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1、房地产企业纳税筹划研究Study of tax planning of real estate company摘要：随着我国企业参与国际化竞争步伐的加快，纳税筹划作为企业理性财务管理的重要组成部分，将越来越受到人们的重视。我国房地产企业在近年来成为社会高度关注的热点焦点和舆论的热点，在国家紧锣密鼓出台规范房地产企业及抑制房价过热的相关政策的时候，从房地产企业的角度进行纳税筹划研究对国家和企业的发展具有重要意义。本文首先对纳税筹划相关理论进行探讨，阐明纳税筹划的基本概念，特点与方法；然后通过介绍房地产行业涉及相关税种情况提出房地产行业涉及的各个主要税种，分别总结出了对适用的不同纳税筹划方法，并运
2、用实例进行了有力论证；最后对房地产企业在实施纳税筹划过程中需注意的问题进行了分析，并对完善我国房地产企业纳税筹划提出了一些建议。Absract:With competition step of enterprise in our country which paticipates in the internationalization speeding up,the tax planning takes the important constituent as the rational financial management of the enterprise,will more and m
3、ore be valued by pepple.The real estate developing enterprises in our country have become the focus which the society and the public highly paid attention to in the recent years,when our country formalates the policy agrressively to standard to standard the real estate developing enterprise and surp
4、ress the price of house excessively,conducting tax planning research on the facet of the real estate developing enterprise has the vital significance to the country and the enterprise.Therefore,the dissertation chooses the applied research of tax planning of the real estate developing enterprise in
5、our country as the subject,which expects that the dissertation can play some referring roles to help tax planning of the real estate developing enterprise.The first part of this paper is a brief description of tax planning，expatiating and studying the meanings，characteristics and the main ways of ta
6、x planningSecondly it expatiates the main tax kinds of the real estate company and studies the thoughts and techniques of them. And it proved the plan with real examplesLast,it analyzes the question which should be paid attention in the implementation of tax planning process of the real estate devep
7、loping enterprise, and proposes some advice to improve the tax planning in the real estate developing enterprise.关键词：房地产企业 纳税筹划 税收优惠Key words: Real estate development enterprises,tax planning,Tax Preference前言 自上世纪80年代我国开始推行住房分配货币化以来，房地产业得到了较大的发展，随着房地产市场的日趋完善及行业竞争的加剧，加上近几年国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，从土地、税收、金融
8、等方面对房地产行业实行监管与调控，房地产企业面临的竞争压力越来越大，企业要想在这样的环境中生存就必须在同等的竞争条件下拥有自己独特的竞争优势，除了走品牌化经营，实行差异化竞争战略外，越来越多的企业采用了成本领先战略，而各种税金作为企业成本费用的一项主要来源，对企业的会计收益和企业目标的实现有着重要的影响。因此进行纳税筹划，降低企业的成本无疑是企业在市场竞争中的一个有效策略。而在学术界，国内部分专家学者已经开始了针对我国特色政治经济环境的房地产企业纳税筹划的研究，并取得了一定的成果。 （1）纳税筹划概念的界定。盖地采用了税务筹划这个概念，并将其定义为：税务筹划是纳税人(法人、自然人)依据所涉及到
9、的现行税法(不限一国一地)，在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的“允许与“不允许、“应该与“不应该以及“非不允许”与“非应该的项目、内容等，对组建、经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。王兆高教授在其纳税筹划中写道：“纳税筹划是纳税人在不违反现行税法的前提下，在对税法进行精细比较后，对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择，它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为。”税收专家曾培清认为，纳税筹划是指对纳税业务进行事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。它是市场经济的必然产物，能为企业减轻税负，降
10、低成本。国内众多学者及书籍对纳税筹划的表述，尽管不尽相同，但大体可以归纳为：纳税筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内，在不违反税收法规，不违背国家税收立法意图的前提下，通过对经营、组织、投资、筹资、理财等涉税活动进行筹划和安排，实现缴纳最少税额，以达到税后利润最大化的一种经济活动。 （2）纳税筹划方法的发展。从税收筹划思路方面的角度看，有以下几种认识：贺飞跃提出了税收筹划的四条思路。税收筹划总体思路首先是对税法进行悉心研究，包括对现行各税种和税收各要素进行研究。其次是对纳税人的经济活动进行精心安排。最后是纳税人将其经济活动与税法有机结合起来，最终实现纳税人的税收筹划目标。具体来说，又可以分
11、为四种，包括分税种、分税收要素、分经济活动、分地域四类思路。盖地认为税收筹划的基本思路是三条：一是节税筹划技术，主要包括免税技术、减税技术、税率差异技术、扣除技术、抵免技术、延期纳税技术和退税技术；二是避税筹划技术，主要包括价格转移法、成本费用调整法、融资法、租赁法和低税区避税法；三是税负转嫁技术，主要包括前转、后转、混转、消转和税收资本化。陈怀远认为税收筹划分为优惠型税收筹划和节约型税收筹划，优惠型税收筹划其着眼点在于选择和利用税收优惠政策，以税收优惠政策为依据安排企业的生产经营活动，这种途径的节税是有国家的税收优惠政策作保障的。节约型税收筹划其节税是通过对企业的生产经营活动进行分析研究，从
12、节税的角度出发调整企业的生产经营方式和会计核算方法，避免和减少企业的税金支出，求得企业经济利益最大化。节约型税收筹划的着眼点是避免和减少税金支出，调整和取消税金支出有浪费的生产经营行为和环节。 由于不同地区和不同行业之间存在很大的税收政策差异性，在经济发展上也存有不同的政策倾向性，这些都为纳税筹划提供了广阔的空间和条件。一方面，房地产企业作为法人实体，应当执行国家的税收法律政策，依法照章纳税；另一方面，作为经济人的房地产企业又要进行纳税筹划，在法律允许的范围内合理合法的筹划企业的各项涉税业务，从而达到降低税负，实现企业利益最大化的目的。这就对房地产企业开展纳税筹划提出了新的要求。本论文试图从我
13、国房地产企业业务行为与纳税筹划关系的基础上，以实现企业价值最大化的财务管理目标指导下，运用纳税筹划的基本方法与技术，结合不同类型业务活动的具体情况，考虑成本效益原则，对企业经营活动中的纳税筹划进行研究，为企业做出最优财务决策提供依据。1.纳税筹划的基础理论 1.1纳税筹划的含义纳税筹划在西方国家的研究与实践起步较早。荷兰国际财政文献局（IBFD）国际税收词典中是这样定义的：“纳税筹划是指纳税人透过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。”印度税务专家N.J.雅萨斯威在个人投资和税务筹划一书中说，纳税筹划是“纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠，
14、从而获得最大的税收利益”。美国南加州WB梅格斯博士在与别人合著的、已发行多版的会计学中说道：“人们合理而又合法地安排自己的经营活动，使之缴纳可能最低的税收。他们使用的方法可称之为纳税筹划少缴税和递延缴纳税收是纳税筹划的目标所在。”另外他还说：“在纳税发生之前，有系统地对企业经营或投资行为做出事先安排，以达到尽量地少缴所得税，这个过程就是纳税筹划。”根据以上相互接近的表述，我们可作这样的概括，即纳税筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及相关法律、法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，已达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。1
15、.2纳税筹划的特点 纳税筹划具有合法性、筹划性、目的性、风险性和专业性的特点。 (1)合法性。合法性指的是纳税筹划只能在税收法律许可的范围内进行。合法是税务筹划的前提，当存在多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识及对实践技术的掌握，做出纳税最优化选择，从而降低税负。对于违反税收法律规定、逃避纳税责任以降低税收负担的行为，属于偷逃税，要坚决加以反对和制止。 (2)筹划性。筹划性，是指在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排以达到减轻税收负担的目的。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性，企业交易行为发生后，才缴纳流转税；收益实现或分配之后，才缴纳所得税；财产取得之后，才缴纳财
16、产税。这在客观上提供了对纳税事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定也是具有针对性的。纳税人和征税对象的性质不同，税收待遇也往往不同，这在另一个方面为纳税人提供了可选择较低税负决策的机会。如果经营活动已经发生，应纳税额已经确定而去偷逃税或欠税，都不能认为是纳税筹划。 (3)目的性。纳税筹划的直接目的就是降低税负，减轻纳税负担。这里有两层意思：一是选择低税负。低税负意味着较低的税收成本，较低的税收成本意味着高的资本回收率；二是滞延纳税时间（不是指不按税法规定期限缴纳税款的欠税行为），获取货币的时间价值。通过一定的技巧，在资金运用方面做到提前收款、延缓支付。这将意味着企
17、业可以得到一笔“无息贷款”，避免高边际税率或减少利息支出。 (4)风险性。税务筹划的目的是为了获得税收收益，但是在实际操作中，往往不能达到预期效果，这与纳税筹划的成本和纳税筹划的风险有关。纳税筹划的成本，是指由于采用纳税筹划方案而增加的成本，包括显性成本和隐含成本，比如聘请专业人员支出的费用，采用一种纳税筹划方案而放弃另一种纳税筹划方案所导致的机会成本。此外，对税收政策理解不准确或操作不当，而在不知觉情况下采用了导致企业税负不减反增的方案，或者触犯法律而受到税务机关的处罚都可能使得纳税筹划的结果背离预期的效果。 (5)专业性。专业性不仅是指税务筹划需要由财务、会计专业人员进行，而且指面临社会化
18、大生产、全球经济一体化、国际贸易业务日益频繁、经济规模越来越大、各国税制越来越复杂的情况下，仅靠纳税人自身进行纳税筹划显得力不从心。因此，税务代理、税务咨询作为第三产业便应运而生，向专业化的方向发展。1.3房地产企业纳税筹划必要性 1.3.1近几年房地产行业投资快速增长，竞争加剧，行业利润呈下降趋势，这就使得纳税筹划的空间增大。 1.3.2房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大 除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的净利润的重要因素。据国家建设部房地产业公司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为1l
19、左右，值得研究。 1.3.3房地产业涉及的税种多 我国现行税法体系是在宪法精神的指引下，直接由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由22个税种构成，房地产开发企业涉及到其中9种，占到了40.91，筹划空间很大。2.房地产企业主要税种纳税筹划分析 2.1 营业税纳税筹划2.1.1营业税征税范围的纳税筹划减少营业税应税项目的流转次数和争取免税。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。 (1)应尽量减少流转环节以取得节税收益。例如，甲房地产企业曾为建筑房屋向乙房地产企业借入2亿元人民币，借款到期后，甲房地产
20、企业用300套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税1000万元、城市维护税70万元及教育费附加30万元(不考虑印花税和契税)，以上三项税合计1100万元。而乙房地产企业拿到这些房子以后还要销售出去，因此也要支付相关税1100万元，乙房地产企业实际收回的欠款为1.89亿元(2亿元-0.11亿元)。若乙房地产企业帮助甲房地产企业代理销售这300套住房，住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。对于甲房地产企业而言，其利益都不受影响。但对乙房地产企业而言，实际可以收回的借款就是2亿元了。 (2)争取免税。例如丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土
21、地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。根据营业税法的规定，以下两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务： “以物易物”方式。在这一合作过程中，丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业额为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。 “合营企业”方式。即丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。2.1.2营业税计税依据的纳税筹划
22、营业税的计税依据为纳税人提供应税劳务的营业额、转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，它是纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。营业税计税依据筹划可以主要是通过缩小营业额，扩大税前扣除项目的办法达到减轻税负的目的。 (1)选择合理的的材料供应方式。营业税暂行条例规定，从事安装工程作业，凡所安装的设备作为安装工程产值的，营业额包括设备价款。因此，建筑安装企业在从事安装作业时，可由建设单位提供机器设备，安装企业只负责安装，取得的只是安装费收入，达到节税的目的。 (2)在商品房销售环节中，房地产企业经常会通过打折进行促销。根据营业税法的相关规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售
23、不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，缴纳营业税。如果企业能够按照税法的规定，对折扣额采取恰当的处理方式，则能取得良好的节税效果，避免企业缴纳不必要的税收。 2.1.3延期纳税 房地产企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎性原则。由于房地产单位价值很高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产企业一般都采取分期收款方式销售。采用这种销售方式，企业不能按售价总额确认收入，而应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应的分次结转成本，起到节税作用。 2.2土地增值税纳税筹划 2.2.1降低增值率 计算土地增值税是以增值额与扣除项目
24、金额的比率即增值率的大小，按照相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。 (1)减少增值额 降低房屋的销售价格。房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使土地增值税减少。 与客户签订销售与装修两份合同。随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响不能忽视。房地产企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。 (2)增加扣除项目金额 选择适当的利息扣除标准 土地增值税暂行条例实施细则规定，利息支出凡能够按转让房地产项目计算
25、分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的lO以内计算扣除。所以房地产企业有两种选择：第一，房地产项目主要依靠负债筹资。预计利息费用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；第二，房地产项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或不提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化的
26、目的。 费用转移 房地产开发费用即期间费用。作为土地增值税的扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用扣除，而按土地增值税暂行条例实施细则规定，以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把实际的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，即通过一部分管理人员的工资摊入房地产开发成本，增加土地增值税的扣除项目。 2.2.2选择合适的建房方式的纳税筹划 (1)代建房屋 税法规定，代建房屋是指房地产企业代客户进行房地产的开发，向客户收取代建费的行为。房地产企业可以利用这种建房方式，在开发之初确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地
27、增值税。 (2)合作建房 税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。 2.3企业所得税纳税筹划 企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税，所得税实行25的比例税率。在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业，应当就其来源于中国境内的所得，适用税率为20。企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额为应纳税额。从税基的角度分析，筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额的
28、同时减少纳税调增项目。降低应纳税所得额的方法有很多，但总的来说可以分为三大类： 2.3.1利润转移法 利润转移法是指利用关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业去的一种纳税筹划方法。采用该筹划方法的前提是要设立与房地产开发业务相关并同时能享受税收减免的关联企业。一般来说，可以利用新办三产企业免征3年企业所得税的优惠政策设立一些为房地产企业服务的公司，然后通过内部转移价格将房地产企业的利润转移到这些企业中去。 2.3.2销售收人调节法 销售收入调节法是通过研究与分析影响“是否确认收入、何时确认收入、确认多少收入”等问题的各类因素来进行纳税筹划，实现迟延纳税或者少纳税的目的一种纳税筹划方法。
29、比如通过对自留物业是否属于临时性出租的选择来决定是否需要视同销售确认收入；通过对销售收入结算方式的选择来调节收入确认的时间和条件等。 2.3.3会计政策选择法 会计政策选择法就是通过选择恰当的会计政策，使得企业所得税的税负最小化或者说企业效益最大化的一种纳税筹划方法。具体来说，可以通过选择不同的固定资产折旧方法、各类资产的减值准备的计提方法、存货的计价方法以及运用合适的成本费用分摊方法等手段来尽量降低或提高企业所得税税前的扣除金额，以达到少交或多优惠企业所得税的目的。 2.4房产税纳税筹划 房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，可将房屋出租变为承包业务。房地产企
30、业将拟出租的房屋整体包装成具有特定用途的场所，比如商场、酒楼或办公楼等，将房屋承租人招聘为经营人，由经营人向房地产企业缴纳管理费或者承包费用。这样，就把房屋出租行为变为承包经营行为，“出租”业务转变为“自营”业务，就可以按从价计征方法征收房产税，这样既避免了较高的房产税。又合理避免了流转环节营业税及其附加税，从而可以减轻企业税收负担。3.房地产企业纳税筹划的风险分析从我国纳税筹划的实践情况分析，纳税人在进行纳税筹划过程中都存在一定的风险。任何一种收益的取得都会伴随着一定的风险。我们在关注纳税筹划给企业带来收益的同时，自然不可忽视纳税筹划风险问题。纳税筹划的风险是指在纳税筹划过程中由于未来经济环
31、境、政治环境、法律环境、社会环境的不确定性所造成的企业税负的非最小化或收益的非最大化。企业在进行纳税筹划时，只有充分认识其风险，才能做到在风险相同的情况下收益最大，或者在收益相同的情况下风险最小。影响因素如下： （1）政策风险 纳税筹划是利用国家政策合理、合法地节税，体现国家立法精神或沿着国家立法精神行事。因此，企业纳税筹划活动都与国家政策高度相关，国家政策分析是纳税筹划活动的一个基本前提。纳税筹划者利用国家政策进行纳税筹划活动可以达到减轻税负的目的，但税负的减轻具有一定的风险，这种风险被称为政策风险，它包括政策选择风险和政策变化风险。(1)政策选择风险。纳税筹划的合法与合理性具有明显的“时空
32、性”，纳税筹划人首先必须了解和把握这个尺度。首先，一个国家内不同地区经济发展的不平衡会促使地方政府展开激烈的税收竞争，政策差异比较明显；其次，不同的国家有不同的法律，同时由于文化、传统、宗教等因素的影响，不同国家对“合理”与“不合理”的界定和理解又有差异。受这两点的影响， 在一个地方、一个国家合理合法的事情，在另一个地方或国家可能并非如此，纳税筹划的政策之一就是政策选择错误的风险，即自认为采取的行为符合一个地方或一个国家的政策精神，但实际上会由于政策的差异遭到相关的限制或打击。(2)政策变化风险。国家政策不仅具有时空性，随着经济环境的变化，其时效性日益显现出来了。为了适应改变了的经济环境，旧的
33、政策必须不断地取消或改变，新的政策不断推出，因此一些政府政策具有不定期或相对较短的时效性。政策的这种不定期时效性使得纳税筹划，特别是长期纳税筹划产生一定的风险。 （2）纳税筹划具有主观性 纳税人选择筹划方案的形式，以及如何实施筹划方案，完全取决于纳税人的主观判断，包括对税收政策的理解与判断，对纳税筹划条件的认识与判断等。通常，纳税筹划成功的概率与纳税人的业务素质成正比例关系。全面掌握税收、财务、会计、法律等方面的政策与技能有相当的难度。因而，纳税筹划的主观风险较大。（3）企业活动的变化税收贯穿于企业生产经营的全过程，任何纳税筹划方案都是在一定的时间、一定的法律环境下，以一定的企业生产经营活动为
34、载体制定的。企业纳税筹划的过程实际上是依托企业生产经营活动，对税收政策的差别进行选择的过程，因而具有明显的针对性和时效性。企业要获取某项税收利益，必须使企业的生产经营活动的某一方面符合所选择税收政策要求的特殊性，而这些特殊往往制约着企业经营的灵活性。同时，企业纳税筹划不仅要受到内部管理决策的制约，还要受到外部环境的影响，而外部环境是企业内部管理决策难以改变的。一旦企业预期经营活动发生变化，如投资对象、地点、企业组织形式、资产负债比例、存货计价方法、收入实现时点、利润分配方式等某一方面发生变化，企业就会失去享受税收优惠和税收利益的必要特征和条件，导致筹划结果与企业主观预期存在偏差。（4）纳税筹划
35、存在认定差异严格意义上的纳税筹划应当具有合法性，纳税人应当根据法律要求和政策规定开展纳税筹划。但是纳税筹划针对的是纳税人的生产经营行为，而每个企业的生产经营行为都有其特殊性，而且筹划方案的确定与具体实施都由纳税人自己选择，税务机关并不介入其中。纳税筹划方案究竟是不是符合税法规定，是否会成功，能否给纳税人带来税收上的利益，很大程度上取决于税务机关对纳税人纳税筹划方法的认定。如果纳税人所选择的方法并不符合税法精神，诸如一些“打擦边球的做法，税务机关可能会视其为避税，甚至当作是偷逃税，纳税人将为此遭受重大损失。（5）纳税筹划本身也有成本任何一项经营决策都需要决策与实施成本，纳税筹划也不例外。纳税筹划
36、在可能给纳税人减轻税收负担，带来税收利益的同时，也需要纳税人为之支付相关的费用。纳税人的筹划成本主要包括办税费用，税务代理费用，培训学习费用，税收滞纳金，罚款和额外税收负担等几个方面。4.我国房地产企业纳税筹划风险的应对策略 由于纳税筹划目的的特殊性，其风险是客观存在的，但也是可以防范和控制的。面对风险，筹划人应当主动出击，针对风险产生的原因，采取积极有效的措施，预防和减少风险的发生，对纳税风险进行有效的管理。只有这样，才能提高纳税筹划的收益，实现筹划的目的。4.1提高纳税筹划的风险意识 无论是从事纳税筹划的专业人员还是接受筹划的纳税人，都应当正视风险的客观存在，并在企业的生产经营过程和涉税事
37、务中始终保持对筹划风险的警惕性，千万不要以为纳税筹划方案是经过专家、学者结合本企业的经营活动拟订的，就一定是合理、合法和可行的，就肯定不会发生筹划失败的风险。应当意识到，由于目的的特殊性和企业经营环境的多变性、复杂性，纳税筹划的风险是无时不在的，应该给予足够的重视。4.2依法筹划，与政策导向保持一致 纳税筹划应当合法，这是纳税筹划赖以生存的前提条件，也是衡量纳税筹划成功与否的重要标准。在实际操作时，首先要学法、懂法和守法，准确理解和全面把握税收法律的内涵，时时关注税收政策的变化趋势，务必使纳税筹划方案不违法，这是纳税筹划成功的基本保证。其次要处理好纳税筹划与避税的关系。从减少税负的角度看，纳税
38、筹划与避税有相同之处，但二者有本质的差异。避税行为尽管不违法，但往往与立法者的意图相违背，世界上多数国家对此采取不主张、不接受甚至是拒绝的态度，并且大都通过单独制定法规或用特别条款加以限制，我国也不例外。因此，纳税筹划不仅不能违法，而且还必须符合税收政策的导向性，使企业在享受有关税收优惠的同时，也顺应了国家宏观调控经济的意图，防止陷入偷、逃、骗税的境地，减少恶意避税的嫌疑与风险。4.3注重综合性，防止顾此失彼的筹划实施筹划方案往往会“牵一发而动全身”，要注意方案对整体税负的影响；实施过程还会增加纳税人的相关管理成本，这也是不容忽视的因素；还要考虑战略规划，税收环境的变迁等风险隐藏因素。从根本上
39、讲，纳税筹划归结于企业财务管理的范畴，它的目标是由企业财务管理的目标企业价值最大化所决定的。纳税筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划，将其纳入企业的整体投资和经营战略，不能局限于个别税种，也不能仅仅着眼于节税。 纳税筹划首先应着眼于整体税负的降低，而不仅仅是个别税种税负的减少。这是由于各税种的税基相互关联，具有此消彼长的关系，某种个税税基的缩减可能会致使其他税种税基的扩大。因而，纳税筹划既要考虑某一税种的节税利益，也要考虑多税种之间的利益抵消因素。 其次，税收利益虽然是企业的一项重要的经济利益，但不是企业的全部经济利益，项目投资税收的减少并不等于企业整体利益的增加。如果有多种方案可供选择，最优
40、的方案应是整体利益最大的方案，而非税负最轻的方案。即便是某种纳税筹划方案能使企业的整体税负最轻，但并非企业的整体利益最大，该方案也应弃之不用。企业开展纳税筹划应综合考虑、全面权衡，不能为筹划而筹划。 随着某一项筹划方案的实施，纳税人在取得部分税收利益的同时，必然会为该筹划方案的实施付出额外的费用，以及因选择该筹划方案而放弃其他方案所损失的相应机会收益。因此，纳税筹划还应遵循成本效益原则，既考虑纳税筹划的直接成本，同时还要将纳税筹划方案比较选择中所放弃方案的可能收益作为机会成本加以考虑。只有当纳税筹划方案的成本和损失小于所得的收益时，该项纳税筹划方案才是合理和可以接受的。4.4保持筹划方案适度的
41、灵活性 由于企业所处的经济环境千差万别，加之税收政策和纳税筹划的主客观条件时刻处于变化之中，这就要求在纳税筹划时，要根据企业具体的实际情况，制定纳税筹划方案，并保持相当的灵活性，以便随着国家税制、税法、相关政策的改变及预期经济活动的变化随时调整项目投资，对纳税筹划方案进行重新审查和评估，适时更新筹划内容，采取措施分散风险，趋利避害，保证纳税筹划目标的实现。纳税筹划需要具体问题具体分析，切忌盲目照搬。纳税筹划有一定的规律，但并没有固定的套路，筹划的手段及方式也是多种多样。针对不同的问题，因地制宜，具体问题具体分析。纳税筹划方案及结果随纳税人具体情况的不同而不同，切忌盲目照搬照套别人的方案。4.5
42、营造良好的税企关系纳税筹划方案是否合法的最终认定权掌握在主管税务机关手中，因此，企业要加强对税务机关工作程序的了解，建立与税务机关沟通的渠道并维持其畅通无阻，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，营造良好的税企关系。这是纳税筹划方案得以顺利实施的关键。结束语 在纳税筹划的观念日益深入人心的今天，在我们对我国房地产企业纳税筹划有了总体把握和较为深入研究之后，可以从中感悟几点启示。首先，纳税筹划是不可阻挡的潮流。毫无疑问，在经济全球化和行业竞争日益明显的今天，有越来越多的人开始意识到纳税筹划的重要性，纳税筹划与我们的经济生活也越来越密不可分。其次，我国房地产企业纳税筹划应以财务目标最大化为目标。纳
43、税筹划是一项系统工程，对一个筹划点进行筹划都有可能引起其他税种的纳税变动，进而引起企业利润的变动。纳税筹划决策的优劣不应仅仅以成本最小化或收益最大化为判断依据，而应综合考虑其显性成本、隐性成本、显性收益和隐性收益，即追求企业股东财富的最大化。最后，房地产企业纳税筹划实务研究应结合具体案例。现实是多变的又是具体的，要想对实际工作有指导意义，我们的研究必须结合实际案例进行定量分析和关联分析，在实际案例中找到解决问题的办法，从而总结出我们的理论。税务筹划是为企业整体利益最大化服务的，是一种方法与手段，而不是企业的最终目标。本文结合我国现阶段房地产开发公司的特点，针对企业涉及主要税种进行筹划，对不同筹
44、划方案所产生的实际效果进行分析和对比，分析说明了合理纳税筹划给企业带来可观的经济效益。目前，税收筹划在西方发达国家已经成为一个非常重要的产业，相信随着经济国际化进的加快，我国的税收筹划事业将会得到进一步发展。致谢：通过近半年时间的努力，终于完成了我的毕业论文，这是对我四年学习过程的一个总结，论文的完成让我认识到付出与收获是成正比的。首先，我要感谢我的导师张伟立教授。在本论文的写作过程中，从论文的选题、结构的安排、资料的搜集到初稿完成后的审阅和修改，无不倾注了他大量的心血。在此，向恩师表示诚挚的敬意和感谢! 同时，还要感谢其他帮助我完成论文的老师和同学，他们为我创造了良好的写作条件并提出了很好的
45、意见和建议。其次，我要感谢我的家人。你们无私的奉献和支持，是我最大的支柱和后盾:你们的鼓励和安慰，给予了我不断前进的信心和动力。感激之情实难言表。另外，我还要感谢经管学院对我的教育和培养，她让我在四年的大学生涯中取得了很大的进步，获得了丰富的专业知识。最后，对诸位评审本论文的专家表示诚挚的感谢!由于本人的水平有限，文中难免存在许多疏漏，敬请各位专家指正。参考文献1 中国注册会计师协会，税法，经济科学出版社，2010,42 盖地，税务会计与纳税筹划，立信会计出版社，1998，7,159-1603 王兆高，税收筹划，复旦大学出版社，2003,4,113-1144 曾培清，如何进行纳税筹划，北京大学
46、出版社，2004,1,935 增值税暂行条例，消费税暂行条例，营业税暂行条例，国务院令第538号、539号、 540号。6 翟继光，房地产业如何进行税收筹划，中国房地产金融，2005（04），23-287 游文华，论房地产开发企业纳税筹划，中国乡镇企业会计，2009（12）8 郭宏伟，房地产企业纳税筹划初探，致富时代（下半月），2010（11）9 高国，房地产企业税收筹划，商业会计，2006（15），20-2110 吕景刚，运用临界点进行税收筹划的方法与筹划空间分析，经济论坛，2004（23）， 69-7011 赵连志，税收筹划操作实务，北京，中国税务出版社，2001，412 梁静波，税收筹划
47、在企业财务管理和会计核算中的应用，财务与会计导刊，2002（07），49-5213 盖地，税务筹划的行为动因及制度分析，财务与会计，2002（01），24-2614 赵宏，税务筹划之必要性，税务纵横，2003(10)，3215 范红辉，王晓红，关于企业税务会计筹划探讨，财会研究，2002(01)，16-1916 王致萍，纳税筹划和偷税、避税的关系，财会研究，2003(06)，1217 盖地，论增值税纳税筹划，税务与经济，1999(06)，19-2318 张宏林，纳税筹划与避税分析经济师，2001(07)，1119 姜敏，傅云龙，正确认识纳税筹划的积极作用，税务，2003(04)，20-2120 IBFD,International Tax Glossary,Amsterdam,1988,9221 N. J.Xawawwy,Personal Investment and Tax Planning,4922 W.B Meigs & R.F.Meigs,Accounting,1987,738目录摘要1关键词1前言21.纳税筹划的基础理论31.1纳税筹划的含义31.2纳税筹划的特点31.3房地产企业纳税筹划必要性42.房地产企业主要税种纳税筹划分析52.1营业税纳税筹划52.2土地增值税纳税筹划62.3企业所得税纳税筹划72.4房产税纳税筹划83