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1、目 录摘要 第1页关键词 第1页引言 第1页一、我国房地产市场现状(一)房价不断提高 第1页 (二)面积越来越大 第1页 (三)商品房空置量上升，企业开发成本增加 第2页二、目前住房信贷业务中存在的问题(一)商品房空置率增加，超过风险控制线 第3页 (二)房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产 第3页(三)房价过高 第3页 三、住房信贷业务拓展的策略(一)金融机构对住房信贷的支持 第3页 1、加大住房信贷投入 第3页 2、扩大住房信贷业务范围 第3页3、大力促进住房消费 第3页4、积极支持普通住房建设 第3页(二)规范我国房地产市场的建议 第3页 1、商业银行应加强风险管理 第3页 2、调
2、控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度 第4页3、适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构 第4页4、启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求 第4页 5、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置 第4页6、加强贷后管理，注重偿还风险的预测 第5页(三)中央银行和银监会的监管 第6页 1、提高首付 第6页 2、加息 第6页 3、禁止买卖 第7页 4、出台相关政策 第7页参考文献 第7页 摘要：住房贷款自开始开办以来，经过十几年的高速发展，至今已经具备了相当规模。贷款余额迅速增长，贷款规模不断扩大，各商业银行在这一领域市场竞争激烈，金融创新也层出不穷。 但目前也暴露出一些问题，商
3、品房空置率增加，超过风险控制线；房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。关键词：房地产业；住房信贷；商业银行；建议；监管住房信贷业务拓展研究房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。一、我国房地产市场现状(一)房价不断提高我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10以上，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的。(
4、二)面积越来越大早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套60m2左右，近些年来开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。最新纪录2010年15月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地1产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈
5、现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。(三)商品房空置量上升，企业开发成本增加 随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新
6、开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。二、目前房地产市场中存在的问题及产生这些问题的原因(一)商品房空置率增加，超过风险控制线据中国房地产报2010年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年15月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还披露：到2010年11月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并
7、进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。 (二)房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、TCL、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品
8、房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。 (三)房价过高一个国家的住房价格的房价收入比，确实要在一个合理的水平线上，房价的上升要有理性。 2011年1月平均房价上海 23401 元；北京 20801； 深圳 15021。三、住房信贷业务拓展的策略（一）金融机构对住房信贷的支持1.加大住房信贷投入受国家宏观调控累积效应影响，个人住房贷款增速持续回落，房地产开发贷款增速创4年来新低。而在民生住房领域，今年一季度，在渝商业银行累计发放公租房贷款6.4亿元（不含公积金贷款），保障性住房贷款累计投放24.05亿元，共计30.45亿元。2.扩大住
9、房信贷业务范围第一，扩大经办住房委托业务的金融机构范围。将原来只能由工、农、建三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。烟台、蚌埠两城市（含所辖县和县级市），继续由住房储蓄银行办理。第二，扩大个人住房贷款的范围。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款。3.大力促进住房消费调整住房贷款支持的重点，由过去主要支持普通住房的开发建设转变为主要支持普通住房的消费及配套设施建设，逐年扩大住房消费贷款在住房贷款中的比例。4.积极支持普通住房建设对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到，住房确有销路，商业银行均可发放住房建设贷款。改进安居工程贷款管理
10、，只要住房建设项目符合安居工程条件且销售率（含预售）达到，银行可根据工程进度按自筹资金与贷款的比例发放安居工程贷款。金融机构中长期贷款的支持，就成了保障房建设的重要因素。银监会在2008年就会同央行制定了两个具体的政策性文件保障经适房和廉租房贷款。据银监会发布的数据，至2010年11月末，主要银行业金融机构经适房开发贷款余额751亿元，同比增长32%，高于全部房地产开发贷款增幅8个百分点。（二）规范我国房地产的建议1.商业银行应加强风险管理商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险
11、(包括房地产开发贷款和个人住房贷款)的手段和能力明显不足。商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。 2. 调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作
12、用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。 3.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在
13、调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。 4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不
14、缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。5.加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，
15、对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如建设用地规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商
16、的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之
17、，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。6.加强贷后管理，注重偿还风险的预测对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如
18、借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。（三）中央银行和银监会的监管 房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信
19、贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银
20、行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。1.提高首付几乎所有的中小银行都已经上调首套房的首付比例和利率，这就意味着，首套房贷三成首付、基准利率眼下已经成为浮云。建行浙江省分行在通知中说，对首套房贷利率原则上执行基准1.1倍利率，首付不低于40%，对于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原则上不得低于基准利率1.15倍。.2、加息7 M+ N1 j; C, g0 n1 ?7 (来自：濠滨论坛 bbs.0513.org - 南
21、通濠滨网)/ + j& x/ H6 U中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。3、禁止买卖禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。加强对集资合作建房用地的管理，严禁新征用或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。4、 出台相关政策：（1）禁止银行在个人住房贷款发放中强行搭售基金、保险、理财等产品，也不
22、得以此作为安排放款顺序的依据。对贷款业务相关费用的收取应依法合规、公开透明。（2）要求各银行业加强对个人住房贷款业务的督导，对个人住房贷款中的捆绑销售、乱收费等违规行为开展自查自纠，严肃处理责任人员。（3）若银行与客户就贷款优惠利率执行标准签订了书面合同或承诺书，且该合同或承诺书已发生法律效力，必须按合同或承诺书的约定条款认真执行。若银行仅提供承诺函或预签合同（即客户单方面签字的借款合同），并已书面载明相关利率条款，尽管上述承诺函或借款合同不具有完全法律效力，但若有证据表明银行曾承诺提供优惠利率，则银行仍应区别对待，履行相应责任（4）各银行应积极满足合理住房信贷资金需求，对已受理的符合条件的购房贷款申请，应及时给予办理。对于有关个人住房贷款的投诉，银监部门要求银行要采取“一对一”方式做好客户沟通解释工作，妥善解决纠纷和化解矛盾。【参考文献】 1中国住宅与房地产信息网. 22007年1-5月份房地产开发投资主要数据N.中国房地产报 3刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长J.中国房地产金融，2006,(7). 4谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析J.浦东房地产，2005,(4). 5魏雅华.楼市降价“大逃亡会出现吗？N.中国房地产报，2006-7-1.