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1、西安高新科技职业学院毕 业 设 计（论文） 课题名称：物业管理条例在物业管理活动中的重要地位年 级：2009级系 别：建筑工程系专 业：物业管理班 级：1 班姓 名：李学 号：指导老师： 西安高新科技职业学院毕业设计（论文）成绩科评议年 级2009级系别建筑工程系专业物业管理姓名李娟娟题 目物业管理条例在物业管理活动中的重要地位指导教师评阅意见成绩评定： 指导教师： 年 月 日评阅教师意见指导教师：年 月 日答辩小组意见指导教师：年 月 日毕业设计（论文）任务书本任务书下达给：2009年级 建筑工程系 物业管理专业 李娟娟（姓名） 设计题目:物业管理条例在物业管理活动中的重要地位 1.毕业设计
2、（论文）任务及要求（包括设计或论文的主要内容、主要技术指标，并根据题目性质对学生提出具体要求）一毕业设计（论文）任务（一）.物业管理专业的论文均需6000-8000个宋体文字；（二）.论文应该由电子文本和打印件构成，统一用A4纸打印；（三）.正文及标题格式要求：标题级别 层次代号 字体一级标题 一、 黑体小三二级标题 （一） 黑体四号三级标题 1 黑体小四号正 文 宋体小四号（四）.完整的论文构成要件：1.封面 2.摘要 3.目录 4.正文 5.参考文献二毕业设计（论文）要求：1、 内容丰富，资料有创意；2、 论文资料充足详实，运用得当；3 、论证充分，结论合理；4、 篇章逻辑层次清晰，中心突
3、出；5、 语体正确，合乎规范。 2.重点研究的问题及原始资料及依据（包括设计或论文的工作基础、研究条件、应用环境等）物业管理法对于提高专业理论水平和专业素质起到了积极的规范作用。而物业管理条例将物权中的各种关系一一厘清，为培养优秀的房地产专业人才起到了极大的推动作用，所以，物业管理条例在物业管理活动中具有非常重要的地位。 3.主要参考资料、文献，其他要说明的问题主要参考资料、文献有：1. 韩强，李冠东.物业管理法律法规指南.北京：中国建筑工业大学出版社，20002. 林志广，甘元薪.物业管理学.广州：中山大学出版社，20003. 李冠东.物业管理法律法规【M】.上海：华东师范大学出版社，200
4、84. 董藩，秦凤伟.物业管理法律与制度【M】.北京：清华大学出版社，20065. 田珊.物业管理法规.北京：北京大学出版社，20096. 景象，胥盈.物业管理案例分析.北京：机械工业出版社，20067. 温小明.物业管理案例分析.北京：中国建筑工业出版社，20068. 鲁捷，付立群，胡振豪.物业管理法规案例分析.大连：大连理工大学出版社，20049. 赵向标.物业管理操作制度规范.广州：海天出版社，200210. 劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心.物业管理基础.北京：中央广播电视大学出版社，200411. 刘存续，万顺福，曾令秋.物业管理人员培训教程.四川:西南财经大学出版社，200
5、3由于所学专业知识水平的限制和时间的仓促，文中纰漏之处在所难免，敬请老师能多批评指正。下达任务日期： 2012年01 月 19 日要求完成日期： 2012 年 04 月30 日答 辩 日 期： 2012年 05 月19 日指 导 教 师： 高 闪西安高新科技职业学院毕业论文（设计）指导及答辩记录论文（设计）题目物业管理条例在物业管理活动中的重要地位学生姓名李娟娟专业年级2009级物业管理 指导老师 高 闪毕业论文指导记录（注明知道过程及日期）毕业论文答辩记录（注明答辩过程摘要、结果及日期）摘 要随着我国城市经济与建设的发展，作为房地产业的一个重要分支物业管理也得到了迅速的发展。人们在城市生活水
6、平提高的同时，对物业管理服务质量的要求也越来越高，然而，目前物业管理的从业人员，大都是从其他行业转行而来，没有受过系统的、专业的教育和培训，致使各方经常矛盾重重、权利失衡。为适应物业管理发展的需要，2003年9月1日，我国第一部物业管理行政法规-物业管理条例颁布实施，这不仅标志着我国物业管理的发展纳入了法制化轨道，也体现出中国社会物权状态的历史性进步。对于促进物业管理行业快速、健康、有序的发展起到了非常大的作用，不仅厘清了物业管理活动及其相关各方的关系，也使物业管理活动和相关各方权利义务得以保障和保证。关键词： 1.物业 2.物权 3.立法目的 4.重要地位 5.展望前景- 5 -目 录一.物
7、业管理的概述- 1 -（一）物业的概念- 1 -1汉语中物业的概念- 1 -2.英语中物业的概念- 1 -3.法律法规中物业的概念- 1 -（二）物业管理的发展- 1 -1.物业管理的初步发展时期- 1 -2.物业管理全面发展时期- 1 -3.物业管理逐步规范化时期- 1 -（三）物业管理的特征- 2 -二物业管理法物业管理条例概括- 2 -（一）物业管理条例颁布的背景分析- 2 -（二）物业管理条例的起草过程- 2 -（三）物业管理条例的立法目的- 3 -三物业管理条例在物业管理活动中的重要地位- 3 -（一）全面组建业主大会和业主委员会，维护全体业主的合法权益- 3 -（二）明确建设与管理
8、的权利和责任，推行物业管理招投标机制- 3 -（三）制定了“质价相等、分等定级”的我要管理服务收费新体制- 3 -（四）物业管理条例明确了社区物业管理中最高权力机构是业主大会，业主委员会只有执行权和监督权。- 4 -（五）提高物业服务质量，拓展服务领域，加强对从业人员的培训。- 4 -参 考 文 献- 5 -一.物业管理的概述（一）物业的概念1汉语中物业的概念汉语词典中通常是指已经建成并投入使用的各类房屋以及配套的设备、设施、场地等。2.英语中物业的概念物业的英语词汇是“Property”及“estate”。 “Property”一词译为“所有物、财产、房地产等”。“ estate”一词译为“
9、大片私有土地、庄园、厂区”等。3.法律法规中物业的概念2003年6月8日国务院令第379号公布，国务院令2007第504号修订，自2007年10月1日起施行的物业管理条例没有对“物业”作出界定，但从对“物业管理”的定义可以得出，“物业”是指各类房屋及配套的设施、设备和相关场地。（二）物业管理的发展1.物业管理的初步发展时期19世纪中叶到20世纪20年代。在这个时期，上海、天津、武汉、广州等城市建立了许多高层建筑，为适应这些房地产市场的需求和发展，出现了代理租赁、清洁卫生、保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期雏形。2.物业管理全面发展时期20世纪80年代初。随
10、着我国改革开放的深入，物业管理由香港地区引入我国内地，深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中创造了无数个第一。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会。1994年深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例，开创了物业管理地方新法规的先河。3.物业管理逐步规范化时期1994年4月建设部颁布了33号令，公布了城市建设住宅小区管理办法，该办法明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化
11、、专业化的管理模式，有物业管理公司统一实施专业化管理。”2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式实施，对规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境提供了重要的法律依据。但是，由于我国物权法的不健全，致使物业管理法规中的许多问题难以界定。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、2007年10月1日起施行的中华人民共和国物权法，从维护业主合法权益的角度出发，对涉外物业管理中的问题作了更加明确地规定，为我国物业管理方面提供了强有力的法律依据，同时，它也成为物业管理条例最主要的法律渊源之一。（三）物业管理的特征1.物业管理的社会化指摆脱了过去的那种自
12、建自管的分散管理体制，有多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业统一管理。2. 物业管理的专业化只由物业服务企业通过与业主签订合同的形式，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。3.物业管理的市场化指在市场经济条件下，物业管理的本质属性是经营，所提供的是劳务和服务，方式是等价有偿（物业管理最主要的特点）。4.物业管理的契约化由于物业管理的社会化属性，必然导致物业服务企业与拥有物业的业主、投资建设物业的开发商、各种专业咨询服务机构、各种专业服务公司均产生各种经济上的委托关系。二物业管理法物业管理条例概括（一）物业管理条例颁布的背景分析经过10多年的物业管理市场化改革，我国的物
13、业管理从无到有，对房地产的市场化运作起到了重要的辅助作用。但物业管理市场发展时间较短行、业缺乏自律、国家政策配套缺乏，致使物业管理存在许多现实问题，这些问题普遍表现在以下方面：1.物业管理企业整体服务质量和管理水平不高；2.业主委员会整体运作不规范；3.建设与管理职责不清，招投标机制尚未完全建立；4.物业管理费收缴难度较大，严重制约了物业企业的健康发展；（二）物业管理条例的起草过程随着我国物业管理的迅速发展，一些专家学者制定法律规范物业管理的呼声越来越高，加之物业管理实践中又出现的新情况急需解决，1994年4月建设部成立了物业管理条例起草小组，通过收集国外资料、开展调研、座谈论证等立法程序，2
14、003年国务院法制办将物业管理条例列入立法计划。2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了物业管理条例（草案），国务院379号令颁布了物业管理条例，并规定自2003年9月1日起实施。随着我国法治建设的发展，特别是物权法的颁布，加之物业管理中出现的新问题，国务院令2007第504号对物业管理条例进行了修订，自2007年10月1日起实施。物业管理条例对于物业管理行业的健康发展无疑是一个重要的里程碑。其意义在于，物业管理作为一个行业，开始得到国家的正式承认，并以法规加以规范和指导。当物业管理人作为一个和物业业主对立统一的社会人群获得国家的法规规定时，国家就已经肯定了社会物权在以往2
15、0年中的全部变化和发展，对物权状态的规定也就是对现在已经广泛存在的物业权的认可。（三）物业管理条例的立法目的物业管理条例第1条规定：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人名群众的生活和工作环境，制定本条例。”根据该条例的规定，制定本条例的目的有以下三个方面：1.规范物业管理活动，解决物业管理活动中出现的主要问题；2.为了维护业主和物业服务企业的合法权益；3.为了改善人名群众的生活和工作环境；三物业管理条例在物业管理活动中的重要地位物业管理条例作为一部行业内具有里程碑性质的法律，其重要性表现在很多方面，在管理活动中有非常重要的地位。以下仅就上述分析，结合个人学习和工作经
16、验谈谈物业管理条例对行业主要问题解决的推动。（一）全面组建业主大会和业主委员会，维护全体业主的合法权益一是要按照物业管理条例要求建立业主大会决策制度。物业管理条例明确规定：业主大会是物业管理区域内最高决策机构，而业主委员会是业主大会的执行机构。这一规定有利于解决目前业主委员会集决策与执行职能与一身的矛盾，业主委员会只能在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这样才能维护绝大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利开展。二是有关部门要加强对业主大会和业主委员会的组织领导建立工作联系制度和
17、登记备案制度。三是要进一步理顺业主委员会与物业管理公司、居委会的关系，变“各自为政”为“三位一体”。进一步仿丰富区文化活动，形成各方紧密联系的“共建”机制。（二）明确建设与管理的权利和责任，推行物业管理招投标机制物业管理条例规定：房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务；建设单位要与物业管理企业做好物业承接工作并及时移交有关资料。这是有效解决以前存在的建管部分问题的好办法。物业管理条例还规定：在前期物业管理活动中，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这将有利于逐步改变“谁开发、谁管理”和“先入为主”的垄断局面，用经济规律规范和约束物业企业的
18、行为，实现优胜劣汰。（三）制定了“质价相等、分等定级”的我要管理服务收费新体制1.小区业主委员会与物业公司应通过平等双向协商，签订物业管理合同，制定与物业管理服务内容和质量紧密挂钩的物业管理费收取标准，突出“质价相等、分等定级”这一条例精神。一方面，物业公司服务意识要增强，切实完善提高自身的服务质量；另一方面要建立起按服务项目计费的新观念。2.通过多形式的舆论宣传，积极引导，增强业主物业管理消费意识。完善物业管理合同条款将业主履行缴费义务条款和制约措施写进合同，是个别缴费不自觉的业主受到合同的约束。3.着力解决困扰物业公司已久的“代收代交水电费”问题。一方面加强水电一户一表的安装工作，加快水电
19、设施的产权转移；另一方面，对于受条件限制和遗留问题影响，一户一表无法安装的小区，则规范小区的收费管理；同时，水电部门也应跟进服务，建议逐步建立起一套新的服务模式：物业公司每月将代收到的水电费全部交给水电部门，并将欠费用户名单一并上报，有水电部门予以催缴。（四）物业管理条例明确了社区物业管理中最高权力机构是业主大会，业主委员会只有执行权和监督权。 物业管理条例的最大亮点是业主大会成为物业管理最高决策机构。第一次明确了物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。可以看出不管是 业主还是物业管理公司必须明确一个认识，单个业主只是物业主人的一分子， 物业的真正主人是全体业主。业主委员会与物业管理公司
20、也由业主大会进行民主投票决定，这将对基层现代化和民主化进程产生意想不到的作用。（五）提高物业服务质量，拓展服务领域，加强对从业人员的培训。1.坚持“以合同为本以、人为本”的原则，提高服务质量。物业公司要与业主签订合同，明确物业管理的服务内容，制定并公开服务项目和收费标准，形成双向选择机制。2.增强物业管理的自身造血功能，拓展服务领域，形成企业新的经济增长点，建立以业养业的良性经济运行机制。3.加强对物业管理人员的培训，提高产业人员思想作风、职业道德、服务态度、业务水平等方面的素质，并建立完善从业人员持证上岗制度，以适应行业竞争和企业不断发展的需要。当前，物业管理条例的贯彻实施，还需相关各方的经
21、济积极努力与勇于坚持。物业管理条例颁布后，有关物业管理的事务和问题从理论上来讲都应当、也都可以协调、解决好，但物业管理的矛盾、问题仍然比比皆是，层出不穷，究其原因，主要有两个：一是没按物业管理条例去做；二是不敢按物业管理条例去做，这其中包括物业管理活动涉及的各方组织和人士。物业服务企业应该认真的回顾，总结自身在贯彻执行物业管理条例方面的做法，思考还有那些反方面可以改进和提高，并以积极的态度付诸于行动。所以，我们应该始终乐观看好物业管理行业的美好未来。 参 考 文 献1.韩强，李冠东.物业管理法律法规指南.北京：中国建筑工业大学出版社，20002.林志广，甘元薪.物业管理学.广州：中山大学出版社
22、，20003.李冠东.物业管理法律法规【M】.上海：华东师范大学出版社，20084.董藩，秦凤伟.物业管理法律与制度【M】.北京：清华大学出版社，20065.田珊.物业管理法规.北京：北京大学出版社，20096.景象，胥盈.物业管理案例分析.北京：机械工业出版社，20067.温小明.物业管理案例分析.北京：中国建筑工业出版社，20068.鲁捷，付立群，胡振豪.物业管理法规案例分析.大连：大连理工大学出版社，20049.赵向标.物业管理操作制度规范.广州：海天出版社，200210.劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心.物业管理基础.北京：中央广播电视大学出版社，200411.刘存续，万顺福，曾令秋.物业管理人员培训教程.四川:西南财经大学出版社，200312. 中国物业管理信息网 13. 中国物业管理网 14. 深圳物业管理协会网站 www.szpma.org