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1、 摘 要 房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。房地产行业在2013年势头强劲，但随着国家新出台的“国五条”、房屋契约税等宏观打压政策，同时面临2013年中国经济下行严重的一年，对于整个行业而言都是十分严峻的。本文通过对A公司的分析，来分析了解国家房地产政策乃至整个行业的、发展趋势。本文的行文目的主要是为了研究现阶段A公司在房地产行业当中所处的竞争地位及未来发展。通过收集万科、中海外、中粮3家典型企业的基本资料，在基本数据、战略取向、薪酬及培训方式等方面进行对比分析，从中寻找A公司
2、的不足，最后，通过SWOT分析法的维度出发，对A公司的现状进行分析，并提出未来发展的相关意见。关键词：房地产 国家政策 SWOT分析 典型企业 A公司 26中国农业大学学士学位目录AbstractThe real estate industry is an important part of the whole national economy, its development is restricted by the national economy, and to promote the development of the national economy lasts, fast, he
3、althy, is a basic, leading the industry in the national economy. The real estate industry in 2013 was strong, but with the state promulgated a new country of five , the housing contract tax macro policy to suppress, in 2013 China also faces a severe economic downturn a year, is very serious in the i
4、ndustry. In this paper, through the analysis of A company, to analyze the development trend of understanding national real estate policy and the industry as a whole.The authors writing purpose is mainly to study the present stage A company is in the real estate industry s competitive position and fu
5、ture development. Through the basic data collection, COFCO Vanke, China Xinda, 4 typical enterprises, are compared and analyzed in terms of basic data, strategic orientation, compensation and training mode, looking for problems, A company from the last, through the SWOT analysis of the dimensions, a
6、nalyzes the present situation of A company, and puts forward some opinions future development.Key words：real estate national policy SWOT analysis The typical enterprise A company目 录第一章 绪论51.1研究背景及意义51.2相关文献综述51.3研究内容与目标71.4本文的技术路线7第二章 基本数据比较82.1总资产比较82.2净资产规模比较：92.3资产负债率比较：102.4历史开发规模：112.5年销售收入比较12
7、2.6净资产收益率：132.7房地产开发竞争要素比较14第三章主要竞争敌手战略取向及管理职能153.1主要竞争对手战略取向153.2主要竞争对手管理职能153.3典型企业人力资源管理及薪酬比较19第四章 A公司SWOT分析及未来发展建议224.1 A公司SWOT分析224.2 A公司未来发展建议23第五章 结论与展望25致谢26参考文献27中国农业大学学士学位第一章 绪论 图目录 图表 1-1 本文技术线图3图表 2-1 总资产比较分析图4图表 2-2净资产规模比较分析图4图2-3资产负债率对比分析图4图表图2-4 历史开发规模对比图4图表图2-5 年销售收入表对比分析图4图表图2-6 净资产
8、收益率4图表图3-1 万科战略取向分析图4图表图3-2 万科组织结构图（项目公司） 4图3-3 中粮组织管理结构图4图表图3-2 万科组织结构图（项目公司） 4 表目录表2-1房地产开发竞争要素比较表4表3-1组织管理结构分析表4表3-2 组织结构分析表4表3-3专业职位序列表4表3-4各企业薪资结构表4表3-5 各企业业绩考核表4图3-3 中粮组织管理结构图4图3-3 中粮组织管理结构图4图3-3 中粮组织管理结构图4图3-3 中粮组织管理结构图4 第一章 绪论1.1研究背景及意义1.1.1政府政策背景:宏观调控政策仍将持续 王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点，中国财政经济出版社， 20
9、12年7月出版。从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡。就房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击，供血不足的房地产业被迫寻求多元化的融资渠道。1.2.1产业发展背景： a市场竞争引发行业集中度提高 由于存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必然
10、导致行业集中度越来越高。与此同时，房地产暴利时代也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早已浮出水面。行业集中度的提高使得融资主体对于地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义非常深远。b房地产行业运作模式的转变 随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商发展商建筑商”三位一体的运作模式转变。 所以，对以A公司为典型标杆，通过对比A公司的各项数据来研究探讨我国房地产行业的意义主要在于： 第一，有利于我国房地产行业进一步成熟。识别我国房地产行业各个
11、阶段可能存在的问题并对其进行评价，找出有效防范的措施从而促进房地产行业回归理性化、科学化，具有重大的意义。第二，有利于我国房地产行业的建立健全完善我国房地产行业的法律法规。由于房地产行业中充满着多种多样的风险，因此从制定开始就必须做到充分了解可能的风险来源及性质，初步分析风险大小，预测风险发生概率，利于实施企业并购战略。第三，有利于我国房地产行业管理体系的构建。研究房地产行业，必须寻求有效的研究管理方法，是我国房地产行业管理体系构建的基础。1.2相关文献综述清晰的认识现今房地产行业的状态对A公司的分析及建议具有十分重要的意义，所以，不仅仅需要从国内考虑，国外房地产的情况也十分重要。本文通过阅读
12、大量的国内外文献及资料，发现国外学者对此行业的研究较为完善，而我国对此专业研究则较为不足。1.2.1国外关于房地产行业的研究Kosuke Aok明确指出 Kosuke Aoki 等，House prices, consumption, and monetary policy: a financial accelerator approach, Journalof Financial Intermediation 13 (2004) 414435:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产制度体系。Stuart G
13、abriel（2002） Stuart Gabriel, Special issue on housing policy, Journal of Housing Economics 11 (2002) 301302等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点，其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响等。Geoffrey Meen，Mark Andrew（2004） Geoffrey Meen , Mark Andrew, On the use of policy to reduce housing m
14、arket segmentation, RegionalScience and Urban Economics 34 (2004) 727751研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起到的作用。文章分析了三种类型房地产政策的作用。温茨巴奇等人（中译本2001） 7查尔斯 D温茨巴奇等，现代不动产，中国人民大学出版社，2001指出，房地产的首要特点是它与市场的联系，这一联系使得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同的经济特性。顾海波认为 顾海波，房地产与城市可持续发展观，河南国土资源，2003年12期相对于工业产成品和农产品等商品而言，房地产并不具有一个全国性的统
15、一市场，而是典型的以地区性为特征的市场。1.2.2国内关于房地产行业的研究由于长期计划经济体制的影响，新中国建立50 多年里，国内有关房地产经济理论以及房地产业发展方面的探索基本处于停滞状态。改革开放以后，随着广州、深圳、上海等沿海城市房地产业体系大规模的建立与发展，有关房地产宏观调控政策方面的研究才开始日益活跃起来。梁运斌（1996） 梁运斌，世纪之交的中国房地产业发展与调控，经济管理出版社,1996等人的房地产业发展与宏观调控研究，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系及调控政策，进行了详细的分析和探讨。宋春华（2000） 宋春华，当前房地产业宏观调控的四项任务，北京房地产，2000，2设
16、计了房地产业宏观调控体系理论框架，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益。董藩（2003） 董藩，房地产开发调控等的几个基本理论问题，城市开发，2003，11，12等研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发宏观调控必要性、调控的内容、原则、手段等问题。张泓铭（2003） 张泓铭，房地产宏观调控原理的基本思考，社会科学，2003，9:P5-13研究了房地产宏观调控的必要性和目的，调控的内容、特点、途径及手段，在对房地产宏观调控初步实践进行总结的基础上，提出了对未来房地产宏观调控的基本设想。汪丽娜（2004） 汪丽娜，房地产宏观调控后的冷静思考，中国房地
17、产金融，2004，12:P5-9分析了我国房地产市场现状：20002003 年间，房地产投资规模不断扩大的同时，商品房屋销售率也在稳步增长，然而作者认为，房地产市场是一个属地化极强的市场，各地区不同的经济发展水平、居民收入状况都直接影响着区域房地产市场的走势。翟纯红等（2005） 翟纯红，郝家龙，房地产宏观调控政策的决策误区及其实证分析，山西高等学校社会科学学报，2005，2:P34-36认为，我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措，取得了显著成效，但在某种程度上看，又存在着误区和盲点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾、政策和时效性与方向性的误区等，又影响了房地产业发展及宏观调控的
18、效应。对此，本文通过实证研究认为国家对房地产业的宏观调控应采取完善金融市场，加强制度建设，杜绝和防范各种腐败等措施李鹏（2005） 李鹏，影响房地产价格的政策因素与制度调整，商业时代.理论，2005，5P:69-70认为影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，房地产价格的起伏也主要受这三方面因素的影响，因此，政府要做好这三方面的制度安排与制度建设，并提出了政策建议。1.3研究内容与目标房地产市场的内涵和形式比较广泛，本文侧重通过A公司的市场竞争对手的基本数据、战略取向、市场方向、员工素质等方面进行分析，并对国内外相关文献进行回顾和探讨，制定相应的SWOT分析方法，
19、为A公司提供今后的发展提出意见，从而以小见大解读我国相关房地产市场中各类企业的发展情况及今后房地产企业的发展方向。本文研究内容为：第一部分：主要介绍了本文的研究背景及意义，简要的说明了我国现行房地产市场的研究现状，并提出本文的研究目的及内容，确定本文的研究技术路线。第二部分：根据房地产企业开发特点，选取万科、中海外、中粮、信达地产4家房地开发公司，通过最新资料中：总资产规模、净资产规模、资产负债率、净资产收益率、历史开发量、项目（土地）储备七个量化数据指标为基本数据进行比较分析，寻找不足点。第三部分：再通过4家公司的战略取向、组织结构、部分公司薪酬体系的数据对比，进一步进行研究分析。第四部分：
20、通过上述对比，利用SWOT分析法为维度，具体分析A公司现状，为未来发展提出建议。第五部分：文章的结论与展望。主要总结了本文大概的研究方向和内容及本文的创新与不足点。 1.4本文的技术路线问题提出我国房地产市场概念及国内外文献综述通过对比分析法，对比分析四家房地产开发公司4家房地产开发公司的员工培训方式及薪酬比较4家房地产开公司 的战略取向、管理职能基本数据分析，包括：总资产、净资产、年收入、土地储备等、A公司SWOT分析及未来发展建议结论图表 1-1 本文技术线图中国农业大学学士学位第二章 基本数据比较第二章 基本数据比较根据房地产企业开发经营特点，选取4家企业的总资产规模、净资产规模、资产负
21、债率、年销售收入、净资产收益率等五个项量化数据指标进行对比分析。通过对比分析能够全面反映企业的经营成果及财务现金流量情况，但是单纯从数据上还不能直接或全面说明企业的经营状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业状况所处的地位，因此要进行这五项量化数据对比。2.1总资产比较 图表 2- 1 总资产比较分析图2012年上半年度万科、中海外、中粮资产负债表根据公式，总资产的概念为资产=负债资产净值，它显示公司的经营规模，故从图中及公式中可看出，a公司属于中等规模公司，与老牌房地产开发建筑公司在资产规模上仍存在较大差距，但与新型的房地产
22、开发公司具有一定优势。背景说明：*万科 华润股份有限公司(14.73%)，实际控制者国务院国有资产监督管理委员会*中海外国企中国建筑工程总公司下属*中粮地产央企中粮集团下属*A公司地产央企资产管理公司，下属上市子公司，实际控制者财政部。2.2净资产规模比较： 图2-2 净资产规模比较分析图2012年上半年度万科、中海外、信达资产负债表净资产就是所有者权益,是指所有者在企业资产中享有的经济利益.它表明企业的产权关系,根据公式，净资产(所有者权益)=总资产-总负债，故A公司目前净资产规模属于房地产开发企业中低等规模。万科主要精力在东部城市。中海外地产开发主要集中于海外，近年来逐渐调整经营重心在广州
23、、上海、北京、成都设立分公司。中粮地产主要精力集中于二线城市，宁波、青岛、台州、合肥等城市。说明：*房地产开发公司净资产反应了企业自有资金规模，一定程度上确定了房地产开发公司的规模与抗风险能力。*该指标选取的标杆为房地产开发公司的规模，以反映A公司在房地产开发行列的竞争地位。 2.3资产负债率比较： 图2-3资产负债率对比分析图资产负债率(Debt Asset ratio)是指公司年末的负债总额同资产总额的比率，表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标。最能反映出来的是，该企业自身持有的资金能力与抗风险
24、能力。根据图中即可得知，A公司对比其他优秀房地产开发企业，资产负债率较高，想万科、中海外等优秀地产企业资产负债率不会超过50%，而现在A公司已接近60%。需要及时调整，否则会对今后项目造成资金链的断裂，中断开发，不利于项目的推进。A公司可考虑调整方式有三种：1.进一步注入资金，多渠道融资，拓展房地产金融业务。 2.调整一些存量的资产质量，现阶段地产土地存量已足，优化产业结构对公司下一阶段发展具有非常重要的意义。3.长期经营再继续改善。说明：*根据实际经验及公式，房地产优秀企业资产负债率为48.6%，市场平均资产负债率为78.5%。*房地产企业一般都运用较好的借贷资金杠杆进行房地产项目开发。2.
25、4历史开发规模： 图2-4 历史开发规模对比图历史开发规模表现的是这个企业从成立之初至今开发的全部面积，是综合体现这个企业的开发实例的一个重要指标 历史开发规模表，2012年。万科自成立之初至今已开发大半个中国，开发土地已非常壮观。中海外自成立至今同样为大型房地产开发商，土地面积紧随其后。A公司从历史开发规模上属于新型房地产企业，与其他老牌房地产企业存在较大差距，现今发展趋势仍需要扩充土地市场，利用公司集团优势，低价拿地，保持开发的可持续发展 性。 说明：*历史开发规模从一定意义上可以代表开发公司的开发经验。*历史开发规模也能反映出内部项目管理的程度，房地产开发的品牌价值、商业价值及社会价值。
26、2.5年销售收入比较图2-5 年销售收入表对比分析图销售收入是指房地产开发企业（单位）在报告期售出商品房屋的收入，一次收清的，一次全部计入销售收入，按合同规定分期收款的，可按合同规定的时间分次计入收入。万科集团及中海外均以集团收入列表，属较大型房地产公司，销售收入较大。中粮及A公司集中在个别城市,主要以09年建筑的项目为主要收入对象。说明：*以2012年年度销售收入为基础。2.6净资产收益率：图2-6 净资产收益率净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明
27、投资带来的收益越高。A公司增资扩股后，收益被摊薄，经营压力较大。中海外属于访谈得到的结论，而且中海外同时有多个楼盘进入销售期，收入、利润状况较突出。中粮于开发一些政府项目影响以及净资产规模较大、质量不高，收益率较低。万科作为上市公司收益率可代表行业较领先水平。说明：净资产收益率受到公司利用借贷资金杠杆的能力，其表现有较大差异，在调研分析中了解到其净资产收益率超过20；该指标选取的标杆企业主要为北京房地产开发公司。2.7房地产开发竞争要素比较名称投资决策(权重20%)设计规划（权重10%）工程建造（权重15%）营销推广（权重15%）物业管理（权重10%）资金管理（权重10%）品牌（权重10%）员
28、工素质（权重10%）综合评分万科90分90分80分90分80分80分90分90分86.5分中海外90分90分90分70分75分75分88分88分83.6分中粮地产70分70分80分70分70分70分65分70分72.5分A公司70分70分65分70分65分63分70分70分68.5分 表2-1房地产开发竞争要素比较表A公司按照历史房地产开发过程中关键控制要素看，在工程质量控制管理、物业管理、成本控制、资金管理控制等方面能力较为薄弱。投资决策的管理是房地产开发关键成功要素，营销推广是公司准确定位产品及收益实现的保证，随下阶段开发规模的扩张，其风险将会扩大，其管理控制是需要进一步加强的另一个关键点
29、。营销推广是与其他优秀地产企业还有一定的差距，许多成功的案例房子本身优势并不明显，但是在营销推广方面开发商做足了文章，先是推广产品区位价值，其次是推广产品周边的配套生活设施，包括宣传片的制作、市政府的接洽等等。A公司在此方面如果能下足实力，在整体和局部都给人以品质优越的感受，即使在前期产品位置地位不明显，不突出，但是仍然可以获得收益。中国农业大学学士学位第三章 主要竞争对手战略取向及管理职能第三章主要竞争对手战略取向及管理职能3.1主要竞争对手战略取向1）万科：经营拓展思路，三大城市圈，千万人口城市。 图3-1 万科战略取向分析图2）中海外：成立北京、上海、广州和深圳、成都五大分公司，以重点区
30、域为主，逐步带动周边地区。成立北京、上海、广州和深圳、成都五大分公司，以重点区域为主，逐步带动周边地区。成立北京、上海、广州和深圳、成都五大分公司，以重点区域为主，逐步带动周边地区。成立北京、上海、广州和深圳、成都五大分公司，以重点区域为主，逐步带动周边地区。3)中粮地产：以北京为业务中心，逐步进军其他重要城市，在全国形成北京、上海、成都等几个中心区域，完成区域发展战略。4)A公司：背靠AMC资产管理公司背景，利用优惠的客户，积极盘活不良资产土地，充分发挥央企特点，多元化经营，以珠海横琴项目为先导，立足北京，面向全国。3.2主要竞争对手管理职能类型职能管理型矩阵式管理型项目管理型流程开发设计工
31、程销售开发设计工程销售（项目管理部部）核心执行开发设计工程销售（项目公司或项目 部）核心职责分工项目部只负责施工现场管理项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体项目公司成为开发工作的全权负责主体优点职能部门内部实现规模经济对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意缺点对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展施工条件项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低
32、公司高层介入项目协调工作项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度李述国,聂惠，抓住机会迎接挑战加速土地使用制度改革，中国房地产，2005年11期。图3-1 竞争对手职能图职能管理型，万科对区域公司采用区域管理模式的方法运营，它采用的是恰好是职能管理型的项目管理方式（举例）。万科全国性公司组织结构方式 图3-2 万科组织结构图（集团） 万科区域性公司项目组织结构方式 项目公司图3-2 万科组织结构图（项目公司） 矩阵式管理型，项目运作模式的中粮
33、资产，由于项目协调工作很多，经营决策层副总较多，出现了决策效率慢的问题。 总经理图3-3 中粮组织管理结构图结构分析：项目模式2年前开始试行项目经理制度，目前是大职能部门，弱项目经理的状况，属于矩阵式管理型的项目管理模式。实施表现项目经理的权限过小，目前只是执行部门，对于项目变更、合同签订等没有任何决策权，也不能直接和职能部门协调，项目上的协调通过项目经理向总部的工程管理部汇报，再由其和总部其他部门协调，解决问题效率过慢加之高层层设置过多，决策效率进一步降低，对项目问题、客户问题的反响不及时。表3-1组织管理结构分析表 项目管理型，采用项目主导型项目运作模式的A公司，存在着较大的项目执行风险。
34、 总经理图3-4 A公司组织结构图结构分析：项目管理模式总部的经营部负责项目前期的策划工作，当项目决策后公司任命项目经理建项目公司，项目经理作为项目与公司之间的接口，全权负责项目管理工作。实施条件项目决策期公司必须全面把握客户的需求和为产品的特性实施风险虽然这种项目管理模式，能够适应不断变化的环境，及时决策，但项目执行的风险很高，一旦项目经理的能力不足，将很可能导致项目的失败。未来发展方向董事长承诺：未来的项目的管理模式将是目前万科先进的矩阵式管理模式。 表3-2 组织结构分析表3.3典型企业人力资源管理及薪酬比较李艳虹,房地产人力资源,中国管理，2011（05）。调研公司以社会招聘为主要渠道
35、获得企业发展所需的专业人才1）万科：万科从高等院校招聘毕业生，且偏重于营销、人力资源等非工程专业。 万科进行校园招聘的前提条件是公司经过十几年发展，已建立了从内部培养人才的能力。2010年为加强万科工程建造环节的管理能力，万科开展“海盗行动”，从中海大量挖掘具有丰富经验的人才。2）中海外：公司的员工基本上从社会招聘，将来可能会考虑从各校中招聘有潜力的大学生。公司在全球范围内招聘，目前的CFO是美籍香港人。在ChinaHR和52Job上常年设有专栏招聘广告，并聘请香港猎头公司获得高级人才。3）中粮及A公司：公司招聘的人员一般都具有较丰富的行业经验，在熟悉项目后即可承担负责工作。公司也少量吸收有潜
36、力的高等院校毕业生，进入业务发展部，通过与有经验的员工的日常工作交流，迅速获得能力。 引自内部资料调研公司都设置了专业职位序列，以满足不同人员职业发展的需要。 周志祥著，人力资源管理，中国人民大学出版社，1994年8月出版。 总经理 管理序列 专业序列 副总经理 总监 部门经理 高级专业经理 经理助理 专业经理 基层员工表3-3专业职位序列表1） 万科在各分公司都设有管理和专业两大序列，以保障员工有充分的职业发展空间，职位序列的底层是基层员工，管理序列从下至上设有经理助理、经理和副总三个层级，专业序列从下至上设有专业经理、高级专业经理和总监三个层级，与管理序列一一对应。公司执行最高职位是总经理
37、。员工从基层提拔上来可以进入任意一个序列，两个序列之间的人员也可以经过主动申请变更工作岗位而调整序列，专业序列的薪资水平比管理序列同等级稍低，万科从96年就设置了针对专业人员的技术职位序列，红石、金地同样也是两个序列，此后分公司规模达到70人以后开始在管理序列之外设置专业序列。三家公司的薪资结构中都包含有绩效工资的部分，并采用多种激励措施。俞文华，人力资源管理研究，2008年06期名称资金结构浮动比例其他激励手段万科基本工资+绩效工资+总经理基金 年功序列+福利30左右销售人员并不采用高提成的做法公司正在申请发放期权，长期员工有金牌奖励，多种手段树立员工荣誉感，多种非物质激励灵活的职业发展路径
38、中海外基本工资+绩效工资+“赛季”奖金+福利普通员工20%，管理人员比例更高公司高速发展带来员工的发展空间任人唯能的人才使用机制和竞争机制优惠购房计划中粮及A公司基本工资+绩效工资+福利普通员20部门经理以上25-30员工持股会福利购房计划家庭福利政策表3-4各企业薪资结构表采用年度或季度对业绩进行考核，而不是采用月度绩效考核。名称考核频度考核指标确定考核关系考核影响万科年度根据公司的年度工作计划分解确定，年中修正不明绩效工资晋升末位淘汰中海外季度-“赛季”根据每季的工作计划分解确定部门长考核员工，主管副总考核部门经理，最优和最差者交叉考评绩效工资晋升和淘汰特别辅导和培训“赛季”奖金和表彰中粮
39、及A公司年度年初由公司分解部门目标，各部门制定相应目标责任书并分解到员工部门经理考核员工绩效工资晋升淘汰培训表3-5 各企业业绩考核表以万科为代表的成熟型企业已建立了系统的高质量的培训体系，而以信达地产为代表的发展型企业的培训相对不够系统。1）万科:聘请专业培训机构，购买了昂贵的经理人培训产品，投入非常大，成为吸引员工的重要手段。培训成为员工能力提升的重要途径，培训对所有员工都开放，全国视频会议系统帮助各地公司充分交流心得和经验。2）中海外：HR部门每年安排100个小时以上的培训项目，以管理培训和社会礼仪为主，外请专业培训机构实施。技术专业培训由部门申报和组织实施，公司有预算经费，要求基层员工
40、每年受培训时间不少于40小时，管理人员不少于50小时。3）中粮及A公司：公司的培训相对不足，系统性和计划性不足，仅有外请机构进行专业培训。3.4 企业文化建设成为人力资源管理的重要内容和规范管理有力补充。1）万科：通过各种主题活动激发员工的工作积极性和创造力：合金计划、孔雀开屏计划。通过主题年确认和突出公司的工作重心，客户微笑年、网络联盟年、职业经理年，多种沟通渠道和对沟通的鼓励，建立健康的交流气氛：十几种上下沟通渠道。 2）中海外：反省会：第一阶段反省公司管理； 第二阶段反省公司战略；第三阶段站在未来反省公司的现在价值观整合“阳光心态”和“生人文化”3）中粮及A公司：将每一个考评季度称为“赛
41、季”，鼓励员工进行业绩竞赛，对于每个“赛季”评选出的优秀员工进行公开的表彰和奖励，任人唯能，任何员工都有机会得到重视和重用。中国农业大学学士学位第四章 A公司SWOT分析及未来发展建议第四章 A公司SWOT分析及未来发展建议1. A公司SWOT分析公司优势 （strength）1）经过几年的精心运作，在住宅开发、写字楼开发领域的项目均获好评，项目品牌和公司品牌均得到提升；2）初步形成公司的核心骨干，并积累了房地产运作经验；员工的凝聚力较高；3）已形成的围绕房地产开发的近10家控股子公司，经营范围涉及房地产开发上下游以及中介服务等领域，积累了一定经验，使公司可以根据市场价值变动快速调整策略，发展
42、经营性业务平滑公司整体收益；4）随着新股东增资，公司资金方面实力进一步增强，从净资产及总资产看目前已达到国内中型房地产开发企业规模；并且通过下一步股份制改造将进一步拓展公司未来发展平台；5）股东的资产实力、全国性的声誉及品牌效应以及在全国范围内的影响力、网络关系，使公司在开发业务获取资金、跨地域发展以及与其他公司合作、联盟等方面获得一定便利；公司劣势 （weakness）1）总资产、净资产规模处于第二梯队，但与第一梯队的差距仍然较大（万科、中海外、万达）；2）增资扩股后的收益水平难以伴随净资产倍增快速放大，净资产收益率会在一两年作有时间较市场水平偏低。另外现有资产结构不合理，资产质量需要进一步优化；3）土地储备较其他第一梯队开发商处于绝对劣势；4）随公司规模迅速膨胀，人力资源成为关键制约瓶颈，公司依靠核心管理层的个性化管理较多