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1、上海理工大学毕业设计（论文）本科毕业论文论中国城市化进程和房价走势姓 名 学 院 专 业 指导教师 完成日期XX大学全日制本科生毕业设计（论文）承诺书本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文）论城市化进程与房价走势是在导师的指导下，严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。如若出现任何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。 承诺人（签名）： 日 期： 年 月 日在论城市化进程和房价走势摘要过去30多年来，中国经济的巨大成功都与方兴未艾的城市化浪潮息息相关。展望未来10-20年，中国
2、将有近10亿人口居住在城市。一方面，这种巨大的城市化空间都将孕育新的机会，并将成为未来中国长期增长与经济转型的宏大主题；然而，另一方面，我们应该看到，未来中国的城市化进程不可避免的遇到诸如房价攀升不止，资源稀缺，政策不到位等这样那样的问题。因此，解决一个13亿人口大国的城市化问题是一项巨大的挑战。如何能将城市化问题与其他相关因素有机结合，井井有条的发展成为了我国急需要解决的问题。房地产行业作为中国的重要产业之一，在我国的经济发展和城市化的进程中扮演着极其重要的角色。我国房地产业起步于改革开放后,时至今日我国房地产业已成为国民经济发展的必要产业支柱。但是近几年,房地产市场存在着地价、房价持续上涨
3、,市场供求结构失调,租售比悬殊,交易信息不对称,土地市场不规范、征费过重的问题。若不解决这些问题，城市化进程也会因为房地产行业的畸形发展而受到阻碍，我国的经济发展也会受到极大的限制。为此,应加大住房供应量,优化土地资源配置,改革我国现行房地产税制,加大金融监管力度和完善房地产市场信息系统本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，借鉴观察美国、韩国、日本、新加坡等国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理控制。论文研究了我国城市化发展的进程中的诸多因素与房地产之间的联系，试图解决城市化进程与房地产之间的矛盾。从人口因素出发，研究了人口流动与人口结构对于房地产的影响，继而引出
4、限购令和户籍政策的局限性。从政策因素出发，研究了国家的住房政策和经济政策，从而看出政府对于城市化与房地产方面的态度，分析了今后可能的趋势。从资源出发，强调了土地资源，旅游资源等对于城市化进程和房地产的重要性，为了今后的发展提出建议。在论文的末两章，作者提出了建议并对中国城市化进程与房地产行业进行了展望，得出了未来城市化进程和房地产市场将趋于稳定的结论，并且为今后可能产生的问题提出了猜测和建议。关键词：城市化，房价，人口，政策，资源Theory in China urbanization and urban estate development researchAbstractOver the
5、past 30 years, Chinas economy with the enormous success of the urbanization wave is closely linked. Beginning Looking to the future 10-20 years, China will have nearly 10 million people living in the city. On the one hand, this huge urbanization Spaces will create new opportunities in China, and wil
6、l become the future long-term growth and the economic transformation of the grand theme; However, on the other hand, we should see future China urbanization process inevitably encounter such as house prices climbed more than, resources are scarce, the policy does not reach the designated position, e
7、tc such problems. Therefore, solve a 1.3 billion population urbanization problem is a huge challenge. How can you change urbanized question and other related factors, the development of organic combination in order to become urgently needed to solve the problems.Real estate industry is one of the im
8、portant industry in China, in the economic development of our country and the advancement of urbanization plays an extremely important role. Real estate industry in China started in after reform and opening-up, today our real estate development of national economy has become the necessary industry p
9、illar. But in recent years, the real estate market exists price, house prices continue to rise, market supply and demand structure of disorders, rental deal than disparity, information asymmetry, land market is not standard, f. overweight problems. If not to solve these problems, the urbanization wi
10、ll also because real estate industry development and obstructing the deformity, the economic development of our country is also under great limits. Therefore, we should increase the housing supply, optimize the allocation of land resources, the reform of Chinas current real estate tax system, streng
11、then financial supervision and perfect the real estate market information system.The paper studies the process of urbanization development of many factors and real estate connection between urbanization and, trying to solve the contradiction between real estate. Starting from demographic factors, st
12、udies the floating population and the population structure for real estate and put forward the influence of household registration policy restricted make and limitations. Starting from policy factors, studied the countrys housing policy and economic policy, to see the government for urbanization and
13、 real estate, analyzes the attitude of potential future trend. Starting from the resources, emphasized that the land resources, such as tourism resources for the importance of urbanization and real estate development in the future, in order to put forward some Suggestions.In the paper, the author pu
14、ts forward the two end chapter Suggestions for Chinas urbanization process and discussed with the real estate industry, it is concluded that the future of urbanization and the real estate market will stabilize the conclusion, and possible problems for the future speculation and Suggestions proposed.
15、Keywords: urbanization, real estate, population, policy, resources29目录中文摘要ABSTRACT第1章 绪论11.1 课题研究背景11.2课题研究意义21.3 课题研究内容2第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴32.1我国城市化发展历程32.2城市化进程与房地产现状42.3城市化与房地产市场中存在的问题72.4国外城市化发展进程借鉴82.4.1 西方发达资本主义国家欧洲各国82.4.2 亚洲优秀国家城市化建设新加坡10第3章 城市化进程对我国房价走势的影响123.1人口因素对于房地产市场的影响123.1.1 人口流
16、动对于房地产市场的影响123.1.2 人口结构对于房地产的影响123.2政策因素对于房地产的影响143.2.1 住房政策对于房地产的影响143.2.2 经济政策对于房地产的影响153.3资源因素对于房地产的影响163.3.1 旅游资源对于房地产的影响163.3.2 土地资源房地产的影响17第4章 研究结论及对策建议194.1 研究结论194.2 对策建议20第5章 展望225.1 中国城市化发展趋势225.2 未来城市化进程将可能会遇到的困难22谢辞27参考文献28第1章 绪论1.1 课题研究背景随着人类社会的不断发展和文明程度的提升，“城市化”成了一个自然衍生而出的概念。它是人类发展到一定历
17、史阶段的必然产物。虽然各个国家和地域的城市化进程会彰显出其不同的特征，但是可以肯定的是它们都随着历史的进程而不断进化，完善。我们都知道，一件事物总是被其他各种各样的因素所影响着。城市化进程亦是如此，它会非常细微的深入到人类的生产生活中去，地域，坏境，人口等等诸多因素都会对它产生影响，其中不得不提的就是房地产因素。有一个地方来居住和生存是人们最为基本的要求。而正是这项最为基本的要求，和城市化进程之间有着千丝万缕的关系。图1-1 1996-2011年全国平均房价走势图资料来源：搜狐网上图为近年来中国全国平均房价走势图，X轴表示年份（年），Y轴表示价格（元）。从图中我们可以显而易见的看到，随便城市化
18、进程的深化，全国平均房价从98年平均2000元的房价，在12年的时间里涨到了6500左右，将近3倍。标志着我国人民在想要满足“住”这个最基本的愿望时，变得越来越困难。尤其是在一些一线城市的居民，更是难上加难。所以，如何解决在这么一个大坏境之下城市化进程和房地产市场之间的矛盾成了一个急需要解决的问题。究竟中国房地长市场在城市化进程的历史潮流中会何去何从？而中国的城市化进程又是否会因为房地产市场而受到阻碍？就让我们在下文中继续研究。1.2课题研究意义城市化程度是一个国家的社会，文化，科学和技术水平的重要标志，也是衡量国家组织程度和管理先进性的重要标志。城市化是不可避免的通过在人类社会结构变化的过程
19、中自然而然产生的，是人类进步的一个重要线索。它标志着现代化的目标。只有在城市化的洗礼中，人类可以走向一个更加辉煌的时代。然而，仅仅看到城市化带来的丰硕成果，赞叹不已，喊响口号是不够的。随着城市化进程加快，必然也会产生许多不和谐的声音。正确认识城市化的影响，并采取必要的措施，认真加以解决，对我们国家非常重要。然而，在整个城市化的进程中，房地产行业扮演着举足轻重的作用。首先，房地产行业直接关系到人们的住房条件。安居和乐业是作为人类生存最为基本的要求，如何实现是人类社会进步的重要因素。第二，房地产是一个长链产业，其对经济发展有着强大的推动力。中国的经济尚处在转型和过渡阶段，房地产业在今后相当长的一个
20、时期中都会是国民经济发展的重要支柱产业之一。第三，房地产资金需求量大，对我国GDP值的贡献处在一个非常高的水准。正确的处理好城市化进程和房地产之间的联系，让两者有效的结合，互相影响着的共同发展对我国的经济增长起着至关重要的作用。所以，研究我国城市化进程和房价走势，让两者相辅相成具有非常实际的现实意义。1.3 课题研究内容本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，借鉴观察欧洲各国及亚洲的新加坡等国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理控制。论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的
21、分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。从国家住房政策的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。在论文的结尾处对2011年新的国家房地产政策进行了分析，对2011年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。第2章 我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴2.1我国城市化发展历程在中国，城市以及与此概念相对应的都市景观、工业空间、公共性、广场、资产阶级、法权意识一直以来似乎与中国传统社会格格不入。新中国成立之前，中国的地主有2000万个
22、，资本家数量只有数万人，可谓屈指可数。在这样一个以自然经济为主的农业社会中，虽然有上海等城市在20世纪30年代前后的现代化发展，但对于在960万平方公里土地上星汉错落般散布着的数以百万计的自然村落而言，所谓的城市与城市文明则如同黑夜中一盏束孱弱的烛光，虽然自身闪亮但无法形成燎原之势，相反却映衬出夜色更加的浓黑。随后的抗日战争与解放战争，各方的对峙带来的是更为广泛的乡村对城市的全面封锁，在“农村包围城市”的战略中，城市更是最终沦为被各个击破的“孤岛”。到1949年解放战争结束时，中国城市化的水平跌到了近代以来最深的谷底，相比于1848年10.9%的城市化水平，此时中国的城市化水平竟比100年前还
23、低，刚到10%。中国城市化进程的道路可谓困难重重，十分艰辛。中国城市化的进程之路一般来说分为以下的两个阶段：（1）前三十年：城市化进程的启动与徘徊具有近乎极致的农村工作经验的中国共产党人，早在进城之初就敏锐地意识到城市对于国家工业与国民经济的重要性。从接管沈阳开始，中国共产党人逐步恢复和整顿城市社会秩序，强化了城市生产功能，使城镇吸收劳动力能力在恢复的基础上得到了扩展。随着新中国第一个“五年计划”的实施，156个重点工业发展项目布局在各大中城市，以及推行城市对农村开放的政策，积极吸收农民进入城市和工厂矿区就业。新中国建立伊始，中国城市化与工业化就迎来了一个黄金年代，到1957年城市数量就从19
24、49年的86个增长到176个，城市人口达到9950万人，占全国总人口的15.4%。然而从1958年开始的“大跃进”运动很快打断了一切，1960年7月全国各大中小城市基本实现了城市人民公社，这是一场与农村“人有多大胆，地有多大产”相对应的疯狂性城市建设与规模膨胀运动，1960年中国城市化水平竟飙升至19.5%（成为1978年以前的最高峰值）。随之而来的国民经济全面萎缩，1961年国家为缓解饥荒开始大规模压缩城市人口，动员在城市里一切可能动员出来的劳动力到农村参加农业生产，全国压缩城镇人口3000多万，精简职工2000万左右，出现了在城市化初级阶段罕见的“逆城市化”现象，1964年中国的城市化水平
25、猛跌落到14%。而进入“文革”，这种违背自然规律的荒诞现象在中国社会的呈现则显得更加正常化，“上山下乡”与“三线建设”使得中国出现第二次“逆城市化”现象。直到“文革”后期，经济秩序有所恢复，城市恢复招工，一部分下放知青通过招工又回到城市，城市化水平持续降低的趋势得到了遏制，从1975年起，城市人口比重开始逐年上升。到1978年改革开放之前，全国城市人口为1.7亿，城市化水平为17.8%。总体而言，从新中国成立后到1978年改革开放之前的29年里，中国城市化的水平有了一定的提高，但是总体速度非常缓慢。在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中发展中国
26、家由16.2%上升到30.5%，但是中国内地仅由11.2%上升到19.4%。这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上，正相反，改革开放前的29年，中国内地的工业和国民经济增长速度并不算慢，工业总产值1978年比1949年增长了38.18倍，工业总产值在工农业总产值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社会总产值增长12.44倍，其中非农产业在全社会总产值中的比重，则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元（按当年价格计算），提高7.41倍，其中非农产业在国民收入构成中的比重，也
27、由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。（2）后三十年：城市化理论的“中国范式”由于1978年以前中国城市化发展的迟滞不前，相当多的学者都认为中国城市化历程真正的启动，实际上源于20世纪80年代开始的改革开放。改革开放之前虽然出现过“建制城市化”或称“表面加速”的现象，即城市数量增长很快，但非农业人口比重仅有缓慢上升。一般性的城市化理论似乎难以解释中国城市化与工业化的关系。新中国建立后，在很短的时间内就建立了比较齐全的工业体系，但是这并没有使中国经历一个典型意义上的工业社会与城市化过程。从经验中构建中国城市化本土化理论的角度来看，中国社会学家一开始就将研究的重点定位在根植于中国且
28、具独创性的中国城市化理论研究上。在20世纪80年代，似乎整个学界只有一种声音，这或许是中国特殊的城市化进程的结果，又或许是政府政策的作用。总而言之，改革开放初期的城市化研究决定了中国城市化的理论研究主线城市化道路的确定，并且是从“发展小城镇是中国城市化的正确道路”的立论开始的。到20世纪90年代初期，乡镇企业对中国的财政税收、出口创汇和GDP总值的贡献超过了1/3。与此同时，中国大部分的大中型城市还依然扮演着政治中心和重工业基地的角色，对农民采取“进镇不进城”的政策。1988年底，甚至还出现了一次全国性“清退城市农民工”的现象。自此国家对土地制度的改革，使得土地使用从行政划拨到有偿使用，大量可
29、用资金用于城市基础设施建设，这一重大的改革措施在相当程度上影响了中国城市发展以及相关的城市化实践。改革开放初期以工业化推动的经济增长在20世纪80年代末开始衰落，并以1989年治理整顿政策效应的直接后果市场疲软而告结束，经过1991年的经济复苏，1992年开始了新一轮的经济高增长。1990年4月1日开始实施的城市规划法中，提出“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的方针，使得20世纪90年代整体上延续了前10年的城镇化政策。随着“短缺经济”时代的告别，乡镇企业在20世纪90年代中期发展到顶峰后开始衰落，与此同时，“小城镇论”一统天下的局面开始逐渐被打破。随着城市化对中国经济增长的贡献
30、增加，有学者提出城市化必须“大中小并举”，即“挖掘大城市的潜力，扩大和建设中等城市，择优和适度发展小城市”。而城市化进程之后的的发展也大大验证了这种观点的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化进程发展速度之猛烈，极大的带动了经济的发展与繁荣，中国城市化进程再也从发展中小城镇而转移到了发展大型城市的轨迹上来。但是新的问题又再次暴露出来，大型城市和中小城镇之间的差距开始越来越大，直接导致城市化发展的畸形，贫富差距越来越悬殊。于是近年来，中国城市化进程的重心开始转移到缩小大型城市和中小城镇的差距，使中小型城镇和大型城市相辅相成的发展城市化进程上来。2.2城市化进程与房地产现状我国人口城市化率从19
31、96年后加速，年增长率超过1%，每年城镇人口新增1500多万。广东城镇人口增长率领先于全国，1995年后的十几年中，年均增长1.98%，几乎高于全国1倍。但在2005年后，城镇人口增长率放缓。据国家统计局发布的2008年全国人口变动情况抽样调查显示，截至2008年底，我国城镇人口比重提高，但人口城镇化速度减缓。2008年全国城镇人口达60667万人，比2007年增加1288万人；乡村人口为72135万人，比2007年减少了615万人。2008年全国城镇人口占总人口的比重为45.68%，比2007年提高了0.74个百分点，城镇人口比重继续提高。具体而言我国的城市化又呈现出以下的几个特点：1城市化
32、进程明显表现出先被动后主动的特征建国初到改革开放之前,城市化基本上是被动地适应经济社会发展,城市的建立和发展主要是为经济建设服务的,政府没有意识到城市对于现代经济活动的重要意义。由于种种特殊原因,当时在政策导向上具有逆城市化倾向,实行压缩城市人口数量和限制农村人口进入城市的管制政策,在实际工作指导思想上主要是控制城市的发展,导致城市的规划建设始终跟不上经济社会发展的要求,正因为如此,当时才出现了城市化严重滞后于工业化的现象。改革开放以来的实践证明,在发展经济的同时积极推进城市化,不仅不会带来严重的社会问题,反而会给经济和社会的发展带来巨大的能量和发展空间。如果说工业化是城市化的动力源泉,那么在
33、以知识和信息为主要特征的21世纪,城市已经成为工业乃至整个经济发展的倍增器。2从城市化进程看,劳动力职业的转化快于地域的集中城市化的进程,特别是改革开放30年来的城市化进程主要表现为农村的城市化或城镇化,尤其是农村小城镇的迅速发展,其原因是城乡二元经济结构的分割和政策上的限制。工业化的进程充分地体现在农村乡镇企业的发展和集贸市场的兴起上,这加速了农村小城镇发展的步伐。乡镇企业的发展吸纳了大量农业富余劳动力,但其身份仍是农民,户口仍在农村,因此职业转移很难带动人口在地域上的迁移和集中。应引起注意的是,分散的农村工业化使得中国城市化被迫选择农村城镇化而非典型城市化的道路,其结果是农业富余劳动力成为
34、农村富余劳动力,在农村就地“非农化”而不能城市化,这会加剧中国城市化与工业化不同步的矛盾。1978年,中国第二、三产业劳动力就业份额占全部就业的295%,比同期城镇人口比重高116百分点; 2000年该份额为50%,比后者高14百分点; 2007年该份额为592%,仍然比后者高143百分点。这说明,一方面,就全国而言城市化水平提高了,另一方面,农村就业结构转换与人口地区结构的反差依然没有解决,城市化速度滞后于“非农化”速度。3从推动城市化的机制看,政策效应大于市场效应纵观中国城市化的进程,无论是正常发展,还是剧烈波动,其速度、规模、形式、质量,无不受政府政策的直接支配,即使改革开放以来,在建立
35、并逐步完善社会主义市场经济体制的条件下,城市化仍与政府政策有着直接的关系。在改革开放之前,由于实行严格的计划经济模式,城市的级别、规格以及城市的建设和产业布局,都在政府的严格控制之下。同时,严格的户籍管理制度自1958年以来一直延续下来,普通农民要获得一份城市户口绝非易事。而在世界城市化进程中,大多数国家都以市场机制为主导,其城市化进程表现为一种自然的渐进过程,都是由市场调节的,人为干扰城市化而取得成功的范例少之又少。实际上,这是一个是否尊重客观规律的问题,建国以来的经验教训足以证明这一点。4从城市化空间进程看,地区间城市化水平不均衡,差异较大改革开放以来,中国东部沿海地区发展较快,而西部地区
36、发展相对较慢,这种差距还有继续扩大的趋势。中国东部地区和中西部地区由于发展速度的差异,经济总量和人均指标也都表现出差异,其影响因素除自然、人文等条件和改革开放程度外,同城市化程度有密切关系。当前,中国东部地区城市化水平一般已趋近50%,有的甚至趋近60%,而西部地区城市化水平只有约30%,有的甚至还不到30%;全国百万以上人口的城市约80%集中在东、中部地区,西部地区占国土面积的70%,人口占全国的近30%,但百万以上人口的城市仅占约20%。这种状况不仅是城市化水平不均衡的表现,也是经济非均衡发展的表现。实际上,没有中西部特别是西部城市化水平的大幅度提高,就没有全国的城市化,就没有全民族的现代
37、化5就业结构与产业结构演进不协调城市人口占总人口比例的高低是衡量城市化水平的主要指标,产业结构则是衡量一个国家和地区经济发达程度的重要标志,而就业结构(即一、二、三产业就业份额由低到高的构成情况)也是衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志。特别是就业结构与产业结构的协调程度,更能表明一个国家或地区经济结构的合理性和协调性。目前,发达国家这两个结构基本一致,而发展中国家多数存在着第一产业就业份额偏大(较之其产业份额)的现象。2007年,中国三次产业的产值结构是11.348.640.1,而就业结构却为0.826.832.4。这不仅说明第一产业的劳动生产率低、剩余劳动量大,而且说明中国与发达国
38、家仍有较大差距。这与中国城市化水平滞后有极大关系。而中国的房地产市场现状亦是不容乐观。概括来说有以下几点现状及特点：1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的,城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。因此,土地的稀缺性及
39、其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说,由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条
40、件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远,所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。4.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款,在宏观经济一片看好的情况下,政府也鼓励投资,银行利率就比较低。据统计,在1992-1993年,海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业,信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资,给泡沫的产生埋下了隐患。5.政府部门的不正之风。1993年沿
41、海地区的房地产热,有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见,政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。2.3城市化与房地产市场中存在的问题从以上现状特点来看，我们可以归结出中国的城市化进程存在以下的问题：1.人口高增长量这是制约城市化发展的主要因素之一，中国城市化背负着十三亿人口的巨大包袱，这在世界上是罕见的。人口的自然增长对城市化进程有直接影响，通过影响社会剩余农产品的数量、社会可用于扩大再生产的能力和资源、城市就业岗位的数量这三个途径制约着城市化进程。2.城市化速度和水平不相
42、称，城市化进程相对滞后19902006我国城市人口年均增长率(3%4%)明显低于一些发展中国家在经济高速成长时期的城市人口增长率(5%6%)。尽管中国整体经济增长显著地快于这些国家，和国际上比较一下，可以看出,中国城市化率尽管现在达到40%以上，但是还是低于世界平均水平，也低于中低收入国家的平均水平。3.城市的规模不足、基础设施水平和城市资源利用率较低中国的现实情况表明规模较大的城市，生产效率比较高，对资源利用也比较好。但是，中国和世界相比，大城市的比重却是偏小的。城市资源利用效率和城市基础设施水平低，主要表现在：大城市交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短缺等；中小城市自来水
43、、天然气普及率和硬化道路比重低，污水、废物处理设施缺乏等。同时，城市基础设施水平在地区之间也发展不平衡。4.城市化发展的制度性障碍首先是户籍管理制度。现行的二元制户籍管理制度人为的造成城乡之间的对立，已不适应经济和社会发展的需要，成为缓城市化进程的重要因素。其次是就业制度。第一，低估了失业率，不符合中国的实际情况。第二，失业的定义太窄,绝大多数失业人口得不到失业保险保障。第三，政府的管理成本增加,支持就业的财力分散。再次是社会保障制度。我国现行的社会保障制度还很不完善，没有很好发挥其调节收入差距、维护社会公平的职能。此外是城市管理制度。中国长期以来未能建立起高效的城市化管理体制。中国的城镇规划
44、往往只注重规划的过程，忽略了更为重要的管理体制的建立，造成城镇管理体制不顺，关系不清，职责不明。至于房地产市场，对我们通常所理解的可能影响房地产的价格因素而言，往往都有很大的误差，真正影响房地产的因素恰恰是上节中几个我们经常忽略的因素。在今天为何房地产的价格一直居高不下，通过上述的因素也许我们可以进一步做分析。房地产居高不下的起因可以这样来解释：1在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，
45、纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。2房地产业本质上是实体经济和实业部门。首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。这
46、样的地位促使了政府助推了房地产的价格只升不降。3土地价格因素。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会导致房地产价格居高不下。一方面，房价是与地价相联系的，房价居高不下与地价居高不下相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成房价的居高不下4.过高的房屋空置。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已经高达60%，如此高的空置率同样为房价的居高不下起了推波助澜的作用。2.4国外城市化发展进程借鉴由于各个国家自然资源条件、历史文化传统、在世界经
47、济体系中所处的地位不同以及实行的经济发展战略和政治体制上的差异，导致其城市化呈现出多种发展模式，对于经济发展作用效果也很不一样。即使如此，许多发达国家乃至和我国发展进程处于相当水平的发展中国家的城市化进程依旧有很多地方值得我们学习和借鉴。2.4.1 西方发达资本主义国家欧洲各国表2-1 中国与欧洲各国城市化数据对照表国家人口密度（人/平方公里）人均土地（亩）人均农业用地（人/亩）城市化率（%）英国2406.24.7287.7荷兰3813.92.0589.0法国10614.28.0874.0中国137.610.91.4844.9资料来源：黄柯可英美法德俄城市化特点以及出现的问题J.兰州学刊.20
48、10欧洲列国是早期就发展起来的资本主义国家。其完善的社会制度，发达的科技水平，良好的城市设施，规范的建设流程等等都在其他国家拥有良好的口碑。在高楼林立的城市之中，欧洲的城市化还保有其特殊的文化内涵，浓郁的文化气息让人在工作生活的同时心情舒畅。同时，其先进的技术使得城市化的进程并没有发生坏境的破坏。与之相反的是，欧洲各国的环境保护措施都非常良好。他们的城市化的经验非常值得我们学习和参考。那么，欧洲各国究竟有何特点呢？第一，他们成功的实现了新城开发和旧城改造的统一。欧洲具有悠久的历史，每一座古城内都有大量文物、古迹和各个时期的建筑。他们特有的文化另世界各国游客为之陶醉，在城市化的进程中，为了保护这些文物的历史文貌