.929.1412.8216.9201019.6616.5960.3201114.115.4745.3420124.5811.383.726.2注：资料来源丁吕梁市城建局由上表可以看出从2008年至2012年，吕梁市保障性住房建设面积的变化。2008年吕梁市的保障性住房覆盖范围较窄，只有经济适用房和廉租房两种，并且投资不大，覆盖面积
23、也较小。而发展到2011年，吕梁市保障性住房不仅仅有经济适用房和廉租房，棚户区改造和公共租赁房也纳入了保障性住房建设的范畴，并且加大投资力度，建成的各类保障性住房也逐步加大，以此来满足吕梁市低收入家庭的住房需求。表3.2 2011年和2012年保障性住房投入资金比较 单位：万元年份经济适用房廉租房公共租赁房矿区棚户区改造城区棚户区改造201136689.730323.7509590002012586738684576536130注：资料来源丁吕梁市城建局由上表可以看出，吕梁市加大对廉租房建设和棚户区改造建设的力度，把最低收入人群的住房保障放到首位。而经济适用房在吕梁发展较早，投资较早，相对后期
24、投减小，而公共租赁房，吕梁市是从2011年才开始修建，起步较晚，规模较小，也不够成熟。3.2.2 吕梁市采取的措施对于吕梁市保障性住房建设，吕梁市采取积极的措施以更好的推进和完成保障性住房。一是建立健全机构。吕梁市政府专门成立了保障性住房领导组(吕政办函2008100号)，组长由市政府分管领导担任，成员由纪检监察、发改、财政、国土、建设、房地产等相关部门负责人组成，使这项工作有人管、有人抓。2011年，吕梁市常务副市长就保障性住房在方山、临县、兴县等部分县(市、区)进行了两次调研，分析解决相关问题，推进保障性住房工作的进展。二是明确任务，责任分解。2012年年初吕梁市政府与各县(市、区)签订了
25、2012年保障性住房目标责任书，把保障性住房工作分解到县(市、区)，并做到了目标明确，自加压力，责任到人。三是逐步完善房地产市场信息发布制度，特别是严格执行了保障性住房的旬报、月报制度。并且随时发布商品房开发投资、开竣工、销售、空置等信息。四是加大检查督促力度，开展定期不定期的保障监督检查工作，有效的促进了住房保障工作的开展。为了更好的落实国家的政策，加快吕梁市保障性住房建设，更好的解决吕梁市低收入人群的住房问题，吕梁市人民政府在2011年发文吕梁市人民政府办公厅关于加快2011年保障性住房建设的通知吕政办发201192号。该通知在工作落实责任制、建立健全保障对象档案、多渠道筹集廉租房住房资金
26、，严格管理、建立保障性住房工作联会制度等方面提出要求。进一步完善吕梁市保障性住房制度，推进吕梁市保障性住房工作，切实解决城镇低收入家庭的住房困难问题。4 吕梁市保障性住房中存在的问题及原因分析4.1 保障性住房总量供给及覆盖范围小，供需不平衡截至2012年吕梁市共建成各类保障性住房21828套，其中新建廉租住房2817套；经济适用房(含单位集资建房)13151套；城市居民棚户区改造3908套；国有工矿棚户区改造500套；国有重点煤矿棚户区改造1452套。然而这样的保障性住房对于吕梁市来说还远远不够。吕梁市是山西省的贫困地区，经济并不发达，贫富差距较大，由于煤矿资源丰富使得一小部分人们比较富裕，
27、而绝大多数的人们收入较低，并没有能力购买高房价下的住房。并且吕梁市经济适用住房中包含一大部分单位集资房，这部分住房只针对少数人，并不面对全社会，这就使得保障性住房在吕梁市显得更加紧俏。面对大量的中低收入人群，吕梁市的保障性住房显然不能够满足。目前，吕梁市的住房保障主要针对的是城市低收入家庭，但是个别县、市的住房保障主要以低保家庭为主。在吕梁市区范围内能够享受到保障性住房的人群只有大约4000多人，绝大部分为低保家庭，还有一小部分的低收入人群。对于吕梁市区15万人口来说，比例非常小。再者，吕梁市保障性住房建设并没有涉及公租房的建设，随着吕梁市经济的发展，越来越多的外来务工人员涌向市区，对于这些外
28、来务工人员和新就业的职工的住房问题并没有很好的解决。4.2 保障性住房建设资金缺口较大吕梁市在2012年计划筹集保障性住房建设资金27900万元，实际落实资金1745万元，资金缺口高达25155万元，其中中央计划筹集4800万元未落实，市级预算安排1350万元未到位，县级配套资金更有13750万元未落实，其他方面的资金筹集也并不乐观，资金缺口很大。吕梁市政府廉租住房建设资金和租金补贴来源由财政统筹解决，主要来源为政府财政预算安排的资金；住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；土地出让净收益提取比例不得低于10作为廉租住房保障资金；中央、省财政廉租住房保障专项补助资金；房改售房款提
29、取维修基金后的剩余部分；清房补交款等专项资金；社会捐赠的资金和其他渠道筹集的资金等。虽然有明确的规定廉租房建设资金的来源，但是政府安排、上级补助等资金并不能及时快速的到位，使得资金本不充分的廉租房建设更是履步维艰。为弥补资金缺口，吕梁市尝试了多种融资渠道，但总体规模不大，融资成本也相对较高。一些银行认为保障房项目关联方多，情况复杂，特别是廉租房项目还款来源不确定，风险较大，贷款投放较为谨慎。由于保障房建设资金回收周期长，利润空间小等因素，保障性住房建设资金仍以政府投入为主，社会资金参与融资的积极性不高。这就导致了保障性住房建设筹资资金较难，建成周期也较长。山西省为了加快廉租住房建设进度，解决地
30、方政府特别是县级政府财政配套资金筹措难等问题，省建设厅发改委根据对全省廉租住房项目检查及实地调研情况，实行廉租房租售并举。主要措施是以成本价向部分有支付能力的低收入群体出售廉租房，拓宽政府融资渠道，调动地方政府建设积极性，形成投入回收一再投入的良性循环。虽然租售并举的政策一定程度上缓解了政府保障性住房建设的资金缺口，但是由于租售并举的制度在执行方面出现部分漏洞，导致了大部分无力支付的低收入人群不能享有低廉租金的住房，或者贷款买房，加大了低收入人群的生活成本，不能真正的解决最底层低收入人群的住房问题。4.3 住房保障体系缺乏统筹安排和长远规划吕梁市地处吕梁山区，四面环山，能够利用和发展的空间比较
31、小，城市发展与规划存在很大局限性。在吕梁市很难看到成规模的住宅区，商品房的修建也很受局限，通常开发商开发房地产只是一幢楼，两三个单元，四五十套房子，并没有严格的规划住宅区，商业区。由此可以想象保障性住房更是没有长远的规划和安排，保障性住房在吕梁市周边零零散散的分布着。并且由于缺乏专业的技术人员，对吕梁市实际需要保障性住房的人群无法准确的掌握，对于未来的需求规模更无法准确预测，因而也就不可能构建一个科学的、系统的、合理的住房保障体系规划和统筹的安排。目前的一些措施仍然是基于国家政策要求下采取的临时的、短期的措施，不适合住房保障体系的持续运行。吕梁市虽然成立了保障性住房建设领导组，但是现有的住房保
32、障制度，如经济适用房制度、廉租房制度等相互分离，由不同的部门管理，无法统筹安排。由于对住房保障理论研究不够深入，导致在政策设计、制定时，对政府应该承担的义务和责任缺乏明确的界定，边界不清晰，容易导致政府在住房问题上的缺位、越位和错位。同时也缺乏一个系统性的住房发展战略，各项政策相互分离，不仅难以发挥综合效应，有时反而形成矛盾。5 我国先进地区保障性住房建设的经验与启示5.1 我国先进地区保障性住房建设的经验5.1.1 九江财政三管齐下支持保障性住房建设近年来，九江市将保障性住房建设工作作为一项重要的“民心工程”，通过扩大住房保障覆盖范围，积极发展廉租房、公共租赁住房和棚户区改造等多项措施来做好
33、住房保障工作，着力改善民生。为提升保障性住房建设绩效，九江市财政局积极主动策应市委、市政府的工作部署，充分发挥职能作用，有力落实建设资金，并有效监管专项资金的使用，促进住房保障工程的顺利完工，让城镇低收入家庭如期住进“放心房”。多方筹措建设资金。着力优化财政支持结构，将中央和省级有关保障性住房资金认真落实到位的同时，多渠道筹措建设资金，增加财政预算在保障性住房上的投入。九江市按要求将当年土地出让净收入的10并IJ住房公积金增值净收益全部用于廉租房建设，并积极拓展投融资渠道，努力协调，使商业银行和金融部门对保障性住房的信贷支持力度不断加大，项目贷款及时发放。认真落实优惠政策。一是减免有关收费。按
34、照上级扶持政策规定，对保障性安居工程的建设用地实行行政划拨供应，对个别收费包括市政公用设施配套费、人防易地建设费、地方教育附加费等都予以免收。二是落实税收优惠政策。对廉租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，调动房地产企业参与保障性住房建设，多渠道增加保障性住房供应。严格加强资金监管。对保障性住房专项资金实行统筹安排、专款专用、分账核算、严格审核，并进行全程监督：一是事前做好项目预算评审；二是事中严格专户管理、监管审核。把同常监管与集中检查结合起来，严格按工程进度拨款，促进保障性住房资金使用规范、安全廉洁；三是事后进行跟踪问效，做好资金绩效评价和决算审定工作，充分发挥资金的使用效益。5.1.
35、2 厦门蓝本厦门的经验被国家住房和城乡建设部誉为“住房保障的厦门蓝本”，引发广泛的关注，其有力措施值得我们借鉴学习。2009年，厦门市出台了国内首部关于保障性住房制度的地方性法规厦门市社会保障性住房管理条例。并在此基础上，先后出台了配套文件近30个，形成了切合厦门实际情况的住房保障政策体系。规范了保障房的申请登记、审核公示、规划建设、分配管理、监督退出等一系列工作，同时首创了房源统调制度、登记轮候制度、诚信申报和诚信档案制度、租金补助制度等一系列制度，其创新性在全国具有一定的历史意义。厦门市政府明确了自己的公共保障职能，高度重视居民住房保障、把保障房建设当作最大民生工程。从而建立了从上到下的完
36、整的管理机构，成立了厦门市社会保障性住房建设与管理办公室，由分管副市长兼任办公室主任，市政府办公厅设立保障性住房处，专项履行保障性安居工程的统筹规划、政策研究、协调巡查、督察督办等职责；各区政府均相应成立区级保障住房办。“同时，市区两级政府成立了建设工作协调小组，由分管市、区领导任组长，协调解决存在问题，推动保障房建设。职能部门实现跨部门联动，在申请家庭的资格审核中，民政、国土房产、建设、公安、税务、社保等部门以及各区配合做好跨部门、跨区协查。建立了由市公房管理中心、市住宅办、各区民政局、建设局、街道办、社区、物业企业等分工协作的具体执行管理机构网络，确保各项制度的贯彻落实”。厦门为保障房建设
37、构筑了强有力的保障体系。在资金筹措上，多渠道筹集资金，由财政给予充分保障；在土地供应上，安排市国土部门优先保障房项目用地；在项目建设上，采取有效方式，使国企代建和施工、设计、监理招标相结合；在建设审批环节上，各职能部门有效提速增效，通过提早介入的办法，使审批审核时问缩短在23个工作日内。厦门实行分类住房保障制度，建立“全覆盖”住房保障体系。对低收入家庭采取给其提供租得起、买得起的住房的租售并举的住房保障政策和提供物业费补助，为低收入家庭实现“居者有其屋”做好基础性保障工作；二是保障性租赁房(廉租住房)实行市场租金和分档租金补助办法，政府根据各种家庭不同的收入水平给予相适应的租金补助，并适时的予
38、以调整；三是对非低收入家庭实施提供其小户型、低于市场价格的保障性商品房的政策保障。厦门不同的保障性住房分别提供给了不同的对象，基本已经覆盖到全体市民。厦门的市民，只要属于住房困难，只要能接受申请条件，就可以向政府申请对应的保障性住房。厦门的保障性住房规划建设的高标准、高水平的。首先，厦门市以交通便利、配套完善为遵旨，选择保障性住房项目建设地址。其次，要考虑配套设施方面，做到商业配套、社区服务、文化教育等公共设施建设，做到配套齐全，适宜居住，便捷出行。最后，要考虑质量方面，对承建保障性住房的企业进行严格的审查，建设高质量的住房。以洋唐居为例，其按20照“中国建筑工程鲁班奖，的要求和品质进行打造，
39、建成具有代表性、示范性、绿色节能环保的保障性安居工程。5.2 我国先进地区做法对给吕梁市保障性住房建设的启示5.2.1 积极筹措保障性住房建设资金九江市在保障性住房建设地方配套资金的筹措上下足了功夫。廉租房建设资金的筹措来源于很多方面，有上级补贴资金、住房公积金增值收益在扣除管理费用和风险金后节余部分、保障性住房商业配套用地出让后的净收益、土地出让净收益10部分、改制企业职工住房纳入廉租住房安置，扣除中央、省补助资金之外，差额部分在改制成本中列支。九江市政府将所有中央和省补助的中心城区保障房资金全部拨至置地公司，将保障性住房建设用地全部转为经营性用地，以及建成的存量廉租住房作为资产注入置地公司
40、，做大做实资产，做宽筹资渠道，专门作为保障性住房建设及融资的平台；置地公司积极和银行协调，落实项目建设贷款，并力争开展保障房建设债券发行工作。吕梁市在保障性住房建设资金筹集方面，应该努力做到多元化，多渠道。除了积极争取国家和省级资金补助以外，还应积极拓展融资渠道，例如组成保障性住房投资公司，多方筹措建设资金，确保保障性住房建设资金及时到位；用银行贷款、信托基金等方式获得金融对保障性住房的信贷支持，以此来拓宽吕梁市保障性住房建设资金的来源，保证其建设不因为资金问题而停滞。5.2.2 健全和完善保障性住房体系要很好的执行保障性住房制度，就需要有一套完善的保障性住房体系。首先要完善地方保障性住房法律
41、法规，在保障性住房产权、申请保障性住房信用评级、住房保障基金等方面做出一套详细的法律法规体系，以此来保障住房保障制度的顺利进行。其次，要完善保障性住房的准入和退出机制，严格筛选每一个申请进入保障性住房的人们，并对其规定后期适用的条件，明确政府和享受保障性住房家庭的权利和义务。对于骗租等行为也要有严格的惩罚机制，让其有法可依，有章可循。同时要搭建与市民沟通的平台，利用报刊、杂志、网络等媒体，及时的向社会发布准确的市场信息，全方位的宣传房地产法律法规政策，让广大市民对这些知识有详细的了解，并且进行监督，促进广大人民能够正确的认识保障性住房给人们解决的住房问题，引导人们建立理性的住房观。6 吕梁市保
42、障性住房建设的对策与建议6.1 建立以公共租赁房为主的住房保障体系考虑到吕梁市保障性住房建设的实际情况，近十年来吕梁市保障性住房主要发展了经济适用房和廉租住房，在公共租赁房方面十分欠缺。在今后的发展过程中可以考虑建设以公共租赁房为主的保障性住房体系。在住房租金补贴方面，可以根据不同的家庭收入、身体状况和个人人均住宅面积等方面制定住房补贴标准。这个标准并不是一成不变的，可以根据人均收入等方面的变动而变动。对于情况特殊困难的家庭可以减免或者增加补贴的方式，保障其住房的权利。公共租赁房是针对“央心层”而设立的，对于空缺的房屋可以考虑适当的扩大保障对象，让那些没有申请到经济适用房或者廉租房的人群居住，
43、从而缓解经济适用房和廉租房的住房压力，使得人人有房可住。另外，要规范公共租赁房的租赁市场，设定合理的租金价格，使其略低于市场租金，以此来规避由于价格太低而带来的道德风险。同时，要考虑公共租赁房的建设位置、周边环境和配套设施等方面的问题，以保证适宜居住的水平。6.2 多渠道筹集资金吕梁市自实施以廉租住房为主的住房保障体系以来，高度重视保障性住房建设，已累计解决22万余户城市中低收入住房困难家庭的住房问题。但是随着住房保障任务的逐渐加重，建设资金匮乏俨然成为保障性住房建设快速推进的第一大制约因素。为此，建立多渠道，多形式的保障房资金筹集机制、组建保障性住房专用投融资平台成为必然之路。6.2.1 政
44、府预算安排我国保障性住房的大部分资金来源于政府投资，加大政府预算安排，才能保证吕梁市的保障性住房建设顺利进行，不因为资金的脱节而停滞。近年来，吕梁市保障性住房建设投资大，资金缺口也比较大，因此政府加大保障性住房建设的预算安排，是解决吕梁市保障性住房建设资金问题的首要。6.2.2 提高住房公积金管理工作的效率住房公积金成立于1994年，是一项强制性购房储蓄计划，旨在通过由基金提供按揭贷款一一补贴，帮助普通工薪阶级购房。目前我国夫部分城市都已经开始使用住房公积金来建设保障性住房，吕梁市只是使用住房公积金增值收益部分来补充资金。但是，住房公积金闲置资金较大，可以使用贷款的形式，把住房公积金部分资金用
45、于保障性住房建设。目前吕梁市住房公积金的10用来廉租房设，可以适当提高到15一30以此来弥补保障性住房建设资金的不足。 6.2.3 税务优惠政府除了为保障性住房建设提供各种激励外，还可以适当的加大税务政策的优惠。目前我国对于土地增值税的收缴实施四级超额累进税，税率在30。60左右。而我国部分城市对保障性住房已经实施不预征土地增值税，从而从减少税务的角度上提高了开发商的积极性，增加了保障性住房项目的利润。6.3 加强保障性住房监督管理6.3.1 建立保障性住房管理机构作为稀缺的公共资源，相关政府职能机构必须保证保障性住房的配置、公共住房保障政策的制定实施的准确执行并对对公共住房进行适度的干预和调
46、节。上世纪60年代，美国150个城市发生居民骚乱的重要原因之一就是住房问题，这迫使美国政府开始重视住房保障工作并专门成立联邦政府的房屋行政署，主要负责公共住房管理。只有成立起专门的住房管理机构，使得有专门的负责人为此项目服务，才能使得这项工作更顺利的进行。随着社会的发展，吕梁市已经成立了“吕梁市保障性住房领导组”并建立起了廉租房、经济适用房等住房保障制度，但是都只是停留于规章制度，没有相关法律的支持，更没有建立专门的保障性住房管理机构，使得现行规章制度缺乏合理有效地执行者。建立专门的保障性住房管理机构在房价快速上涨的今天显得尤为重要。6.3.2 建立保障性住房制度政务公开网站吕梁保障性住房建设制度虽已制定，但是具体执行方面缺乏有效地监管。相关部门应建立吕梁市保障性住房政务公开网站，及时发布吕梁市保障性住房信息，现行的政策法规，保障性住房的申报条件、申购方式以及申购结果，并开通政府信箱，接受广大人民群众对保障性住房的信息反馈。建立保障性住房房源信息数据库，涵盖各类保障性住房数量、住房面积、配置类别、地理位置、社区和交通状况、周边公共服务、居住家庭基本信息等数据现状。通过这样的方式，让人民监督吕梁市保障性住房建设的执行情况，更好更有效地位人民服务。6.3.3 完善保障性住房建设发展长期战略规划