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1、 目 录目 录.I摘要. IIABSTRACT .III一、引言.1二、房地产中介的内涵和特征.1 1.房地产中介的涵义 .12.房地产中介的特征 .2三、重庆房地产中介的发展历程及现状分析 .2 1.重庆房地产中介市场的发展历程.2 2.重庆房地产中介的发展现状.3四、重庆房地产中介存在的问题.5 1. 行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理.5 2.房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息.6 3.人员结构分配不合理，专业人员严重缺乏.7 4.信息渠道不畅，信息不对称，技术水平偏低.8 5.房地产中介资金监管存在很大的漏洞.96.市场行为不规范，诈骗行为屡见不鲜.10五、解决问
2、题的对策措施.10 1.加强法制建设，健全行业监管.10 2.树立中介品牌，加强从业人员服务“诚信”意识.11 3.加强中介从业人员培训，向高素质专业化方向发展.12 4.加强信息公开，提高中介的透明度 .12 5. 坚持“绿色”经营原则和科学管理理念.13 6.加强引导和管理，建立中介机构的信用度.13 六、结论.14 参考文献.16 浅析重庆市房地产中介的现状、问题与对策中文摘要： 近几年，房地产业得到了迅速的发展，房地产中介机构也随着日益强大和繁荣起来，就重庆市而言，现今房地产中介组织越来越多，市场竞争也越来越激烈，但也正因为我市房地产中介竞争日益增加，导致了房地产中介机构越来越多的问题
3、出现，如市场行为不规范，诈骗行为越来越多，职责不明确，信息不对称所引起的连锁反应等这些问题。另一方面，从整个市场来看，重庆市的房地产中介良莠不齐，市场发展还不成熟，规模偏小，依然属于初级阶段，房地产中介的从业人员在实践中还存在很多不规范的行为。因此，我市房地产中介机构必须以长远的眼光看待房地产市场，借助树立良好的专业品牌与完善相关的机制，培养专业人员的素质等对策来解决不规范行为而最终赢得市场。本文即对重庆市房地产中介的现状及所出现的问题进行分析，并对其所存在的问题现象提出相应的对策。关键字：重庆市；房地产中介 ；发展现状；中介问题；对策Abstract :In recent years, th
4、e real estate industry obtained the swift and violent development, real estate intermediary institutions is also growing and flourishing, in terms of chongqing, nowadays the real estate intermediary organizations is becoming more and more market competition is becoming more and more intense, but als
5、o because of our city real estate intermediary competition increasing, lead to real estate agents more and more problems appear, such as market behavior is not standard, fraud is becoming more and more responsibilities are not clear, the chain reaction caused by information asymmetry and so on these
6、 problems. On the one hand,From the whole market, the good and bad are intermingled, chongqings real estate intermediary market development still not mature, small scale, still belongs to the initial stage, existing in practice there are many non-standard behavior. As a result, the city real estate
7、intermediary institutions must start with a broader view of the real estate market, with good professional brand and improve the related mechanism, cultivation of professional personnel, etc. Countermeasures to solve the irregularities and ultimately win the market. This article is about the present
8、 situation of chongqings real estate intermediary and analysis for the problems, and its existing problems of the phenomenon, put forward the corresponding countermeasures.Keywords: chongqing ; real estate agency ; current situation ; Agency problem; countermeasur 一、引言 在国家将房地产产业确定为国民经济的支柱产业的同时，房地产中介
9、即也成为了一个方兴未艾的行业 ，近几年随着居民的消费水平提高，从而对房地产的需求也越来越大，为更好的满足居民的需求，房地产中介服务机构也相续的设立起来，在市场日益活跃起来。重庆市房地产中介行业伴随着重庆直辖应运而生。近年来，各种积极因素为中介行业提供了广阔的发展空间，本土、外地、外资中介公司纷纷抢滩重庆房地产中介市场，同时房地产中介行业被公认为充满发展前景和机会的“朝阳行业”，重庆的房地产中介发展在政治环境，经济环境，金融环境，社会环境这四个环境方面都占有很大的优势，就拿2004年重庆房地产中介发展来说，2004年是重庆房地产中介行业发展飞速，竞争激烈的一年，新获资质机构达160多家，中介机构
10、朝着规范化方向发展，一大批早年的房串串，黑中介被市场淘汰出局，为重庆房地产中介行业的良性发展提供了行业的保障。依据1996年出台的城市房地产中介服务管理规定，其对房地产中介的范围行为做了具体的规范限制。房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称1。同时出台的一系列规范发展房地产业的政策措施，都为房地产中介行业的发展注入了新的生机和活力。从现在的发展来看，房地产中介有着可观的发展前景，但正因为这样的局势，导致房地产中介的市场竞争激烈化，出现中介欺诈，从业人员素质底下，制度缺乏等问题。因此本文对重庆房地产中介的发展，问题进行分析，对其提出相应的对策，从而规范房地产中介行为以有利
11、于重庆房地产中介行业的良性发展，将该行业推向另一个高峰。 二、房地产中介的内涵和特征1.房地产中介的含义 房地产中介为促成房地产买卖双方达成交易而从事提供交易信息、优化资源配置以及专业知识等一种有偿服务活动。属于房地产三级市场的范畴，即存量市场接近完全竞争市场，市场交易较自由。因此它的定义被分为狭义和广义这两种2。 狭义的房地产中介指为房地产交易提供信息咨询等服务的经营性的中介活动。即在1996年出台的城市房地产中介服务管理规定，依据该依据，房地产中介也被定义为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 而广义的房地产中介的含义相对于狭义的房地产中介涵义范围要广泛些。广义的房地产中介
12、的含义不单于只是一些交易性的服务活动，还包括了生产到消费这整个环节的活动。即房地产中介广义的涵义可概括为从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。 随着房地产中介市场日益发展，广义的房地产中介在逐渐包围着狭义的房地产中介，因此广义的房地产中介更值得我们去讨论，它的外延面很广，能让我们更深层次的去理解房地产中介这个行业。2.房地产中介的特征 房地产中介属于一种服务型行业，它主要有以下五大特征： (1)人员特定，并不是每个人都可以从事房地产中介这一行业的，从事这一工作的都是具有特定资格的专业人员，有一定的专业能力知识。 (2)委托服务，房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中
13、介服务，受当事人委托的服务，做当事人要求的服务。而且房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。 (3)有偿服务。房地产中介并不是免费服务的，它属于一种有偿服务。它主要以取得佣金为主要收入来源。 (4)房地产中介具有一定的灵活性。房地产中介这一行业在该房地产市场具有很大的发展潜力，适应社会的能力也很大，灵活性较大，降低了该行业的风险性。 (5)房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介活动并非属于连续性活动，它属于非连续性活动，流动性非常强。它的服务性是可以断断续续的，可以满足很多客户的需求7。 三、重庆房地产中介的发展历程及现状分析1.重庆房地产中介
14、的发展历程(1)萌芽时期 国内房地产中介在萌芽时期的发展历程起先于通制条格中的“房牙”即从事买卖房屋说合。接着鸦片战争后出现“二房东”之说即房地产投资商分零出售或转手出租。再者解放初期，出现非法房地产中介向房屋买卖双方进行一些欺诈，不合乎常理的一系列服务行为。因者在1978年改革开放前，国家福利分房导致了房地产中介的基本消失，在改革开放后至90年代初，房地产中介市场又慢慢得以恢复。因此就在1987年3月，重庆市成立了房产交易中心。这个在当时还属于全国领先行业3。(2)房地产中介市场诞生阶段（90年代初期） 经过萌芽时期的发展作为基础，在90年代初期，房地产中介打开了它的市场,在1993年，重庆
15、组建了房地产交易市场，因者房地产中的三级市场开始出现，房地产中的三级市场即指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。但随着市场的构成要素不完整，导致整个房地产中介行业还是个雏形，随之伴随着很多的问题，例如：1.该时期的市场对象很少，没有构成群体吸引更多的人。2.市场发展空间有局限性，因为处于改革开放的初期，主要还是以政府和个人行为为主，缺少企业为主的行为。(3)房地产中介的初步发展阶段（90年代中期90年代末）房地产中介在初步发展阶段，受其政策导向的限制，房地产三级市场缓慢的发展，这个市场的群体日益增加，国家也设
16、立了相关的政策制度，因此房地产中介这个行业也成了法律限制下的一个行业，虽然该阶段房地产中介发展快速却不健康，出现很多的问题，主要体现在一下几个方面，1.由于受政策，市场等多方面因素的影响，每个区域的三级市场发展状况都有所不同，重庆市属于西部地区，从整体来看，在这个初步发展阶段，东部地区三级市场的成熟度要远远高于西部地区消费人群逐步形成，但市场环境还没有形成，需求的实现还存在着很多问题要解决。2.在当时处于改革开放不久时期，人民的生活水平总体来说都还不是很高，所以整体来说，当时房地产中介客户的消费习惯还处于低级阶段，中介的介入很困难，市场信息不对称依旧存在大量的个体行为，少量的企业行为。3.本土
17、企业发展缓慢，在此同时，外面连锁机构也打进了中国市场，发展也较缓慢。(4)房地产中介市场成型和高速发展阶段（本世纪初至今） 房地产开发面临着重重阻扰，一步一步的解决得以发展至今这样的局面，走过了泡沫时代，让房地产这些行业健康快速的发展，三级市场也得以重视，在整个市场占据重要的地位。 因此随着房地产整体市场的发展以及房改政策的推行。公房上市限制的取消，房地产中介等的三级市场得到很大的发展空间，发展范围逐步扩大，政策环境不再只是雏形，日益完善起来，给房地产中介在市场发展上提供了一些动力。在本世纪随着各个方面的发展，市场要素也开始成形，使市场逐渐趋于完整，企业行为也大量占据了市场，开始成为了市场主体
18、。2. 重庆房地产中介的发展现状 (1)房地产中介的发展与形成是社会经济发展的必要条件。 随着重庆房地产业的不断发展，房地产中介市场也日益壮大起来。人们通过房地产中介购买咨询、购买、租赁房产等相关服务这已成了一种普遍的现象，房地产中介已经成了必不可少的机构。据统计，重庆市具有资质的房地产中介机构共有595家，其中房地产经纪机构441家，土地评估机构77家，房地产评估机构77家。如2005年6月来，渝中区的存量房交易较同期相比增加了12.04%,房屋租赁同期相比猛增了205.15%，根据重庆市国土资源房屋评估和经纪协会主办的房地产中介行业贯彻七部委稳定住房价格研讨会上报告在2005年重庆二手房价
19、格上扬，上半年比去年同期涨25.1%4,可以从以上看出，重庆房地产中介的市场日益活跃，发挥着举足轻重的作用。所谓，外行看热闹，内行看门道。好多人要买房子，但对于房地产市场什么都不了解，对于房子的价格合理地度无法给出正确的判断，还有种情况是在私人之间的房屋买卖中， 由于很多买方与卖方互相不认识、不了解, 信用无从谈起。例如, 买方担心给了钱,拿不到房; 卖方担心如果买方不是一次性全额付款, 余款支付可能没有保证。这时, 房地产中介机构的出现很好地解决了这一问题。房地产中介机构依法登记成立, 并以法人的名义进行活动, 这就为交易双方提供了一个可以信赖的交易平台。房地产中介机构既可以为交易双方提供交
20、易信息， 又可以调停买卖双方之间的争议。同时，交易过程中涉及到的程序问题， 如办理产权转让等手续时更需要中介机构提供专业意见或是协助办理。因此，房地产中介的发展与形成是社会经济发展的必要条件。（2）宏观环境中的重庆房地产中介 对于从宏观环境这个角度来分析重庆市房地产中介的发展现状，我们从政治、经济、金融、社会这四个小方面来进行分析总结。1.政治环境。自从1997年重庆作为直辖市，房地产相关的政策开始逐步完善起来，促使了该市场的发展。目前，主要直属主管部门是“重庆市国土资源房屋评估和经纪协会”，对房地产中介机构的相关行为进行了规制，整体来说，这些政策提高了进入房产市场的进入门槛，有利于该行业的健
21、康发展。但这其中也存在着一些问题，政治方面缺乏对中介机构和从业人员应当共同遵守的市场规则、知识产权保护、利益分配及反不正当竞争等多方面的监管督导及措施。2.经济环境分析。自直辖以来，我市GDP大幅度上涨。我市的经济调整结构呈现的是产业结构日益合理化。曾在财富杂志上重庆被列为位于北京、上海、深圳之后的中国第四大投资热点，也就是说在经济方面，房地产中介在重庆是值得投资发展的。3.金融环境。随着近几年房地产开发范围的扩大以及房地产中介这个行业的快速发展，大多的金融行业如银行、保险公司等都大规模的拓展了二手房贷款业务，相应的于2004年6月住房公积金贷款在我市也正式启动。但受房地产中介仍处于初级发展阶
22、段，相应的市场规则法规都还不够成熟，也导致了金融行业对其有着一种谨慎的态度，同时比起往年，现今金融机构的风险意识日益提高，对二手房贷款业务也有所紧缩。总体来说，随着房地产该行业的规范度加强，金融环境也必将宽松，形成重庆房地产中介机构有效发展的前进动力。4.社会环境。重庆作为人口最多的直辖市，所辖的43个区县，所拥有的资源优势，基础设施优势，特别是近几年的旧城拆迁改造，为我市房地产行业的发展提供了广阔的发展空间2。重庆市开县就是一个很好的例子，旧城拆迁建新城这样的模式，开县在建新城后，房地产行业的发展都是有目共睹的，房屋价格也升值了不少，给房地产中介制造了很大的生存发展空间。近几年重庆的形象也发
23、生了翻天覆地的变化，“半小时主城”“8小时重庆工程”特大型大桥等这些工程的完工，都显现出了房地产中介在我市有着可观的前景。（3）微观环境中的重庆房地产中介 从微观这一角度进行分析。房地产中介已逐步从个人行为改向企业行为，企业行为成了市场主体，企业的数量近几年大幅度增加，规模也变大。另一方面，该行业的竞争变得非常的激烈。境外的企业的向国内扩张，在该市场占据着重要地位。同时，从业人员的素质也良莠不齐，服务水平影响着该行业的发展水平。（4）房地产中介还处于初级发展阶段 总体来说，重庆房地产中介的未来发展是可观的，但因为现在仍然处于一个初级阶段，所以还存在着很多的问题需要去解决，如市场信息不对称，行业
24、的规范行为，大小企业的形成，使市场鱼龙混杂。因此，对于房地产中介的现状分析是必不可少的。4、 重庆房地产中介存在的问题 重庆房地产中介今年的发展都是举目共睹的，但正因为这样快速的发展导致房地产中介的问题日益溢出。也因此，解决房地产中介中所存在的问题成了当前发展中介行业急切要解决的事情，以下我们就结合案例对重庆房地产中介所存在的问题来进行分析。 1、行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理 房地产中介的发展还处于一个初级阶段，在管理机制上还有很多没有完善，法律法规上还存在着一定的缺口，而政府对房地产中介组织的行业管理，一般是依靠设立房地产行业协会进行管理的，在当前，重庆房地产行业协会，虽然设立
25、了中介委员会，但由于主管部门对自己的职责权力不明，导致整个机构的内部结构混乱，致使得到的房地产中介组织的信息不完全，给房地产中介组织的相关工作带来了严重的影响，如有很多的房地产中介组织，在不经过房地产管理部门的审查，就直接到工商行政管理部门进行登记领取营业照，进行开张营业。到最后导致出现很多的中介组织缺乏统一的管理，有的私立协议，在操作这个环节上没能依照相关规定来完成，有的中介组织在操作程序上有时就一个口头的协定，没有了法律的约束，失去了法律效力，进而影响了房地产中介组织在房地产业的市场正常运行。就拿2005年8月16日李萍事件来说，在2005年8月16日，中介违规，无辜百姓连带遭殃。为了给孩
26、子们筹集学费，李萍将原有的45平米住所卖掉，并用所得房款通过中介重新购置了一套仅有37平米的房子。这样，李萍一家既不会流离失所，也可以腾出钱来解决两个孩子的学费问题。可是令李萍没有想到的是，她精打细算维持的平静生活，却被房产中介的突然关门推到了崩溃的边缘。 合肥桃园房产销售代理有限公司就是帮助李萍购房的中介。这家素有合肥房地产“航母”之称的中介公司，是安徽省房地产协会理事单位、合肥市房地产协会常务理事单位，在合肥市二手房市场上举足轻重。除跨省经营、在江西省南昌市设有分支机构外，这家号称“房产中介航母”、资产总值亿元以上、月销售额上亿元的公司，仅在合肥市就开设有东、南、西、北、中五大营销中心和5
27、0多家销售网点，销售代理人员千人以上。 6月份，桃园公司与一家银行省分行营业部签署合作协议书，“银企强强联手”、“共同打造安全、快捷的房产交易新模式”。7月1日，桃园公司在安徽省最大的会所之一“胜利召开”了上半年工作总结大会。7月6日上午桃园公司仍在正常营业、毫无异常。当天下午3时，“危机”突然爆发，桃园公司总部人去楼空。一时间，三百多名客户的四千万元房款讨要无门。李萍也是众多受害者中的一员，她的4万元银行按揭贷款被中介截留没有交到卖房者手中。 更令人震惊的是，桃园公司负责人张坤平在事发后与客户代表的一次见面会上承认，公司挪用了三千余万元的客户房款用于一手房代理和店面扩张及广告宣传，由于代理楼
28、盘销售不好，资金没有及时回笼，造成资金链断裂，公司陷入困境。他还说，合肥90%以上的中介公司都是这样操作的。此语一出，令该公司客户极为震惊。一位公司客户说：“中介行业如此黑暗让人心寒！”这一事例明显体现出了在房地产中介该行业中，行业管理机制严重缺乏管理，在监管上存在着很大的漏洞。这对于重庆中介对于其相关的管理模式也有一定的启发。5同时，重庆的社会中介组织至今还没有建立起有约束力的同业监督组织，对于在该行业中那些违规者，缺乏责任机制的规范。 2、房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息在当前的房地产中介市场交易纠纷种类繁杂，其主要的原因就是因为“诚信”的缺失，以编造虚假的信息去骗取钱财。
29、这主要表现在以下几个方面： （1）中介误传信息。房地产中介机构在对有关无证产品的宣传时有意向消费者隐瞒真相，导致那些不了解事情真相的消费者的利益受损。 （2）信息过时。有些机构向服务对象所提供的信息陈旧、虚假、不可靠，部分中介机构在没有核对信息的真实性就以低价的佣金转卖给不知情的消费者。 （3）无证上岗。在现实中具体体现如有些企业并不具备所售商品住宅的开发资质,还有的房地产企业在预售或售楼时还没取得合法的土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等等这些合法的证明文件，最终导致了消费者在购买以后没法取得产权的证明。 （4）商品房的面积不够。价格虚高，进行虚假的广告宣传，隐瞒开发产品的
30、问题所在，交易合同等这些方面的不诚信。 如就在2013年4月25日，新闻披露出好多二手房产中介公司缺失诚信存在“猫腻”。重庆也不例外，在重庆开县一位知情者介绍，他的朋友有一座房子是10多年前某单位修建的，后来因单位整体迁移，房屋空在那里无人居住，只好托人代管出租。2011年6月，有人将这座楼房以每平方米7300元钱的价格买下，经过简单装修后，再以每平方米8600元左右的价格向外销售。而买房的正是房产中介人员。这位知情者说，不少中介人员靠积攒下的积蓄，做起收购进行装修后再销售的生意，较短时间里就能赚不少钱。“猫腻”现象的体现了中介行业中诚信的缺少问题，不仅对该行业的声誉造成影响而且还直接影响消费
31、者顾客的利益。3、 人员结构分配不合理，专业人员严重缺乏 现在大多的中介机构存在着经营能力有限、业务面窄等问题，而且在表面上，中介机构没有向纵深方向发展中介机构，缺乏一支质量过硬、素质较高的专业人才。同时在人员结构分配上也相当的不合理，年龄大的偏多，学历及技术职称较低，职业道德欠缺，政府对于从业人员政策水平相当低，从业人员的素质还有待提高。尤其是没有编制的中介组织内部人员大多聘用、借用和兼职人员，就存在着年龄老化，专业人员紧缺的问题。有一案例是6发生在2012年12月1日，来源于重庆晨报的一则报道，为争客户，满堂红和中原两中介大打出手。昨日上午，重庆晨报记者通过私信联系上了网友“寻找瓶瓶的罐罐
32、”，其在微博的认证为重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司端口管理专员。她表示，自己最初是从公司内部QQ群里了解到上述事件，“好像是因为满堂红的人认为中原抢了他们的客户，然后就跑过去打人。事后，听说满堂红只赔了钱，没有道歉。”昨天中午，我们来到位于北部新区金渝大道附41号的中原地产爱加西西里店，而位于附90号的满堂红地产门市就在它的100米外。在中原地产门市，员工李振（化名）说： “事发前几天，中原地产以前的一位顾客称自己打算在北部新区买一套住房，我电话联系上了先前在门市挂房售卖的一位业主，但对方表示正在满堂红地产商谈售房事宜，下午5点前还得飞到浙江。经我多次劝说，业主来到了我们店，随同而来的还
33、有满堂红地产的两名工作人员。”李振表示，因为价格没谈拢，最终业主离开了。5分钟后，上述视频的这一幕发生了。当时在场的几位中原地产员工都指认，来店打砸的人中，肯定有满堂红地产的员工，还有部分人不认识，不排除是对方找的外人来闹事。此次打砸事件中，坐在店内右边第三个位置上的小何受伤最严重，头部和腰部均有伤痕。发生这类打人事件直接跟从业人员的专业素质及机构管理体制有关。表现出各中介从业人员的专业能力，素质欠缺，他们采取的销售手段都太极端。 目前重庆中介人员绝大部分还是从其他行业转来的，不具备基础性的专业知识，执行能力弱，绝大部分从业人员没有获得专业的职业资格证书，就拿通过调查重庆开县昊业房产经纪有限公
34、司、大志房产、开县金桥房产等中介企业，高中学历以下从业者占半数，行业的整体理念相对落后，服务质量不高，过度的营销在该市场使用泛滥，虚假的广告，过度包装等这些欺骗消费者的行为屡屡发生。 同时在重庆的有些中介机构中也正因为缺乏专业人员，在咨询，评估人员无论从数量上还是质量上都不能满足要求，好多的从业人员不了解房地产管理及法规的基本内容，甚至连如何办理房屋交易手续都不清楚，在工作操作过程中给顾客带来了很大的影响麻烦，有时还造成了顾客的利益受损。4、信息渠道不畅，信息不对称，技术水平偏低 在现阶段的中介行业市场发展状态来看，市场的信息网络系统还不够健全，市场信息量少、渠道不畅，在很大程度上影响了我国房
35、地产中介市场的发展及服务质量的提高，在行业内技术水平也偏低，相当的落后，方法相当的陈旧，专业的从业人员严重缺乏，大量非专业且无经验的人在做中介代理。目前，虽然有大多的中介机构有自己的网络和客户管理系统，但各中介机构所掌握的信息都是有限的，而且，他们都是实行信息私有为主，自己所得到的信息就是自己的，各机构间的信息无法达到共享的状态。这样的发展模式就导致了信息的流通量减少，从而直接影响了重庆房地产中介机构的发展。现在在技术人才上还存在着这样一个问题，即部分专业人才虽有高学历，但实际操作能力还很差，有很深的理论知识基础却缺乏实际经验，有的虽然有执业证书，但却没有进行上岗并不执业。 信息的来源渠道不畅
36、，各中介间的竞争也越演越烈，最终会导致信息不对称这种现象出现，即使买主找不到卖主，使卖主找不到买主，或者要耗费一定的成本才能使双方接洽，加大交易的风险，从而影响中介市场的正常运行。 2011年6月1日重庆万州李先生看中一处房屋，与卖方陈先生协商合同条款，在谈到付款方式时，卖方陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。最后，买卖双方签署了，房屋买卖合同，约定以120万元购买该房屋，签约后十天内到房屋登记部门递件，付款方式为买卖双方直接交接房款：交易递件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。三天后，卖方陈先生打电话给李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交
37、易递件当日再交，卖方表示自己等钱用希望李先生能尽快给，李先生觉得反正迟早都要给就同意了卖方的要求。到交易递件的当天，李先生被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续；李先生为卖方隐瞒房屋被查封的情况恶意欺骗自己感到很愤怒，不知如何是好。 目前出现像以上类似房地产市场上“闹楼”事件频出，相当程度上就与信息渠道不畅，信息不对称有关。又如，卖家知道这所房子有质量问题，而买家却不知道，结果在成交以后发生合同纠纷。再如，许多物业管理对买者口头上很多的承诺，说了很多不切实际的话，这使业主入住后感到“落差”太大，愤愤不已。还有，如拖期交房、面积缩水、面积分摊等，这些也都存在信息不对称的现象。正因如此，楼市
38、纠纷频频不已。5、房地产中介资金监管存在着很大的漏洞 在2006年国家建设部出台关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，但这其中很多的细则还不是很明确，因此在实践过程中还存在着很多的漏洞，在资金监管这一方面，房地产管理部门对交易结算基金专用存款账户和银行的资金管理是有所不同的，然而通知用资金时却一句带过，银行的监管者角色不明朗，没有正确的扮演好自己的角色，明白自己的职责，让很多中介机构因此而钻了空子，所以擅自挪用交易资金的现象屡见不鲜，最终导致企业资金链发展存在很大的漏洞，这类现象主要体现在中型房地产中介公司，而在大型的房地产中介公司这种情况是很少见的。 就在2006年，
39、中介行业就曾发生过深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞，携4000多万巨款神秘失踪的事件。及2010年7月初重庆市云阳县，王小姐看中了一套环卫小区的二手房，并与房东李先生达成购买意向，向中介机构交付了2万元定金订购此套房源。谁知道，由于王小姐与男友已有一套房贷的负担，她的第二套房子在向银行申请贷款时被拒。“银行不受理我的贷款申请，而我和男友也无力全款付清，于是我想退房。谁知道，这家中介公司却称是我私人原因无法达成购房协议，违约在先，扣下了存在中介公司的5000元定金。”周小姐无奈地称，据她了解，这5000元，其中有3000元是给予房东的违约款，另外的2000元则被当成中介费，被这家中介机构拿了。
40、以上两案例说明了，中介中还存在着很多不合法的操作手法，资金监管存在着很大的漏洞，房地产中介内部存在着隐形的沉疴病因。 6、市场行为不规范9，诈骗行为屡见不鲜 现阶段中介市场存在着很多不规范的行为，虚假广告，误导性宣传这些行为也屡屡不断。在中介机构的内部管理制度没有做到实点，欺骗行为较多，部分房地产中介公司利用多种渠道不管是纸质媒体还是新媒体都在大做广告宣传，什么对提供的信息不满意者，可退还中介费，用这些字眼来吸引着消费者的眼球。而实际对于消费者与广告上宣传的不同，不管满意与否都要收取中介费。根据有关部门的反应，在前一段时间，好多房地产中介组织一哄而上，不少的机构在没有经过工商部门的登记，没经过
41、主管部门的批准前提下，就擅自挂牌营业，是整个中介市场鱼龙混杂，影响市场的正常运行。甚至有些提供过时不真实的信息，诈骗顾客的钱财，在社会上造成了不良的影响。 由于中介潜规则，收费无标准。对于按揭费的收取，重庆市一房产经纪公司总经理称，这算是中介的潜规则，几乎所有中介都会向买方收取这笔费用，但并没有一个行业标准，而该项收费也常被购房者质疑。据一位专职办理房屋贷款的银行人士称，从多年的贷款经验来看，银行办理商业贷款一般不收取费用，而二手房大概会涉及到评估公司评估费，每宗380元，办理抵押担保时担保公司会收取贷款金额2%的费用，其次就是中介收取的跑腿费大概为贷款金额的1%左右。但一房产中介负责人李先生
42、又称“按揭服务费属于正常收费，我们会主动告知购房者需要收取房款1.5%的按揭费,这是评估和抵押贷款费用之外的,给中介的额外服务费用。”行业协会有关于按揭费按成交金额1.2%1.5%比例收取的指导，但实际并不能在网上查出秦先生所说的收费指导文件。发生这样的事主要在于中介市场还存在着很多不规范行为，还有相关部门的监管疏忽问题 。 五、解决问题的对策措施 在以上我们分析了重庆中介组织存在的行业监管不健全，市场行为不规范等相关问题，而我们要想使中介市场更好的发展，我们就要对症下药，针对这些问题去寻找解决方案与措施，充分发挥中介的作用。1. 加强法制建设，健全行业监管 在房地产中介该行业管理方面还存在着很多的漏洞，必须解决这些漏洞才能为该行业的发展带来好的前景。（1）完善法律体系建设 在城市房地产管理法、城市房地产中介服务管理规定及重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法的基础上8，从实际出发制定配套关于各类房地产中介服