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1、浅析房地产开发项目工程结算中存在的问题及解决措施 摘要：从工程量高估冒算、虚增工程量、错套定额、材料价格以及取费标准等角度论述了房地产开发项目结算中存在问题，并针对性的提出了解决措施。关键词：结算；工程量；取费引言房地产开发项目是指建设方向开发商提供已完工程，并按照规定向开发商收取工程价款的过程，传统的工程结算分为中间结算和竣工结算相结合的方法，随着市场经济发展和建筑业改革的不断深化“，标价支付、竣工清算”的结算方式应运而生，该种结算方式既体现了建设项目招投标的形成全过程管理连挑价值链的延伸，同时以行业管理为主体并实施统一管理的内容，由于竣工结算直接影响房产商开发项目所产生的经济利益大小，直接
2、体现了工程造价系统控制的最终结果，因此对结算过程中存在的问题进行合理分析并制定相应解决措施对合理控制房产项目结算价格具有重要意义。1房地产开发项目工程结算中存在的问题高估冒算当前国内对预结算编制中出现误差的奖惩制度制定并不完善，房产商对施工单位编制结算表表中存在误差没有相关约束机制，同时施工队伍素质参差不齐，追求经济效益最大化的思想指使其在编制结算中出现对工程量高估冒算的现象，具体可表现为技术人员对造价人员交底不详细导致的多报，施工方存在侥幸心理或为了逃避审计（审计论文）单位而无原则虚报等，同时由于当前国内定额变动频繁、计算程序较为复杂以及各个区域内计算基础不同等因素也导致工程量高估冒算现象1
3、。虚增工程量因造价人员对定额理解不透彻，或新旧定额间存在差距，编制人员按照利于其工程量的定额进行计算；在工程量计算时按照施工中材料进场量进行计算，而未按照定额规定计算规则进行计算，或将定额中规定的材料损耗计入导致材料用量增加；虚列工程项目，将未施工的项目列入结算内，或在计算工程量时采取重复计算或多计算等手段导致工程量增多。错套定额施工方在申报结算时套用定额时往往是就高不就低，施工中的低工程套用高价定额子目，该类现象在土石方开挖、混凝土标号及石子粒径等环节中易出现；在套用定额时在钢筋混凝土楼梯面层内跨步同连接板结构面层内应采用地面部分而采用楼面面层等现象，该类现象均会导致造价增加2。材料价格混乱
4、现代建筑中材料费用约占总费用的60-70%，因此材料价格在工程造价中占有核心地位，但近年来材料市场化在一定程度上导致了管理混乱和材料价格涨跌失控的局面；在材料使用时以次充好，而在结算中材料价格按照质优价高的上报，施工中偷工减料或采用同设计型号不同的材料代替，在结算中材料价格调整时调涨不调跌，或只调整高于定额价格的材料而不调整低于定额的材料价格导致工程造价虚增。未按标准取费现代建筑中工民建应符合建筑面积、高度和跨度三个指标中的两个指标方可，而构筑物中符合一个指标则可，因工程类别不同其相应的费率也会发生变化而引起工程造价发生变化，同时按照市场价计入的项目以补充估价的形式存在而不能计取任何费用，只能
5、计取定额测定费和税金；在实际施工中未使用大型机械或特种机械而在结算时却列入该类费用，或工程施工中未因赶进度而夜间加班但在结算时却列入夜间施工所增加的费用等3。2结算中存在问题的解决措施工程量审核。工程量是工程资源投入的量化指标，也是结算审查工作中的关键，其是根据施工图纸按照规定的计算规则进行审查，若计算工程量增加则会导致工程直接费用和间接费用都相应增加，因此在对施工方上报的结算审查中应将工程量审查作为重中之重。按计算规则审查。房产商在进行结算审核时应根据招投标文件、施工合同以及施工图纸等按照既定计价模式应采用的计算规则进行审核，应注意工程量计算并非构件实际体量计算，而是在编制定额时已做相应简化
6、，应主要审核工程量计算规则是否同清单设置吻合、所报单项工程内容是否与清单内单项工程所包含的内容一致，计价是否按照计价规范中的规则相符等，应注意应该扣除的部分是否已经扣除等。审查是否存在重算部分。随着工程计价软件的更新，施工方往往巧立名目对工程量进行重复计算，或故意扩大工程量或虚报工程量，所以在审核时应认真体会定额内的说明和计算规则以防止施工方重套工程量。严审变更和签证工程量。对施工过程中所发生的变更及签证所设计的工程量应结合实际情况进行审查，确保实事求是，应认真审查变更及签证手续是否齐全，确认所涉及的项目是否已完成并通过验收，尤其是涉及的工程量较大且未能做合理解释的不可单单以签证为准，并且应注
7、意核减变更前所涉及的工程量；应合理区分变更及签证所涉及的责任方，对因施工方内部原因导致的变更不能予以确认，甚至应防范施工方模仿责任人笔体签字或私刻公章现象增加工程量现象。套用定额单价的审查。若工程计价采用定额计费则单价应按照定额单价进行计算，房产商在审查时应重点审查定额套用是否合理，是否存在低价高套现象；对因选用材料不同、做法不同或材料断面厚度不同而进行定额换算现象，应主要审查其换算是否按照规定执行；对补充定额则应审查其是否依据编制原则进行；对执行工程量清单的项目则因一般情况下采用综合单价一次性包死而不做调整，若由于变更等出现新的子项则其单价应按照以下依据实施，原报价中已有适用于该工程量则应按
8、照已有价格确定，有类似工程时则可参照类似价格确定，无类似工程则应由施工方提出相应的变更价格后同开发商机型协调决定；应严格审查施工方是否存在将原定额内已经包括在单价内的施工内容单独列项申报或将费率中包含部分单独列项重复申报，或通过对定额单价的换算、混算等措施来抬高结算单价等现象。费用审查。对费用审查应结合当地部门规定及合同和招标文件等确定费率的时效性，所采用的取费表是否与工程性质相符，费率计算是否正确以及价格调整是否符合相关规定等，对于施工过程中新增加的项目则应重点审查施工方是否依据施工方投标文件中费率口径等；对施工方报价时承诺的下浮率应在结算时严格执行，对合同外的部分则应按照另行约定的下浮率进
9、行结算；若施工方未进行下浮率承诺则应执行投标报价与公示价相比的下浮率，并选择承诺下浮率与公示价下浮率中较大的进行结算；若项目存在预备费则应结合施工中该项费用是否实际发生来进行核减，但工程技术措施费则不应以工程量增减而进行调整。材料审查。在材料价格审查时应重点审查用量大价格高或材料不透明的部分材料，房产商平时应注意收集材料价格信息以及通过各种途径了解相关材料价格，对于定额内没有相关价格的新型材料应深入了解市场价格以及厂家产品质量等信息便于在审查时有理有据；应重点审查相关材料定额价及市场价调整量或调整系数等，以防施工方报价中的水分；对施工中宜发生问题的材料应重点审查并现场核实，对施工方报价中价格不
10、明确的材料应进行必要的市场调查或各种途径了解材料真实价格。变更、签证审查。对施工中发生的变更和签证应重点审查其合法性和合理性，坚决杜绝在签证费用中已包含在合同价款汇总的费用施工方再次巧立名目重新计费的现象；应重点审查签证中是否存在工程量交叉而计费重复的现象，若由于发生较大变更而导致清单发生较大变化则应重新对清单类别和数量进行审核，并依据合同规定来确定计价模式和取费费率。参考文献1罗绍.论房地产开发施工和结算阶段的造价控制C.有科技（科技论文）与生活，2009（12）.2邓永春，骆立安.探讨建设工程竣工结算审核中应注意的几个问题J.建材发展导向，2011（09）.3孙红.谈建设工程造价结算中应注意的问题J.建材发展导向，2010（l2）.