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1、目录摘要1Abstract21 绪论31.1选题背景及意义31.2国内外研究动态52 经济适用房货币补贴政策的现状 62.1全国经济适用房货币补贴试点城市现状62.2长沙市经济适用房货币政策补贴情况93 经济适用房货币补贴政策效用的理论分析103.1 住房保障政策效率指标分析 103.2 经济适用房货币补贴的经济学分析133.3 经济适用房货币补贴政策的社会效用分析154 经济适用房货币补贴政策的实证分析165 经济适用房货币补贴政策存在的问题195.1 经济适用房货币补贴政策会导致房价上涨195.2 货币补贴无法应对住房供给不足的情况205.3 经济适用房货币补贴施行时存在权力寻租和套利现象
2、21结论 22参考文献 24致谢 25II经济适用房货币补贴政策的效用分析以长沙市为例经济学专业 2006级 摘要：经济适用房作为我国现行的主要住房保障政策为解决我国中低收入家庭住房困难做出了重要贡献。然而，在实际运行中，经济适用房实物补贴制度出现了许多漏洞。在世界经济危机的影响下，2008年全国各地房价逐步走稳，有些地区房价出现回落现象，也使得经济适用房空置率提高。本文结合长沙市经济适用房货币补贴改革的时间，对经济适用房“砖头补贴”和“人头补贴”两种制度从理论和实证两方面进行效率的比较分析，得出结论：长沙市经济适用房货币补贴政策施行效率更高。但是，经济适用房货币补贴不能取代实物补贴，只有两者
3、结合互补才能切实解决整个社会的住房问题。关键词： 经济适用房；人头补贴；砖头补贴；效率；公平Utility Analysis of Monetary Subsidies for Economically Affordable HousingAbstract:As the main housing security policy in China, economically affordable housing makes important contributions to solving the housing difficulties of low-income families. How
4、ever, the in-kind subsidy system of it has been witnessed a number of flaws in actual operation.With the effect of the world economic crisis, in 2008, the house prices across the country steadied down gradually, though those dropped in some areas, which lead to the increasing of its vacancy rate. Ac
5、cording to the monetary subsidy reform of economically affordable housing in Changsha, this thesis makes a comparative analysis theoretically and empirically of the efficiency between “bricks subsidies and “heads subsidies. Finally, the author draws the conclusion that the implementation of monetary
6、 subsidies in Changsha is more efficient, and, however, that the monetary subsidy system can not replace the in-kind subsidy system. Only when these two systems combine with and complement each other can we solve the housing problems for the whole community effectively. Key words:economically afford
7、able housing; heads subsidies; bricks subsidies; efficiency; fair1 绪论1.1研究背景及意义1.1.1写作的背景“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”唐代大诗人杜甫的这句诗正是对广大中低收入阶层的写照。切实解决我国中低收入家庭的住房问题是党中央和政府在构建和完善社会主义社会保障体系中的重要任务。为了实现“人人享有适当住房”的社会目标，党中央和政府对居民住房供给和保障方式的选择道路上不断探索和改进着。1991年6月，国务院关于继续稳妥地推进城镇住房制度改革的通知（国发199130号）提出：“大力发展经济适用的商品住房，解决无房户和
8、住房困难户的住房问题。各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持。”这个文件把建设经济适用住房的政策构想第一次明确地予以阐述。1998年我国全面推进住房分配货币化改革，停止了计划经济时代的福利实物分房制度。1998年7月，关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）提出了在全国建立包括由高收入者购买和租住商品房、向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个不同层次的新的住宅供应体系。由此，经济适用房成为我国住房供应体系中的重要组成部分。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。1经
9、济适用房主要由国家统一制定投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨方式，免收土地出让金，对各种批准的费用减半征收，开发商利润不得超过3%，销售价格实行政府指导价，以实现居者有其屋的目标。近几年，在我国商品房市场价格快速上涨的背景下，经济适用房成为保障中低收入家庭住房问题的重要途径。然而，这种“砖头补贴”的经济适用房政策在具体执行过程中出现了许许多多的问题，如信息不对称、不同市场主体没有得到有效分割、部分经济适用房标准过高、经济适用房流入商品房市场等，这使得很多中低收入家庭实际上并没有享受到真正的补贴。为此，有学者提出住房的货币补贴，即“人头补贴”，党中央和政府及时对该意见进行研
10、究，2007年国务院发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）。至此，各地政府纷纷进行经济适用房货币补贴改革的试行。2008年7月21日，长沙市人民政府办公厅正式出台印发长沙市经济适用住房货币补贴实施方案，以切实解决长沙市城区低收入家庭的住房困难，加快推进经济适用住房市场化运作进程。长沙市经济适用住房货币补贴实施方案规定，将改变以往实物分房的经济房住房保障政策，由政府运作改为市场运作，分配制度由实物分配改为货币补贴。通过发放经济适用住房货币补贴，支持保障对象自主购房解决住房问题，更好地维护社会公平。 1.1.2选题意义经济适用房作为具有保障性质的政策性商品住房，对
11、解决中低收入家庭住房问题，平抑各地房价，促进就业和保持社会稳定等方面具有重要意义。经济适用房货币补贴政策则是将经济适用房的补贴形式由补贴房产开发商的“砖头补贴”转变为直接补贴中低收入家庭“人头补贴”。这项政策不但帮助中低收入阶层解决了住房问题，而且政策的投入去向、金额相比经济适用房政策更具透明性，另外在2008年全球经济危机中直接拉动的住房需求的增加，刺激了房地产市场的复苏。但是，由于经济适用房货币补贴还刚刚起步，本身还存在一些需要完善的部分；而且，在实践中也存在若干偏差，这使得社会上对于经济适用房货币补贴政策的效用存在一定质疑。因此，本文认为对经济适用房货币补贴政策的效用问题进行研究具有重要
12、的意义。1.2 国内外研究动态1.2.1 国外研究动态经济适用房货币补贴是我国现阶段一项独有的政策，但许多国外学者对与其相类似的低收入阶层购房补贴政策提出了一些研究观点。E.Jay Howenstine（1975）建立了一般均衡住房市场过滤模型，指出通过对低收入阶层提供住房货币补贴来增加穷人住房消费的政策（如租金优惠计划Rent Voucher Program），从政府成本的角度来衡量，会比政府直接为低收入者建立新建住房的政策（如政府新建计划New Construction Program）更有效。2美国哈佛大学教授罗尔斯在其公平论中提出了以下的公平原则：第一原则，在所有的人均有同样的自由条件
13、下，任何人均享有最大的基本自由的平等权；第二原则，将社会与经济的不平等加以特别的安排，以便使处于劣势者能获得最大的利益，并且使所有人能获得最大的机会。3罗尔斯的公平概念着重于个别人的实质平等，符合公共政策设计的基本原则之一最劣者受益最大原则，即社会上最劣处境的人获得最优先考虑和最大利益。其中住房公平是社会公平的一个重要因素。政府如何干预城镇中低收入居民家庭的公共住房问题是实现社会公平的重要议题。1.2.2 国内研究动态宋博通（2001）从政府兴建住房和货币补贴成本的角度，分析了哪种方式的补贴更能节省成本。他认为，目前用于提高低收入阶层住房福利的政策可分为两类：一是在住房市场外，政府直接为其兴建
14、廉租房或经济适用房；二是在住房市场中，政府为其提供住房补贴。4住房政策的选择直接关系到我国住房消费水平和住房市场能否良性发展。决策合理，可为社会带来巨大的经济效益和社会效益。通过Ohls住房模型，建立了一种新的住房过滤模型，通过两种住房政策进行定量模型比较发现，从政府支出成本最小角度衡量，政府货币补贴政策比直接兴建政策更为有效。张同功在经济适用房补贴方式的合理选择中根据经济适用房补贴方式不合理的现状分别从经济学原理和社会现实两个角度论述了补贴消费者的优势和补贴生产者的弊端，并为经济适用房住房补贴方式模型设计提供了思路。52 经济适用房货币补贴政策的现状 2.1全国经济适用房货币补贴试点城市的现
15、状经济适用房货币补贴是政府建立购房补贴基金，政府在经济适用房项目外，根据所在城市房价及居民收入居民情况，单纯面对中低收入购房者，对他们购买的规定标准以下的住房，按照他们的收入高低，由基金提供一定补贴。由于各个城市情况不同，经济适用房货币补贴的发展情况也在时间和力度上有所差异。2.1.1日照市经济适用房货币补贴的状况早在2003年，山东省日照市就开始推行经济适用房货币直补。经过三年多的实践，日照市的经济适用住房货币直补政策取得了一定成效，受到了新闻媒体的广泛关注，被专家誉为“日照模式”。2003-2005年参加申请经济适用住房补贴家庭共计的有15547户，中号1716户，中号率为11.04，政府
16、总计补贴9300万元，平均每户补贴54195.80元。2009年日照市政府根据国家对于经济适用房政策的规定和日照市以往货币直补的经验，出台了新的经济适用房货币补贴实行办法。日照市作为经济适用房货币补贴政策的先驱城市，八年的货币直补改革不但受到了群众的欢迎，也为其他城市进行货币补贴改革积累了宝贵的经验。2.1.2大连市经济适用房货币补贴的状况辽宁省大连市2009年以两种方式解决城市低收入阶层住房困难，在推行经济适用房的同时，首次推出经济适用房货币化补贴。申请人须具有大连市内四区城镇常住户口且家庭成员至少有一人具有市内四区城镇常住户口五年以上；家庭人均年收入低于17500元；家庭人均住房建筑面积为
17、17平方米以下；未婚、丧偶无子女或离异后不直接抚养子女等单独生活的人员申请经济适用住房货币补贴,除应符合前款条件外,还应年满30周岁即可获得最高13万元的经济适用房货币补贴。经济适用住房货币化补贴对象每户只限一次,购得住房上市交易或再购其他商品房的,补贴资金需全额退还政府。通过经济适用房货币补贴购买的普通商品房价格每平方米不得高于1万元；建筑面积最高不得超过144平方米。最高13万元的货币补贴是全国最高的经济适用房货币补贴额度，由此可见大连市政府对于解决中低收入家庭住房问题的决心和经济适用房货币补贴改革的希望。但是如果监督不力惩处不严，高额的补贴可能会成为寻租和套利的猎物。2.1.3沈阳市经济
18、适用房货币补贴的状况沈阳市2009年1月1日起施行的沈阳市经济适用房货币补贴办法根据根据区域不同，符合补贴条件的家庭可获得最高5.5万元、最低1.3万元的货币补贴。62009年出台的新办法中最大的亮点是放宽了对家庭人均月可支配收入标准的限制，从2008年的“700元以下”提至“852元以下”。沈阳市经济适用住房发展中心副主任徐晖说，限制标准的放宽可使更多的低收入家庭从中受益。申请经济适用住房货币补贴的家庭要同时具备三个条件，缺一不可，而且只能享受一次货币补贴。这三个条件是：具有沈阳市常住户口且满3年(含3年)以上的城镇非农业户口；家庭人均可支配年收入低于上一年政府公布的人均可支配年收入线的70
19、%(含70%)；无房户或家庭人均住户建筑面积低于16平方米(含16平方米)，其中，承租公有住房或享受过房改优惠政策的家庭若面积符合补贴条件也可申请。沈阳市的经济适用房货币补贴办法中规定利用货币补贴购买的经济适用房可以随时买卖，打破原来五年内不得出售的时间界限。经济适用住房未满五年确需出售的，其住房由住房保障管理部门考虑物价因素后按原价折旧后收回，或由出售人按照出售收益的50%上缴增值收益。另外，获得得货币补贴资格认定的家庭必须在3个月内购房，否则认定书失效。此举无疑将促使原来没钱买房的低收入住房困难家庭加入到普通商品房的购买人群中，鼓励他们在住房补贴的帮助下自主购房。2.2长沙经济适用房货币政
20、策补贴情况为解决长沙市城区低收入家庭的住房困难，加快推进经济适用房市场化运作进程，2008年7月20日长沙市人民政府发布长沙市经济适用住房货币补贴实施方案（长政办发20089号）。方案规定对具有长沙市城区常住户口5年以上（符合本市安置条件的军队转业人员不受此限制）；家庭人均可支配收入低于我市上年度城区居民家庭人均可支配收入的75%；未享受过福利分房且无私房的家庭享受经济适用住房货币补贴8万元；低收入住房困难家庭（住房困难户是指人均住房建筑面积低于12平方米的家庭）和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。7在长沙经济适用房货币化补贴方案中，也明确规定了实施步骤，
21、将优先解决历史积压户。凡是2005年7月1日前取得经济适用住房申购资格尚未购买住房的积压对象，2008年内优先审核、安排。而在2005年7月1日2008年7月1日取得经济适用住房申购资格尚未购买住房的积压对象，审核后将在2009年优先解决。2009年9月17日，长沙市政府停止发放经济适用房货币补贴凭证。2009年长沙市已经发放经济适用住房货币补贴凭证20408户，补贴凭证金额15.30亿元。其中，已购房18175户，购房面积157.80万平方米，购房平均户型面积为86.82平方米。其中，购买商品住房10842户，购房面积105.54万平方米，购房平均户型面积为97.34平方米；购买二手住房73
22、33户，购房面积52.26万平方米，购房平均面积为71.27平方米。补贴资金已经发放11.96亿元，待发放补贴资金1.94亿元。表2-1 长沙市经济适用住房货币补贴情况表区属发放货币补贴凭证已购房情况户数金额（万元）户数面积（M2）金额（万元）芙蓉区2901227233018264319.623885.50天心区4054308553744313527.529067雨花区4032320433492302594.327812.50开福区6053437964919424647.836277岳麓区3271228542933266025.421451高新区97776696872.99552总计20408
23、153047181751577987139045资料来源：2009长沙楼市年报3 经济适用房货币补贴政策效用的理论分析3.1住房保障政策效率指标分析3.1.1住房保障政策效率指标介绍1. 垂直效率垂直效率可以用下述公式来表达：例如，经济适用房政策，其施政对象是社会阶层的中低收入家庭，中低收入家庭由于经济适用房政策而得到的利益，就是上式中的分子；社会上全部家庭（施政对象和非施政对象）由于经济适用房而得到的利益，就是上式中的分母。如果居住在经济适用房的家庭有20%不是中低收入者，则政策的垂直效率为80%。2. 水平效率水平效率1： 水平效率2：实践中，往往会出现Eh1接近0而Eh2却靠近1的情形，
24、特别是对于我国这个人口大国而言情况相当严重。例如，由于公共支出有限，只能通过轮侯或摇号的办法确定收益人，此时虽然政策是有效的，但是分布不均匀，只有少数人能够受益。3. 运作效率E0反映了政策运作的效率损失。效率损失越大，E0越小，E0越接近1越好。各效率指标的关系如下：垂直效率反映了政策能否容易作用到政策对象，水平效率则体现了政策覆盖的所有作用对象内部的作用均匀度和力度。运作效率则体现了政府干预下的运作相对于市场化的效率高低。三个指标的最大值为1，越大表示效率越高。3.1.2经济适用房货币补贴政策效率指标比较分析8经济适用房政策是我国现行的最重要的住房保障政策之一，在过去几年中为缓解中低收入阶
25、层购房压力，改善中低收入家庭生活状况作出了重要贡献。但是该政策的效率问题引发了不少争议。从住房保障政策效率指标的角度来分析：1. 经济适用房尚且无法覆盖政策针对的全部家庭，符合补助家庭需要通过排队和摇号的方式获取经济适用房认购资格；同时有不符合条件的家庭挤占，Ev1。2. 经济适用房属于半福利半商品，保障存在“福利倒置”现象，政策受益人口分布不均匀，Eh11。3. 福利保障力度不足，许多“夹心层”家庭无力购买，Eh21。4. 非市场化运作，E0PQ，即达到相同的效用U2，实物补贴额超过现金补贴额。所以，在消费者需求函数既定的条件下，达到相同的满足程度，经济适用房货币补贴政策的效率更高。103.
26、3 经济适用房货币补贴政策的社会效用分析经济适用房货币补贴政策的目的是为了解决城市中低收入家庭无法以市场价格正常购买住房的问题，进而促进社会的公平、和谐，提高中低收入家庭的归属感，增加社会福利。因此，本文对该制度产生的社会效用和经济适用房政策进行比较分析。如图3-2，在一个完全竞争的房地产市场中，中低收入家庭对住房的需求曲线为D，市场上的住房供给曲线为S，两者相交于均衡点H，市场上的均衡价格和均衡量为P与Q，此时，政府实行经济适用房政策，采取对开放商用地补贴、税收减免等优惠政策降低其成本，在其他条件不变的情况下，由于开发商边际成本的下降，市场中住房供给曲线S向右下方平移至S，S与D相交于新的均
27、衡点H上，市场住房价格下降，开发商供给量增加，这就是该政策补贴的结果。如果政府没有提供这些优惠，那么要达到供给量Q，开放商所要的就爱个为P，从图中可以看出矩形PPHH即为政府以经济适用房方式向购房者提供的隐形补贴。其中，矩形PPHA为住房购买者实际取得的补贴，三角形AHH部分既没有被购房者取得，也没有被开放商得到，就形成了社会效用净损失。图3-2 “砖头补贴”与“人头补贴”的社会效用比较分析而当政府实行经济适用房货币补贴政策，由“砖头补贴”改变为“人头补贴”，直接向中低收入家庭提供购房货币补贴以提高他们的购买能力。因此，需求曲线D向上方平移至D，新的需求曲线D与供给曲线S相交于 H形成了新的均
28、衡价格P。在P的价格水平上，如果没有政府的货币补贴。那么市场中的住房需求量是Q。可以看出图形AQQH为消费者剩余，即中低收入家庭实际获得的货币补贴，三角形AFH为生产者剩余，没有社会效用损失。11从以上分析可以看出，通过“砖头补贴”的经济适用房政策存在着社会效用损失，而“人头补贴”的经济适用房货币补贴政策没有社会效用损失。4 经济适用房货币补贴政策的实证分析为了检验理论的现实价值，本文将从实证角度比较经济适用房货币补贴政策和经济适用房政策：货币补贴对长沙的住房消费有多大的促进作用？这种政策与经济适用房政策相比，哪种方式更加有效？1.理论假设和模型设计按照消费理论，影响购房消费支出的主要因素是住
29、房的价格和购房者的收入水平。住房价格的上升会导致购房消费支出的上升，收入的增加也会提高住房消费的支出量。据此，本文做出以下假设：H1：住房价格的变化与购房消费支出变化成正相关；H2：可支配收入水平的变化与购房消费支出变化成正相关。本文构建如下模型来研究住房价格和收入对购房消费支出量的影响：ctvt=+inct+prct+其中，ctvt 为某时间上居民购房消费支出量； Inct 是中低收入者的年均可支配收入； Prct 为长沙普通商品住房价格； 表示模型中的残差项； t 为时间下标； 表示对各数字取对数；2.参考数据及其来源表4-1 长沙市中低收入家庭购房情况200820072006200520
30、04200320022001人均购房支出7031.435801.4913915.6233530.033086.1872713.7642573.7092260.027可支配收入13821.1612293.5410504.679523.978617.486999.0855681.3924863.699住房价格3906.353372.962691.152539.592373.992153.7812075.5721982.48本文数据来自长沙房产信息网和湖南统计年鉴。由于2009年统计年鉴尚未出版，所以本文将样本定为2001-2008年的年度数据。3.实证结果为了考察影响购房消费支出的综合因素，因此考
31、察收入、价格和支出的协整关系，得到模型的结果如下：表4-2 模型回归结果因变量ctv自变量系数标准差T统计值inc0.71340.0703-1.06prc1.27990.0527-18.5267Multiple R0.998594R Square0.99719从表4-2中可以看出住房价格因素对购房支出的影响相对于收入因素对购房支出的影响而言，在统计上更加显著。模型清楚地显示了购房消费支出与住房价格和可支配收入之间的长期均衡关系。如果保持收入不变，当住房价格上涨1%时，购房消费支出量将上升约1.28%；如果保持住房价格不变，当可支配收入增加1%，购房消费支出可以增加约0.71%。模型的回归结果说
32、明假设H1和H2成立。4.政策比较结论分析利用模型的回归结果可知，购买经济适用房相对于普通商品房价格降低了大约40%，可以减少居民购房支出51.2%。利用该结论，以2008年长沙市购房消费支出7031.43元为基础，可以推算出购买经济适用房可以节省购房者3600元的购房支出。如果中低收入家庭享受了经济适用房货币补贴获得8万元购房补贴相当于可支配收入增加，根据表4-2的结果可以算出，货币补贴只能增加受补对象40.39%的购房支出，以2008年为基础推算出受补对象能增加2840元的购房支出。但是长沙市经济适用住房货币补贴实施方案中明确指出，货币补贴款项仅用于受补对象解决购房困难，8万元的货币补贴系
33、数应改修正为1，受补对象购房支出总计增加8万元。从中低收入受补家庭来看，经济适用房“砖头补贴”相比“人头补贴”更能解决受补对象的购房困难。但是经济适用房一般地处偏远、交通不便、配套设施不齐全，为住户的居住、交通、生活、子女教育等方面带来的诸多困难，也提高了这些方面的支出。而且经济适用房的竣工量也在逐步萎缩，从2004年的152.67万下降到2007年的66.18万，紧缺的房源根本无法应对中低收入阶层对于经济适用房的需求，形成了如今“排队摇号一条龙”的局面。经济适用房货币补贴是受补对象利用补贴款项根据自身需求自由选择住房，更加地人性化，合理化。5 经济适用房货币补贴政策存在的问题通过经济学的理论
34、分析和以长沙为例的实证分析，可以看到经济适用房货币补贴政策的诸多优点，但实际上该政策并不是没有缺陷而普遍适用的。5.1 经济适用房货币补贴政策会导致房价上涨。从图3-2中可以看出，当政府对中低收入家庭进行购房补贴直接增加普通商品房需求量的增加，进而使需求曲线D向上平移至D，新的需求曲线D与供给曲线S相交形成了新的均衡点，而均衡价格为P。明显可以看出市场上的均衡房价由于“人头补贴”政策而上涨，其增量为PP。2005-2009年长沙市商品住宅价格0500100015002000250030003500400045002005年2006年2007年2008年2009年均价（元/M2)线性 (均价（元
35、/M2)由上图可以看出，2007年在全国房价普遍大幅上涨的情况下，07年长沙房价也经历了大幅度的涨幅，普通商品住宅价格涨幅高达25.31%。2008-2009年是全球经济危机影响最严重的两年，我国的楼市受其影响一度低迷。但是长沙的房价并未像百姓所期望的有所回调，2008-2009年长沙房价持续攀升，涨幅分别15.84%和5.56%，这和经济适用房货币补贴政策的出台具有一定的关系。长沙市2009年销售新建商品住宅1618.05万平方米，二手住宅321.58万平方米，其中通过经济适用房货币补贴购房面积达到157.80万平方米，占长沙市2009年住宅销售总面积的8.14%。如此巨大的需求量增加直接导
36、致房价的复苏，这也引来的社会上的不少争议：经济适用房货币补贴到底是保障政策还是“托市”政策。5.2无法应对住房供给不足的情况。表5-1 长沙市2002-2009年商品房供求状况表指标20022003200420052006200720082009商品房供给面积（万）572.93784.071050.151045.361055.461492.471562.421455.71商品房销售面积（万）232.1325.82519.95536.99741.691166.031477.631715.84供求比2.472.412.021.951.421.281.060.85由上表可知，从2005年开始长沙市新
37、建住房的供销比一直呈下降的趋势，由2005年的1.95下降到2009年的0.85。经济适用房货币补贴政策是一种直接补贴中低收入家庭提高其购房能力的补贴政策，但是随着商品住房房源的供给逐渐少于需求，出现供不应求时，经济适用房货币补贴政策不但无法切实解决中低收入家庭的购房困难，而且还会进一步地加剧房价的上涨。若出现该种情况，会对整个社会产生极大的不良影响：1、房价的非正常性上涨会为整个房地产业泡沫经济埋下伏笔。而房地产业作为一个上下游产业链相当长的支柱产业，其泡沫经济的破灭无疑是对整个社会经济的沉重打击。2、房价的上涨会加剧社会各个阶层的购房压力，特别是那些收入无力购买商品房而又享受不到住房保障的
38、“夹心层”居民。他们无疑会成为因为“人头补贴”政策导致房价上涨的最大受害者。3、房价的暴涨最大的受益者将是那些房地产开发商们，他们开发商品房本来就能获取巨大的财富，房价的上涨更能使得他们获得一笔不菲的超额利润。这样使得这些生活在社会上层的开发商更加富有，却使广大的中低收入家庭为最基本的住房问题发愁。贫富差距的扩大，不利于国家的稳定和社会的和谐。5.3经济适用房货币补贴发放时存在权利寻租和套利现象。经济适用房货币补贴政策是近年来政府为了解决中低收入家庭住房困难而进行了一项住房保障政策的改革，在该政策试行阶段难免会出现个别官员利用权利寻租和受补贴对象将政府发放的补贴进行购房套利的现象。本文认为在完
39、善政策本身的同时，应当将住房保障政策进行立法保护。严惩那些利用中低收入家庭保障补贴寻租的官员，一经查出按情况严重处于刑事处罚而不是现在所用的行政处罚；对于那些利用购房补贴购房套利的受补对象应在没收其补贴的基础上处于一定的罚款，剥夺其今后一切住房保障补贴的机会。只有当这些违规操作的风险成本远远大于收益时，才能杜绝这些现象，经济适用房货币补贴的改革才能真正成功。结论从经济学理论角度来看，经济适用房货币补贴政策相比原有的经济适用房政策在需求函数既定的情况下具有更高的效率，并且在政策的实行过程中不会存在社会效用的损失。经济适用房货币补贴政策也在住房保障政策各种效率指标上优于经济适用房政策。 从实证分析
40、的结论来看，经济适用房“砖头补贴”对购房消费支出的贡献度相比“人头补贴”略高一些，但是由于经济适用房自身房源问题，使得大部分中低收入家庭无法享受到政策的优惠；购买了经济适用房的家庭也因为其住房地段问题而增加了其交通、居住、子女教育等费用支出。经济适用房货币补贴可以让受补对象根据自身情况自主选择适宜自己的住房，在解决住房问题的同时能为其带来更大的效用。经济适用房货币政策虽然在实行的效用上具有相当的优越性，但是它并不是没有缺陷而普遍适用的。当市场上存量住房不充裕、供不应求时，货币补贴无法应对而且会加快房价的上涨速度，进而扰乱房地产市场的有序发展。经济适用房政策作为刺激住房供给的保障政策在这个方面正
41、好可以弥补货币补贴政策的不足。任何一项政策都是有利有弊的，关键在于如何权衡利弊。经济适用住房实物配售和货币补贴各有利弊，货币补贴并不能取代实物配售，而是提供多一个解决途径。本文建议，在改善经济适用房房源的情况下，根据各个发展阶段的具体情况将“砖头补贴”和“人头补贴”结合互补。12因此，把握政策出台的时机十分关键。根据市场环境的变化，正确选择出台时机，是考验政府的执政智慧。任何一项住房保障政策成功的关键在于监管，如果监管不严，无论实物还是货币都会成为权力寻租的猎物；现在利用住房保障政策套利属于违纪行为，最多是退房补款，不用受到法律制裁，寻租成本低回报高，不利于限制和禁止这类权力寻租活动。而在新加
42、坡、香港等地不符合条件申请政府住房保障是属于违法行为。我们的各种住房保障政策可以从加强制度和法制的建设、公开化透明化来加以完善。我们有理由相信，当我国的住房保障政策由健全的法律体系保护，政府严格执行各项政策时，诗人杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想一定能够实现。参考文献1 经济适用住房管理办法 2004.5 建设部、国家发改委、国土资源部和中国人民银行等四部委联合颁布2 E.Jay Howenstine.The Changing Roles of Housing Preduction Subsidies and Consumer Housing Subsidies in Eurpean Nationa