《毕业论文：房地产开发项目的投资控制研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《毕业论文：房地产开发项目的投资控制研究.doc（22页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈
2、薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆
3、蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇
4、艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇
5、芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅
6、莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆
7、莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇
8、荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄
9、蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅
10、蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆
11、薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄
12、蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄
13、薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅
14、蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃
15、艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃
16、芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄
17、莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂
18、莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃
19、蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀
20、蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁
21、蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节
22、薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀
23、薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀
24、蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁
25、芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇荿薃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿羀薈袅肈聿芈蚈羄肈莀袄袀肇薂蚆袆肆蚅葿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂芃蒈螆 论文摘要随着国家宏观调控的不断加强,房地产市场竞争越来越激烈。在这样的条件下,投资控制研究成为房地
26、产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场的现状,结合个人在房地产开发公司的实践经验,本文通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析以及如何进行投资控制问题等，来保证投资目标的实现从而提高项目的利润。关键词：房地产 开发项目 投资控制目 录1.绪论01.1.研究背景01.2.目的与意义01.3.内容与方法02.房地产开发项目投资基本理论12.1.项目12.2.房地产开发12.3.投 资22.4.房地产开发项目投资组成22.4.1.开发成本22.4.2.开发费用42.5.房地产开发项目投资特点52.5.1.房地产开发项目投资额度巨大52.5.2.房地产开发项目投资差异明显52.5.
27、3.房地产开发项目投资需单独计算52.5.4.房地产开发项目投资确定依据复杂63.房地产开发项目投资控制中的现状及问题63.1.目前现状63.2.房地产开发项目投资控制中存在的问题73.2.1.项目投资决策阶段目前存在的问题73.2.2.项目设计阶段目前存在的问题83.2.3.招投标阶段存在的问题83.2.4.施工阶段存在的问题93.2.5.竣工结算阶段目前存在问题94.房地产开发项目投资控制中所遇问题对策94.1.决策阶段的投资控制94.1.1.确定房地产建设项目的资金来源104.1.2.选择资金筹集方法104.2.设计阶段的投资控制114.2.1.设计方案的经济分析114.2.2.设计概算
28、的编审124.2.3.限额设计124.3.施工招投标阶段的投资控制134.3.1.合理划分标段134.3.2.编制工程量清单和招标控制价144.3.3.分析投标报价，协助合同价格谈判144.3.4.结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性144.4.施工阶段的投资控制154.4.1.分解投资目标，合理编制资金使用计划154.5.竣工结算阶段的投资控制154.5.1.核对合同条款154.5.2.检查隐蔽验收记录164.5.3.落实设计变更签证164.5.4.认真核实工程量、综合单价和各项取费165.结论1618房地产开发项目的投资控制研究1. 绪论1.1. 研究背景在市场经济条件下，如何有效地
29、控制房地产开发项目的投资控制，是房地产开发项目管理中的重要组成部分。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资控制，而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段，把控制工程造价仅放在施工图预算、结算的审查上。虽然审计人员一丝不苟地严把工程造价审计关，对控制工程造价，节省建设资金也发挥了巨大的作用，但是，控制工程造价的方式存在明显的缺陷，使工程造价审计仍处于被动状态。为解决这一问题，应实行建设项目全过程造价控制。1.2. 目的与意义在房地产建设项目实施过程中，投资活动起了相当重要的作用。如何合理确定项目投资、有效控制项目投资成本、保障业主的利益，实现提高投资效益、规避投资风险、确保工程质
30、量和工期的目标，是房地产建设项目投资控制的重要技术工作。由于工程造价始终贯穿于项目建设的全过程，按阶段可分为：投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段。要动态、有效地控制好工程造价，就必须在上述几个阶段的每一步都加强控制。1.3. 内容与方法本文从项目决策、项目设计、招投标、施工、竣工结算等五个阶段分析工程造价控制中存在的问题，并相应地提出了工程造价控制的对策。在投资决策阶段应做好基础资料的收集；认真做好市场研究；做好方案优化；合理确定评价价格和基准参数。在项目设计阶段应加强对设计单位设计图纸质量的审查；规范设计概算办法；制订设计奖惩制度；制订限额设计标准；推进新成果在工程设计中
31、的应用。在招投标阶段应坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质。在施工阶段应制定先进合理的工程造价控制目标；严格控制材料价格；优选施工方案。在竣工阶段应精确计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。因此只有把房地产建设项目投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在房地产建设项目中能取得较好的投资效益和经济效益。2. 房地产开发项目投资基本理论2.1. 项目 项目是一种独特的工作努力，即遵照某种规范及应用标准去导入或生产某种新产品或某项新服务。这种工作努力应在限定的时间、,成本费用、人力资源及资财等项
32、目参数内完成。从严肃的意义上讲,所谓项目是为取得某一终极产物而精心组织的某项进程，该终极产物原先只有抽象的开始，抽象的终结，抽象的交付物。 2.2. 房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建设及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标，提高土地使用的社会经济效益的活动。2.3. 投 资投资，一般是指经济主体为获取投资效益而将货币资金或生产要素转化为固定资产、无形资产、流动资产，形成生产能力或工作效益的经济活动。因此，投资是维持社会再
33、生产的物质技术基础的根本保证。适度的投资先创造需求，后提供供给，并借助社会大生产的链条双向传递并呈一轮又一轮的势态。2.4. 房地产开发项目投资组成2.4.1. 开发成本(1) 土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。(2) 土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国
34、家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。(3) 前期工程费主要包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地
35、质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 (4) 建安工程它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。(5) 基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供
36、气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 (6) 公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。(7) 不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。(8) 开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 2.4.2. 开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理
37、费用、销售费用和财务费用。 (1) 管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 (2) 销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。(3) 财务费用指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。房地产开发投资组成基础设施费建安工程费前期工程费土地征用及拆迁安置补偿费土地使用权出让金公共配套设施费不可预见费开发期间税费管理费用销售费用财务费用开发成本开发费用2.1房地产开发项目投资组成示意图2.5. 房地产开发项目投资特点2.5.1. 房地产开发项目投资额度巨大房地产开发项目需要耗费大量
38、的人力、物力和财力，开发项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。2.5.2. 房地产开发项目投资差异明显每个房地产开发项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。所以，房地产开发项目投资的差异十分明显。2.5.3. 房地产开发项目投资需单独
39、计算每个房地产开发项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且，房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使房地产开发项目的实物形态千差万别，再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此，房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等，单独计算其投资额度。2.5.4. 房地产开发项目投资确定依据复杂房地产开发项目具有单一性的特征，而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又
40、决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段，其投资控制额度的确定依据各不相同，但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据，适用于可行性研究阶段；概算定额（指标）用于设计阶段，用来计算房地产建设项目的概算，控制和指导设计，同时概算定额（指标）又是编制估算指标的基础和依据；预算定额用于施工图阶段，是编制概算定额（指标）的基础。间接费以直接费为基础，二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等，这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性3. 房地产开发项目投资控制中的现状及问题3.1. 目前现状房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有
41、着重要的意义，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润。控制好房地产的开发成本是非常有意义。前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期的成本了吗？不错，是加大了前期的成本，但是对整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。 设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。然而现在的设计太浮躁，主
42、要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈，开发商完全不按照标准支付设计费，把设计费用压得很低，更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右，有的甚至5天出施工图，这么短的时间画图都画不出来，更别提什么设计思想，什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里，因为全国的建筑都是千篇一律的，一个地区，一个城市乃至一个单体建筑，都没有自己的风格。大家都在尖锐批评设计师时，也想想他们的为难之处吧，因为经典的诞生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同时我们也可想象，就这样出来的设计能保证经济适用的原则吗？开发商最容易犯的毛病就是：不注意建筑比例、匀称，乱上造型，造成
43、头重脚轻，不协调，不适用，更不经济。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。3.2. 房地产开发项目投资控制中存在的问题 目前，我国工程造价管理出现了一些新问题，如何采取有效措施，使工程造价管理尽快纳入规范化、系统化、法制化轨道，已是当务之急。3.2.1. 项目投资决策阶段目前存在的问题（1）在项目建议书阶段，通常由建设单位向公司投资计划部提出投资估算，内容相当简单，往往造成漏项。 （2）在可行性研究阶段，建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算，该投资估算经
44、审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以设计院本阶段的投资估算，准确性较差，同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行，而且对工艺流程和方案缺乏认真研究；有时建设单位为了所报项目能被批准，要求设计单位在投资估算时有意低估，增加了估算的不准确性。3.2.2. 项目设计阶段目前存在的问题 在项目设计阶段应加强对设计单位设计图纸质量的审查；规范设计概算办法；制订设计奖惩制度；制订限额设计标准；推进新成果在工程设计中的应用。（1）技术和经济的结合不够。在实际工作中，一般都是设计人员根据设计委托进行现场调查，选择方案，进行设计，不同阶段向造价人员提
45、供条件，进行估价或预算。造价人员对工程概况、现场情况了解很少，无法将各种影响因素考虑全面。 （2）设计中成本控制认识不足，影响竞争能力。设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作。 3.2.3. 招投标阶段存在的问题 在招投标阶段应坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质。（1）当前在招标投标过程中存在着不合理的竞争。一些少数有权威的人士，将工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户、人情工程，工程造价难以控制，施工单位为了自己企业的利益，一
46、味要求追加工程费用，所以这种不符合工程的招投标，指定的承包商给国家带来巨大的损失，也是工程造价超额的隐患。（2）在招标工程中任意压价，导致工程造价严重失真。一些建设单位为了减少建设资金，利用僧多粥少这一现象，使得个别施工单位通过低价中标；而在施工过程中想方设法增加现场签证及技术变更，以获得额外收入，或干脆偷工减料，在材料上以次充好来蒙混过关，留下质量隐患。3.2.4. 施工阶段存在的问题 在施工阶段应制定先进合理的工程造价控制目标；严格控制材料价格；优选施工方案。（1）施工单位建设工程造价的控制目标制定不合理，缺乏科学性和先进性； （2）材料价格管理方法落后，材料采购、储存量计算不科学，不能很
47、好地掌握采购时机，由于建设市场目前还比较混乱，材料采购价格失真，不法分子从中渔利，也使得占建安工程成本6070的材料费用失去控制。 （3）在施工组织方面，多数施工企业还一直沿用老办法，现有的人、财、物没能得到合理配置与利用，造成大量浪费，从而导致工程造价提高。 （4）施工单位从自身利益出发，通过设计变更，增加工程量或追求较高利润。 3.2.5. 竣工结算阶段目前存在问题在竣工阶段应精确计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，调查资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%25。4. 房地产开发项目投
48、资控制中所遇问题对策4.1. 决策阶段的投资控制 项目决策阶段指参加土地投标、中标至项目立项的过程。房地产建设项目决策阶段的投资控制，主要从整体上把握项目的投资，分析确定房地产建设项目投资的主要影响因素，编制房地产建设项目的投资估算，对房地产建设项目进行财务评价，考察房地产建设项目的国民经济评价与社会效益评价，同时结合房地产建设项目决策阶段的不确定性因素对房地产建设项目进行风险管理等。正确决策是项目投资的前提，也是控制投资的基础。要达到项目投资的合理性。首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。 其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模(总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周期，并确认其可行性。在决策阶