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2、物流地产战略优势和物流地产运营模式，提出了武汉城市圈发展物流地产模式时应注意的问题，使物流地产服务于武汉城市圈经济发展。关键词 武汉城市圈 物流地产 “普洛斯”模式一、物流地产的概念与内涵作为全球最大的物流地产开发商和服务商，普洛斯公司对“物流地产”的解释是：根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产
3、开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。二、武汉城市圈实施物流地产战略优势分析1.“中部崛起”战略的实施、武汉为龙头的8+1武汉城市圈（包括湖北省内的武汉、黄石、黄冈、咸宁、孝感、鄂州、仙桃、潜江、天门等9个城市）的发展，便捷的武汉城市圈一小时通达交通条件为物流地产提供良好的区域经济运行平台。2.劳动密集型产业和一般加工制造业大量向中西部地区的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全国战略调整。武汉“81”城市圈在劳动力、工业配套能力、国内市场规模科教
4、综合实力等方面的优势，使之成为承接东部产业转移最重要的区位之一。制造业的发展和升级，给武汉“81”城市圈工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。武汉市综改试验区建设提出要打造“资源节约型和环境友好型”的两型社会，而这必然导致物流业的升级转型以及产业链的重新分配，由此涉及到的工业地产开发规模也将是巨大的。随着国家相关优惠政策的制定，武汉地区物流产业的发展态势是惊人的。3.物流地产土地成本相比房地产开发用地具有超低成本优势。物流地产属于工业地产的范畴，工业用地是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质
5、用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。由于物流园区在经济开发、促进多种物流资源的整合、改善城市环境等方面的明显作用，武汉市及远郊城区政府及企业在近几年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。在工业用地较为充裕价格较低的东西湖区、江夏区、黄陂区、蔡甸区、汉南区、新州区及“1+8”城市圈中鄂州葛店开发区及咸宁、孝感、鄂州、仙桃等地都可以提供土地建设物流园区。相比于住宅地产，物流地产属于工业地产范畴。物流地产并不受人们关注，由此开发商对工业地产的开发也并不热情。这也
6、是造成武汉市工业地产发展不庞大的原因之一。国家对房地产市场的宏观调控所产生的效果日益显现的时候，真正的机遇是如何独辟蹊径，细分市场去抢占制高点，物流地产可谓是一条新路。它的投入不一定很大，只要开发商和物流企业选准位置，采取适当工业地产经营模式和拿地方式，回报是惊人的。三、武汉城市圈物流地产的运营模式有学者按照不同的投资和管理主体把物流地产划分为四种运营模式，分别是：地产商开发，租售给物流商并代其管理；物流商自投资，自已经营管理；地产商和物流商合作经营；由第三方牵头，实现物流商和地产商强强联合，并分析各种运营模式的利弊。根椐武汉城市圈得天独厚的地理优势，依托现代制造业、服务业发展带来的巨大需求市
7、场，主要采用地产商开发，租售给物流商并代其管理的模式，发展吴家山物流园区、沌口物流园区、光谷物流园区和阳逻港口物流园区和舵落口物流基地、丹水池物流基地、杨泗港物流基地。对于武汉城市圈物流地产的运营模式，笔者更倾向于第一种运营模式的理由如下：1.借鉴国外物流地产的发展经验。专业物流地产商熟悉相关政策、物业管理和设计的丰富经验、了解市场需求，为客户提供定制化的优质服务，而自建租赁是其主要的发展模式。例如，普洛斯以“建设租赁管理”的方式，在进入中国市场不到3年的时间里，在14个城市建有20个物流园区，已建成和在建的物流用物业达100万平方米，总面积出租率达95%。2.降低了物流企业的经营风险。物流商
8、自投资自管理，这种模式的缺陷在于如果物流企业对自己的实力与需求评估与预测不准确，将会出现建设的物流设施与实际需求不匹配的状况，影响物流企业的正常运营，增加其经营的风险。而灵活机动的租赁模式，客户能够按照实际需求选择租用面积合适、位置便利的仓储设施，从而大大降低了客户的经营风险。3.提升了物流企业核心竞争力。物流经济时代，顾客需求发生了深刻的变化，越来越多的物流企业选择了租用而非自建物流仓储设备。租赁的方式减少了物流企业对固定资产的投入，使其资金集中投放在技术改造与产品研发上，提高物流管理能力与水平，从而提升了其核心竞争力，实现了帕累托最优。四、武汉城市圈发展物流地产模式时应注意的问题1.物流地
9、产开发商应充分考虑市场风险，要根据实际情况合理开发。目前，在武汉有很多开发商和大型企业对于物流地产普遍持乐观态度，到处在武汉市及远郊城区圈地，而对风险估计不足，这不利于武汉城市圈物流地产的合理发展。2.政府应加强对物流地产的宏观规划和指导，并给予一定的优惠扶持政策。由于物流地产在中国刚刚出现，各地政府对于物流地产的规划审批、土地审批等方面的调控措施还没有跟上。这就需要武汉城市圈各级政府及时召集有关专家,制定相关的宏观规划和政策指导，统一规划、合理布局重大物流基础设施建设项目，以利于物流地产的良性运转。对符合武汉城市圈整体规划、区域经济发展规划的物流地产企业项目要给予一定的优惠扶持政策。对物流地
10、产企业的融资、税费减免、土地使用等出台一系列鼓励物流业发展的新措施和政策，如：对参与新型物流设施建设的投资者，在项目建设和完工后一定期间享受税收减免；减少物流项目和物流企业的土地使用费，并适当延长使用时间；投资物流地产业的企业可享受较低的融资费用等。3.武汉地区物流企业应该根据自身的经济实力和发展目标，选择合适的模式，切忌“随大流，一哄而上”。例如大型物流企业可以采用“普洛斯”模式或与地产商合作的模式，充分降低市场运作风险，提高资金利用效率。4.加快物流地产人才培养和理论研究。目前武汉乃至全国对物流地产的探索主要是在实践阶段，而理论阶段的研究很少，通晓物流和地产的人才更少。为了发展物流地产，提
11、高物流运营效率，必须培养高级物流人才，引进国外先进技术，加强相关理论研究。参考文献:1毕晓娜:2006物流地产关键词中国物流与采购，2007（1）2张英王锋军:物流地产运营模式研究J财贸经济，2006（9）3邱阳严伟:对武汉城市圈物流园区运营模式的探讨J.物流技术，2006（7）4刘明菲:武汉城市圈现代物流发展战略研究J特区经济，2007（5）其他参考文献Baker, Sheridan. The Practical Stylist. 6th ed. New York: Harper & Row, 1985.Flesch, Rudolf. The Art of Plain Talk. New Y
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