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1、电 111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111苏州工业园区服务外包职业学院毕业设计（论文）论文题目:浅析物业管理中的会议场地管理以东吴物业公司为例届 别2014届系别商务管理系专业物业管理班级物业11（1）姓名学号指导教师1毕业设计（论文）独创性声明本人声明，所呈交的毕业设计（论文）系在指导老师的指导下本人独立完成的研究成果。论文中依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容
2、未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果，如论文涉及任何知识产权纠纷，本人将承担一切责任。 学生签名：_日期：_目录第一章物业管理11.1 物业管理的定义11.2 物业管理的发展1第二章 会议场地服务管理12.1 会议室布置礼仪12.2 会议服务内容2第三章 会议场地中的设备使用与管理23.1 投影设备的维护23.2 音频线连接33.3 调音台的使用33.4 会议照明33.5 供电系统43.6 消防系统43.6.1消防控制室控制设备的组成：43.6.2消防系统的管理43.7 空调系统的管理5第四章 红楼会议中心项目问题分析54.1 东吴物业公司红楼会议中心54.2 安保问题64.3 保洁
3、问题64.4 消防安全问题64.5 能源节约问题64.6 设备维修问题6第五章 红楼会议中心问题解决方案75.1 安保问题解决方案75.2 保洁问题解决方案75.3 消防安全问题解决方案75.4 能源问题解决方案75.5 设备维修问题解决方案7总结8参考文献9致 谢10浅析物业管理中的会议场地管理 以东吴物业公司为例摘要：跟随着物业管理行业在中国大陆的迅猛发展，不同类别的物业管理服务逐渐区分开来。文章以笔者在东吴物业管理有限公司红楼会议中心项目部实习为背景，结合在大学专业课中的消防系统知识，人力资源管理，室内装饰设计，会议服务礼仪等方面的内容，罗列了在实习过程中发现的红楼会议中心在管理方面的相
4、关问题，并提出解决方案。关键词：物业管理 ；会场管理Abstract: Rapid development followed the property management industry in Chinese continent, different types of property management services gradually distinguish. The article by the author in the project, Property Management Limited, a conference center intern as background
5、, combining in university courses of fire protection system of knowledge, human resources management, interior design, meeting service etiquette and other aspects, lists of conference center in the process of practice in the related problems in the management, and puts forward the solution.Keyword:
6、Property management; site management第一章 物业管理1.1 物业管理的定义物业管理即是业主选出专业的物业管理企业，对房屋及其配套的设施设备以及绿化、卫生、交通等管理项目进行有偿性维护的活动。1.2 物业管理的发展 19世纪60年代物业管理起源于英国，物业管理的发展是人口增长、经济发展的必然结果，物业管理属于第三产业服务行业。到目前为止为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的必要组成部分，在全球都相当流行并取得了蓬勃发展，物业管理被认为是新兴产业。上个世纪80年代，在我国的经济与城市发展的基础上，物业管理产业由此兴起，逐渐向大陆扩展。物业行业发展势头
7、迅猛，不断吸引着专业管理人员加入物业管理行业，同时增加的还有行业的年收益。物业行业的产生为广大业主营造出了一个个和谐安逸的生活和舒适的工作环境，也为社会的和谐稳定做出了不小的贡献。第二章 会议场地服务管理2.1 会议室布置礼仪会议现场布置要求一般应根据参加会议的人数做相应的调整。苏大红楼的会议室适用于小型的会议。常见的会议现场布置及座次礼仪如下几种：1.圆形会议桌室圆桌的会议室一般与会的人数不会太多，圆桌的最大的特点就是将尊卑的界限放到最小，一般用于内部的小型会议。有时被租用来接见外宾。拉近与会人员的距离，缓和了会议的气氛。红楼成正圆形的会议室只有一间，可容纳10人。2.设有主席台的会议室红楼
8、内设有主席台的会议室只有红楼105一间，适用于召开媒体采访类的会议，平时租给各个学院上培训班或者小型的文艺汇演，主席台上主持人的位置一般放在最右边，发言席在主席台正前方或右前方。台下与会人员在主席台的正对面，座位安排与主席台遵循相同的原则。3.椭圆形会议桌适用于内部会议，职务最高的人应该位于椭圆形会议桌的一头。4.接待会议座次红楼的接待型会议室比较多，大小不一也满足了不同规模的接待会议。101是比较大的接待型会议室，一般用于接待外宾，在建筑的最东面，所有的家具都是白色，显得明亮，正式。另有五间相对较小的的接待室。沙发为黑色，灯为暗黄色，显得不十分正式。便于在开会前接待宾客。接待型会议室的座位次
9、序是正中间为主人，右手边是上宾，左边为主方人员。如有外宾，随同翻译坐在外宾后第二个位置。特殊情况双方会见：作为比较正式的会见场合，主人和客人可以并排坐，客人坐在主人的右边，主方与会人员与客房的与会人员对面而坐成字形。联欢会形式的会议：联欢会一般可以围成一个圈，让氛围更加亲切，红烛厅的陈设是8张小圆桌每张桌子边有5张小椅子。前有主席台用来小型表演，后有吧台和自由活动的空间，同时也有音响投影灯设备。2.2 会议服务内容为了做好会谈服务工作，作为客服首先要掌握会谈服务要求与时间。在实习期间，一般会议的服务要求与时间都会在会议的前天通过邮箱发至物业部门。根据主办方的要求，准备第二天的会议。主办方将第二
10、天与会人员的名单发至邮箱，名单一般按照等级高低排列，摆放席卡时，级别最高的人应该放在中间的位置，接下来依次按先左后右排放。如有操作投影的工作人员，一般安排在投影仪的右手右边第一个位置。主办方将与会人员是否喝茶通知物业部门，准备茶水的时候避免麻烦。会议结束以后，客服人员需要清理会场，如果发现与会人员遗留的物品，要及时交给会议主办方。第三章 会议场地中的设备使用与管理3.1 投影设备的维护在苏大红楼会议中心的LED屏只在学术报告厅有使用，LED屏连接电脑，通过控制电脑同步到LED屏来展示会议所需。 投影仪使用-PPT制作与播放会议服务的过程中，一般的会议PPT是由主办方进行制作的，客服人员只需在会
11、议开始前将投影设备进行连接调试就可以了。只有在校办通知接待外校的领导时，我们才需要进行PPT的制作。在本校领导接见外校领导的会议中，PPT的背景要使用本校的校园特色图片，不能用花哨的背景显得对客人的不尊重和轻浮。在文字方面只需要写热烈欢迎某某学校校长某某某一行莅临我校。PPT制作完成后，在会议开始前半小时内，将PPT连接好投影仪，为会议做好准备。 3.2 音频线连接播放的视频与音频，音频线是需要另外接的 ，在音控室打开音箱之后，调节调音台相对应的调节按钮，在舞台的正前方有音频接口，这里需要注意的是大型报告厅的音频线都有RCA俗称莲花头。连接音频时只需将带莲花头的标准AV 线和相应接口连接起来就
12、可以。在学术报告厅的音频线连接中，因设备干扰，通常会议前要提前接好音频线测试，以免会议中影响声音的质量。通常为减小设备干扰造成的噪声，我们会建议主办方将电脑的音量调到最高，功放设备的音量调低。3.3 调音台的使用在红楼会议中心，217 、115 报告厅和大礼堂几个稍大的会场会场是配有调音台的，调音台在会议中使用音响时开启，当会议中有话筒，无线话筒，音频连接时都需要用到调音台。调音台的构成是比较复杂的，一般情况下，调音台是调试完毕的，只要打开开关按钮，连接相应的插口和线就能完成基本步骤。这里介绍一下调音台的组成：卡侬插座MIC，线路输入端（Line）、插入插座（INS）、定值衰减（PAD）、增益
13、调节（Gain）、低切按键（100Hz）、均衡调节（EQ）、辅助旋钮（AUX1/AUX2/AUX3/AUX4）、声像调节（PAN）、衰减器（推子Fader）我们在会议开始前一般就将音频线插入输入插座，再操作相对应的推子就可以。3.4 会议照明在室内照明设计课程中，我们了解到，会议场合使用的灯光照明以垂直照明为主。在垂直于地面的墙面能够有比较好的的照明还要避免太强的阴影，如果视觉的目标不在同一个水平面的时候，可以允许水平照度相对低一点。所以通过设计垂直照度可以节约能源，反之水平照度就会比较浪费资金。1. 小会议室墙壁一般为光滑的淡色墙壁，不吸光有较强的反射光线的作用，沿墙壁的灯饰，在淡色的墙壁下
14、，光线成扇形图案分散，这样可以减轻通常办公场所中的视觉单调性。明亮的光斑图案对长时间的会议可能是不合适的，因为照明亮度的突然变化和高对比度能够引起视觉疲劳。2. 带有视频会议系统的会议室因为摄象机比起人眼其适应能力要差得多，现在解决此处阴影的出现和前面谈到的垂直照度，最重要的是要防止直接照明的灯具或者窗户外的强光直接照到摄像机上，逆光拍摄，会导致会议期间人物面部的轮廓不清晰，或阴影部分看不清楚，难以识别。摄影机最好的角度是在与会人员的2545侧顺光。3. 投影设备的会议在投影幕布上方的灯是不开启的，强光会使投影幕布上的画面模糊。4.大礼堂每周五晚上的口语大讲堂的时候，对于灯光的操作较为复杂，中
15、间外教对影片进行讲解的时候需要将观众席的灯光全部打开，舞台灯光也要打开，当播放影片时将所有灯光熄灭，这里要注意的是，无论何种情况下，应急出口的灯光师不能熄灭的。以防紧急状况。3.5 供电系统1配有专业的维修人员和一定数量的操作员；2严格制订供配电运行和电器维修保养制度，与此同时也要建立相应的检查监督机制，保证各项制度的顺利执行；3建立供配电技术档案；4配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等；5定期对用电计量表进行检查和校验。确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和 用电计划工作；6要建立用紧急灾害时的供电预防措施；7节约用电降低平时的用电损耗；8限电
16、停电的通知要提前告知业主；9配供电系统要进行24小时的值班制度，一旦发生故障及时安排维修人员进行解决；10定期检查备用的电池 ，给备用电池充电，对备用发电机进行试电；11进行预算和统计工作，为管理费用的收取调整提供依据。3.6 消防系统3.6.1消防控制室控制设备的组成：1集中报警控制器；2室内消火栓系统的控制装置；3电动防火门、防火卷帘的控制装置；4通风空调、防烟排烟设备及电动防火阀的控制装置；5应急广播设备控制装置；6消防通信设备。3.6.2消防系统的管理1配有消防设施主管技术人员、要求这些人员对机电设备有管理的知识和经验，又要有必要的消防知识；2建立严格的消防设施管理制度、将每个消防设备
17、都指定到相应人员进行管理，消防控制中心须24小时轮流有人值班；3建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构性能，技术指标和图纸，使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据，更换和改造的记录等等；4根据消防设备的使用要求说明书建立消防设备巡视、检查、测试制度。与其他的机电系统不同的是，消防设备并不是随时都需要使用，因此不被人重视，这是一个极大的误区。消防系统必须定期进行检查维护，等到火警发生时才进行设备的维修就为时已晚。每日的设备巡查，定期的设备测试，公司组织的消防演习等都是保证设备在紧急情况下正常运行的手段。关系到业主的生命安全，消防系统的维护不容小视。消防演习是测试消
18、防设备是否完好的有效手段，他不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时纠正错误，排除隐患，还能训练操作人员在火警发生时的反应。3.7 空调系统的管理1配备专业的设备维护，建立技术档案；2根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料说明书，制定空调的运行和保养制度，制定大中小修的维修计划，和调试计划；3备齐空调维修、测试用的工具，准备足够量的零配件、润滑油、制冷剂，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案；4确定空调在每个时间的开停状态；5尽量减少空调运行时产生的电量浪费和噪声污染问题；6在空调停运一段时间后，再次进行使用时，要对其进行严格的检查调试；注意事项1使用节能程序控制空调的运行时间和停止时
19、间，对不同的负荷的区域区别对待；2尽可能减少消除房间内的干扰源；3保证冷媒液用量恰当4冷凝水的排出。第四章 红楼会议中心项目问题分析4.1 东吴物业公司红楼会议中心跟随在物业管理行业蓬勃发展的潮流，苏州市东吴物业管理有限公司就此成立于2000年11月，隶属于苏大教服集团，是全国高校后勤系统中首家获得建设部颁发的物业管理壹级资质的物业服务企业，现为中国物业管理协会常务理事单位，苏州市物业管理协会副理事长单位，2012年被中国指数研究院评为“中国物业百强企业”。红楼会议中心所管理的会议室有敬贤堂、存菊堂、学术报告厅和红楼会议中心本楼。1.敬贤堂在苏大学生又称之为大礼堂，位于苏州大学本部的西门门口，
20、可容纳近400人，大礼堂是苏大里设施比较新、场地比较大的会议室之一，经常被各院系租来举办晚会、各类颁奖活动和大型的授课等。2.存菊堂存菊堂位于苏大本部的中心，篮球场的后面。是苏州大学最大的礼堂式会议场所，存菊堂可容纳将近2000人。存菊堂一般用于举办大规模的会议、报告、讲座、演讲、典礼仪式、各院系的文艺表演等。位于三楼的红烛厅是上世纪七八十年代的建筑，常用于校内联谊等娱乐活动。3.红楼会议中心学术报告厅报告厅在红楼会议中心的北面，与红楼会议中心靠一条过道连接，互为一体学术报告厅由校友陆老先生捐建，配备有现代化的多媒体设备，可容纳近200人，报告厅的设备比较落后，建筑也比较陈旧，一般适用于开会的
21、会议场地，并不适合各类文艺表演，但又因为租金较低，常被用于普通的晚会场地。红楼会议中心管辖的范围除了楼宇，对于人力资源也是独立管理的。实习期间了解到，当苏大将物业外包给东吴物业公司的同时，东吴物业将安保部分外包给了独立的公司，而非东吴物业自身的团队，这给后续的管理造成了很多的不便。4.2 安保问题对于安保部分的外包，虽然更有利于对安保人员进行集中化的培训，专业的训练，省去了人力资源方面的大量人力，但是对于安保人员却不能进行直接管理，造成人员管理和人员质量的难以控制。同时，当安保部分的员工在得知自己公司为外包方，对工作忠诚度和热情程度都会降低。在物业管理企业日益增多的现在，竞争压力不断加大的现况
22、下，公司内部员工的归属感和团结一心将为企业加强一个企业在该行业的竞争力，挑选安保人员也必将成为物业管理公司竞争力的决定性因素。4.3 保洁问题在红楼项目中，有项目自己招的保洁和苏大教服集团的保洁员。就项目上而言，教服集团的保洁员就相当于接包方，与项目的保洁员享受的福利并不相同。项目自己的保洁员会负责更多的职责，会学习客服的内容，而外包的保洁员只注重保洁方面的管理，清洁。虽然达到了较强的专一性，但是同时也是体现了技术方面的狭隘性。项目上对于保洁，客服和财务等方面的划分并不明确，这也是项目上的一个很大的漏洞。4.4 消防安全问题整个红楼是木质结构为主的百年建筑，如果发生火灾等情况，火势蔓延将会很迅
23、猛。这个两层楼的建筑，灭火器只在值班室有两个，并没有在每个会议室都配有灭火器是最大的弊端，大部分的会议室是木质结构的会议桌，地上的毛毯等也是易燃物品，会议室是人为提供烟灰缸，很有可能烟头掉落导致火灾，而会议室的内部并没有喷淋装置烟感器等。灭火器的管理，日期记录，每日的设备巡查。因为建楼时间早，设备较为陈旧，会议室的控制室内没有散热设备，也将成为火灾隐患的重要源头。4.5 能源节约问题作为物业管理企业的一个小项目分枝，水电等方面的消耗在整个公司看来可能微不足道。在全民提倡绿色的环保的现在，在项目上，空调不关是最常出现的问题，就217会议室来算，如果算每个空调4千瓦时，一个会议室两个空调，那么一间
24、会议室来一整天的空调就会消耗192度电，一间会议室一天就浪费了92元电费。4.6 设备维修问题作为红楼管辖范围内的炳麟图书馆学术报告厅，因人恶作剧门把手损坏而没及时修复，距离损坏报告数月，问题仍没有得到解决，这体现了物业公司的办事效率。而无法锁门的这件事，对物业公司本身的财产安全也有威胁。红楼的学术报告厅女厕所经常漏水的问题，也没用得到及时修复，在客服人员清理会场时将总阀关闭，也只是治标不治本。第五章 红楼会议中心问题解决方案5.1 安保问题解决方案安保是物业管理的重要组成部分，也是物业公司的核心部门，是衡量一个物业公司综合竞争力的决定性部门，外包给安保公司并不合理，再加上学校的安保并不需要太
25、多的专业化训练，完全可以由物业公司自己来完成这个部分的管理。项目上应该投入资金，安装监控设备，加大保安的巡查力度，抓住主犯，也是为了减少日后对公司所造成的财产损失。5.2 保洁问题解决方案对于有利可图的保洁部分，物业公司可以外包给专业的保洁公司，对项目进行定期的保洁。对于会议结束后的会场清理等方面都由客服来完成。公司就不必花大量的财力在每个部门安插平时并不需要的保洁人员。当财务和保洁部分划分不清时，很容易发生监守自盗的情况，将两个部门划分清楚，可以有效避免这样的情况，并起到相互监督的效果。5.3 消防安全问题解决方案每日增加消防巡逻次数，每层楼加设两个灭火器存放点，巡逻次数以及存在问题进行及时
26、的记录。更新消防设备，增加烟感器和喷淋设施。在有易燃物的会议室增加禁止吸烟的标志。5.4 能源问题解决方案交替班的时候做好交接工作，确保电器设备等在会议结束之后全部关闭。建立每日的空调开关时间登记，并指定到相应的人员对当日设备的管理。或者在每次会议开始前对会议时的空调等设备进行定时设定，下班前再进行一遍检查。5.5 设备维修问题解决方案项目上应该配有专业的维修人员，对项目上的设备进行日常的维护。客服人员对业主进行的保修问题及时登记并联系维修人员，建立维修人员值班制度，每日的设备维修进行登记管理，对当日未及时维修的问题进行交接。 总结三年的时光过的匆匆，就这样在面临毕业的时刻，回想起过去的三年，
27、老师的精心栽培，同学的热心帮助，领导的耐心教导都成为我三年宝贵时光中获得的最宝贵的财富。老师专业课的知识，一次次的技能实训，奠定了完成实习任务的坚实基础。实训课的小组分工，技能实训，同学们在竞技的过程中享受知识带来的乐趣。同学之间互相发现对方的长处，互相帮助充分发挥一个团队的能力。实习过程中，邻导关心实习生，耐心指出工作上的错误，悉心传授专业的工作经验。论文的完成经历了一次次的修改，离不开论文导师的耐心查看，一遍遍的指出问题。文中对会议场地的服务管理是我在实习后的感触，提出的问题也只是发现的部分问题，并不全面。我提出的解决方案是针对红楼会议中心项目的特殊对待。在物业管理行业发展前景一片大好的当
28、下，希望自己和物业行业一起成长，将实习中所获得的经验用到以后的工作中去，也为物业行业的发展尽些绵薄之力。参考文献1 胡伯龙、杨韬.物业管理实务.机械工业出版社.2008年3月. 2 夏万爽.室内设计基础与实务.河北美术出版社.2008年4月.3 郑瑞文.消防安全管理.化学工业出版社.2009年7月.4 刘晓杰.会展服务.化学工业出版社.2009年9月.5 张巍山.电工基础.中国电力出版社.2010年2月.致 谢三年的大学生活，在学习中获得知识，在实践中获得的经验，在大学生活中同学们的朝夕相伴，在实习生活中主管对我的耐心指导和包容。值此毕业论文完成之际，我要向一直教导的专业课老师，实习生活中时刻提点的长辈，耐心指导的论文导师，三年中不停帮助我的同学们表达我最真诚的感谢。11