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1、海口骑楼商业街开发与保护研究摘 要：通过对海口骑楼商业街的现状及存在问题分析、结合海口市即将开始的大规模骑楼商业街的改造工程，在对广东广州、中山，广西南宁等多个城市骑楼商业街考查的基础上，借鉴国内其他城市骑楼商业街改造的经验，结合海口骑楼商业街发展现状，探讨骑楼建筑及其商业街保护和开发的意义，打造海口及全省的“骑楼文化旅游链，带动全省旅游业的发展。关键词：骑楼商业街，改造，保护，海口市，旅游，文化目 录前 言1.骑楼商业街的形成与发展1.1 形成背景分析 311.1发源地 311.2产生时间及原因 31.2发展状况分析 412.1空间格局 412.2功能用途历史演变等 42.海口骑楼商业街的开
2、发现状2.1海口骑楼现状分析 42.2海口骑楼价值和特色 52.3海口骑楼商业街开发状况 73. 海口骑楼商业街的改造开发与保护3.1骑楼商业街开发与保护的成功经验分析 9311国际成功案例 9312国内成功案例 93.2海口骑楼商业街的开发与保护对策 10结论前 言骑楼这朵建筑艺术中秀丽的奇葩，在我国近年来的步行街开发热潮中，竞相怒放。现全国已有多达三千多条步行街，其中在华南，大多是将历史悠久的百年骑楼老街成片分期改造而成的。当地政府部门在改造同时积极发掘保护着相关的历史遗迹，在新步行街中修复老字号商铺，建立老街博物馆，展示老照片，摆放昔日的风情时尚铜像，还在街头广场组织当地民间传统的戏曲歌
3、舞表演。20世纪90年代以来， 环境保护的问题(指自然环境、人文环境和社会环境共同构成的生态环境)全球性的呼声越来越高， 并已成为推动城市可持续发展的重要因素，对传统历史环境的尊重与保护是其中重要的一项。随着城市经济和城市建设的迅速发展，城市历史建筑与传统文化受到了前所未有的冲击，而自上世纪中叶以来，世界各国意识到了历史地区建筑与城市传统文化的重要性，并也都采取了相应的措施对这些具有社会性、历史性、实用性价值的历史建筑进行了保护和改造。在我国，许多城市都在积极探索对旧骑楼商业街区的改造和整治并取得了一些成功的经验。骑楼商业街的保护和发展不是孤立进行的， 它是在城市发展过程中，在城市发展诸多因素
4、的制约下进行的。随着社会经济条件的变化，它已渐渐不能适应现代城市的生活和需要，并再也跟不上城市更新的进度，两者之间的矛盾日渐深化，因此对骑楼商业街的保护和合理规划就显得尤为重要。骑楼商业街作为南方建筑的一大地方特色， 对其改造和保护应以尊重传统街区的历史环境氛围为出发。 海口骑楼商业街开发始于1953年，海口市打通了博爱路，改建解放路。之后，博爱路等路段的这些骑楼群可以称得上是海口最早的商业地产。而与此同时，广州的“北京路步行街”、广西梧州的“中国骑楼城”等经过科学的开发和定位，对历史文化充分尊重和积极保护，给这些城市的步行街乃至整个城市，带来了巨大的社会和经济效益。论文拟通过对海口骑楼商业街
5、的现状及存在问题分析，结合海口市即将开始的大规模骑楼商业街的改造工程 ，在对广州、中山、广西南宁等多个城市骑楼商业街考查的基础上，借鉴国内其他城市骑楼商业街改造的经验，结合海口骑楼商业街发展现状，指导海口骑楼商业街的开发与保护。1. 骑楼商业街的形成和发展11形成背景分析从目前现有的文献资料与实物来看，多数学者认为近代骑楼建筑发源地在新加坡，19世纪初的新加坡正处于殖民化的初期，接受着外来西方文化强烈冲击和影响。新加坡华人占了3/4，由于当时正处于西方列强的殖民统治之下，本地文化与外来文化产生强烈撞击，因此新加坡的建筑风格与建筑文化上既结合了适合本地的气候条件，又吸取了中华文化内涵的建筑艺术与
6、文化风格的精髓，同时还不断汲取西方廊式建筑格调，渗入了西方敞廊建筑细部特征的新建筑形式骑楼建筑型制，最终形成了独具一格的建筑艺术风格。在骑楼建筑中， 可见其外墙上的山花和雕饰明显存在西方建筑的风格， 但建筑内部的布局是中国南方地区普遍存在的格局形式。因而，骑楼的产生应该算是中西文化接触融合而成的。（在骑楼的组成上看， 骑楼一般分为楼顶、楼身、骑楼底三部分。在每座骑楼建筑的楼顶， 都可以看到山花和女儿墙。从形态上看， 骑楼为前店后居或下店上居式建筑。其开间以单开间居多，层数一般为24层，个别达5、6层， 底层层高一般为45米，开间为35米，个别较窄的仅为23米，特别宽的约为6米。进深一般较大，常
7、为1020米，有的可达3050米，甚至更大。）摘自岭南建筑之代表-骑楼建筑胡立煜。20世纪初期是我国骑楼商业街的高速发展时期，首先出现于我国南方沿海一带的城市，特别是东南沿海广东的广州、中山，福建的厦门，广西的梧州等地发展成各具特色又融合了西洋建筑风格的骑楼商业街。骑楼建筑从建筑意义商来讲，可认为是一种特殊的沿街建筑组合方式，主要用于街道人行的空间与具有遮阳避雨功用的城市商业步行空间。骑楼建筑有连贯而成连续的有顶盖的人行道，并在街道边相互贯通，骑楼底层让出了柱廊空间，形成了可供人自由步行的长廊，从而营造出一种适合于南方气候，多功能的城市街道开放空间，这就形成了骑楼。由于历史背景、地理位置、自然
8、条件、生活习俗等各方面的差异，不同地域就形成了具有各自地域特色文化的特点和风格各异的城市。骑楼是构成城市旧城区繁华商业的重要因素，骑楼建筑与浓厚的商业氛围是密不可分的。作为城市的商业区域中心，我国大部分城市的旧城区商业中心的建筑风格都是以骑楼商业街建筑为主要建筑形式，并在我国历史传统文化上显示出具有地方性的传统文化和我国自古以来的重商主义。另外，骑楼建筑文化也在这一基础上充分地体现了城市地地域文化间地显著差异，不同的历史背景、地理位置、自然条件、生活方式、价值观念和宗教信仰等都会形成风格各异的骑楼建筑风格，而这一特点又与骑楼所在地域的经济社会、政治文化以及当地气候条件相结合，产生了鲜明的地域特
9、色。如海口的得胜沙步行街骑楼段，因其特定的地理环境以及它在海口商业文明发展中所扮演的角色，形成了属于自己的商业街风格独具岭南特色的商业骑楼建筑群，而这条街道上还有着广受老百姓尊崇的冼夫人的祠堂，迷人的街道景观，丰富的文化内涵，纯朴的岭南民俗风貌。12发展状况分析近几年，我国步行街的飞速发展，各地建成的步行街多达3000条以上，步行街正向更加多样化、立体化、人性化，高科技化发展。全新的步行休闲商业空间，极大地改变了人们的生活方式和购物意识。与在现代商业中出现，具有省时，高效购物方式的大型购物中心相比较，骑楼商业街的独特魅力在于其舒适的购物方式，并能很好地与室外街道形成紧密、快捷地联系。从而能为整
10、条骑楼购物步行街带来更多地商机和活力。同时，骑楼建筑间地紧密连接与长廊连贯性的建筑设计能保持行人购物方式的连续性和完整性。在华南沿海城镇的主要骑楼商业街道大多在城市中心形成商住合一，功能混合的多样化布局形式，人的居住空间与工作、娱乐空间紧密相连，具有便捷的特点。近年来，骑楼商业街的实用价值逐渐被发掘出来，并在我国南方沿海城市的新建筑中广泛应用。2.海口骑楼商业街的开发现状2.1海口骑楼现状分析 海口市地处亚热带，雨量充沛，太阳辐射力强，年平均气温23.6摄氏度，平均最高温度30.9摄氏度，绝对最高温38.8摄氏度，年平均降雨量1650.5毫米。柱廊骑楼商住建筑的商业街具有遮阳挡雨的作用，让行人
11、在骑楼下避免强烈的阳光辐射和瞬间即来的暴雨，是一种非常适宜的交通购物空间，这种建筑物构成了海口市旧城区街道的主要特征。海口的老街历年改建，是上个世纪初海南人下南洋经商的产物，已有80多年历史.最早的骑楼则是建于1849年的“四牌楼”（今博爱路），逐渐形成永乐街（今解放路），大街（今中山路），新街（今新华北路），得胜沙路，长堤路等，构成了一大片繁华的骑楼街区。时至今日，由于未得到很好的保护，因历年台风暴雨的侵袭等自然破坏和民间肆意拆建等人为破坏等原因，造成今日大半骑楼建筑墙面剥落，危楼处处，墙面屋顶树草滋生，而新拆建的楼房夹杂在骑楼街中，显得不伦不类，破坏了街面的完整感。海口的骑楼街区共八条街，
12、总长达4.4公里，区域面积约两平方公里，共有楼房近1000栋，骑楼近600栋，其中街面外墙基本完好的及仿旧新建的约占三分之一。骑楼外墙上各种中西花饰构件浮雕图案多达万个，它在现存规模上虽不及广州、梧州等地，但其精美的程度，在我国华南，甚至整个东南亚，都是无以伦比的。特别是存留得最好的中山路，其骑楼建筑的艺术价值应远远超过一般的文物，如加以科学的整治、开发、利用，其再生后的经营，将会创造出无以估量的精神财富和物质财富。由于气候条件的强晒多雨，早在明朝洪武年间，在海口“外滩”一带(即现在的博爱路，得胜沙路)建造市场街时， 已出现了能遮雨防晒的长廊式建筑。到上个世纪初，底层设敞廊的骑楼建筑在“南洋”
13、流传开来。海南正是当时南洋的商贸中心，海口也已成了一个繁华的城市。有十三个国家在这里开设了领事馆、教堂、邮局、银行、商会。衣锦还乡的华侨富商就为家乡建起了家族式的连排骑楼，前店后宅或下店上宅的街区又造就了海口当时的繁华。岁月常逝，这骑楼老街里也就沉淀了许多历史。2.2海口骑楼价值和特色海口日渐湮没的骑楼艺术及骑楼文化，突出表现为精美的“南洋”建筑风格，骑楼墙面的华丽壮观，在我国甚至东南亚都是绝无仅有的，它主要有以下特点：整个外立面上的造型为中西结合，不拘一格，花饰奇异，图案丰富；组合多样有序，层次分明，排列规整均衡；海口骑楼建筑的开间都不大，排列得很紧密，加上大多为一户一开间，各个开间又各具风
14、格特色，因此组成的街景显得格外密集，在中外骑楼建筑群中是很罕见的；海口骑楼墙面上的装饰构件和花饰，大都对称严谨，造型优美，比例准确，浮雕立体感强，做功细腻精巧，布局的得体大气。2.3 海口骑楼商业街开发状况海口的老城区主要指“骑楼老街区”和“府城老街区”两大片。前者通称为“南洋街”，包括八条骑楼老街：得胜沙路、新华路、中山路、博爱路、解放东路、振东路、新民路、长堤路，其中前五条是骑楼存留得较多的，也是相对比较完整的，中山路长近400米，大部份还基本完好。其中长近500米的得胜沙路，在2002年已改建成了“步行街”。海口市政府在几年前也曾经把中山路的骑楼街面用涂料刷白，在解放东路则用水泥浆重新粉
15、刷，整修了墙上的装饰构件和花饰，把各条骑楼街商业经营做了专业分工，变成一条”专业商业街”。海口市政府在2000年曾投资600万，对得胜沙路又投巨资重点整修，把骑楼外墙重新粉刷，改建了路面，把长达500米的得胜沙路改建成海口第一条“骑楼商业步行街”，并对老建筑略加以修整粉饰，配备了20张椅子和14个电话亭，而对于老街上一些古迹楼宇，除外表修饰一下，骑楼内部仍是破旧不堪。就整个骑楼街区而言，未做出整体的保护，墙面上的残缺的装饰构件和花饰没有很好复原。近年来年这里时有发生的骑楼倒塌，垃圾遍地的破败景象，骑楼上密布的旧电线、陈旧的广告、马路上杂乱的地摊、人车混流，造成了整个街区满街秩序混乱的现状。几年
16、下来，由于缺乏合理的市场定位，错误地定位为全岛的服装批发集散市场，使这里成了一个低档货品的混杂大卖场。忠介路步行街已有600多年历史，现在两边已遍是现代商店，小型娱乐场所。虽然仅存两个老骑楼建筑，但老街深巷里仍有着许多历史悠久的古迹。2002年改成“步行街”后，由于对交通管治不力，现在成了车流摊贩混杂的市场。整体的改造力度不够，老街内的历史人文古迹也未得到合理的开发。海口这两条步行街的开发理念，仍停留在我国当年的第一代步行商业街的水平上，由于定位不当以及对交通的管制不力，造成老街日渐破败的现状没有现代市场理念和合理交通规划、缺少历史人文灵魂、没有形成海口旅游文化特色的景点。在海口的老街里，有大
17、量的人文历史有待进一步发掘，骑楼的价值，不仅仅在于外表所看得到的美观，而它所蕴含的人文历史底蕴同样重要。3. 海口骑楼商业街的改造开发与保护3.1骑楼商业街开发与保护的成功经验分析骑楼商业街在东南亚同样是大量存有。在新加坡，政府将骑楼文化和旅游产业的成功结合，于1993年，把有100多年历史的“克拉码头老街区”进行了整治。这里原本遗留的骑楼街区和海口现存的骑楼建筑一样破旧不堪，经重建后，现在这里成了举世闻名的旅游热点。它在不破坏原有的骑楼风格的情况下，又有着现代化的休闲环境，形成了一个历史文化和现代时尚相结合，有着200多家餐饮、精品、酒吧、陈列、俱乐部、商业学校、以及河畔海鲜大排挡的休闲购物
18、区。至今，那里仍是新加坡的旅游热点。牛车水华人区处于新老住宅和步行街中，这里也都完好地保存了骑楼建筑的风格，小巷里的百年老店和具有中国传统工艺特色的商品琳琅满目，里面有餐饮、酒巴、艺术画廊，现代且时尚，使牛车水成为极具人气的旅游景点。同属于我国经济特区的澳门地域面积不大，但中西文化在这里作为一种传统文化和合理的生活硬件得到了妥善保护和很好的传承发扬。建于1784年的葡萄牙市政厅是澳门的市中心商业区，骑楼建筑群一直向北延伸至大三巴街街口，两旁商店林立，构成了一条窄窄的骑楼步行街，那里面蕴藏着累积了数百年浓郁的南欧风情。新马路是由老城区改造成的第一条商业街，那里也全是骑楼建筑，饰有中西式混合的窗框
19、壁柱和浮雕花饰，和海口的骑楼老街十分相似。这些骑楼建筑一直得到澳门政府法令的有力保护，百年前的建筑风格，至今仍然完整保留着。新口岸是于90年代初，在澳门新建的港澳码头填海区，建造的一片狭长的高层商住楼群，区内高档酒店林立，它是澳门的第一条休闲步行街。新广场是于1996年落成的，这里被打造成为具有现代感的大型骑楼街。满街的大型骑楼建筑大大地提升了澳门原有小型骑楼的骑楼文化，造型简约时尚，营造出开阔惬意的休闲空间。新加坡的骑楼老街在上世纪80年代前，也曾遭受过自然侵袭和人为的破坏，但他们还是进行了有效地规划定位和合理开发，使得骑楼老街得到了很好的保护和充分的利用；澳门政府早于1976年就成立了“文
20、物保护委员会”，长年对旧城遗迹立法保护，保存了大量中式和西式的建筑古迹，并于2005年7月以整个“旧历史城区(含25个建筑景点)”成功申请成为世界历史遗产。这些经验都是海口政府在改造骑楼商业街上值得借鉴的地方。 我国的飞速发展中引发了“商业步行街”建设浪潮。广州的“北京路步行街”于2002年10月建成。在街中用一条宽3米，长40米的玻璃路面，展示了其下从唐，汉朝开始的十一层路基，及古楼遗址.成了一个闻名中外的旅游亮点.该步行街还以“文化互补，繁荣共赢”的理念，与“世界第一商业街”的法国巴黎香榭丽大道缔结为了友好街区。广东中山石歧镇的 “孙文西路文化旅游步行街”于2006年初，由孙逸仙大马路骑楼
21、老街改建而成，对一些旧巷道口，老字号店铺都经过了细心的修缮。今年初又完工开放了中国首家“商业文化博物馆”，很好地展显了中山人的百年经商史和创业精神。中山市在改建骑楼老街中，还在该步行街邻近老街区，成功尝试改建了一条全新的现代造型的骑楼街“逢源商业街”。广西南宁市早在2000年8月就由人大常委会批准了“南宁市历史传统街区保护管理条例”，对街区的保护范围，骑楼的保护细则，旧房的拆建比例，以至骑楼街的建筑层数和层高，底层骑廊的宽度、高度都作了具体的规定。以上各个城市的改造工程，都提供了很好的经验。实践证明，科学的开发和定位，历史文化的积极保护，给这些城市的步行街乃至整个城市，带来了巨大的社会和经济效
22、益。3.2海口骑楼商业街的开发与保护对策骑楼老街年久失修，改造不力的现象，是国有文明资产最大的流失。城市最重要的文化遗产是城市遗存的建筑物，城市遗存的建筑是人类文化的重要载体，民族历史的缩影，也是民族精神的象征。因此，对于骑楼，应该首先当成“骑楼文化”来看待，它同时涵盖着历史人文和建筑艺术。对骑楼老街的开发改建，应该将建筑楼群和历史人文两者相结合，对整个骑楼地带进行合理规划并有针对性地进行开发。商业街区作为城市发展的一个重要标志，越来越受到全国各地各级政府的重视。在全国各地掀起的商业步行街的改造热潮的下，海口市政府部门也充分认识到商业街对于提升城市形象、增强城市竞争力的重要作用。由于现代商业街
23、区的多功能性，更有利于吸引更多的投资者、消费者、旅游者，对于海口未来的发展无疑会带来更多的建设资源。因此，海口现代商业街区的建设可以说得上和海口城市发展息息相关。本人对老街做了许多入户调研，发觉海口的民间蕴藏着保护，发掘老街文化的巨大热情，是抢救旧城老街文化的有利条件，七成以上的海口市民都认为海口骑楼老街的文化是海口城市文化的核心、本源，而作为地地道道的海口人，八成以上的海口人愿意配合政府对海口的骑楼进行改造，六成以上的海口市民不满意海口骑楼商业街的改造现状，而这六成海口市民中的一半人以上的人认为海口骑楼建筑的保护与开发刻不容缓。骑楼老街的改造，有以下几个要点：一.骑楼老街里有深厚的历史人文底
24、蕴，和老百姓休戚相关.老街的改造也不单是政府及发展商的事，应动员全社会来关心老街的改造.在老借合力打造出世界一流的南洋骑楼城；二，这是一个全社会性的，综合性的系统工程，市里应成立一个由各级政府，专家和市民组成的工作小组负责监管；三.应成立一个以本地文化，历史，建筑，规划和艺术各业专家为主，并聘请国内相关专家，组成一个顾问小组指导和策划，并举办大型研讨会出谋划策；动员各媒体大力宣传老街艺术，南洋文化，让全体市民都投入到老街改造中来；五.筹划骑楼建筑旅游文化交流活动；六.在打造老街区的同时，必需对其周边的街道交通作相应的配套改造，以保证该街区的舒适，便捷，现代，合理。海口的骑楼老街中，基本完好的建
25、筑约占现存骑楼的三分之一，夹建在骑楼中的简陋或仿造的新楼多达两成。近年来媒体，专家和市民关于保护老街的呼声不断，政府也制定过相应的保护条例。海口传统文化研讨会上，省市专家学者们强烈呼吁政府和社会要尽快抢救、挖掘、保护海口传统文化遗产，但至今仍时有对骑楼进行拆建的事件发生。因此，除了要加强地方政府管理力度外，还应该联合社会各界力量，扩大骑楼老街保护渠道。 对现有骑楼商业街进行合理的规划和正确的市场定位，整治旧式业态和交通车流。以得胜沙路步行街为例：提高服装品牌档次，把现有的满街的批发市场缩小，引进知名服装品牌，对步行区内路面秩序进行有效整治，扩建窄小路段，并对该步行街内的各个建筑物进行合理规划，
26、统一色调，对破旧建筑进行修葺；把原有服装批发店全部改为:精品，礼品，书店， 餐饮，茶馆，玩具，游戏等旅游精品零售店。对步行街中现有的古迹如：“民国第一楼”，当年的许多老字号商铺加以修缮恢复，对刚以民间集资修整过的“冼夫人”纪念馆，应拓宽门面，将其门口相邻两侧的底层店铺扩展成纪念馆的街面展示场所，以更好地彰显国家领导人对这位古代维护海南疆土的巾帼英雄的赞颂；对该街的两端改建成小型入口广场，以暂时缓解两头的人车流和停车困难；在步行街中部两侧，利用两至三个店铺单元，改建成一个中心休闲广场，可打通底层上的楼板，加设自动电梯，成为上到二楼的垂直通道，也利于二楼商场的防火疏散；严格进行交通管治，杜绝车辆进
27、入.拆除街面外露的所有广告，杂物，造型过时的电话亭，休闲椅，灯具等，代之以新型时尚的环境小品.并可借鉴广东中山石歧步行老街的特色，在街区里有序地植树摆花.布置人文市井铜像.另应改变在街边放座椅的休息方式，而引导游人在休闲广场休息，提供更舒适的环境。对整个骑楼街区进行改造，建造具有海口特色的“南洋骑楼城”，商业街的改造应在原有基础上进行改造跟提升，如得胜沙路老“步行街”，引进知名品牌，提升商业档次跟区域影响力，改造成高挡商业街，中山路“机电一条街”，新华南路“电器一条街”，重新整合市场，淘汰小摊贩，引进国美、苏宁等大品牌的进驻，各小企业品牌进行有效的联合，建造专业化的购物一条街。在建筑物的改造上
28、，实行“由外而内”，先整修门面，整旧如旧，加以利用，对街区进行整体策划，逐步完善。分设主题，参考各条老街当前的专业经营使用现状进行改造，中山路改造成世界风情的高挡餐饮街；博爱路北段改造成海南土特产零售街，南段改成海南艺术家走廊；新华路改造成小商品街和家庭旅店；解放东路改造成大型娱乐活动中心；振东路个别修复，整体刷新，改造成“民宅博物馆”和旅店；新民路东段改造成海鲜食品零售餐饮街，西段改造成酒吧街。针对海口骑楼老街现状，制定详尽的保护管理法律文件，宣传骑楼文化，整改建制和商集资，统一规划和进行系列策划相结合，在海口及全省的旅游发展的基础上，打造系列化的旅游商业链。重建老城区，重振骑楼文化，兴建“
29、南洋骑楼城”，打造海口的旅游名片。为此，这些快要消失的骑楼街区，和里面的历史人文更是急待抢救。政府当局在整合各地的骑楼资源同时，又可以结合岛内旅游事业，进行综合开发，打造省级的“南洋骑楼文化旅游链”，开展海内外的海南岛“南洋骑楼文化游”项目。结 论骑楼是一种城市空间形态，更是一种文化，延续骑楼就是延续一种文化，这对于今天的城市建设尤具意义。海口骑楼街区凝聚着老海口的世态人情，反映着20世纪海口的经济、商贸、意识形态等。因此，对海口老骑楼街区的保护和改造要有序、有效地进行。通过对街区景观的细致分析和营造，拓展其适用功能，提升其审美文化价值，使海口的骑楼建筑群能获得更强的生命力和凝聚力。海南是一个有深厚的南洋商贸情结，和相应文化底蕴的风水宝地.海口又是个正处于又一波全面腾飞中的移民城市，充满了活力。在改造老街，建造商业步行街时，要学习内地城市的经验和教训，又要保持自己的地域特色，未来的“南洋骑楼城”，应给海口人创造一个:精美优雅，舒适宜人，交通便捷，高档轻松的文化旅游、购物休闲步行街区。国家和省市各级主管部门应颁布相关法律条规对骑楼建筑进行保护，这也使得在对骑楼的保护过程中有法可依。骑楼建筑是中国的国有资产，包含我国自古以来商业文化的传统文化，骑楼建筑的保护和改造刻不容缓，只要国家政府调动社会各方面的积极性，合理规划，全民参与，海口和全省的“骑楼文化”一定能够很好地传承下去！13