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1、城市房地产市场分析目录内容摘要1关 键 词1Abstract1Key words 1一、大中城市房地产市场对比分析2（一）大中城市房地产市场特点2（二）大中城市房地产市场未来走势展望3二、中小城市房地产市场分析4（一）人口基数的影响4（二）人口结构的影响4（三）市场环境的影响5（四）宏观调控的影响5（五）政府行为的影响5三、2012年中国房地产市场趋势6（一）针对房地产的宏观调控政策6（二）房地产市场格局将出现显著变化6（三）市场成交的态势6（四）土地供应将出现分化6（五）商品房价格将首次出现全国普降7（六）市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势7（七）房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序
2、幕7参考文献7致 谢88内容摘要：近十年来，中国的房地产业爆炸式发展，无论是在大城市还是中小城市的经济发展中，房地产业都占据着非常重要的地位。房地产首先是一种商品，但这种商品有区别于普通商品的特殊固定属性，即一旦生产完成就只能存在于特定城市的特定位置，开发商不可能把甲地的房子拿到乙地去卖。在这一客观事实存在的前提下，随着各种条件的影响，不同地域、不同城市的房地产市场的发展速度及走向是不同的，在大城市与中小城市的房地产市场之间已经出现了非常显著的区别。关 键 词：城市 房地产 发展 走势Abstract：Over the past ten years, China s real estate i
3、ndustry development explosion, either in a big city or small city economic development, real estate industry occupies a very important position. Real estate is one kind of commodity, but the goods are distinguished from ordinary commodity special fixed attributes, namely once production can only exi
4、st in certain city location, developers may not have a house to another to sell. In this objective fact existences premise, with the influence of various conditions, different regions, different city real estate market development speed and trend is different, in the big city and small city real est
5、ate market has emerged between very remarkable distinction.Key words：City Real estate Development Trend一、大中城市房地产市场对比分析（一）大中城市房地产市场特点 （1）一线城市和杭州、苏州等部分二线城市销售额较为突出全国商品房销售额主要集中在一线城市和部分二线城市。其中，上海市商品房销售额在各大城市中居于首位，达到4330亿元；北京和杭州分列第二和第三位，销售额分别为3260亿元和1512亿元。苏州、重庆、成都、广州、深圳、天津和南京位居第四至第十。前三位城市销售额占40个大中城市的比重为3
6、2.4%，占全国的比重为20.7%；前十名城市销售额占40个大中城市的比重为62.6%，占全国的比重为39.9%。(图为2011年商品房销售额)（2）房地产开发投资：仍集中在一线城市和重庆沈阳等部分二线城市，但二三城市增速明显快于一线城市商品房销售的活跃促使房地产开发企业加大投资开发力度，重点城市开发投资额增速中位数为17.4%。2011年，重点城市中，除深圳、苏州和厦门房地产开发投资额同比下降外，其他城市均实现正增长。从区域分布来看，增速前十名的皆为二三线城市。其中，北海、西宁和武汉位居前三位，分别较2010年有所增长。一线城市除北京同比增长、深圳同比下降外，广州和上海增速均低于10%。从投
7、资规模来看，2010年排名前十名的城市主要集中在一线城市和部分二线城市。其中，北京、上海和重庆位居前三位，开发投资额分别为2338亿元、1464亿元和1239亿元。沈阳、成都、广州、武汉、天津、苏州和杭州开发投资额分列第四至第十位。（图为2011年房地产开发投资额）（3）房价2010年，大中城市中，深圳、杭州和上海的住宅销售均价最高，分别达到21944元/平方米、21074元/平方米和20220元/平方米；北京和广州紧随其后，分别为19361元/平方米和11263元/平方米。而省会城市中昆明、西安、郑州、长沙和沈阳房价较低，住宅销售均价皆低于5000元/平方米。（图为2011年住宅销售均价）（
8、二）大中城市房地产市场未来走势展望未来2-3年，一线城市中的北京和上海在自住性和投资性需求的推动下，商品房销售金额仍将保持较高水平。为了应对国际金融危机的巨大不利影响，中央政府实施了史无前例的宽松货币政策，突出表现在银行信贷和货币供应规模上，全年人民币各项贷款新增9.6万亿元。在当前的宏观经济大环境下，商品房仍将是资金追求保值增值的首选。大中城市，特别是一线城市中的北京、上海仍将是投资性资金的首选地。预计未来2-3年，北京、上海仍将在自主性需求和投资性需求的推动下，房地产市场继续较快增长，商品房销售面积和销售额仍将保持在较高水平，房地产开发企业投资额仍稳步上升。二三线城市中的天津、成都、沈阳和
9、合肥等城市由于当地房价收入比较低、市场辐射力强，以及土地价格偏低等特点，将成为开发企业特别是部分中小企业的重点关注区域。一线城市北京、上海的土地出让价格大幅攀升。这不仅增加了在当地进行房地产开发经营活动的风险，而且使得北京、上海等一线城市逐渐成为少数资金实力雄厚的大型开发企业逐鹿的主战场。因此，拥有较大市场规模、发展前景广阔，并且地价相对较低的二三线城市将成为越来越多中小开发企业的战略市场。二、中小城市房地产市场分析（一）人口基数的影响中国自改革开放以来，人口流动性日益增强，可流动人群的首选肯定是相对发达的大城市，直接导致不同城市中人口基数有非常大的不同，中国一线城市的人口基数是千万级，而中小
10、城市中的人口基数只是十万级。人口基数对房地产市场最直观的影响是需求总量的不同，有人可能会说大城市的需求总量是很大，但供给总量也大呀。这个没错，但他们忽略了比例因素，由于土地资源的有限性，必然会导致大城市中的房屋需求量与房屋供应量的比例小于中小城市。需求总量大还反映到房子的销售速度上，举个例子来说，在北京开发一个有3000户居民的小区，只要房子不是特别烂，位置、户型、价格、营销等工作做到位，可能出现在一天内就全部卖完的情况。但在中小城市中同样的小区，即使它做到最好，也可能需要一年左右的时间才能卖完。所以在中小城市里，做房地产开发项目时，产品推出的量不如节奏更重要，我们在项目开发决策中，与其讨论应
11、该推出多大的总量，不如讨论应该按一个什么样的节奏来推出，一定要保证每期推出的量都不会太大，以适应中小城市中客户群总量小，而引起的销售速度慢的特点。（二）人口结构的影响 大城市房地产市场的需求客户，其结构是相对连续的。收入水平上从高到吓人到低至离谱，文化修养上从高雅到草根，审美观点上从欣赏欧美风格到死忠中国古典，可以说各种类型的人都有很多，反映到对房产的需求上就是从别墅到砖瓦房，从欧式建筑到中式院落都有人需要。在北京、上海、广州这些大城市就可以看出，瞎猫总能碰到死耗子，不管一个楼盘的地点有多偏，定价有多高，户型有多差，营销有多离谱，在最后销售的时候可以卖的不太好，但总会有人买。在中小城市就不一样
12、了，中小城市的客户群结构是不连续的，正是由于这个原因，一旦在中小城市一次定位失败，再想改定位就非常难，因为如果再向这个定位的产品上游或者下游移动的时候，临近可能都没有客户群。所以就一定要进行更精准的营销，在中小城市所需要的定位准确度实事上要比大城市高得多得多。（三）市场环境的影响 大城市房地产市场的蛋糕很大，在竞争中群雄逐鹿。以沈阳为例，现在沈阳的房地产市场上有万科、中海、保利、华润置地等等一大批中国最优秀的房地产企业共同竞争。反观中小城市，由于种种原因，各大房企的触角暂未深入，在中小城市中的开发主力现多为本地的企业，这些企业普遍规模小、管理不完善、缺乏长远发展目标，一般都带有草莽英雄色彩，抗
13、风险能力自然相对较弱。随着大城市的房地产市场逐渐饱和还有企业自身的发展需要，各大房企不可避免的会发生发展重心下移，届时就是对中小城市房地产市场的一次重新洗牌。在现阶段，中小城市的市场化程度还相对落后。如在购房方式方面，各种团体的“集资房”频繁出现，以锦州为例，集资房和商品房比例接近1:1，大量价格低廉的集资房是对房地产业市场化运作的巨大冲击。另外，在购房理念方面，对期房的认可度很低，对房地产开发企业缺乏信任，在购房用途方面，多为刚性需求为主，投资性购房相对较少，这些都是市场化运作不成熟的表现。（四）宏观调控的影响近几年的中国的房地产市场出现过热的趋势，国家陆续出台了很多的宏观调控政策。按常理分
14、析，国内各行业的政策导向性都非常强，既然政策是全国性的，应对各类城市的房地产市场都会造成巨大影响。然而，我们可以看到，宏观调控政策对中小城市的房地产行业的影响微乎其微，国家和媒体对房地产市场的关注也多集中在一二线城市在中小城市中。究其原因，有如下几种因素：1、中小城市的地方政府阳奉阴违。在中小城市中，由于产业结构的不完善，房地产业仍是很多地方政府拉动经济增长的主导产业，而卖地的收入还是地方财政资金的主要来源，房地产业在发展地方经济和获得个人政绩中扮演着不可或缺的角色。地方政府在自身财政的压力和利益的驱使，在对房地产宏观调控的具体执行上不彻底、不作为、甚至完全无视的态度，使得调控成为空话。2、近
15、期国家调控政策主要是针对炒房行为，而在中小城市中，购买房产多为自主和改善居住条件等刚性需求为主，自然受政策影响较小。3、房地产竞争市场化程度相对较低也有一定影响。（五）政府行为的影响刚入中小城市时，房地产企业所能感觉到的都是当地政府的热情和招商引资的力度，他们有一种终于见到亲人的感觉。因为在大城市，多数政府早已不把房地产列为招商引资的对象，反而会觉得所有来开发房地产的人，都是来破坏社会和谐的人，都是拿了我们的资源赚了大钱的人。只有到了中小城市，由于经济发展的滞后，政府依然热情，依然把房地产开发商作为招商引资的重点对象。在中小城市开发项目的立项洽谈初期，房地产企业总是会获得相对大城市优厚得多的条
16、件，但小城市政府由于“山高皇帝远”，相对发达大城市不可避免的存在管理局限性，缺乏服务意识和长远利益考虑，房地产企业一旦投资落地，政府的态度就有很大转变，承诺不兑现、抓政绩乱指挥、吃拿卡要等等现象很容易出现，企业在经营上受制于人，只能打落牙往肚子里咽。个别地区把这种现象形象的称为“扑克JQK理论”，即先“J”进来投资，“Q”起来让他跑不了，大家再使劲“K”。所以在中小城市中开发房地产项目，应尽量规避这种政府信用风险，包括将优惠政策条件尽量转变为可立即实施的实际优惠，口头承诺尽快落实成合同文件，经营中重视各种手续完善，与各主管部门联系中不卑不亢、张弛有度。从上面我们所分析的几个方面可以看出，中小城
17、市的房地产市场还是一个不完全竞争市场，在大城市中适用的做法同样用在中小城市很有可能水土不服。但同时，恰恰由于这种不完全竞争性，使我们在具体操作中存在众多可利用领域，中小城市房地产市场大有可为，集团在房地产领域的发展中，是否能通过进军中小城市房地产市场的方式，规避激烈竞争，独辟蹊径的走出一条“农村包围城市”路线，值得我们思考。三、2012年中国房地产市场趋势（一）针对房地产的宏观调控政策针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住
18、房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出，2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。（二）房地产市场格局将出现显著变化房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有
19、利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。（三）市场成交的态
20、势市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。中经会议明确定调，令开发商彻底抛却幻想，他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来，降价是其唯一选择。当然，由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素，开发商尚不会在近期大幅让利。在房价没有出现足够降幅时，消费者观望是必然的，市场成交也将陷于低迷。而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。故此，2012年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。（四）土地供应将出现分化土地供应将出现分化：中低商品
21、房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。（五）商品房价格将首次出现全国普降商品房价格将首次出现全国普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、
22、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计6月份将出现全国普降的局面。（六）市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势市场各方将逐步确立理性心态。前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在2012年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。（七）房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕房地产行业将出现
23、洗牌加剧、产业升级将揭开序幕。中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2012年中国房产行业整合将加剧，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在2012年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。参考文献1 房地产信息网221世纪经济报3 CREAS中指数据致 谢（自己去百度找一篇毕业论文致谢词，然后修改一下）