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1、目 录摘要11 建设项目前期策划的主要工作内容31.1 建设环境及条件的调查和分析31.2 项目建设的目标论证和项目定义42 建设项目前期策划的意义53 以伊宁市上海城住宅小区为例谈建设项目前期策划53.1主要策划及过程53.2 策划的主要内容63.2.1 建筑周边环境调查和分析63.2.2 住宅小区主题设计63.2.3 户型设计73.2.4 土地资源的充分利用73.2.5 建筑成本的控制和资金的有效利用73.2.6 技术经济指标及附图83.3 策划中问题的解决和防范104 建设项目前期策划存在的问题105 做好建设项目前期研究的措施116 结论12谢 辞13参考文献14建设项目前期策划研究
2、以伊宁市上海城住宅小区为例作者： 指导老师： 摘要：工程项目的前期策划工作，包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。一般来说，一个建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目的前期策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。目前，我国大多建设项目对策划工作的认识存在误解，对前期策划工作不重视。需要注意的是项目策划的内容必须是有科学依据的,并对项目建设有现实的指导意义；要重视对建设项目进行详细的功能、结构、文化
3、、生态、环境、环保、交通等方面的详细研究。关键词：项目建设；前期策划；住宅小区；上海城Early Planning on Construction Projects to Yining City Shanghai Residential Area as an ExampleAuthor: Li Heng Instructor: Xiao FengAbstract：The early stage of project planning, including the idea of the project, surveys, the problem definition, the proposed
4、 objectives, the establishment of the target system, the target system optimization, project definition, project proposals, feasibility studies, project decision-making. Generally speaking, the success of a construction project. Of the project depends on good decision-making and the organization and
5、 implementation of the follow-up, and a good decision-making often on the success or failure of the entire project plays a vital role. Undoubtedly, good project planning stage for the development of projects to provide scientific support for decision-making, the project is an important factor in the
6、 success of the development. In this paper, At present, Chinas most construction projects on the awareness of the work of planning there had been a misunderstanding, not on the planning stage attention. It must be noted that the content of the project planning must be science-based, and construction
7、 projects has practical significance for guiding; attention should be paid on a construction project in detail the function, structure, culture, ecology, and environment, environmental protection, transport, and so the details Research Key words:Construction projects；Early planning；Planning work 建设项
8、目前期策划工作, 从大的方面来说,可以更好地满足国家建设和人民物质文化生活的需要,促进国民经济健康发展；从小的方面来说,可以使项目建设顺利进行,达到工期、质量和投资三大控制目标。建设项目前期策划准备阶段是对拟管理项目进行工作目标分解、目标控制分析、目标控制措施制订、资源投入分配。项目前期策划可谓距千里之外运筹帷幄,它是工程建设项目管理全过程的决定性阶段,之所以这样讲,是因为项目前期策划工作做的越全面、细致,那么在工程实施阶段将进行的越顺利,实现预期目标越理想。项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期，对项
9、目实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。1 建设项目前期策划的主要工作内容1.1 建设环境及条件的调查和分析环境调查内容多、涉及面广, 有些资料和信息的获得还有一定的难度,但是作为项目的基础资料, 这项工作又不得不进行, 而且必须细致深入。环境调查主要包含以下几方面的内容:1) 政府政策、法规及城市总体规划。对政府政策、法规和城市总体规划的调查研究, 有助于确定项目建设所应遵循的规范, 不与现行政策、法规和城市总体规划相冲突。同时, 对这些情况的了解也有助于项目的报批。2) 自然条件和历史资料。包括: 地形图, 气象资料, 水文资料, 地震及地质资料和项目所在地
10、的历史沿革资料。这些资料是设计工作的依据, 也是进行项目定义的依据。例如在进行项目定义时就应该考虑: 所建项目是否应反映该地的风土人情, 是否应考虑该地的历史沿革, 等等。3) 技术经济资料。包括: 自然资源情况, 经济状况, 土地利用情况, 商业、服务业、工业企业的现状, 对外交通情况, 文教卫生现状, 行政机关和商业网点现状等。对这些情况的了解, 有助于明确该项目的有利条件和不利条件, 在项目定义策划时加以充分考虑。4) 市场情况资料。包括:资金市场。了解项目建设的资金来源、数量、利率、汇率及风险等, 为项目融资策划和制定投资计划提供依据。建筑市场。既要了解国外同类型建筑的情况, 也要了解
11、国内、区域内及当地同类型建筑的情况; 不仅要了解这些项目的规模, 而且要了解它们的经营状况, 这将对拟建项目的可行性论证及规模提供充分的参考依据。同时, 对建筑市场的了解,也包括了解建筑队伍、建筑材料、建筑机械等情况, 为合理安排施工顺序、施工进度提供依据。5) 最终用户需求。很多房地产项目的失败, 均可归结为对用户需求的不了解或理解偏差上。一个大型国际会展中心项目, 也可能由于其设施和服务不能满足参展商、与会者或观众的需要, 而使其经营状况不好。最终用户需求是项目环境规划、公建配套、单体设计的立足点, 因此也可以说它是项目环境调查的重点。调查内容包括: 对建筑环境的要求; 对建筑设施和服务的
12、要求; 对物业管理的要求, 等等。调查方法可采用直接调查、电话调查、发调查表、开公众会等方式。1.2 项目建设的目标论证和项目定义在环境调查的基础上，接下来的一项重要工作就是项目定义，即将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。项目开发建设的过程中，项目定义是很重要的一个环节，关系到项目开发建设的目标、功能定位，决定了项目的发展方向。一个项目只有项目定义准确，才有可能获得成功。目标论证主要是对建筑项目的质量指标、投资指标、进度指标等进行分析论证，以确定项目实施的总体构思，它主要解决两个问题；第一个问题是明确项目定位。项目定位是指项目的功能、建设的内容、规
13、模、组成等，也就是项目建设的基本思路。第二个问题是明确项目的建设目标。建设项目的目标是一个系统，包括质量目标、投资目标、进度目标等三个方面。所谓项目定义是指在项目前期对整个项目进行总体构思, 并椐此进行项目描述, 对项目可行性进行论证, 为项目实施, 尤其是规划设计提供依据。这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素，进而构成项目目标系统，通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作：1）情况的分析和问题的研究；2）项目的目标设计；也就是质量目标、投资目标、进度目标。3）项目的定义；也就是结合建设地点的自然条件和特点, 提出项目的性质和特点, 使得项目建成后
14、能够独树一帜, 并获得良好的经济效益。4）项目的审查。2 建设项目前期策划的意义建设项目前期策划工作, 从大的方面来说, 可以更好地满足国家建设和人民物质文化生活的需要, 促进国民经济健康发展; 从小的方面来说, 可以使项目建设顺利进行, 达到工期、质量和投资三大控制目标。具体地讲, 搞好项目前期策划的意义主要有以下几点:1）通过全面而深入地调查和分析项目建设的环境, 为科学决策提供依据。2）明确项目定义, 为项目实施, 尤其是为规划设计提供依据。3）通过项目前期策划，确定项目目标，明确项目管理工作，提出融资方案。4）搞好项目前期策划, 有利于项目的经营管理和物业管理。任何一个建设项目, 其最
15、根本的目的是为了产生良好的效益, 无论是经济效益, 还是社会效益, 这将取决于对项目如何经营。同时, 物业管理工作, 通过对坚持项目的维修、保安、清洁、绿化等方面的工作而实现项目的保值和增值。过去人们认为经营管理和物业管理是项目建成后的事, 在项目建设前期和建设过程中不予重视, 而在真正经营和进行物业管理时才发现诸多问题。事实上, 在项目建设前期, 就应该在市场调查的基础上, 确定项目经营的指导思想、经营目标, 对可能的经营方案进行分析并作出选择。对于有些项目,如果采取合作经营或委托经营的方式, 那么在前期就应该开始选择合适的合作伙伴或委托对象。这些单位的提前介入, 可以使项目建设更好地满足经
16、营管理的需要。3 以伊宁市上海城住宅小区为例谈建设项目前期策划3.1主要策划及过程 本次策划主要着重在建筑环境、户型的的市场适应能力、用地潜能及空间的充分利用方向。主要策划过程包括周边环境调查、社区建筑主题策划、户型策划、土地资源的充分利用、建筑成本的控制及资金的有效利用。3.2 策划的主要内容3.2.1 建筑周边环境调查和分析应当说本工程具有一个非常适合人居住的地理位置，它具备以下优势：地处城市西郊，环境优美、交通便利。周边有小学、中学、大学、客运站、医院等城市必备设施。图3-1 上海城周边环境设施图资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图3.2.2 住宅小区主题设计上海城住宅小区是居住社区云集
17、之地，任何小区都会推出自己的理念和品牌，不重视这一点，而甘为一般居住小区将在市场竞争中困难重重。本策划在了解用地环境特点和当前市民消费倾向后，提出创建“健康社区”的目标。有以下几点措施：1）创建自然生态的中心绿地。中心绿地全为实地型绿地，配合园林化设计。2）社区内设置全民健身相关设施。如羽毛球场、跑步环道、晨练健身场、儿童游乐室等，以满足现代居民广泛的健身需求。3.2.3 户型设计本策划根据伊宁市消费水平，户型设计主要以小户型为主，按楼幢分户型：1）楼型分ABCDE几型。C座为三室两厅；B、E座以两室两厅为主，三室两厅为辅；A、D座为一室一厅。按楼幢分类户型利于管理，利于居者类聚，利于销售。2
18、）归类户型模型。使一室户型控制在60以内，二室户型在75-95之间，三室户型在115-130之间。3）改进户型布局。户内动静区域分开，寝卧区私密性好；三室户户内构成环形交通，使空间灵活，使用方便；厨房间分成里外间，即中、西厨分开西厨可打开为开敞式，为家庭增加趣味和舒适感；客厅一律不设阳台，采用落地窗，让厅堂与户外庭院增加融合；较大的三室二厅套，增设半间个性化空间，可隔开也可不隔开，随主人职业、兴趣来安排功能。一室一厅户，在管道井、排烟井定位的情况下，可随主人的职业、爱好的差异确定不同的户内布置；并可作动两户拼一户，改为两室两厅两卫，这为一室小户型在完成过渡期后的完善建立了良好的基础，也消除了一
19、室户购买者对前景的顾虑。3.2.4 土地资源的充分利用1）建筑物单体设计与拼接设计，依据用地界边形状走势，使建筑外沿走势与地界边走势吻合，使外缘空间在满足行车、停车、入口空间下，没有更多的空间浪费。2）利用小区内不好利用的边角空间安排地下建筑出入口及羽毛球场、垃圾站等，将这些零星辅助设施安排在外缘，以节省空间。3）地面的户外空间、中心绿地由于生态条件的优化，空间的完整性整合，使这一空间成为充满阳光、环境优美、生态条件良好的中心花园。3.2.5 建筑成本的控制和资金的有效利用1）将地下车库设置在外缘，上面不复土，地下室顶板即为路面，减少了复土成本，减少顶板荷载，减少地面与顶板双重投资。2）住宅单
20、体外型简洁、外墙凹凸减少，剪力墙纵横对齐，剪力墙间隔距离合理，有利于发挥结构受力作用，减薄混凝土厚度，减少钢筋混凝土总体积，从而降低建设成本。3）室外管线从外缘改为在内缘设置，管线总长度约减少一半，故室外管线投资大大下降。3.2.6 技术经济指标及附图1）建筑面积统计（表3-1）2）技术经济指标（表3-2）3）附图（图3-2、3-3）表3-1 建筑面积统计项目名称 地上建筑面积地下建筑面积（M2）总建筑面积(M2) 建筑用房面积(M2)合计(M2)A1-9层10层楼梯建筑面积3088.45102.2987.233277.97402.23680.17B1-9层10层3779.76176.5610
21、9.114065.43201.24266.53D1-8层9-10层2766.42368.7688.233223.41276.223499.63E1-10层3600.7874.763675.54180.223855.76F1-10层2978.9866.773045.75130.723176.47其它公厕垃圾站67总计17288.11190.5618478.66 表3-2 技术经济指标资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图以及作者计算项目名称数量备注项目名称数量备注规划用地面积(M2)15729总建筑面积(M2)92533.46建筑基底面积(M2)7916其中:地上建筑面积(M2)87076.45建
22、筑密度(%)24.66容积率5.88绿地面积4923.34居住户数(户)866绿地率(%)31.30其中:100M2以上户241其中:实地绿地(M2)3812机动车停车位300实地绿地率(%)24.23其中:地面停车位250车库资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图以及作者计算 图3-2 总平面资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图 图3-3 D、E、F座各层平面图资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图3.3 策划中问题的解决和防范1）要了解经济与发展形式及市场发展态势。2）在整个过程中不断的进行环境调查。3）在整个过程中建立一个多重反馈系统，通过不断的反馈使项目的确定更符合实际、科学、根据充分。4
23、）在整个过程中必须有几个决策点，对每一个阶段工作结果进行战略决策、选择。4 建设项目前期策划存在的问题1）对项目环境缺乏足够的调查分析, 造成决策失误。就拿前面所举的房产项目来说, 在项目建设前期, 就应该从经济、社会、用户需求、建设选址、周围环境等方面进行全面、深入地调查研究。如果缺乏对这些方面的调查研究, 盲目上项目, 则可能导致该建设项目的失败。2）项目定义不明确, 造成项目实施中的反复。所谓项目定义是指在项目前期对整个项目进行总体构思, 并椐此进行项目描述, 对项目可行性进行论证, 为项目实施, 尤其是规划设计提供依据。很多项目, 由于业主的建设意图不明确, 规划设计任务书含糊不清,
24、而在设计或施工已进行到一定阶段时, 业主突然改变意图, 造成设计或施工的多次返工, 影响了工程进度, 也使投资增加。3）缺乏对设计和施工的有效管理。中国的建设监理制度虽已推行十年, 建设监理的水平也在逐步提高, 但是也要看到, 我们的监理工作很大程度上还是停留在低层次、小范围内, 设计监理方面的工作还没有得到很好的重视, 施工监理更多地局限在质量控制上。如何对设计和施工进行有效管理, 不仅是项目实施阶段的事, 而且在项目建设前期就应该进行详尽的规划, 以免在项目实施时打无准备和无把握之仗。4）工程建成后的经营管理和物业管理不善。经营管理和物业管理是建设项目很重要的方面,过去不太重视, 从而造成
25、了很多问题。如前所述, 由于盲目上项目, 而不对原材料来源、产品销路、采用何种经营方式等进行详细的论证, 结果只能是建成的项目不能按原计划投产, 投资得不到回报,给国家带来巨大损失。物业管理方面的问题也是层出不穷, 居民的投诉也特别多。产生上面这些问题, 原因是多方面的, 但归根结底, 是由于传统习惯, 只注重施工阶段, 而忽视项目的前期、后期管理而造成的。一个项目的建设,包括若干相互关联的阶段, 施工阶段只是其中之一。见下图:图4-1项目实施的阶段划分注:DM DevelopmentM anagement开发管理项目策划PM P ro jectM anagement项目管理FM Facili
26、tyM anagement物业管理OM OperationM anagement经营管理资料来源：成虎著工程项目管理5 做好建设项目前期研究的措施1）全面深入的调查和分析项目建设环境，为科学决策提供依据。主要包括以下方面：政府政策、法律法规及城市总体规划。对政府政策、法规和城市总体规划的调查研究, 有助于确定项目建设所应遵循的规范, 不与现行政策、法规和城市总体规划相冲突。自然条件和历史资料、技术经济资料、市场情报资料等包括: 地形图, 气象资料, 水文资料, 地震及地质资料和项目所在地的历史沿革资料。这些资料是设计工作的依据, 也是进行项目定义的依据。2）工程项目的目标设计必须经过详细的推敲
27、。因为方向性错误将会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。3）重视项目定义，项目开发建设的过程中，项目定义是很重要的一个环节，关系到项目开发建设的目标、功能定位，决定了项目的发展方向。4）方案比选。从多方案中选择最优的方案, 使项目更具有竞争力。6 结论城市发展建设是由众多的建筑项目组合而成。每个单体建筑项目都与城市区域整体建设有着至关重要的联系，在市场经济发展条件下，竞争日益激烈，为了使局部建筑与城市全局建筑更加合理协调，全面解决有关矛盾，促进社会、经济、环境协调发展，推动社会进步与繁荣，这就要求每个单体建筑项目具备良好的前期策划工作。本文以伊宁市上海城住宅小区的成功案例，论述了
28、建设项目前期策划工作的重要意义，介绍了策划工作的组织结构，并对项目前期策划工作中存在的问题进行了分析。可见，一个良好的策划往往对整个项目起着至关重要的作用。无疑，做好建设项目前期策划工作，为项目提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。谢 辞四年的大学生活不知不觉中就要结束了，在这段难忘的生活中，有我许多美好的回忆。在这份大学的最后一页里，我要感谢的人很多，首先要感谢我的学校，感谢在这四年中教我做人的道理，让我从一个不懂事的高中生变成一个成熟的青年。还要感谢我的论文指导老师肖峰老师，在他的指导下我完成了论文，从心里感谢他。还要感谢的是我们班主任赵伟老师，他从大一把我们迎进来，到现在把我们送
29、走，在四年来一直照顾我们的学习和生活，所以在这里也一定要特别感谢他。现在即将挥别我的学校、老师、同学，还有我四年的大学生活，虽然依依不舍，但是对未来的路，我充满了信心。最后，感谢在大学期间认识我和我认识的所有人，有你们伴随，才有我大学生活的丰富多彩，绚丽多姿！参考文献：1 吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识J.安徽建筑,2004.(6):127-128.2 杨珊安.房地产开发企业的项目前期策划J.北京城市开发设计,2005.(7):78-89.3 万俐娟.略论房地产项目的前期策划J.武汉科技大学出版社,2006.(6):83-84.4 丁光.房地产开发需科学的前期策划J.浙江建筑出版
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