我国商业银行个人住房贷款风险问题研究硕士学位论文.doc

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1、摘 要随着住房制度改革的深化和住房需求的增长，近年来我国商业银行的个人住房抵押贷款业务迅速发展起来，19982008年的年平均增长率达到70%，远远超过同时期金融机构各项人民币贷款的增长率。截至2009年3月末，我国个人住房抵押贷款余额已经达到3.5万亿元，成为商业银行的主要贷款业务之一。个人住房抵押贷款不仅满足了居民的房产需求，也为各商业银行调整信贷结构、增加经营利润提供了有效的途径，但是随着它在商业银行贷款余额中比重的日益提高，再加上它与房地产市场价格和金融市场存在密切相关性，其风险对银行整体经营的威胁也越来越大。2007年，我国物价不断上涨，通胀压力不断增大，央行为了将CPI控制在可接受

2、的范围内，不断上调利率，这两方面共同作用大大增加了借款人的财务负担,而近些年房价的过快增长远远超出了居民的承受能力，一旦房价下跌，就可能使潜在的借款人风险、抵押物风险等转化为现实风险。因此，如何有效地解决银行面临的个人住房抵押贷款风险，建立有效地风险防范机制，对于银行来说，显得尤为重要。在美国次贷危机爆发的背景下，本文通过对我国商业银行个人住房贷款的风险进行详细分析，揭示影响个人住房贷款的因素和形成原因，进而为我国商业银行个人住房贷款业务建立起一个多层次的风险防护网提供一些建议。本文共分为五章，第一章为引言，首先介绍本文的研究背景，然后总结了国内外关于个人住房贷款风险管理的研究成果，提出本文的

3、研究框架；第二章主要是对我国商业银行个人住房贷款发展的动因以及发展的现状进行阐述；第三章阐述了我国商业银行个人住房贷款的风险及成因，主要从影响个人住房贷款风险的因素和个人住房贷款的成因两个方面进行分析；第四章分析了美国次贷危机爆发的原因，从中汲取教训，总结出美国次贷危机对我国商业银行在个人住房贷款方面的警示；第五章是在个人住房贷款风险充分分析和美国次贷危机的警示基础上，对我国商业银行个人住房贷款风险的控制和防范提出一些建议。关键词：个人住房贷款，商业银行，市场风险，风险管理ABSTRACTDue to deepening the reform of Chinese housing and in

4、creasing house demand, the commercial banks have got the great development of the individual housing mortgage loan in recent years. The data show the average annual growth rate reaches 70 percent from 1998 to 2008, much higher than the growth rate of all RMB loans of the same period in financial ins

5、titutions. Besides, to the end of the march of 2009, the individual housing mortgage loan balance has attained as much as 3.5 trillion RMB. The individual housing mortgage loan not only meet the housing needs of the residents, but also for the commercial banks adjust the credit structure, increase i

6、n operating profit to provide an effective way. As it is increasing proportion in the balance of loans in commercial banks, the individual housing mortgage loan is vulnerable to the fluctuation of the real estate market prices and finance markets, which will induce risks to the whole banking. In 200

7、7, price rose rapidly, the central bank kept raising interest rates to slow the CPI in an acceptable range. The combined effect increased borrowers financial burden, on the other hand the quick growth of housing price is far beyond the residential afford ability in recent years, if the housing price

8、 falls, the potential risks of individual housing mortgage loan will become real. Therefore, it is particularly important to effectively manage the risk of the personal housing mortgage loans and establish the risk prevention mechanism for the banks.In the background of U.S. sub-loan crisis, the pap

9、er analyses the risks of individual housing loans, reveals the impact of the factors and causes of the risks of individual housing loans, then gives some advice on establishing a multi-level net of the risks protection. The paper has totally five Chapters. In Chapter 1, the first part tells the back

10、ground and meaning of the thesis, the second part sum up the results of research on risk management of the individual housing loans at home and abroad. Chapter 2 mainly introduces the development of the individual housing loans. Chapter 3 mainly introduces the risks of the individual housing loans.

11、Chapter 4 analyses the causes of the U.S. sub-loan crisis. Chapter 5 make some suggestions on the risks of the individual housing loans in chinas commercial bank.I hope, through this paper, we can offer some policies or advices to the development of the individual housing loans in chinas commercial

12、bank.Li Jun (International Trade)Directed by Prof. Qian JiandiKey Words：Individual Housing Loan, Commercial Bank, Market Risk, Risk Manage III毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做

13、出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名： 日 期： 指导教师签名： 日期： 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名： 日 期： 学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人

14、或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名：日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日指导教师评阅书指导教师评价：一、撰写（设计）过程1、学生在论文（

15、设计）过程中的治学态度、工作精神 优 良 中 及格 不及格2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度 优 良 中 及格 不及格3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力 优 良 中 及格 不及格4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性 优 良 中 及格 不及格5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中

16、 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）指导教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日评阅教师评阅书评阅教师评价：一、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优

17、良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）评阅教师： （签名） 单位： （盖章）年 月 日教研室（或答辩小组）及教学系意见教研室（或答辩小组）评价：一、答辩过程1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况 优 良 中 及格 不及格2、对答辩问题的反应、理解、表达情况 优 良 中 及格 不及格3、学生答辩过程中的精神状态 优 良 中 及格 不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？ 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？ 优

18、 良 中 及格 不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？ 优 良 中 及格 不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格评定成绩： 优 良 中 及格 不及格（在所选等级前的内画“”）教研室主任（或答辩小组组长）： （签名）年 月 日教学系意见：系主任： （签名）年 月 日目 录第一章 引 言1第一节 研究背景及意义1第二节 国内外相关研究文献回顾3一、国外相关研究文献回顾3二、国内相关研究文献回顾5第三节 论文结构与创新点7一、论文结构7二、论文的创新点7第二章

19、我国商业银行个人住房贷款的发展现状8第一节 我国商业银行个人住房贷款的发展动因8第二节 我国商业银行个人住房贷款的发展现状10第三章 我国商业银行个人住房贷款的风险及成因分析13第一节 我国商业银行个人住房贷款的风险13一、商业银行个人住房贷款风险的涵义13二、个人住房抵押贷款存在的主要风险13第二节 影响我国商业银行个人住房贷款风险的因素25第三节 我国商业银行个人住房贷款风险成因分析28一、银行观念的误导、个人住房贷款管理体制不完善28二、风险控制和防范制度存在缺陷29三、信息不对称、逆向选择与道德风险30四、外部环境不完善31第四章 美国个人住房贷款风险的警示33第一节 美国次贷危机爆发

20、的原因33第二节 美国次贷危机给我国的警示35第五章 我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施37第一节 全面构建商业银行风险管理体系37一、加快培育新型风险管理文化37二、构建商业银行风险管理的三道防线37三、商业银行风险组织结构设置模式的改进38四、加大开发力度，尽快提高风险的计量水平38第二节 构建个人信用管理体系39一、构建个人信用体系的主要措施40二、发展信用管理行业42第三节 提高银行自身业务管理水平43一、加强贷前管理43二、建立严格的贷款管理制度和考核制度44三、开展个人住房贷款风险研究与人才队伍建设44第四节 发展商业银行个人住房贷款证券化44一、个人住房贷款证券化的意义44二

21、、开展个人住房贷款证券化的主要措施45第五节 加大个人住房贷款产品的金融创新46一、提高贷款融资比例方面的金融创新46二、丰富还款方式方面的创新47三、创新住房消费贷款品种，不断适应市场需求47四、完善个人住房贷款担保制度48结 论49致 谢50参考文献5160上海海事大学硕士论文 我国商业银行个人住房贷款风险问题研究第一章 引 言第一节 研究背景及意义随着我国从1997年开始逐步取消福利分房制度和住房消费的货币化全面推行，各商业银行纷纷开展个人住房抵押贷款业务，为城镇居民购买个人住房提供了金融支持。在十多年的发展历程中，个人住房抵押贷款作为帮助人们“圆住房梦”的主要融资方式逐渐被城镇居民所接

22、受。由于购房一次性支出金额巨大，与居民收入流的分布不相匹配，因而通过住房抵押信贷解决居民购房时资金不足的问题，对于住房消费有着特殊的意义。近年来，随着我国房地产市场的快速发展，有关法律、政策法规的不断完善，以个人住房抵押贷款为主的房地产金融得到了迅猛的发展，见表1-1和图1-1、图1-2。表1-1 我国个人住房贷款余额及各项贷款总额一览表（单位：亿元）年份个人住房贷款余额（A）同比增长速度（%）各项人民币贷款余额（B）A/B（%）199719074914.10.251998426124.2186524.10.4919991358218.7893734.31.4520003684.45171.3

23、199371.13.7120015597.9551.93112314.74.9820028258.1847.52131293.96.29200311779.7442.64158996.27.41200415922.335.17178197.88.94200518424.915.72194690.49.4620062250622.15225347.210.0200729624.8931.6327800010.66200833073.4311.64303394.6510.9数据来源：19982008年中国统计年鉴；20012009年中国人民银行货币政策执行报告。图1-1 19982008年我国个人

24、住房贷款余额增长率变化趋势 图1-2 19972008年我国个人住房贷款余额占总贷款余额的比值可以看到，住房制度改革开始时期个人住房贷款的增长速度每年都在120%以上，经过国家有关规范管理政策的出台和调整后，个人住房贷款的增长速度虽然有了明显下降，但是仍稳定在30%左右，进入了快速平稳发展时期。个人住房贷款余额占全部金融机构贷款余额的比例逐年上升，从2006年开始已经连续三年超过10%。可以说，个人住房贷款已经成为我国居民消费贷款的最大支出，在国民经济和金融体系中的影响力越来越大，风险也在这个市场中逐渐累积。商业银行提供了我国绝大部分个人住房抵押贷款，也因此承担了我国个人住房抵押贷款市场的绝大

25、部分风险。截至2009年3月末，我国金融机构发放的个人住房抵押贷款余额为3.50万亿元，同比增长10.6%，约占各项人民币贷款余额的10%。从国外的情况来看，各国房地产抵押贷款占金融机构贷款总额的比重是较高的，一般在10%20%，如加拿大为15%20%，英国为20%25%。虽然不能简单比较，但是在未来较长时间内，我国个人住房抵押贷款仍具有很大的发展空间，而个人住房抵押贷款也将成为我国银行金融机构信贷投向的重要方面。资料显示，2009年3月末，个人住房抵押贷款余额为3.50万亿元，而同时期房地产开发贷款的余额仅为2.17万亿元，个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。但是，在大

26、力开展个人住房抵押贷款的过程中，诸如借款人信用风险、抵押品贬值风险等各种风险也伴随着存在，如果对风险没有深刻地认识并加以控制，风险的积聚将会严重威胁银行信贷资产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。从西方国家金融界近几十年的情况看，银行危机或金融危机频频发生，如日本的“住专”，及2007年爆发的席卷全球的美国次贷危机等都存在一个共同特点，即个人住房抵押贷款的健康发展对国民经济的发展有着至关重要的影响。随着国内住房价格的非理性上升，社会上关于“房地产泡沫”的争论愈演愈烈。而美国“次级贷”危机的爆发及其对全球经济体产生的广泛影响更加重了人们对“泡沫”破裂的恐惧。面对国际上投资者和金融

27、机构的巨大损失、个人住房抵押贷款借款人所面临的困境以及由此带来的社会经济问题，作为我国提供个人住房抵押贷款绝对主力的商业银行应该引起足够的警觉，清楚的认识自身所处的环境和发展状况，汲取他国的经验教训以便及早化解风险，防患于未然。因此，研究个人住房抵押贷款的发展，分析影响个人住房抵押贷款发展的因素，构建我国商业银行个人住房贷款风险管理体系，对我国商业银行个人住房贷款健康发展有着非常重要的意义。第二节 国内外相关研究文献回顾一、国外相关研究文献回顾风险的定义最初出现于1901年美国A.M.willet 所做的博士论文风险与保险的经济理论中：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客体表现。”而风

28、险的管理是为投资决策服务，目的在于防御风险，创造更高收益。目前国外学者在住房抵押贷款领域的研究已经相当成熟，研究的角度和发展趋势主要体现在以下几个方面：1.个人住房贷款风险与贷款价值比（Loan To Value Ratio即LTV）的关系研究Quercia和Stegman（1992）对以前的研究进行综述后认为，住房净资产与住房价值比率或贷款与住房价值比率影响着借款人的违约决策。当前大多数学者认为借款人净资产应该是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值，同时还应当考虑借款人的预期。Kau和Kim（1993）得出的结论相同，他们认为是用LTV而不是用个人的相关特征如房屋所有人的流动性资金来解释

29、违约的发生。研究发现，贷款特征对违约率的影响比较明显。有研究表明，当LTV从80%下降到60%时，最大违约概率从0.037下降为0.006。大部分研究都指出LTV上升时，违约率就上升，而且LTV对贷款风险影响重大。但是究竟LTV数值为多少时个人住房抵押贷款最合适、风险最小，目前没有一个明确的结论。2.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险的关系研究Stiglitz和Weiss（1981）对信贷市场中存在的信息不对称进行分析，他们认为提高利率来消除超额需求的做法会迫使从事低风险投资项目的贷款申请人退出贷款市场。Lisa（2000）研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率个人住房抵押

30、贷款的选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其他因素如借款人预期搬迁成本、相对于贷款余额放出的市场价值也影响着借款人的抵押贷款选择。Robert（2003）认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备很容易产生道德风险。因此个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。

31、3.个人住房抵押贷款违约风险的特征因素研究Gau（1978）利用因子分析和回归分析法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评论标准。其资料来源是由两家保险公司提供，研究期间从1967年到1974年6月止，从所有违约与非违约借款人中随机抽取212笔违约样本与873笔非违约样本。解释变量采用二分法，即数值非0即1，利用主成份分析法从64个变量中提去了28个因子，为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式从28个因子中提取17个因子来建立判别函数，然后用这17个因素进行聚类分析将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款人过去的信用评级和职业是决定违约与否的

32、重要因素。借款人的职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的。Wilson（1995）应用19921995年加利福尼亚州的数据估计了损失函数。他们发现，驱使借款人违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、LTV、资产类型、贷款规模和县区等因素。4.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险随着对住房抵押贷款违约行为研究的深入，以期权理论来解释这一行为逐步形成了权益假说。主要代表学者有Kau（1998）把违约看作是一种合理的决策，他们认为当住房价值（资产净值）降低到低于抵押贷款价值时违约就会发生。把策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住房卖给贷款人以换取免除抵押贷款

33、责任的选择权，并从“经济人”的角度来考察违约选择的合理性。Deng（2000）提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。由于交易成本数据无法获得，因而借款人是否采取了理性违约选择无法直接验证。因此，国外许多文献的关注点就集中到了“准理性”违约的期权理论。Foster将“准理性”违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本，借款人有能力付款，并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产。Springer、Capozza将期权理论与违约实证研究联

34、系起来，来验证交易成本的重要性，研究发现个人住房抵押贷款违约事件是否会发生，交易成本和突发事件起着非常重要的作用。YonghengDeng用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿还的风险，他们指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性。因此，国外学者在个人住房抵押贷款违约风险和模型定量分析等领域的研究都取得了富有成效的成果。二、国内相关研究文献回顾我国个人住房抵押贷款一级市场还刚起步不久，市场运作还不规范。商业银行自行制定一套标准，相互间缺乏一致性和协调性，就是同一家银行的个人住房抵押贷款业务基础资料登记也不规范，反映借款个人特征、住房特征、融资特征的信息严重

35、不足，信息失真严重。从目前收集的大量中文文献来看，学者对商业银行个人住房贷款风险的研究主要集中在定性分析方面，而应用定量模型进行实证分析的文献则十分缺乏。从梳理文献结果来看，当前国内对个人住房贷款的研究主要集中于以下方面：1.刘春红（2000）选取了上海某银行170个样本，其中违约样本84例，非违约样本86例，利用SPSS统计软件对个人住房抵押贷款违约风险进行了实证分析，结果表明在各变量中对贷款人的违约状况有显著影响的有：家庭月收入、首付百分比、还款收入比、购房能力和还款承受力。她认为可以通过建立一套适合在中国推行的个人住房抵押贷款证券化的模式来防范个人住房抵押贷款违约风险，其次她还提出个人住

36、房抵押贷款的担保与保险应分别面向不同的收入群体，较低收入者购房可以申请政府担保，较高收入者则采用保险。此外她还提出了一种新的贷款模式“租者有其屋”贷款计划，将租房与购房有机结合。2.陈则明、吴光伟（2001）认为导致中国个人住房抵押贷款违约风险的发生除了借款人经济能力不足外，借款人与其他主体的矛盾，如住房质量、虚假广告宣传、房屋预售中不能按时交付等是导致当前中国个人住房抵押贷款违约的几个重要因素。由于中国房地产市场还不规范，使房地产市场的很多风险通过房地产抵押贷款最终传递给了银行。3.刘萍（2002）概括了个人住房抵押贷款业务中银行面临的六种风险形式，即利率风险、购买力风险、房地产市场风险、流

37、动性风险、抵押物风险和信用风险。她认为导致个人住房抵押贷款风险产生的根源在于：第一，住房金融承担了国家财政的部分分配职能；第二，住房产业政策长期目标的短期化；第三，住房福利政策的金融化操作尚未形成；第四，政策上未能建立有效的住房金融风险规避机制。4.汪利娜、张其光等人（2002）在对比国外在贷款证券化研究的基础上，认为中国抵押贷款市场存在着许多“先天不足”，如我国的个人信用制度不健全，居民收入的多元化、不透明使商业银行很难把握其资信等情况。因此，他们认为我国证券化应做以下探索：第一，在中国人民银行的监管下，通过立法，成立全国性的抵押证券公司；第二，就抵押证券公司的发展战略而言，在起步阶段，应借

38、鉴香港和加拿大的经验，尽早地推出抵押贷款保险计划。张云介绍了住房抵押贷款证券化的国际经验，认为政府在住房抵押贷款证券化的过程中应该起到重要作用，甚至是主导作用。另外要制定统一的住房贷款标准，促进住房贷款标准化机制的完善，避免抵押贷款一级市场的风险问题。5.张红、谢东海等人（2002）研究了住房抵押贷款提前还款违约风险，分析了提前违约风险的产生机理，认为我国首先应该从法律上对提前违约风险进行清楚地界定，同时提出一些具体措施以防范个人住房贷款提前违约风险。6.侯新贷等人（2002）从保险的角度研究了个人住房抵押贷款的违约风险，分析我国个人住房抵押贷款保险的现状，并提出我国在降低保险费率、加大保险和

39、个人住房抵押贷款之间配合方面一些具体措施。7.王福林（2004）对个人住房抵押贷款违约风险影响因素进行了实证研究。他运用杭州市某国有商业银行1025个正常贷款样本和836个违约贷款样本，利用SPSS统计软件中的因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型对调查数据进行分析，结论表明：影响个人住房抵押贷款违约风险最大的是房地产投资特性因子、区域经济因子和住房建筑面积因子。他认为应逐步建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制；建立个人住房抵押贷款双层担保体系，缓解银行面临的违约风险压力；加快个人住房抵押贷款二级市场建设。国内的研究文献大量集中在对个人住房抵押贷款所面临的违约风

40、险进行定性研究，仍十分缺乏定量和实证研究成果。因此借鉴国外经验，以国外先进的理论成果对我国个人住房贷款的违约风险进行专门定量和实证研究，加强对我国个人住房贷款违约风险管理问题的研究就显得十分迫切和必要。同时也应当看到，近年来我国商业银行个人住房贷款违约风险日渐放大，已经积累了一定样本，为开展个人住房贷款违约风险实证研究创造了有利条件。第三节 论文结构与创新点一、 论文结构选题及研究意义我国商业银行个人住房贷款的发展现状我国商业银行个人住房贷款的风险及成因分析美国个人住房贷款风险的警示风险的种类次贷危机给我国的警示我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施风险的成因分析次贷危机爆发的原因图1-3 论

41、文结构图二、论文的创新点在美国次贷危机爆发并引致全球金融危机和经济危机的背景下，研究我国商业银行个人住房贷款风险有着重要的现实意义。本文通过对影响我国商业银行个人住房贷款的风险因素和形成原因进行分析，进而对我国商业银行个人住房贷款业务的各种风险的风险程度进行细分，并结合美国次贷危机对我国的警示，为我国商业银行个人住房贷款建立起一个多层次的风险防护网提供一些建议。不足之处在于对各种风险成因的重叠交织情形没有进行必要的探讨，同时在实证分析方面有所欠缺，这些都是本文今后改进的方向。第二章 我国商业银行个人住房贷款的发展现状个人住房抵押贷款是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构

42、申请的长期贷款，并承诺按期偿还贷款本息。住房抵押贷款主要包括以下三类：第一，政策性个人住房贷款，主要包括住房公积金贷款；第二，商业性个人住房贷款，按揭贷款是其典型形式，即指借款人在支付首期规定的价款后，由贷款银行支付其余房款，而将所购买不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行的消费信贷方式。按揭具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指借款人将物业的产权转让于贷款人（银行）作为还款保证，还款后，贷款人将物业的产权转让回借款人。在此期间，借款人需要按照合同中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。当借款人违约时，银行有权取消住房的抵押赎回权，可以拍卖住房，拍卖所得的款

43、项优先抵偿未偿还的贷款本息。第三，个人住房组合贷款，指政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔钱不足以支付房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。本文主要围绕第二种贷款类型，即商业性个人住房贷款展开论述。第一节 我国商业银行个人住房贷款的发展动因我国个人住房贷款产生于20世纪80年代，目的是配合住房体制改革，逐步变福利性住房消费为货币性住房消费，但是由于住房制度改革进程、居民收入水平等诸多客观条件的制约而发展缓慢，到了90年代后期，为配合政府刺激消费、扩大内需的政策，以实现经济增长目标，国家加大力度启动并推广以个人住

44、房贷款为主的消费信贷，使之出现了较好的发展势头。发展动因主要有：（一）我国国民经济的持续增长根据世界银行研究报告，住房需求与人均GDP有着非常密切的相关性，一国房地产业在人均GDP达到300美元时起步，增至1000美元时，进入稳定的快速增长期。2003年我国人均GDP超过1000美元，根据2008年国家统计局公布的最新数据，我国人均GDP已经超过3262.75美元。另外，消费信贷规模的大小是以人均可支配收入为基础的，人均GDP越高，相对于GDP总额和居民消费总额的信贷规模就越大。2008年我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达217885亿元，同比增长26.3%,城镇居民人均可支配收入1980年为477.6元，2008年已达到15781元，为住房消费的实现提供了物质保证。20022008年我国城乡居民人民币储蓄存款余额和城镇居民人均可支配收入及其增长速度如图2-1、图2-2所示。数据来源：中华人民共和国国家统计局图2-