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1、项项目目投投资资估估算算明明细细表表（一期孵化大厦） 占占 地地 面面 积积：约13000总总 建建 筑筑 面面 积积：5.4260万 实实际际可可售售面面积积（按按4 4：6 6分分成成，共共5.426*0.6=3.25565.426*0.6=3.2556万万) )：2.42万 序序号号项项目目名名称称取取费费标标准准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销售售成成本本 （元元/ /） 一一征征地地、拆拆迁迁费费2 2, ,7 70 01 1. .1 12 21 1, ,1 11 14 4. .3 38 8 2土地出让金 写字楼1000元/； 地下为地上的1/3 写
2、字楼2.4238.8； 地下0.83172 2,701.121 1, ,1 11 14 4. .3 38 8 二二前前期期工工程程费费7 72 24 4. .5 53 32 29 98 8. .9 91 1 1 契税（教学用可免征 ） 征地拆迁费的3%- 2可行性研究费免- 3工程地质勘测费建安工程造价的312,479.8037.4415.45 4建筑工程保险 建安工程概算总额的 2 12,479.8024.9610.30 5地籍测绘及购图费按1元/5.42605.432.24 6建筑工程设计费建筑面积约8 0元/5.426434.08179.08 7 工程招投标及标底编 制费中标价格的0.6
3、 12479.87.493.09 8 建设工程许可证执照 费 建安工程概算的112479.812.485.15 9工程建设监理费建安工程造价的0.4%12479.849.9220.59 10 建设工程质量管理监 督费 建安工程造价的2.512479.831.2012.87 11 实心粘土砖限制使用 费 按14元/，不用退90%5.4267.603.13 12散装水泥使用费按3元/5.42616.286.72 13市政技术方案咨询费按8元/5.42643.4117.91 14市政工程设计费按10元/5.42654.2622.39 15 用地性质调整、环境 及交通影响评估费 免- 16教育配套费免
4、- 三三 基基础础设设施施及及配配套套设设施施 费费 1 1, ,0 09 91 1. .6 62 24 45 50 0. .3 36 6 1供电工程地上建筑面积30元/4.0398121.1950.00 2供水工程地上建筑面积30元/4.0398121.1950.00 3供热系统地上建筑面积65元/4.0398262.59108.33 4中水系统地上建筑面积30元/4.0398121.1950.00 5排污及雨水工程地上建筑面积40元/4.0398161.5966.67 序序号号项项目目名名称称取取费费标标准准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销售售成成本本 （
5、元元/ /） 6小区道路及照明工程按10元/5.426054.2622.39 7小区安防及弱电系统按10元/5.426054.2622.39 8天然气系统按10元/5.426054.2622.39 9 绿化、广场、景观、 围墙 按10元/5.426054.2622.39 10运动设施建设费按8元/5.426043.4117.91 11 小区配套附属设施建 设费 按8元/5.426043.4117.91 四四建建安安工工程程费费5.4261 12 2, ,4 47 79 9. .8 80 05 5, ,1 14 48 8. .6 69 9 1公寓建安成本2300元/5.42612,479.805
6、,148.69 五五直直接接费费用用合合计计1 16 6, ,9 99 97 7. .0 07 77 7, ,0 01 12 2. .3 34 4 六六不不可可预预见见费费直接费用的1%16,997.071 16 69 9. .9 97 77 70 0. .1 12 2 七七计计提提物物业业管管理理基基金金建安成本的2%12479.82 24 49 9. .6 60 01 10 02 2. .9 97 7 八八财财务务费费用用 贷款5000万元，按年息 7%一年计 50003 35 50 0. .0 00 01 14 44 4. .4 40 0 九九管管理理费费用用直接费用的1%16997.0
7、71 16 69 9. .9 97 77 70 0. .1 12 2 十十销销售售费费用用销售收入的1.5%26176.83 39 92 2. .6 65 51 16 61 1. .9 99 9 十十一一 转转让让费费用用1 1, ,5 50 00 0. .0 00 06 61 18 8. .8 84 4 投投 资资 成成 本本 总总 计计：19829.2619829.26万万元元 单单 位位 可可 售售 面面 积积 成成 本本 合合 计计：8180.798180.79元元/ 项项目目投投资资估估算算明明细细表表（二期公寓式办公） 占占 地地 面面 积积：约21000总总 建建 筑筑 面面 积
8、积：9.1294万 实实际际可可售售面面积积（按按4 4：6 6分分成成，共共9.1294*0.6=5.477649.1294*0.6=5.47764万万) )：4.25万 序序号号项项目目名名称称取取费费标标准准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销售售成成本本 （元元/ /） 一一征征地地、拆拆迁迁费费6 6, ,1 15 59 9. .2 21 11 1, ,4 44 48 8. .4 46 6 1土地出让金 地上1000元/； 地下为地上的1/3 地上4.25 地下1.22764 4,659.211 1, ,0 09 95 5. .7 70 0 2项目转让费
9、用1,500.003 35 52 2. .7 75 5 二二前前期期工工程程费费1 1, ,1 18 83 3. .1 17 72 27 78 8. .2 25 5 1 契税（教学用可免征 ） 征地拆迁费的3%- 2可行性研究费免- 3工程地质勘测费建安工程造价的318,258.8054.7812.88 4建筑工程保险 建安工程概算总额的 2 18,258.8036.528.59 5地籍测绘及购图费按1元/9.12949.132.15 6建筑工程设计费建筑面积8 0元/9.129730.35171.76 7 工程招投标及标底编 制费中标价格的0.6 18258.810.962.58 8 建设工
10、程许可证执照 费 建安工程概算的118258.818.264.29 9工程建设监理费建安工程造价的0.4%18258.873.0417.18 10 建设工程质量管理监 督费 建安工程造价的2.518258.845.6510.73 11 实心粘土砖限制使用 费 按14元/，不用退90%9.12912.783.01 12散装水泥使用费按3元/9.12927.396.44 13市政技术方案咨询费按8元/9.12973.0417.18 14市政工程设计费按10元/9.12991.2921.47 15 用地性质调整、环境 及交通影响评估费 免- 16教育配套费免- 三三 基基础础设设施施及及配配套套设设
11、施施 费费 2 2, ,7 76 62 2. .3 37 76 64 49 9. .6 62 2 1供电工程地上建筑面积30元/11.5442346.3381.45 2供水工程地上建筑面积30元/11.5442346.3381.45 3供热系统地上建筑面积65元/11.5442750.37176.46 4中水系统地上建筑面积30元/11.5442346.3381.45 序序号号项项目目名名称称取取费费标标准准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销售售成成本本 （元元/ /） 5排污及雨水工程地上建筑面积40元/11.5442461.77108.59 6小区道路及照明
12、工程按10元/9.12991.2921.47 7小区安防及弱电系统按10元/9.12991.2921.47 8天然气系统按10元/9.12991.2921.47 9 绿化、广场、景观、 围墙 按10元/9.12991.2921.47 10运动设施建设费按8元/9.12973.0417.18 11 小区配套附属设施建 设费 按8元/9.12973.0417.18 四四建建安安工工程程费费9.1291 18 8, ,2 25 58 8. .8 80 04 4, ,2 29 93 3. .9 90 0 1公寓建安成本2000元/9.129418,258.804,293.90 五五直直接接费费用用合合
13、计计2 28 8, ,3 36 63 3. .5 55 56 6, ,6 67 70 0. .2 23 3 六六不不可可预预见见费费直接费用的1%28,363.552 28 83 3. .6 64 46 66 6. .7 70 0 七七计计提提物物业业管管理理基基金金建安成本的2%18258.83 36 65 5. .1 18 88 85 5. .8 88 8 八八财财务务费费用用 贷款8000万元，按年息 7%一年计 80005 56 60 0. .0 00 01 13 31 1. .6 69 9 九九管管理理费费用用直接费用的1%28363.552 28 83 3. .6 64 46 66
14、 6. .7 70 0 十十销销售售费费用用销售收入的1.5%37688.085 56 65 5. .3 32 21 13 32 2. .9 95 5 投投 资资 成成 本本 总总 计计：30421.3230421.32万万元元 单单 位位 可可 售售 面面 积积 成成 本本 合合 计计：7154.157154.15元元/ 1.22764 项项目目投投资资估估算算明明细细表表（三期产业化用房，采用BT方式） 占占 地地 面面 积积：约28000总总 建建 筑筑 面面 积积：5.6566万 序序号号项项目目名名称称取取费费标标准准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销
15、售售成成本本 （元元/ /） 一一前前期期工工程程费费1 1, ,4 41 18 8. .1 11 12 25 50 0. .7 70 0 1 契税（教学用可免征 ） 征地拆迁费的3%- 2可行性研究费免- 3工程地质勘测费建安工程造价的316,969.8050.919.00 4建筑工程保险 建安工程概算总额的 2 16,969.8033.946.00 5地籍测绘及购图费按1元/5.65665.661.00 6建筑工程设计费建筑面积8 0元/5.657452.5380.00 7 工程招投标及标底编 制费中标价格的0.6 16969.810.181.80 8 建设工程许可证执照 费 建安工程概算
16、的116969.816.973.00 9工程建设监理费建安工程造价的3%16969.8509.0990.00 10 建设工程质量管理监 督费 建安工程造价的2.516969.842.427.50 11 实心粘土砖限制使用 费 按14元/，不用退90%5.6577.921.40 12散装水泥使用费按3元/5.65716.973.00 13市政技术方案咨询费按8元/5.65745.258.00 14市政工程设计费按40元/5.657226.2640.00 15 用地性质调整、环境 及交通影响评估费 免- 16教育配套费免- 二二 基基础础设设施施及及配配套套设设施施 费费 1 1, ,9 99 9
17、1 1. .1 12 23 35 52 2. .0 00 0 1供电工程建筑面积30元/5.6566169.7030.00 2供水工程建筑面积30元/5.6566169.7030.00 3供热系统建筑面积65元/5.6566367.6865.00 4中水系统建筑面积30元/5.6566169.7030.00 5排污及雨水工程建筑面积40元/5.6566226.2640.00 6小区道路及照明工程按20元/5.657113.1320.00 7小区安防及弱电系统按20元/5.657113.1320.00 8天然气系统按22元/5.657124.4522.00 序序号号项项目目名名称称取取费费标标准
18、准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销售售成成本本 （元元/ /） 9 绿化、广场、景观、 围墙 按40元/5.657226.2640.00 10运动设施建设费按30元/5.657169.7030.00 11 小区配套附属设施建 设费 按25元/5.657141.4225.00 三三建建安安工工程程费费5.6571 16 6, ,9 96 69 9. .8 80 03 3, ,0 00 00 0. .0 00 0 1公寓建安成本3000元/5.656616,969.803,000.00 四四直直接接费费用用合合计计2 20 0, ,3 37 79 9. .0 03
19、 33 3, ,6 60 02 2. .7 70 0 五五不不可可预预见见费费直接费用的3%20,379.036 61 11 1. .3 37 71 10 08 8. .0 08 8 六六计计提提物物业业管管理理基基金金建安成本的2%16969.83 33 39 9. .4 40 06 60 0. .0 00 0 七七管管理理费费用用直接费用的5.1%20379.031 1, ,0 03 39 9. .3 33 31 18 83 3. .7 74 4 投投 资资 成成 本本 总总 计计：22369.1322369.13万万元元 单单 位位 可可 售售 面面 积积 成成 本本 合合 计计：395
20、4.523954.52元元/ 项项目目投投资资估估算算明明细细表表（含一期、二期） 占占 地地 面面 积积：34000总总 建建 筑筑 面面 积积：14.5554万 实实际际可可售售面面积积（按按4 4：6 6分分成成，共共11.1269*0.6=6.6761411.1269*0.6=6.67614万万) )：6.6761万 序序号号项项目目名名称称取取费费标标准准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销售售成成本本 （元元/ /） 一一征征地地、拆拆迁迁费费1 10 0, ,3 36 61 1. .8 80 01 1, ,5 55 52 2. .0 06 6 1土地
21、出让金 地上1000元/； 地下为地上的1/3 地上6.6761 地下2.0571 7,361.801 1, ,1 10 02 2. .7 70 0 2项目转让费3,000.004 44 49 9. .3 36 6 二二前前期期工工程程费费1 1, ,9 92 24 4. .5 51 12 28 88 8. .2 27 7 1 契税（教学用可免征 ） 征地拆迁费的3%- 2可行性研究费免- 3工程地质勘测费建安工程造价的332,021.8896.0714.39 4建筑工程保险 建安工程概算总额的 2 32,021.8864.049.59 5地籍测绘及购图费按1元/14.555414.562.1
22、8 6建筑工程设计费建筑面积8 0元/14.5551,164.43174.42 7 工程招投标及标底编 制费中标价格的0.6 32021.8819.212.88 8 建设工程许可证执照 费 建安工程概算的132021.8832.024.80 9工程建设监理费建安工程造价的0.4%32021.88128.0919.19 10 建设工程质量管理监 督费 建安工程造价的2.532021.8880.0511.99 11 实心粘土砖限制使用 费 按14元/，不用退90%14.55520.383.05 12散装水泥使用费按3元/14.55543.676.54 13市政技术方案咨询费按8元/14.55511
23、6.4417.44 14市政工程设计费按10元/14.555145.5521.80 15 用地性质调整、环境 及交通影响评估费 免- 16教育配套费免- 三三 基基础础设设施施及及配配套套设设施施 费费 3 3, ,0 06 66 6. .2 22 24 45 59 9. .2 28 8 1供电工程地上建筑面积30元/11.5442346.3351.88 2供水工程地上建筑面积30元/11.5442346.3351.88 3供热系统地上建筑面积65元/11.5442750.37112.40 4中水系统地上建筑面积30元/11.5442346.3351.88 序序号号项项目目名名称称取取费费标标
24、准准 计计算算基基数数 (万万) 成成本本总总额额 （万万元元） 销销售售成成本本 （元元/ /） 5排污及雨水工程地上建筑面积40元/11.5442461.7769.17 6小区道路及照明工程按10元/14.555145.5521.80 7小区安防及弱电系统按10元/14.555145.5521.80 8天然气系统按10元/14.555145.5521.80 9 绿化、广场、景观、 围墙 按10元/14.555145.5521.80 10运动设施建设费按8元/14.555116.4417.44 11 小区配套附属设施建 设费 按8元/14.555116.4417.44 四四建建安安工工程程费
25、费14.5553 32 2, ,0 02 21 1. .8 88 84 4, ,7 79 96 6. .4 47 7 1写字楼建安成本2600元/5.426011,937.201,788.04 2公寓建安成本2200元/9.129420,084.683,008.43 五五直直接接费费用用合合计计4 47 7, ,3 37 74 4. .4 42 27 7, ,0 09 96 6. .0 08 8 六六不不可可预预见见费费直接费用的1%47,374.424 47 73 3. .7 74 47 70 0. .9 96 6 七七计计提提物物业业管管理理基基金金建安成本的2%32021.886 64
26、40 0. .4 44 49 95 5. .9 93 3 八八财财务务费费用用 贷款12000万元，按年 息7%一年计 120008 84 40 0. .0 00 01 12 25 5. .8 82 2 九九管管理理费费用用直接费用的1%47374.424 47 73 3. .7 74 47 70 0. .9 96 6 十十销销售售费费用用销售收入的1.5%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF! 投投 资资 成成 本本 总总 计计：#REF!#REF!万万元元 单单 位位 可可 售售 面面 积积 成成 本本 合合 计计：#REF!#REF!元元/ 北北师师大大孵孵化化大大厦厦项项目
27、目现现金金流流量量表表 单位：万元 项项 目目合计2004年度2005年度 5月6月-8月9月-12月1月2月3月4月5月 工作内容 重组公司、支付 40%的土地出让金 、前期工程费的 50%、管理费用13 万元，支付转让 费1500万元,共 2982.52万元 支付前期费 用389万元、 管理费用 39.13万元， 共428.16万 元。项目开 工。 交纳60%的土地出 让金1620.67万元 、管理费用52.16 万元，共1672.83 万元，项目主体施 工至封顶。 支付管理费用 共13万，项目 开始销售，销 售回款 4750.58万元 。 支付基础设施费385 万、主体建安费的 80%共
28、4340.8万元、 不可预见费42万元、 管理费13万元，共 4780.67万，销售回 款4750.58万元 支付基础设施费 385万、建安费 2532.13万元、不 可预见费42万元、 管理费13万元，销 售费用118.59万元 ，共3090.76万， 销售回款4750.58 万元 支付基础设施费385 万、建安费2532.13 万元、不可预见费42 万元、管理费13万元 ，销售费用118.76 万元，共3090.76万 ，销售回款4259万元 支付税金及其他 费用共6894.01万 元 一、经营活动产生的 现金流量 1、销销售售收收入入，其其中中： 销售收入261770005235.365
29、235.365235.365235.365235.36 现现金金流流入入小小计计2 26 61 17 77 70 00 00 05235.365235.365235.365235.365235.36 2、 现现金金流流出出，其其中中 ： 项目转让费1500.001500.00 支付土地出让金2701.121080.451620.67 支付前期工程费724.53362.27362.27 支付基础设施及配套 设施费 1091.62272.90272.90272.90272.90 支付建安费用12479.804883.402532.132532.132532.13 支付不可预见费169.9742.4
30、942.4942.4942.49 支付物业管理基金249.60249.60 支付管理费用169.9713.0739.2252.3013.0713.0713.0713.0713.07 支付销售费用392.65130.88130.88130.88 支付的营业税、所得 税 3059.303059.30 归还利息所支付的现 金 350.00350.00 现现金金流流出出小小计计2 22 28 88 89 92 29 95 55 5. .7 79 94 40 01 1. .4 49 91 16 67 72 2. .9 97 71 13 3. .0 07 75 52 21 11 1. .8 87 72 2
31、9 99 91 1. .4 49 92 29 99 91 1. .4 49 96 66 65 50 0. .3 38 8 现现金金流流量量净净额额3 32 28 88 8( (2 29 95 55 5. .7 79 9) )( (4 40 01 1. .4 49 9) )( (1 16 67 72 2. .9 97 7) )5 52 22 22 2. .2 29 92 23 3. .4 49 92 22 24 43 3. .8 87 72 22 24 43 3. .8 87 7( (1 14 41 15 5. .0 02 2) ) 三三、累累计计净净现现金金流流量量3 32 28 88 8(
32、(2 29 95 55 5. .7 79 9) )( (3 33 35 57 7. .2 28 8) )( (5 50 03 30 0. .2 25 5) )1 19 92 2. .0 03 32 21 15 5. .5 52 22 24 45 59 9. .3 39 94 47 70 03 3. .2 27 73 32 28 88 8. .2 24 4 项项目目最最大大资资金金流流量量为为2004年年四四季季度度，总总计计5030.25万万元元。项项目目收收益益为为3288.24万万元元万万元元。 北北理理工工孵孵化化大大厦厦项项目目现现金金流流量量表表 单位：万元 项项 目目合计2004年
33、度2005年度 5-8月9月-12月1月-5月6月7月8月9月10月 工作内容 重组公司 、拆迁、 支付前期 工程费的 50%、交纳 40%的土地 出让金， 共计3055 万元 支付前期费用 592万元、不可 预见费81万元 、管理费用81 万元，共754万 元。项目地下室 施工。 交纳60%的土地出让 金3696万元、不可 预见费101万元、管 理费用101万元，利 息280万元，共 4178万元，项目主 体施工至封顶 支付管理费用共 20万，不可预见 费20万元、主体 建安成本8216万 元、项目开始销 售，销售回款 7538万元，累计 8257万元 支付基础设施费691 万、装修建安费2
34、511 万元、不可预见费20 万元、管理费20万元 ，销售费用141万元 、销售回款7538万元 ，累计3383万元 支付基础设施费 691万、装修建安 费2511万元、不可 预见费20万元、管 理费20万元，销售 费用141万元、销 售回款7538万元， 累计3383万元 支付基础设施费 691万、装修建安 费2511万元、不可 预见费20万元、管 理费20万元，销售 费用141万元、销 售回款7538万元， 累计3383万元 支付基础设施费691万、装 修建安费2511万元、不可 预见费20万元、管理费20 万元，销售费用141万元、 物业基金365万元、税金 3787万元、利息280万元
35、、 销售回款7538万元，累计 7815万元 一、经营活动产生 的现金流量 1、销售收入3768800075387538753875387538 现现金金流流入入小小计计3 37 76 68 88 80 00 00 075387538753875387538 2、 现现金金流流出出 支付土地费用615924643696 支付前期工程费1183592592 支付基础设施及配 套设施费 2762691691691691 支付建安费用1825982162511251125112511 支付不可预见费284811012020202020 支付物业管理基金365365 支付管理费用28481101202
36、0202020 支付销售费用565141141141141 支付的税金37873787 利息560280280 现现金金流流出出小小计计3 34 42 20 08 83 30 05 55 57 75 54 44 41 17 78 88 82 25 57 73 33 38 83 33 33 38 83 33 33 38 83 37 78 81 15 5 现现金金流流量量净净额额3 34 48 80 0( (3 30 05 55 5) )( (7 75 54 4) )( (4 41 17 78 8) )( (7 71 19 9) )4 41 15 55 54 41 15 55 54 41 15 5
37、5 5( (2 27 77 7) ) 三三、累累计计净净现现金金流流 量量 3 34 48 80 0( (3 30 05 55 5) )( (3 38 80 09 9) )( (7 79 98 87 7) )( (8 87 70 06 6) )( (4 45 55 52 2) )( (3 39 97 7) )3 37 75 57 73 34 48 80 0 项项目目最最大大资资金金流流量量为为2005年年5月月，总总计计8000万万元元。项项目目收收益益3480万万元元。 北北师师大大孵孵化化大大厦厦项项目目现现金金流流量量表表 单位：万元 项项 目目合计2004年度2005年度 5-8月 9
38、月-12月 1月-5月6月7月8月9月10月 现现金金流流出出 支付前期工程 费 1418709709 支付基础设施 及配套设施费 1991498498498498 支付建安费用 1697045253111311131113111 支付不可预 见费 6111752184444444444 支付物业管理 基金 339339 支付管理 费用 10392973717474747474 现现金金流流出出小小计计 2236922369709709118111815905904643464337273727372737273727372740664066 累累计计净净现现金金流流 量量 709709189
39、0189024792479712271221084910849145761457618303183032236922369 销销 售售 收收 入入 及及 投投 资资 分分 析析 表表 一一销销售售收收入入26176.826176.8 总总计计24238.81938 可售面积(万)写字楼2.424 车位194 出 售 率100%出 售 率 100% 销售单价(元/）10000.00销售单价(元/个） 100000 二二投投资资成成本本合合计计19829.2619829.26 面积(万)5.43 单位面积成本(元/)8180.798180.79 利利润润6347.546347.54 三三营营业业税
40、税及及附附加加1439.721439.72 四四营营业业税税税税后后利利润润4907.824907.82 五五税税后后成成本本收收益益率率 24.75%24.75% 六六所所得得税税1619.581619.58 七七所所得得税税税税后后利利润润 3288.243288.24 八八税税后后成成本本收收益益率率 16.58%16.58% 九九税税前前投投资资收收益益率率 98.16%98.16% 九九税税后后投投资资收收益益率率 65.76%65.76% 销销 售售 收收 入入 及及 投投 资资 分分 析析 表表 一一销销售售收收入入 37688.0837688.08 总总计计34018.08 3
41、670 可售面积(万)公寓4.252车位367 出 售 率100%出 售 率100% 销售单价(元/ ） 8000.00 销售单价( 元/个） 100000 二二投投资资成成本本合合计计 30421.3230421.32 面积(万) 9.13 销售成本(元/) 7154.157154.15 利利润润 7266.767266.76 三三营营业业税税及及附附加加 2072.842072.84 四四营营业业税税税税后后利利润润 5193.925193.92 五五税税后后成成本本收收益益率率 17.07%17.07% 六六所所得得税税 1713.991713.99 七七所所得得税税税税后后利利润润 3479.933479.93 八八税税后后成成本本收收益益率率 11.44%11.44% 九九税税前前投投资资收收益益率率 64.92%64.92% 九九税税后后投投资资收收益益率率 43.50%43.50%