我国发展房地产投资信托基金研究硕士学位论文.doc

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1、摘 要房地产业是我国的支柱产业之一，产业链条长，它的发展可以拉动建筑建材业、钢铁业、金融业等行业的增长，对我国经济的可持续发展起着重要的作用，同时，房地产业是典型的资金密集型产业，融资问题一直都是我国房地产企业必须要面对的难题之一。一直以来中国房地产企业的融资渠道非常单一，对银行贷款依赖程度过高。2003年来央行收紧银行对房地产企业的信贷，使得房地产企业的融资更显艰难，房地产企业急需开拓新的房地产融资途径，使房地产企业融资渠道多元化。中国现在的融资环境与美国出台房地产投资信托基金法时的融资环境非常相似，当时的美国也是地产融资困难、银行紧缩银根，房地产企业的融资渠道受到遏制;美国当时推出的房地产

2、投资信托法案创造了一个新的投资品种即房地产投资信托基金房地产投资信托基金,不仅仅解决了融资问题，而且极大地推动了房地产和金融业的发展。在我国发展房地产投资信托基金将改变中国房地产企业过于依赖银行的融资结构，将缓解中国房地产企业扩张中的资本困境，并为游离在房地产市场外的民间资本进入房地产行业提供一种新的投资渠道。本文从世界范围内房地产信托基金发展的基本状况入手，对其在国外发展概况进行了介绍，并通过对国外房地产投资信托基金的深入分析，结合我国房地产业发展的现状，论证了我国发展房地产投资信托基金的可行性，提出了政策建议，并构建了我国房地产投资信托基金的模式。在我国，无论是房地产市场还是资本市场都只有

3、几十年发展时间，对房地产投资信托基金的理论研究也在进行中，加上我国的政治、经济以及法律环境美国相比，差异巨大，甚至某些方面有着根本的不同，所以本文对在我国发展房地产信托基金进行了可行性分析。由于国情的巨大不同，也不能照搬美国的发展模式，近年来，房地产投资信托基金在亚洲一些取得了迅猛的发展，而亚洲国家的法律环境和经济环境更接近我国，对我国的借鉴性更强，本文通过美国和亚洲发展模式的相比较的方法，探讨了适合我国国情的房地产投资信托基金发展模式，并提出了相关的政策建议。关键词：房地产投资信托基金,发展模式,融资 AbstractReal estate is a one of the most impo

4、rtant industries in our country and has a long industry chain, which can push many relative industriesdevelopment such as architecture,financing, iron and steel etc. Real estate is a typical capital-intensive industry, many Real estate enterprises have to face the puzzle problem of financing for a l

5、ong time.It has been a historical problem that there were very narrow financing channels and the real Estate industry highly relied on loans from commercial banks. With Real Estate sector entering a comparatively fast development period, diversified financing channels a reneeded.What is more, with t

6、he central bank of China tightening loans from commercial banks to real estate companies, which makes financing activities more difficult for real estate companies, both the real estate companies and commercial banks want to broaden financing channels. So REIT becomes a buzzing word in China real es

7、tate financing. The financing environment in present China is very similar to that of America such as very narrow financing channels and the real Estate industry highly relied on loans from commercial banks etc, when America enact a law of Real Estate Investment Trust Act of 1960. As a result of the

8、 enacting of Act, America create a new investment tool of REIT.The thesis gives the following sequences for the research on China REIT. Firstly, it presents a introduction of REIT present development status in the world, then analyzes the importance and feasbility of development REIT in China. On th

9、e basis of analysis REIT development status and problems of China and referring to the experience from advanced countries, provides some advice on the development mode China should adopt.In China, both real estate market and financial market has developed for only several decade years, the research

10、of REIT theory is in process. In addition, the environment of politics, economics and law in our country is completely different from America, so we can not imitate completely the development mode of America. In recent years, REIT has been made a rapid progress in Asia , thereof the environment of p

11、olitics and economics in some countries in Asia is similar to our country .By contrasting the development mode between America and Asia, the thesis provides some advice on relative laws and the development mode that is suitable for our country conditions. Key Words: REIT, developement mode, financin

12、g Name: Chen Zengbo (International Trade Department)Directed by: Professor Qian Jiandi.毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名： 日 期： 指导教师签名： 日期：

13、 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名： 日 期： 学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到

14、本声明的法律后果由本人承担。作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名：日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日指导教师评阅书指导教师评价：一、撰写（设计）过程1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神 优 良 中 及格 不及格2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度 优 良 中 及

15、格 不及格3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力 优 良 中 及格 不及格4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性 优 良 中 及格 不及格5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现

16、的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）指导教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日评阅教师评阅书评阅教师评价：一、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及

17、格 不及格（在所选等级前的内画“”）评阅教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日上海海事大学硕士学位论文 我国发展房地产投资信托基金研究教研室（或答辩小组）及教学系意见教研室（或答辩小组）评价：一、答辩过程1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况 优 良 中 及格 不及格2、对答辩问题的反应、理解、表达情况 优 良 中 及格 不及格3、学生答辩过程中的精神状态 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设

18、计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格评定成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）教研室主任（或答辩小组组长）： （签名）年 月 日教学系意见：系主任： （签名）年 月 日目 录第1章 导论11.1研究背景11.2研究内容及思路21.3研究的目的和意义2第2章 房地产信托投资基金在全球的发展及基本特征32.1 房地产投资信托基金概述32.2 房地产投资信托基金的基本特征52.3 房地产投资信托基金的分类102.4 房地

19、产投资信托基金成立的条件11第3章 我国发展房地产信托投资基金的意义及可行性分析133.1我国房地产开发企业的融资状况133.2房地产企业融资的金融环境143.3 发展房地产投资信托基金对我国房地产业的重要意义163.4 发展我国房地产投资信托基金的可行性分析18第4章 我国房地产信托投资基金的发展现状及存在的问题234.1 我国房地产投资信托基金的发展现状234.2 对上海国际投资公司信托产品分析254.3 我国信托基金与美国REIT产品的比较284.4 我国发展REIT存在的瓶颈问题和建议29第5章 我国发展REIT模式选择345.1美国和亚洲发展模式的比较345.2我国发展REIT需要制

20、定专项法规355.3 我国应建立REIT税收的优惠政策，避免双重税365.4 美国和亚洲结构模式的比较365.5 在我国发展发展封闭式REIT的建议425.6 在我国发展REIT的其他模式选择43结束语：44致谢45参考文献：46 - -53-第1章 导论1.1研究背景房地产业是我国的支柱产业之一，产业链条长，它的发展可以拉动建筑建材业、钢铁业、金融业等行业的增长，对经济的可持续发展起着重要的作用。房地产业有资金需求量大，资金周转周期长的特点，其发展与金融市场的关系密切相关。我国各城市在十五至2010年期间，需要建造大量的房地产项目，住宅需求也非常大，这必将促进房地产业的迅速发展，同时也对产业

21、资金的融通提出了更高的要求，而我国房地产业的发展过于依赖银行贷款，而且融资手段单一，既制约了房地产企业发展的规模，也使得其生存发展极易受到银行信贷政策变化的影响。同时，融资渠道过于单一，也不利于银行贷款管理和风险控制。自1996年以来，我国金融界对房地产放贷政策进行转变，特别是2003年我国出台的121文件，使得房地产企业从金融机构取得贷款的难度加大，房地产企业融资形式更加严峻，对开发商来说，除了通过银行等传统信贷融资方式取得资金外，迫切需要到资本市场上拓展新的投融资渠道。鉴于房地产业对我国经济发展的重要性，如何拓宽房地产融资渠道、如何开发新的房地产金融工具，具有十分重要的现实意义。房地产投资

22、信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REIT）是对房地产进行直接投资和融资，或者购买、经营房地产股权和债权的投资基金，在其长期的发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。“资本化程度是衡量一个行业成熟与否的主要标准” 参见： 厉以宁，中国住宅市场的发展与政策分析，2003年版。过去十多年，房地产金融体系的不完备使得中国房地产企业过度依赖于银行信贷，股权融资手段未能得到充分应用;与此同时，众多的民间资金和金融投资机构却缺乏合适的投资渠道进入房地产业，金融资本与产业资本缺乏有效对接的平台。应运于中国新的市

23、场环境和市场需求，发展房地产投资信托基金是中国房地产金融的必然选择。房地产投资信托基金将改变中国房地产企业单一性质、单一来源的融资结构，推动产业的理性发展。将缓解中国房地产企业扩张中的资本困境，并为游离在房地产市场外的民间资本进入房地产行业提供一种新的投资渠道。目前美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国家的交易所都已有房地产投资信托基金上市，与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对房地产投资信托基金制定了专门的立法，推进其发展。截止至2003年底，己有18个国家和地区制定了REIT的运作法规。从发展我国REIT产品的角度看，国内已发行的房地产信托产品实质为证券类产品

24、，如果将房地产信托产品延伸为REIT产品，由于国内的类房产基金才刚刚起步，相关法规也尚未出台，因此在产品设计、法律形态、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍。1.2研究内容及思路本文从世界范围内房地产信托基金发展的基本状况入手，通过对国外房地产投资信托基金的深入分析，论证了我国发展房地产投资信托基金的可行性，结合中国具体国情，就未来政策提出了发展建议，并构建了我国房地产投资信托基金的模式。本文内容主要分为三部分:第一部分，就国外(美国)房地产投资信托基金进行了深入地研究，从其发展历史、基金特性、等方面作了细致地分析，并将房地产信托基金与其他投资工具作了对比。第二部分，对我国房地产企业

25、融资存在的问题进行了研究，讨论在我国发展房地产投资信托基金的重要意义和可行性。第三部分，对我国房地产信托基金发展的现状和存在的问题分析的基础上，提出了相关的政策建议，并通过和国外基金模式的比较，结合我国国情，对发展中国特色房地产投资信托基金提出了切实可行的发展模式。在写作中，笔者在借鉴和融合各种学术观点的基础上力求不断实现创新，以此为基础不断丰富本研究的学术思想。由于对房地产投资基金的研究不仅涉及房地产经济学、房地产金融学，其研究范围还涵盖到基金、信托、资本市场与房地产等相关方面内容，这自然增大了本文的研究难度，这也就对本文的写作质量提出了较高的要求。同时，在整个写作过程中，笔者亦时刻关注中国

26、房地产市场投资基金研究方面的最新进展情况。13研究的目的和意义通过对国外先进房地产融资模式房地产投资信托基金的深入研究，在分析中国房地产投资信托基金发展的环境与条件的基础上，探讨了在我国发展房地产信托基金的可行性和构建了一个符合我国现阶段国情的房地产投资信托基金模式，来解决我国现阶段房地产企业融资瓶颈问题，并起到完善我国金融体系的作用。从我国基金业发展的角度来看，我国投资基金业已获得长足发展，并在我国证券市场上占有越来越重要的地位。但值得注意的是，现在我国证券市场上流通的投资基金几乎全部是证券投资基金，对包括房地产投资基金在内的产业投资基金研究也相对较少。鉴于发展房地产信托投资基金对我国的重要

27、的意义，所以对房地产投资信托基金的研究不仅有很强的经济意义、社会意义，更有紧迫性和现实性。第2章 房地产信托投资基金在全球的发展及基本特征2.1 房地产投资信托基金概述 从国际发展看，房地产投资信托基金最早于1960年出现在美国，且在欧洲、澳大利亚及非洲(南非)都有几十年的发展历史。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REIT上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REIT制定专门的立法,推进REIT的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了专门REIT的法规（见表2.1）。 表2.1 REIT 在全球的发展（截止至2003年11月） 参见

28、： 美国房地产投资信托协会网站www.NAREIT.com地区国家和地区北、南美洲美国（1960），加拿大（1994，2003），波多黎哥（1972,2000），巴西（1994，FII）；亚洲、大洋洲日本（2000,J-REIT），新加坡（1999，2002,S-REIT），香港（2003），马来西牙（1993,2002）；台湾（2003）；韩国（2001,K-REIT）；土耳其（1998）；澳大利亚（1936,2001,ALPT）；欧洲 比利时（1995 SICAFI；REIT 类的公司）；荷兰（REIT 类）法国（2003，SIIC）；德国（1957，2002，KAGG）；西班牙（1994

29、，REIF，REIC）；卢圣堡(1988,2000,类似于REIT)；注：括号内为相关法律的立法年份； 资料来源：NAREIT，2003年11月。2.1.1 REIT在美国的产生和发展房地产投资信托基金(REIT)是1960年美国国会根据房地产投资信托法案的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。随着市场环境的变化，美国不断的调整税收的一些法律，1976,1986,1997,1999,2001年一直在有关的税法上调整，如1986年的税收改革法案和1997年房地产投资基金的精简法案,这些调整主要是纳税的税务优惠的规定，经营范围等,而每一次税法的变化都推动着REIT的发展,也推动了其结构从权益型发展

30、到抵押型、混合型等的不断创新。在1971年时约只有34个权益型REIT资本额约15亿美元。在1986年时REIT的数量成长至96个，但资本额成长至99亿美元，到1993年时REIT的数量成长至189个，资本额成长超过三倍到322亿美元。1990年是REIT的成长阶段，90年代成长的原因有两部分，其一是1990-1991中期经济不景气时，商用房地产价格下跌约30-50，因而使得1992-93年经济复苏时，投资者纷纷进场。另一个推力是1993年时，退休基金开放得以投资REIT也使得投资群扩大。 截止2005年10月，美国约有300个REIT在运作之中，总市值达3216亿美元，其中约2/3通过国家证

31、券交易所进行交易。其中149个在纽约股票交易中心、27个在美国股票交易中心、NASDAQ国家市场系统有12个REIT，此外还有许多REIT并没有通过股票交易中心交易。表2.2 美国REIT在各证券交易所的分布证券交易所纽约证交所美国证交所纳斯达克家数1492712资料来源：NAREIT，2003年11月。图2.1 美国REIT从1972年到2006年3月的每日交易量 参见： 美国房地产投资信托协会网站www.NAREIT.com资料来源：www.NAREIT.com从上图可以看出，美国的REIT的日交易量呈大幅攀升趋势，在2006年初甚至超过了20亿美元，表明了REIT在美国的股票市场占有越来

32、越重要的地位。2.1.2 REIT在亚洲的产生和发展自2000年起，REIT在亚洲有了突破性的发展。新加坡MAS（TheMonetary Authority of Singapore,MAS）了财产基金在1999年5月颁布要则（Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2001年的证券和期货法则（Securities and Futures Act 2001）对上市REIT作出相关规定，到2003年底已有2个REIT（S-REIT）在新加坡交易所上市。日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001

33、年3月东京证券交易所（TSE）建立了REIT上市系统。2001年11月2家REIT（J-REIT）在TSE首次上市。到2003 年底，已有6家REIT 在东京证券交易所上市。韩国在2001年7月颁布了房地产投资公司法,为REIT发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REIT上市的相关条例，现已有4家REIT在韩国交易所上市。2003年7月30 日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了房地产投资信托基金守则，对REIT的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。直到2004年11月，香港推出了全球最大的房地产投资信托基金“

34、领汇”，集资约210亿港元。由于房地产投资信托公司进入亚洲相对较晚，它们和市场的磨合、协调适应还需要时间，正在发展中。其中新加坡、我国的香港地区和日本为代表的亚洲房地产投资基金市场有一定的发展。马来西亚的房地产信托问世已有10年时间，但由于其极低的流动性，导致发展失败。至今为止，美国的REIT最位发达，而且美国2003年的REIT市场占了全球市场的93.6%，欧洲和亚洲其他国家的REIT产品和市场大都是在2000年以后发展起来的，很多方面都是借鉴美国了模式，因此在本章二、三节对REIT的特征和分类的讨论以美国模式为主。2.2 房地产信托基金的基本特征信托起源于16世纪英国的尤斯(USE)制度,

35、它是一种为他人领有财产权并代其管理产业的办法。直到19世纪之后,信托制度才逐渐被广泛应用于商业领域,并以其独特的制度功能优势而成为一种重要的投融资制度。2.2.1 房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金是基于一定的信托契约，利用信托原理而成立的基金,由特定的发起人(如基金管理公司、信托公司等)发起，制定投资计划，来吸引社会大众投资者的资金，通过发行受益凭证方式与投资者(委托人)签订合同，受托投资者的资金，然后进行房地产权益或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金集合投资方式。基金份额持有人（投资者）、基金管理人（发起人）和基金托管人等当事人的权利、义务依

36、法由基金信托合同约定。一般由信托基金管理公司，信托基金保管机构和投资者三方通过信托投资契约享受投资收益。受益凭证或者股票都属于有价证券，表明投资人对基金资产的所有权，凭其所有权参与投资权益分配。房地产信托型基金的特点是必须有人履行受托职责，对基金投资者负责。构成REIT多边经济关系的要素包括：(1)发起者。REIT的法人,它是房地产投资信托基金最初创立的组织者.房地产投资信托基金发起者，可以是一个也可以是多个。(2)经营者。即房地产投资信托基金的经营管理公司,可以是发起者本身,也可以委托房地产开发企业、房地产贷款机构等。(3)托管者。即房地产投资信托基金托管者,可以是商业银行或者其它的财力强大

37、的金融机构、保险机构等。2.2.2房地产投资信托基金的特征分析从美国（REIT发展最成熟）来研究其属性。从REIT运作角度看，具有基金的属性，也有不同于基金的特征。1.信托特征投资者基于信任，将自有资金委托给基金管理公司或者是信托公司(受托者)，并与之签订投资契约。而基金管理公司或者信托公司(受托者)按照契约的约定，将受托资金投资于房地产业，取得收益后分还给投资者(委托者)，基金管理公司或者信托公司(受托者)取得一定比例的报酬。从这一点上来说，REIT明显具有信托特征。2.基金特征(1)专业化管理。由于房地产信托投资基金经营权与所有权高度分离，REIT所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主

38、管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，制订最佳的投资策略，而这是散户投资者所难以做到的。(2)属多元化组合投资、降低投资风险。REIT一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，从而投资风险更为分散，有效地降低了投资风险。(3)具有较高的流动性、变现性强。房地产属于不动产，由于其本身的固定性使得它的流动性较差。由于监管方面的规定，REIT不可能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务。投资者直接投资于房地产，如果想要变现，往往在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一间房子，要卖就得全部卖掉)。当投资者未必需要那么多的现金时，房地产

39、买卖的难度就更大。房地产投资信托基金则变现非常容易。未上市的房地产投资信托基金的信托凭证一般也可以在柜台市场进行流通。REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而且由于REIT股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REIT的股份，具有相当高的流动性。而与房地产证券化的其他方式相比，REIT在产权、资本经营上更具优势，REIT常常在证券市场上公开交易，因此流动性很强。(4)认购金额低。对于房地产信托投资基金，每股通常只需花费1025美元；同时房地产信托投资基金对持股数量没有限制

40、，既可以只购买一股，也可以购买更多。因此，中小投资者通过投资房地产信托投资基金，在承担有限责任的同时，就可能间接获得在大规模的房地产投资中的收益。3.不同于基金的特征(1)税收优惠、收益率高。REIT在税法上是一个独立的经济实体，由于房地产投资信托基金属于利润传递机构，基金的经营利润大部分（至少90%）转移给了房地产投资基金股东，1960年美国国内税收法案规定，如果REIT将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需交纳公司所得税，这就避免了对REIT和股东的双重所得税。另一方面，房地产投资信托基金在支付股利时具有递延纳税功能。根据美国法律规定，房地产投资信托基金可以在确定应税收入时使

41、用加速折旧期限。这样就有了一个差额，导致分配的股利总额超过房地产投资信托基金计算的应税收入。税法要求至少90%的每股收益作为股利分配给股东，实际分配的股利超过这一计算额，超出部分作为“资本返还”。“在房地产投资信托基金最后被卖出，需要计算资本利得：Pt(卖出价格)P0(买入价格)=资本利得。其中，需要减掉上面计算的超过部分，这样资本利得就增加了” 参见：宋林峰,美国房地产投资信托(REIT)调研报告，北京国际信托投资有限公司，2004.3但是，在股票卖出之前，这一部分实际支付的股利享有“免税”待遇，到卖出时才征资本利得税。因此，税收节俭是比较显著的，这也是美国投资大众参与此项信贷投资的最重要因

42、素之一。(2)与其他金融资产的相关性较低。由于REIT的长期收益由其所投资的房地产价值决定，因此REITS的收益与其他金融资产的相关度较低。衡量某一投资工具市场价值波动性的指标是B系数。从REIT发展最成熟的美国市场1985-2005年的统计数字来看，REIT与S&P、NASEAQ Composite的收益率指数等的相关性偏低。因此是分散投资组合的有效工具。这是REIT成为投资对象的一个重要因素。下表2.4是美国REIT的关联性研究。表2.4 1985-2005年非关联性研究 参见： 美国房地产投资信托协会网站时期市场主要指数20年 10年 12/31/95 - 12/31/05 5 年 12

43、/31/00 - 12/31/05 12/31/85 - 12/31/05权益类REIT12.3614.519.08小公司股票10.299.268.22标准普尔50011.949.070.54纳斯达克11.048.12-1.75长期政府债券9.57.367.43表2.5 其它国家REIT的关联性研究 与各国股市之相关系数（1994-2004年）相关系数道琼斯0.633日本-0.671标准普尔5000.445韩国-0.207纳斯达克0.202香港0.197英国股市0.155台湾-0.185德国股市0.204新兴市场-0.287 资料来源: 从世界范围来看，REIT与股市的关联度也是很低的。REIT 收益回报与其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。(3) 丰厚而稳定的回报率REIT的税收条件和投资范围决定了REIT作为投资产品的特点。REIT的税收条件要求REIT将90%以上的收入用于分红;而且REIT的投资的资产必须是房地产行业。因此，REIT的投资特性是高分红和适度成长。 图2.2 1990-2006主要股票总收益率指数 参见： 美国房地产投资信托协会网站资料来源: www.narei