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1、 本科毕业论文基于宏观调控下的房地产价格走势分析 姓 名 学 院 专 业 指导教师 完成日期 XX大学全日制本科生毕业设计（论文）承诺书本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文）基于宏观调控下的房地产价格走势分析是在导师的指导下，严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。如若出现任何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。 承诺人（签名）： 日 期：基于宏观调控下的房地产价格走势分析摘要房价的走势是人们普遍关心的问题，它成了当今社会最热门的话题之一。住房需求是人们最重要的基本需求之一
2、。房价问题还关系社会的稳定，国家的发展前景。想有效地解决住房问题，有必要使得房价保持合理与稳定。要使得房价保持稳定，对需对房价走势的影响因素有着全面的理解和把握。在放任自由的房地产市场中，房价难以保持在稳定的价格水平，也难以处在合理的价格水平。因此进行宏观调控来调整影响房地产市场价格的波动以及保持价格稳定是有必要的。宏观调控包括一些基本的经济政策的使用，包括货币政策、财政政策、收入政策、以及一些政策法规。对这些经济政策的深入分析与研究之后，才能提出有效的宏观调控手段。基于现实中的影响房地产价格的因素多种多样。为了理清各种因素对房地产价格的影响作用效果。有必要对各个因素进行分别研究。在现实中，宏
3、观调控效果经常作用不明显甚至无作用，因此有必要进行一些一般宏观调控手段之外的内容。对于宏观调控方式的创新也是相当必要。财政政策之中的房产税，以及政策法规之中的限购令是近几年的新调控手段。它们的出现给房地产调控指出了新的方向和思路，在原有调控手段效果不佳时，这是值得鼓励的尝试，但对其会造成的影响需要探讨。其作用在目前没有一些历史数据可供参考，需要对其进行理论分析。本文还试图寻找导致房价问题突出的根本原因，提出是由于各地经济发展不均衡导致的观点。提出在城市化进程中需要转变一些思路，对于中心城市的建设可以分散进行，不宜过度集中。的并且给出了一些解决根本问题的思路及政策建议。总的来说，房地产研究对于理
4、论与实践都具有重大的意义。理论上可以完善现代金融体系，实践上，可以使房地产市场合理、健康的发展。随着中国对于房地产市场存在的问题不断理清思路，找到问题所在，政府的宏观调控不断深入，未来中国的房价走势将会向着稳定合理的方向发展。中国的房地产市场最终可以健康的发展。使得更多的人可以从房地产市场中获得益处。关键词：房价 经济政策 宏观调控 房地产BASED ON THE REAL ESTATE PRICES UNDER MARCO ADJUSTMENT TREND ANALYSISABSTRACTHouse price trend is widespread concern in todays so
5、ciety, it has become one of the hottest topics. Housing demand is people one of the most important basic needs. House prices problem is relations societys stability, national development prospects. Want to effectively solve the housing problem, it is necessary to make house prices remain reasonable
6、and stability. To make house prices remain stable, need to influence factors of prices trend has an overall comprehend and grasp. In the lightly in real estate market, prices are difficult to maintain in the stable price level, also hard at reasonable price level. So in macroeconomic regulation to a
7、djust influence the real estate market price fluctuations and maintain price stability is necessary. Macro-control including some basic economic policy, including the use of monetary policy, fiscal policy, incomes policy, and some policies and regulations. For these economic policy in-depth analysis
8、 and research, can put forward effective after the macro-control means. Based on the reality of the factors which influence the real estate prices varied. In order to sort of various factors on real estate prices affect effect. It is necessary to study separately each factors. In reality, macro-cont
9、rol effect often does not play a significant role and even without effect, so it is necessary to take some general macro-control means the content. Outside For macro-control of innovation is also quite necessary way. Fiscal policy, and the real estate taxes among the policies and regulations of rest
10、ricted the new regulation to be in last few years means. They appeared to estate control points out new direction and thinking, in the original controls the effect not beautiful, it is to be encouraged to try, but the impact of its will need to discuss. Its role in the present without some historica
11、l data available for reference, a theoretical analysis of its needs. This paper also trying to find cause prices question prominent root causes, puts forward is due to the local economic development is not balanced cause point of view. In the urbanization process, put forward some ideas, need to cha
12、nge for the construction of the urban centers can be scattered, unfavorable excessive concentration. And gives some solve the fundamental problems of ideas and policy Suggestions. Overall, real estate research in theory and practice is of great significance. Could theoretically perfect modern financ
13、ial system, on practice, can make real estate market reasonable and healthy development. With Chinas real estate market for existing problems constantly ideas, find the problem, the governments macro-regulation unceasingly thorough, Chinas future trend will towards stable prices reasonable direction
14、. Chinas real estate market eventually can healthy development. So more people can benefit from the real estate market. Key Words：house prices economic policy macroeconomic control real estate目录摘要Abstract第1章 绪论11.1研究背景11.2研究意义11.3研究内容2第2章 中国房地产价格走势的历史和现状分析42.1中国房地产价格走势的历史分析42.2中国房地产价格走势的现状分析42.2.1 2
15、010年房地产开发投资完成情况42.2.2 2010年房价指数变化情况52.2.3房地产市场走势分析6第3章 宏观调控对房地产价格走势的影响分析83.1货币政策对房地产价格走势的影响分析83.1.1利率对房地产价格走势的影响93.1.2存款准备金率对房地产价格走势的影响113.1.3汇率对房地产价格走势的影响133.2财政政策对房地产价格走势的影响分析163.2.1财政投资对房地产价格走势的影响183.2.2税收政策对房地产价格走势的影响203.3政策法规对房地产价格走势的影响分析22第4章 研究结论及对策建议264.1研究结论264.2对策建议264.2.1经济政策方面264.2.2城市化建
16、设方面27第5章 展望29参考文献31谢辞32上海理工大学本科生毕业设计（论文）第1章 绪论1.1研究背景进入2011年以来直到5月12为止中国人民银行已经对利率进行了2次调整，对存款准备金率进行了5次调整。房地产市场方面2000年以来中国楼市一直处于上涨之中，相对股市10年间50%左右的涨幅，楼市上涨了6-10倍。特别是北京、上海、深证等大城市房价上涨过快，其增幅远超GDP增幅。政府的各种宏观调控政策为何无法达到控制房价的政策目标。各种宏观调控政策到底对房地产市场造成怎么样的影响？如何进行宏观调控才能达到控制房价的目的？现实中，群众对于房价上涨的报怨日益严重，住房问题也是整个社会的焦点问题。
17、住房是人生存生活的必要条件。住房问题的有效解决可以促进社会的进一步发展。当今社会正处于城市化进程的时代，房价走势出现混乱，普通群众难以承受。房地产市场是否存在泡沫是值得关注的问题。在2007年美国经历了次贷危机，是由于房地产泡沫破裂后的一系列反应导致的结果。危机使得股市剧烈动荡引起金融风暴，使得全球金融市场出现流动性不足的危机。危机也影响了美国的实体经济，是美国的经济萧条，制造业也出现了退步。并且对世界经济也造成了巨大影响。世界经济在之后的几年内出现严重的萧条。在1986年日本也曾出现过房价泡沫破裂而后陷入经济萧条的时候。房地产泡沫破裂会对整个国家造成巨大的打击。对于房地产市场的问题我们不得不
18、重视，房地产市场出现问题将导致非常严重的后果，并且往往难以承受。因此对于宏观调控的研究显得尤为重要。1.2研究意义对房地产进行宏观调控的目的是使得房价处在合理且稳定的水平。房价单凭市场的作用无法使其回归合理的水平。进行宏观调有其必要性。从实践中来看，宏观调控政策的执行常常达不到预期的政策目标。宏观调控作为解决问题的手段却没有得到有效地利用。这是在于对于宏观调控的作用认识的不够清楚。对于宏观调控的研究做得不够深入。对于宏观调控方法本身的研究相当重要，可以为有效地解决房价问题理清思路。解决房价问题，使房价处于合理且稳定的价格水平，不仅使得房地产市场健康发展，同样也促进了其他方面的发展，这是由于房地
19、产所处的地位决定的。在人的基本需求中，住房需求是人的最低层次的需求。这一需求如果得不到满足，那么社会很难和谐发展，因为交友的需求，自我实现的需求都是以此为基础的。住房需求普遍的满足可以使得人们提高追求目标的层次。从国家层面来看，住房问题的解决可以提升国家的国际竞争力，使得国家在，科技、文化、教育、获得更近一步的发展。相反如果，总是在底层次的需求上无法得到满足，那么人们创造力等也会被扼杀，社会难以发展，国家难以发展。1.3研究内容图1-1 研究结构框架图全文的内容共分为五章。本文第一章首先提出研究的背景，再阐述研究的意义。第二章首先研究国内房价的历史与现状。对于历史和现状的研究能够更好的认识以前
20、及现在房地产市场的运行状况。以及历史中采取的一些宏观调控措施与对房价作用的分析。第三章是本文的重点，主要研究各种宏观调控政策对房地产价格走势产生影响分析。其中包括货币政策，财政政策，以及一些政策法规。第四章对研究的结果做一下总结，并且给出一些政策方面的建议。最后对未来的房价走势做出展望。33第2章 中国房地产价格走势的历史和现状分析2.1中国房地产价格走势的历史分析1985年到1990年，1985年城市经济体制改革后，房地产才真正意义上开始出现，这是产业化的开始。这段时间是一个小的周期1987 到1988年间，房地产投资到达顶峰，后一年比前一年投资增加71.3%。之后，进入调整阶段，1990年
21、投资降到最低水平，当年房地产开发投资负增长。下一个周期在1991年到1997年，邓小平南巡，房地产以此为契机，在全国范围内，投资飞速增长，全国各地建开发区，圈地建房，1993年时达到峰值。1993年的房地产投资比上一年的增加165.1%。1993年国家开始调控，收紧银跟，出台政策，房地产企业不得上市。宏观调控取得效果，房地产业进入理性发展的时期，房地产投资减少，价格水平趋于合理。相关的法规政策逐渐完善。到1996年房地产投资仅增加2.1%，1997年出现第二次负增长率为-1.2%。第三个周期，1998年至今，国家开始货币化改革，停止福利分房，房地产业迅速崛起。房地产进入全新的发展时期，近几年银
22、行房贷政策宽松，2004年，我国中资银行的商业银行贷款比2003年增长率为41%，其中的76%进入房地产，2006年至今，房价起起落落，但总体保持向上的趋势，这一趋势如果任由其发展，其对经济增长率为将有巨大的负面作用。2.2中国房地产价格走势的现状分析2.2.1 2010年房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产市场的投资额为48267亿元，比2009年增长率为33.2%，其中，商品房投资34038亿元，增长率为了32.9%，占房地产总投资的比重为70.5%。12月，房地产市场的投资额为5570亿元，增长率为12.0%。2010年，全国房地产市场开发的企业房屋施工面积40.55亿平方米，比
23、2009年增长率为26.6%；全国房地产市场的房屋新开工面积16.38亿平方米，增长率为率为40.7%；全国房地产市场房屋竣工面积7.60亿平方米，增长率为4.5%，其中，全国房地产市场住宅竣工面积6.12亿平方米，增长率为2.7%。2010年，全国房地产市场开发企业完成对土地购置面积为4.10亿平方米，比2009年增长率为28.4%，土地购置费9992亿元，增长率为65.9%。12月当月，新开工房屋面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋的竣工面积为2.75亿平方米，下降了3.4%，其中，住宅竣工面积为2.19亿平方米，下降了4.5%；土地购置面积为4889万平方米，增长率为1.5%，土
24、地购置费为1061亿元，增长率为5.8%。2010年商品房销售情况。全国商品房销售面积为10.43亿平方米，比2009年增长率为10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长率为8.0%，办公楼增长率为21.9%，商业营业用房增长率为29.9%。2010年，商品房销售额为5.25万亿元，比2009年增长率为18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长率为14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长率为31.2%和46.3%。12月当月，全国商品房销售面积为21808万平方米，同比增长率为11.5%；全国商品房销售额为10201亿元，同比增长率
25、为21.9%。房地产开发机构资金来源情况。2010年，房地产开发机构本年资金来源为72494亿元，比2009年增长率为25.4%。其中，国内贷款为12540亿元，增长率为10.3%；利用外资为796亿元，增长率为66.0%；自筹资金为26705亿元，增长率为48.8%；其他资金为32454亿元，增长率为15.9%。在其他资金中，定金及预收款为19020亿元，增长率为17.3%；个人按揭贷款为9211亿元，增长率为7.6%。2.2.2 2010年房价指数变化情况图2-1 2008年2月到2010年12月房价指数资料来源：东方财富网从图2-1中可以看出房价指数的变化。70个大中城市房屋销售价格指数
26、。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11
27、月份扩大0.2个百分点。全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比2009年同期回落1.87点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比2009年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比2009年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比2009年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比2009年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.4
28、4点，比2009年同期提高2.30点。2.2.3房地产市场走势分析住房需求是人们的基本需求之一，人类在设计、建造等方面的技术已经突飞猛进，但是为什么住房问题并未得到有效地解决。近年来，人们对于房价的飞速上涨越发无法忍受。导致人们对未来的信心空前的低落。国家也一直在出台种种宏观调控政策，但效果都并不明显。到底宏观调控政策对房价有着怎样的影响？政府应该如何进行宏观调控。这是需要研究的问题。宏观调控为何屡屡失去效果。宏观调控的政策一直在进行，但是房价只是进行短暂的调整，无法阻挡其长期上行的趋势。可以得出结论宏观调控的大部分政策都是治标不治本。短期的部分政策可以打压房价，但是支持房价上涨的基本条件依然
29、存在。因此升入挖掘支持房价上涨的深层次原因，才能从根本上解决房价上涨的问题。在挖掘房价上涨的深层次原因之前，有必要先了解中国房价的现状。中国房地产及房价现状房价为何会居高不下。一般说来，在房价非理性的上涨过程中，支持房价走高的因素有两个：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。事实上，市场有效运作的一个必要条件是信息的完善和对称。在信息不对称的时候，那些拥有信息的人就有可能通过种种虚假信息使人们误判，而房地产市场信息高度不完善和高度不对称，那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们，利用人们的恐慌心理人为地制造出住房供不应求的紧张氛围以获得超额利润，特别是在住房供给受到制约的情况下更易引起房价的飞速
30、上涨，这是近年来房地产市场的基本现状。但当房价上涨预期消失之后，阻碍房价下跌的力量却只剩下一个：居民的自住性需求。这就是房地产中所谓的“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收人有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价应该很低，亦可说，当前国内的房价应迅速下降，但经历了半年多的休整期，迄今国内房价并没有形成快速下降的局面，这需要从两方面加以剖析。一方面，就住房的真实需求而言，任何商品的价格上涨都跟供给需求相关，土地的稀缺性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是房地产市场面临的真实需求。而
31、这里有两个基本问题需要提出：一是缘何有如此大的住房需求?二是住房需求出于何种原因集中在这一时期?前一个问题牵涉资金的来源，一般来说，流入房市的大量资金来自不断高涨的储蓄，但在一个平均收入水平处于低处的社会中为什么会有如此大量的储蓄?显然与不断拉大的收入差距有关。第二个问题涉及住房制度改革的缺陷问题，20世纪末2l世纪初的住房市场化改革抬高了各阶层对住房的需求。住房改革中的受益者此时因各种原因购买住房，且有能力购买，而没有享受到福利分房的人也有购房需求。另一方面，就住房的需求结构而言，当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在部分大中城市。在一些城市房价成倍上涨的同时，全国房价2004年一200
32、6年分别只上涨了97、76和56。出现这种反差的原因主要在于：房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己的住房，也关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文环境。譬如，当前广东有很多乡镇都开发了较为成熟的楼盘或小区，但仍然无法刺激人们的需求。这说明当前住房需求的结构性问题在于，中国各地的居住环境、交通设施相差甚远，这种情形与收入分配两极化是分不开的。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房价格也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其屋”。第3章 宏观调控对房地产价格走势的影响分析宏观调控是国家对国民经济总量
33、进行的调节与控制。是保证社会再生产协调发展的必要条件，也是社会主义国家管理经济的重要职能。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。经济政策是国家或政府为了达到充分就业、价格水平稳定、经济快速增长、国际收支平衡等宏观经济政策的目标，为增进经济福利而制定的解决经济问题的指导原则和措施。经济政策有宏观经济政策和微观经济政策之分，宏观经济政策包括货币政策、财政政策、收入政策等；微观经济政策是指政府制定的一些反对干扰市场正常运行的立法以及环保政策等。3.1货币政策对房地产价
34、格走势的影响分析（1）货币政策含义货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，指控制货币供应量以及调控利率的各项措施。用以达到特定目的或维持政策目标，如抑制通胀、实现完全就业或经济增长。直接地或间接地通过公开市场操作和设置银行最低准备金（最低储备金）。表3-1 2006年到2010年货币供应量月份货币和准货币（M2）货币（M1）流通中现金（M0）数量(亿元)同比增长率为数量(亿元)同比增长率为数量(亿元)同比增长率为2010年12月份72580019.73%26660021.18%4460016.75%2009年12月份60620027.58%22000032.36%3820011.
35、63%2008年12月份475166.617.79%166217.138.98%34218.9612.81%2007年12月份403401.316.73%152519.1721.02%30334.3212.05%2006年12月份345577.910.00%126028.050.00%27072.620.00%资料来源：东方财富网货币理论和货币政策是同一事物的两面，一个是从经济理论角度讲，一个是从政策措施讲。表3-1显示了近年的货币供应量，近几年的货币供应量一直在增长。但2010年的增长速度有所放缓。狭义货币政策指中央银行为实现其特定的经济目标而采用的各种控制和调节货币供应量或信用量的方针和措
36、施的总称，包括信贷政策、利率政策和外汇政策。 广义货币政策指政府、中央银行和其他有关部门所有有关货币方面的规定和采取的影响金融变量的一切措施。两者的不同主要在于后者的政策制定者包括政府及其他有关部门，他们往往影响金融体制中的外生变量，如硬性限制信贷规模，信贷方向，开放和开发金融市场。前者则是中央银行在稳定的体制中利用贴现率，准备金率，公开市场业务达到改变利率和货币供给量的目标。 目前中国实行的是:稳健的货币政策和积极的财政政策。3.1.1利率对房地产价格走势的影响（1）利率的含义利率(interest rate)，就表现形式来说，是指定时期内利息额同借贷资本总额的比率。利率是单位货币在单位时间
37、内的利息水平，表明利息的多少.经济学家一直在致力于寻找一套能够完全解释利率结构和变化的理论.利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。现在，所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低。因此，利率是重要的基本经济因素之一。利率是经济学中一个重要的金融变量，几乎所有的金融现象、金融资产均与利率有着或多或少的联系。当前，世界各国频繁运用利率杠杆实施宏观调控，利率政策已成为各国中央银行调控货币供求，进而调控经济的主要手段，利率政策在中央银行货币政策中的地位越来越重要。合理的利率
38、，对发挥社会信用和利率的经济杠杆作用有着重要的意义，而合理利率的计算方法是我们关心的问题。在购买房屋的行为中，有着消费和投资不同的两种不同的动机。在当今社会中存在着大量的投资者，他们购买房屋并不是以使用为目的，是为了在将来卖出获得收益。而正是因为大量的投资者的参与，因此房屋最终价格的形成也与他们有着莫大的关系。图3-2利率历次调整一览资料来源：东方财富网（2）利率对房地产投资者的影响对房屋投资者来说，他们投资房屋是有成本的，这成本或是获得贷款需要支付的利息，或是自有资金投资房屋的机会成本。对房屋消费者来说，他们的购买行为是为了居住，满足基本的生理需求。对于贷款利息以及机会成本的敏感度相对要低。
39、对于房屋投资者来说，要想获得利润房屋买卖的差价收入及利息费用。而其利润率要高于同期基准利率才是成功的。当提高利率的时候，投资者的投资成本进一步增加，对于买房用来消费的人来说，买房是为了获得一种安全感和归属感，租房对人的心理作用与买房不同。买房居住在一定程度上是租房不可替代的，即使房价涨幅很低，甚至下跌，无利可图，市场上还是会存在大量的一半的购买者。共同点是，不论是出于投资还是出于消费，买房大部分的资金都是靠银行贷款，所以，利率变化对房价有较大影响，主要通过收入效应和替代效应来实现。当利率升高时，资金存入银行可以获得的利息增加。资产增加使得消费能力提高，收入效应导致利率与消费变化一致。替代效应是
40、利率提高由于股票、债券、储蓄的收入得到提高，降低了对于投资房地产的积极性。所以，替代效应使得利率与投资买房成反方向变化。收入效应与替代效应力量进行对比，由于贷款资金的占用大于买房者自有资金，所以替代效应效果大于收入效应。综合看，房价走势与利率反方向变化。当市场利率大幅提高时，开发商投资于房地产的成本大大增加，获利减少，那么开发商将会减少对房地产的投资，如此市场上的房屋供给就会减少，会引起房屋价格上涨，结果导致成本转嫁到购房者身上。（3）利率对房地产业的影响房地产业是资本密集型行业，具有“第二金融”的美称。而利率相当于资金的价格，利率的变化可直接影响房地产市场的供给和需求。根据资本的边际效率理论
41、，利率上升，会导致房地产的投资减少，供给下降，在需求不变的条件下，房地产的价格上升；反之，价格下降。而在供给不变的前提下，利率上升代表着购房者的购房成本上升，需求减小，房地产价格下降；反之则上升。具体而言利率对房地产价格的影响主要有以下三个渠道。利率对开发与购房成本的影响。通过房地产市场的供求关系影响房地产价格。利率可以理解为货币的跨期价格，是货币使用成本。当利率上升时，会带来房地产开发成本和购房信贷成本的上升。然而由于房地产开发的周期较长，市场对利率的敏感反应主要表现在需求上。在人们计算是否具有可支付能力时，往往是从当前的利率进行外推，而较少关心长期利率的变化。所以，当利率较低时，就会有更多
42、的人认为自己具有购房的支付能力，住房需求比较高，房价就会上升。所以从这个意义上来看，利率高低和房价走势呈现负相关关系。利率对租金的影响。当把房地产作为资本品进行投资时，租金就如同股票的股息，成为房地产投资的回报，它的高低一方面取决于实际房地产租赁市场中的供求关系，另一方面，受人们对房地产回报的要求和预期的影响。人们在计算资金投资房地产的回报时，一个主要的参考依据就是基准利率。利率较低，资金存入银行或其它金融机构的回报要求就会较低，则对投入房地产资金的回报要求也会较低，房屋出租人的租金要求也就较低，反之则有较高的要求。因此，在其它对房地产价格波动的宏观影响因素不变的情况下，所以利率与租金的变化应
43、该呈正相关的关系。利率对需求与供给的影响，房地产价格和利率的供需关系分析对于利率变量的讨论，可以通过供给和需求的讨论模型进行分析。首先，在房地产需求方面，较低的基准利率一般会伴随较低的抵押贷款利率，人们通过信贷支持购买房地产的支付能力大大提高，可以改善消费性需求者的预算约束，促使消费性潜在需求向有效需求转变，还可以降低投资型房地产需求者的机会成本，迫使更多的货币由储蓄流向资本市场和具有资产属性的房地产市场，从而推动房地产市场需求的扩张。在供给面，因为房地产开发商所需大量资金要来自于银行贷款，利率是开发商所要考虑的重要成本因素，较低的基准利率一般会伴随政府扩张性货币政策，这样房地产开发商不仅因贷
44、款利息的减少而降低经营成本，还会因贷款门槛的降低来减少融资成本，在其他因素既定的条件下，任何一个开发商都会因边际成本的下降而扩大生产，从而推动房地产市场供给的扩张，推动房地产供给曲线向右移动。然而，房地产市场供给的利率敏感性则不同于需求方面，主要体现为具有较长的滞后效应：由于房地产开发周期较长，一般有两到三年的时问，因此本期的利率敏感性并不能对房地产供给产生显著的影响。因此，在考虑利率与房地产供给相关关系的时候，应该将利率作用的时滞效应作为重要的考虑因素。3.1.2存款准备金率对房地产价格走势的影响（1）存款准备金率的含义存款准备金，也称为法定存款准备金或存储准备金（Deposit reser
45、ve），是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率。可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。全称为人民币存款准备金率。 存款准备金是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。图3-3存款准备金率历次调整一览资料来源：东方财富网（2）存款准备金率对房地产投资融资的影响当央行提
46、高法定存款准备金率后，商业银行能够提供的信贷就减少，存款准备金绿提高，货币乘数也会降低，是的整个银行体系，降低信贷总量。是的银根收紧，货币供应减少，社会的投资消费减少。存款类金融机构，特别是大型的金融机构存放在央行的超额存款准备金较低，当法定存款准备金率稍有变动，就会对市场的信贷总量产生较大影响，但是超额存款准备金可以用来应对法定存款准备金的上调，信贷规模可以保持稳定。对于存款准备金率对货币供应量的影响举例而言，如目前存款准备金是15%，那么银行每增加100万存款，需要向央行存入15万的准备金，可提供的信贷为85万，如果存款准备金率再增加2%，那么存款准备金到达17%，可提供的信贷将为83万。
47、可向市场。因此，提高存款准备金率。市场上的货币供应量就会减少，投资房地产可以融资的金额减少，导致对房屋的需求减少，导致房价下跌。（3）存款准备金率的对房价走势影响当前的金融体制下，如果目的是收缩流动性，那么调整存款准备金率更具优势。我国金融体制不完善，外汇必须强制结售汇。利率并未完全市场化，我国处于新兴加转轨的发展时期。法定存款准备金率更具优势，主要体现在以下方面。存款准备金调控力度大，在3大货币政策中，公开市场操作，和再贴现率主要改变基础货币供应量，不影响货币乘数，但是法定存款准备金率，即影响基础货币，也影响货币乘数，在3大货币政策中，力度最大，对房价的影响效果最大。调整整存款准备金率的成本相对低。我国对存款准备金和超额存款准备金付息。不会影响资金成本。存款准备金对利率和汇率影响极小。提高存款准备金率可以在不提高利率，不加大人民币升值压力。稳定经济增长的基础上，达到收缩市场流动性的目的。如果想要实现同样的效果，公开市场操作和再贴现率，都不可避免的影响市场利率。加大人民币升值预期，吸引热钱流入，导致房价上涨，阻碍经济增长。其他替代性货币政策较为缺乏。当前，我国利率市场化仍在推进中，央行难以通过价格手段达到调控目标，而再贴现率局限性大，公开市场操作和存款准备金率成为央行最常用调控工具。加上，我国存款保险制度和资本制度尚不完善，也决定了存款准备制度成为约束银行信贷的的有