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1、我国物业服务收费现存问题及其成因分析 我国物业服务收费现存问题及其成因分析李璐（天津商业大学天津300134）摘要：我国物业服务行业发展较晚，在市场经济快速发展的今天，在实践中产生了较多的问题，其中相当部分是围绕物业服务收费问题展开的。在物业服务收费的问题上，我国的相关立法发展较为迅速，但是实践中还是出现了物业服务水平参差，业主满意度低，物业行业整体不景气，行业发展缓慢等问题，因此，分析其成因对于问题的解决有重大意义。关键词：物业服务收费物业管理（物业管理论文）体制物业服务合同一、我国物业服务收费问题的相关规定我国物业服务收费管理办法（以下简称办法）第2条规定”本办法所称物业服务收费，是指物业
2、管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”以上规定可知：物业服务收费顾名思义就是物业服务企业向小区业主提供物业服务，而由业主针对这些服务而支付的相应费用。物业服务收费的双方是物业管理企业和小区业主，用途在于小区的日常管理。在业主委员会业已建立的前提下，物业管理企业应与小区的业主委员会进行协商后进而签订合同。我国现行的对于物业服务收费的相关规定集中于2004年1月1日起实施的由国家发展和改革委员会及建设部制定的前述办法，中国物业管理协会2004年制定的普通住宅小区物业管理服务等级标准，2007年8月
3、26日国务院最新修改的物业管理条例以及2007年10月1日实施的物权法中的相关规定。在我国关于物业服务收费的相关法律规定是比较完备的。但是为何我国的物业服务纠纷呈逐年上升的趋势，这一问题是值得思考的。其中涉及到的问题关系到我国整个物业服务市场的建设和社会的稳定。二、我国物业服务收费中存在的问题我国物业服务行业中存在的问题有范围广、解决难的特性，主要集中于物业服务水平参差，业主满意度低，物业行业整体不景气，行业发展缓慢等。这些致使当前我国物业服务行业整体的发展水平较低，发展速度受限。同时，必须注意到的是，这些问题看似是相互独立的，但进一步分析可以看出其内在的联系。从物业服务水平参差的问题切入分析
4、，我国最终选任物业管理企业的形式主要集中于：（1）与房地产开发商签订前期物业管理合同的企业；（2）房地产开发的企业自行组建物业管理部门；（3）业主大会通过招投标确定的企业；（4）业主自治自行管理。我国的相关规定中国家提倡招投标的方式，现实情况是只要经过业主大会的讨论而签订的物业服务合同，对于业主而言都是有效力的。在此基础上，上述四种形式中物业服务水平难保能够实现统一，但是一般情况下，业主对于物业服务的要求相对较高，混乱的产生方式使得在实践中物业服务水平参差。非专业的物管企业对于小区管理问题缺乏必要的经验和处理的能力，造成整个行业内部水平的不均衡。而资质较差的小企业也可以取得资格使得整个市场呈现
5、出更加混乱的局面。在物业服务水平参差的基础之上，市场的混乱使得消费者享受不到预期的物业服务，因此投诉等居高不下，相当一部分业主以不理智的拒绝缴纳物业费的非常手段”保护自己的权利”反而造成对自身更大的损害，甚至对整个物业行业失去信心。进一步的，由于业主们的不理解，不支持，以及整个市场机制的不完善，物业管理企业举步维艰。由于物业水平的参差，业主满意度低，拒绝缴费、炒掉物业公司的现象比比皆是。2005年末汕头市137家企业填报的物业管理统计报表显示，物业服务企业盈利率仍然较低。而行业销售利润率仍然较低，行业销售利润率仅%，有65家企业出现亏损，另有33家企业营业利润在万元以下，处于亏损边缘。2006
6、年-2007年上半年经营情况和财务报表调查情况，有58个小区物业经营略有盈利，另外有138个小区物业服务经营亏损，亏损面积达到70%。可见整个行业的发展举步维艰。三、我国物业服务收费中存在问题的成因分析我国物业服收费中的问题不是由单一原因形成的，是多种因素作用的结果。物业行业的发展在吸取国外先进经验的同时，舶来品与我国实践的融合仍然存在问题，民众对于物业服务收费作为商品进行交换的认识还不够充分，物业服务公司的业务水平有待提高提高，整个行业的规范度还是欠缺，致使在交易过程中出现合同双方对于质价的不同认识等问题，进而使得纠纷率居高不下。现详述之。（一）物业市场管理体制不完善根据我国物业管理企业资质
7、管理办法规定，我国物业公司的资质分为三个等级，其中以一级为最高。用三等级区分物业的管理能力，使得整个物业市场更趋规范性，但是仍存在部分物业公司未经授权即走马上任的情况。即使取得注册资格，部分企业的专业资格仍值得怀疑，甚至根本不具备服务的水平，一定程度上加剧了物业纠纷的产生。同时，实行业主自治的小区更加缺少相关的政策引导，使得其多半路夭折。再者，对于物业企业的监督机制尚未完全建立，使得物业公司违规操作成为可能，也加剧了业主和物业公司的分歧。（二）物业市场运作方式尚不合理我国房地产行业与物业行业的分离较晚，现在还存在着很多内部竞合的现象。在不成熟的物业行业中，物业公司的盈利只限定于业主所缴纳的物业
8、费，业主的欠缴行为就能够引起物业公司的亏损。同时行业协会的作用尚不明显，制订了物业服务的等级标准是好的开始，但是其对于物业经营方面的改善仍未显现。作为行业内的组织，应该是着眼于整个行业的发展，在符合我国国情的基础上引领改革，但目前其作用并不明显。可见，单一的利润来源以及同样不成熟的行业协会使得物业行业整体极不景气。由于这些不足使得整个产业链条存在欠缺，行业的发展举步维艰。（三）对物业服务合同态度不严谨作为桥梁连接物管企业和业主的是物业服务合同。根据合同的效力，在双方之间产生权利和义务，限制各自的行为。但是很多情况下，业主忽视合同的效力，未加思索即签订，不考虑合同的内容，导致的结果就是在真正产生
9、物业纠纷后，因为不明确合同的内容而在交涉和诉讼中处于劣势地位。而物管企业在不考虑自身能力的情况下而一味承诺高服务和低收费，致使在其后的服务过程中因为达不到服务标准而面临着与业主同样尴尬的境地。双方对于合同的不严谨的态度为今后纠纷的解决增添了困难。（四）业主对于物业服务的认识不足一方面，整个社会尚未形成对于物业服务的消费意识，多数消费者仍认为物业服务应该是在购房时已经包括在房款内，是开发商理应提供的服务，不应再花钱去购买；另一方面，消费者对于物业服务的质价的比例关系，即通常所认为的性价比存在错误的认识，认为自己付费应该享受的待遇等级往往高于其所能购买的服务水平。鉴于以上的原因，在物业服务的过程中
10、，消费者的抱怨更多。综上，物业服务在我国是新兴产业，形成发展也就只有20多年的时间。房地产行业起步晚与物业分离晚，发展时期短，初期政府监管的缺失，自身行业的畸形发展等原因使得这一行业始终未形成统一的成熟的市场发展举步维艰。在充分分析现存问题及其成因的基础上，政府要保障市场的交易安全，维护社会稳定；行业协会要利用自身专业优势，开拓创新（创新论文）；物业企业要根据自身特点在实践中严格依法按规办事，以业主的利益为服务的中心；业主应尽快转变自身意识，科学维护自身的权益，减少纠纷的发生。必须指出的是，我国物业行业的发展任重而道远。参考文献：杭文文.各具特色的国外物业管理【J】.住宅与房地产.2008(9),30.