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1、安 徽 * 学 院继 续 教 育 学 院毕 业 设 计（论 文）题 目：我国经济适用房存在的问题及对策分析学生姓名： 专 业：工程管理（专升本函授）学 号： 指导老师： 2010年5月6日我国经济适用房存在的问题及对策分析摘 要：近几年来，随着房改的深入，针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭，以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题，似乎叫好不叫座。本文首先对经济适用房制度进行了概述，接着对我国经济适用房的发展现状
2、和问题进行了分析，最后对完善我国经济适用房建设提出了建议关键词：经济适用住房 住房保障体系 低收入群体 Our affordable housing problems and countermeasuresAbstract: In recent years, with the deepening of housing reform, targeted at the low-income housing issues, measures must vigorously develop the practice of affordable housing, that the building of
3、 the government support, protect the low-profit sales of low-income affordable housing to the families, There are also small amounts of low-rent housing for low income families to solve their housing problems. Since the implementation of affordable housing policy, although the achieved some success,
4、 but also exposed some problems, it seems that were praised. This first system of affordable housing are outlined, and then on the development of Chinas affordable housing status and problems were analyzed, and finally on the Improvement of building affordable housing recommendationsKeywords: housin
5、g affordable housing low-income groups, security system目 录摘要2关键词31、经济适用房政策概述42、经济适用房存在的主要问题52.1定位不清晰52.2供应数量远远不足52.3经济适用住房分配环节不规范52.4中低收入难界定52.5政策性住房金融体系不完善62.6住房保障法制不健全63、相关建议53.1改革和完善现行的经济适用住房制度63.1.1重新定位经济适用住房的性质63.1.2大力发展重新定位的经济适用住房73.2科学评估“中低收入家庭”经济状况73.3改革和发展住房金融体系83.4.健全住房保障法制建设83.4.1在宪法和民法中强
6、调公民居住权的规定93.4.2制订专门性的住房保障法律94、结束语10参考文献10我国经济适用房存在的问题及对策分析1、经济适用房政策概述自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了近30年的发展历程。30年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济
7、性和适用性的社会保障住房。经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。我国的住房制度改革起步于1998年，取消福利分房制度，职工住房由单位大包大揽的方式被推向了市场，货币化分房浮出水面。此轮房改在制度设计上，实行的是类似美国和新加坡的住房分类供应制度。即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。 按照2003年
8、1月1日实施的经济适用房价格管理办法第三条的规定，经济适用房是指“纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房”。这是政府为解决大多数城镇中低收人者的住房问题而实施的一项民心工程，体现了政府代表最广大人民群众根本利益的目的。从现在的房地产市场行情看，土地价格和房价正处于一种缓慢的持续上涨中，部分中低收入者的收入增长赶不上房价和地价的增长。这部分人需要借助政府的优惠政策来解决住房问题。近年来，经济适用房建设步伐加快，2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。2008年11月，住房城乡建设部按照国务
9、院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房。2、经济适用房存在的主要问题通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了经济适用住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，经济适用住房政策在具体实施过程中，却出现了较多问题。2.1定位不清晰房改通知中明确了经济适用住房的地位，在国发2003年18号文国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年国办发200526号关于做好稳定住房价格的
10、意见中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与房改通知中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。2.2供应数量远远不足近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了
11、经济适用住房 。2.3经济适用住房分配环节不规范经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。2.4中低收入难界定 “名义”保障范围过宽而实际保障范围过窄。在“中低收入”界定不规范的情况下，开发商实际上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性，从而导致：财政补贴部分落到了收入较高者身上，降低了稀缺的补贴资源使用效率，不符合建设经济适用住房的目的和财政补贴的支付原则；由于实际购买者
12、不一定是中低收入阶层，这就造成有一部分福利落到了不该享受者的头上，而需要者却求助无门，形成了社会不公。对商品房市场而言，财政补贴利益不当接受者的存在导致了“挤出效应”，不利于商品房市场的健康发展。2.5政策性住房金融体系不完善随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而
13、处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。2.6住房保障法制不健全从综合性法律来看，在我国的宪法和民法通则中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障
14、工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。3、相关建议认真研究分析问题所在，不断完善经济适用住房政策，对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。3.1改革和完善现行的经济适用住房制度从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。3.
15、1.1重新定位经济适用住房的性质由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后发布的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。3.1.2大力发展重新定位的经济适用住房在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：第一,转变供给方式
16、。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。第二,
17、大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上 。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。第三,改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户
18、型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。3.2科学评估“中低收入家庭”经济状况经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。第一,尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理
19、，切实保障中低收入家庭的利益。第二,建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。第三,政府应建立刚性的购房资格标准，完善家庭收入、人口、现有居住条件信息系统，规范经济实用房供给信息发布、申报者排队顺序、资格审查和公示等购房程序。对于违规购房、炒卖行为应给予严厉的经济处罚，并追回所购经济适用住房。3.3改革和发展住房金融体系一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，从总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重
20、要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家
21、庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。3.4.健全住房保障法制建设由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。3.4.1在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的宪法第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住
22、权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。3.4.2制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的住房法从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。结束语经济适用住房是一项长期的政策，关系到千家万户的福利，因此更有必要对其中暴露出来的问题及早予以解决。全国各地政府都应关注和实施保障性住房中经济适用住房的建设，通过完善和健全经
23、济适用房政策，增强政府的公信力，提高政府官员党性和素质，端正购房者的购房心理和态度，低收入群体一定能够买到自己满意又不超过购买力的、真正经济而且适用的经济适用房。参考文献1赵新才. 中国城市住房保障制度研究D华中师范大学, 2001 . 2李秋勇. 我国经济适用房发展研究D重庆大学, 2003 . 3王立新. 北京现阶段中低收入家庭住房建设困境与对策研究D清华大学, 2002 . 4叶 科. 我国城镇经济适用住房政策研究D武汉科技大学, 2003 . 5周 玲. 我国经济适用住房运行研究D四川大学, 2006 .6欧阳东. 我国城镇最低收入家庭住房保障研究D重庆大学, 2004 . 7谭 剑.
24、 城镇经济适用房制度的经济学分析D华中农业大学, 2005 . 8张伟,黄永美. 对完善我国现行住房保障体系的几点思考J西南农业大学学报(社会科学版), 2007,(01)9郭江华. 经济适用住房政策D江西财经大学, 2006 .10杨利云. 我国现阶段经济适用住房政策研究D暨南大学, 2006 .11Roof RL, Hall ED. Privatization of public utilities and the British experience and lessons. J Neurotrauma2000;17:1159116912 Rizk NN, Rafols JA, Dunbar JC. Diversification of property rights after the natural Monopoly Regulation J. Financial Issues , 2006; 1096( 1) : 204- 212 10