1、第九通物业设备管理第一节物业设备管理彼述一、物业设备与物业设备管理的含义及作用（一）“设备的含义物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋； 设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。 从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）（二）相”设备管谡的含义和作用1 .物业设备管理的含义物业设备管理是指按照科学的管
2、理方法、程序和技术要求，对各种物业设务的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容.2 .物业设备管理的作用物业设备管理的作用主要有以下几方面，（1）充分发挥房屋住用功能的保障。（2）设备延长使用寿命、安全运行的保证.（3）推动房屋建筑设备现代化的基础.（4）是提高业主经济效益的关键.业主的经济效益体现在两个方面：一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低，另一方面是物业保值和增值.物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一.国家饮用水质标准：生产给水设备主要供应生产用水，其水质、水量及水压等条件要根据生产性质及要
3、求而定，O消防给水设备则主要用于消防，其对水质无特殊要求，但对水压、水量往往有较高的要求。一般物业的给水方式有以下几种：简单给水方式、水泵与水箱给水方式和分区给水方式.简单给水方式是直接利用室外给水管网的水压及水量,为物业各配水点供水的方式。这种供水方式只有在室外管网的水压在任何时侯都能满足室内管网任何一点所需的水压及水量时才能使用，一般仅适用于楼层少，且对供水要求较低的物业。水泵与水箱给水方式是利用室外供水设备及室内供水设备中的水泵与水箱的配合使用，或利用室外供水管网的压力及水箱向物业供水，或利用水泵直接供水。这种供水方式主要适用于室外管网压力经常性或周期性不足，室内用水很不均匀的多层民用建
4、筑。如果室外管网的压力大部分时间不足,且室内用水量大且均匀时,则可采用单设水泵的给水方式.分区给水方式是将房屋分成若干分区，分别设置分区水泵与水箱，并利用分区水箱向分区内的各配水点供水的方式.这种给水方式主要用于高层物业中，这是因为高层物业楼层多且高及用水设备、设施多等特点，采取分区给水方式一方面可以减少水压过大可能对管网带来的不利影响，如水管爆裂，用水设备、配件易损及用水过程中产生噪声和振动等情况，另一方面可以节省水泵耗电，符合经济性要求.分区给水方式根据分区水泵及水箱设置的不同形式，又可以分为分区并联给水方式、分区串联给水方式及分区减压给水方式。(3)消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋
5、的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力.通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防给水设备。对于低层建筑物，由于消防车可以直接利用室外给水管网的压力,对于高层建筑物，建筑物应设置室内消防给水设备，以增加建筑物的消防自救能力，室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，可以分为普通消防设备、自动啧洒设备及水幕消防设备。其中普通消防设备也称为消火栓设备，该设备通常由水枪、水(三)!空胃设备系统暖通空调设备系统又称空调系统，按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统；按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备.集中式空调系统的基本原理是利用抽风机
6、将室内空气抽回到空气调节室，通过过滤洗涤后，将其与室外的清鲜空气混合，并进行降温或升温处理,然后再利用抽风机将其输送到物业房屋的各个区域，达到空气调节的效果。分体式空调系统是简单利用空气压缩机制冷或加热,循环室内空气，同时通过空气过滤除湿等环节，达到控制室内气温与湿度的目的。暖通空调设备从功能上可分为：(1)供暖设备。是指房屋设备中的用于供暖的部分，包括锅炉、壁炉、水汀片、回龙泵、鼓风机等.(2)供冷设备.指房屋设备中可使空气流动、冷却的部分。其设备主要有冷气机、空调机、深井泵、冷却塔、风扇及回龙泵等：(3)通风设备.是指房屋设备中的通风部分，它包括通风机、拌气口及一些净化除尘设备等。照明设
7、备系统主要由照明装置和电气部分组成,照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等.照明按照其用途可以分成IQ)工作及生活照明.是保证人们的工作及生活能正常进行所采用的照明。工作照明是电气照明的基本类型，该类照明还包括室外的一般警卫照明、检修时用的移动照明等。(2)事故照明。分备用照明及紧急照明两种。当正常照明因某事故中断时，备用照明可供继续使用，如计算机房、电话交换机房等都有备用照明；紧急照明是用于房间、走道、楼梯和安全门等处供疏散用。,(3)障碍照明。是在高层建筑的顶部和外值上部转角处，作为航空障碍的标志。(4)装饰照明系统。房屋的装饰照明系统是指用于制造和形成某种装饰效果的照明
8、系统。一般的装饰照明系统根据不同的应用场合，可以分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等3大类。其中节日彩灯主要用于勾划房屋的轮廓，显示建筑物的艺术造型,通常用防水彩灯安装.其耗电大，维护管理简单，且效果较差，泛光照明则是从不同的位置用泛光灯从不同的角度照射房屋，其耗电少，维护管理简单，且效果较理想，所以目前应用越来越广泛。而专用彩灯则通过图案及色彩，来体现气聚，广泛应用于喷泉、娱乐场所照明.(五)供电设备系统房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、计*、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。我国的用电电压标准一般有三类,一是额定电压为I(M)V以下,主要用于安全照明,
9、番电池等;二是额定电压为100V100oV,主要用于低压动力及一般照明，建筑电气系统的用电电压常属这一类；三是额定电压为100OV以上，主要用于高压用电等。 通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3种，一是引入单相220V电源，二是引入两相380/220V电源，三是引入三相高压6KV或IOKV电源，具体应视房屋规模及用电设施及设备情况而定。物业房屋供配电系统的配置应视电网供电电压与用电电压是否一致，确定是否选用变压器。合理选择并设置诸如由母线、导线和绝缘子组成的电气装置,通断电路设备,检修指示设备,电压电流互感器，故障保护设备，雷电保护设备，限制短路电流设备等电气设备， 通常将这些电气设
10、备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中.有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，变压室3个部分组成的变配电室.(大)自立控制设备系统 房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术,建立由计算机网络统一管理的系统，也称“5A”型智能化建筑设备系统。 自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管理系统及办公自动化系统。1.佶息通讯系统信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成.(1)有线通讯主要有电话交换机系统和有线对讲系统两种形式。它们一般由配电、电话站及通讯电缆等组成，一般由专线供电，以避免一般
11、供电系统故障或电压波动等产生的通讯影响.而电话站通常又由交换机室、配电室、测量室、电池室及电缆进线室等组成.(2)无线通讯是指建筑区域内的无线通讯.包括无线呼叫(BP机)和无线对讲两种形式. 无线呼叫的设备有配线架、电话交换机、BP发射机、放大器和天线等； 无线对讲设备有主机、手机、放大器和天线等.(3)卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天线系统。 卫星接收系统的设备包括抛物面型天线、变频器、功分器、接受甥及制式转换器等I 共用电视天线系统也称CATV系统，它一般由信号源设备、前端设备、传输分配系统三个部分组成，信号源设备主要包括接收天线、录像机及其他自办节目制作设备；前端设备主要包括
12、用于处理、分配信号的天线放大器，频道转换器，混合器，分配器，稳压电源及自动关机装置等传输分配系统又称为用户系统，主要包括用于将讯号输送给用户的信号电缆、分支器、用户讯号插座及阻抗变换器等。CATV系统在不同的物业中，其组成形式也有所不同。有的小型物业仅仅设用户系统。CATV系统效果明显，使用方便，维护简单，但作为管理来讲要特别注意系统的防雷及天线的防腐，注意定期检修。(4)广播和音响.该系统是指在大型房屋内部，为满足紧急通知(如消防疏散等)、信息广播(新闻、通知等)及播放音乐等需要设置的系统，一般由音源、线路和放音设备组成.音源是指收音机、录音机、唱碟机等：放音设备是指音响喇叭或客房内多功能床
13、头柜控制的收音机.(5)同声翻译是在高标准的宾馆和办公楼内为进行国际会议或活动而准备的设备.一般包括接受器、发射器、调制器、控制器、录音机和翻译机等.2 .设备益控系统本系统对大楼内所有机电设备实行集中监控和管理，使设备始终处于所设定的最佳运行状态，以延长设备使用寿命和节约能源及人力资源.设备监控系统主要由3个部分组成：(1)中央电脑.由计算机、彩色显示器及打印机组成.(2)通讯设备和接口.由控制中心到各现场的传输线路组成.（3） DDC现场控制器及控制部件。DDC现场控制器以独立的方式完成数据采集、转换和传递，以及执行控制中心指令对所控制的设备进行启停和参数调节.它包括探测器、转换器、传感器
14、和继电器开关等。3 .保安和率算管理系统保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库管理系统.（1）闭路电视监控系统.主要是用于对主要通道、出入口和公共场所的情况进行监控的系统。其设备包括摄像机、音像分配器、切换罂、录像机和电视机等。（2）门禁、报警及巡逻系统.此系统由3类： 门禁设备由门磁开关、电控锁、IC读卡等组成； 报瞽设备由红外线及微波等各种类型的报警探测器组成； 巡逻设备由近距式密码感应器、便携式巡更器和手动报警器等。（3）看客和报警系统。由对讲话机、自动门、控制开关和警检等组成。主要用于访客的身份确定和进入。（4）车库管理系统。车库管理系统
15、的功能主要是控制车辆的进出和车位的安排及收费。其主要设备包括读卡机、出票机、车辆感应器、栅杆和收款器等。4 .消防强控系蛀.房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情并及时发出报警信号，以便理速组织人们疏散和灭火的一种设施的总称。消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可靠性.消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警控制器等设备组成。5 .办公自动化设备系统为了提高办公效率，保证办公质量，使各项业务活动和信息管理工作更加合理化、科学化、规范化和现代化，许多企事业单位引进了办公自动化系统。办公自动化系统由电脑、打印机、文字处理机、电话、传真机、绘图仪等
16、设备组成。（士）运设备案筑运输设备系统主要物业中用于垂直运输的运栽工具，包括电梯和自动扶梯（还有自动人行道，但它的应用范围较小）电梯的分类：电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用梯等OO按驱动式可分为交流电梯、直流电梯、液压电梯、直线电机驱动电梯.按速度可分为低速梯（速度低于1米南D、中速梯（速度为1-2米用O、高速梯（速度高于2米/秒）按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程序控制和手柄控制等。 电梯的组成部分一般包括I传动设备、升降设备、安全设备和控制设备等. 自动扶梯主要用于相邻楼层的人流输送,可在很小的空间内运送大量的人员，常见于大型商场、酒店和娱乐场所等。自动扶梯在构造
17、上与电梯相似，但比电梯简单，主要有驱动装置、运动装置和支撑装置3个部分组成。建筑物防雷设施有针式和樨式两大类,其中避雷针又可分为单支、双支和多支保护等几种形式。避雷设施一般由接闪器（避雷针、避雷带）、引下线和接地极3个部分组成。第二节物业设备管理内容从物业设备管理的全过程看，物业设备管理的内容范围很广，包括设备基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、经济运行管理等一、物业设备的基础管理物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工作。物业设备的基础管理工作主要有4项内容（一）资料档案管建
18、 物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：一是做好设备技术档案资料的保管，二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料. 物业设备的档案资料主要包括3类：（1）设备原始资料.如设备清单或装箱单，设备发票，产品质量合格证明书，开箱验收报告，产品技术资料，安装、试验、调试、验收报告等。（2）设备维修资料。如报修单、事故纪录、中大修工程纪录、更新纪录等。（3）设备管理资料。如设备卡片、设备台账、运行记录、普查记录、考评记录、技术革新资料等物业设备标准化管理的基本任务有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。设备管理的标准主要有两类：（1
19、技术标准.如各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准等。（2）管理标准.如报修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核和奖惩标准等.（）羯章度建立设备管理制度主要包括3类：（1）责任制度.如岗位责任制度、记录和报表制度、报告制度、交接班制度和出入登记制度等.（2）运行管理制度.如巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度及值班制度等.（3）维修制度.如巡检和保养制度、定期检查和保养制度、预防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与维修费用管理制度等。（4）其他制度.包括基础资料管理制度、节能管理制度、培训教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等。教育培训工作分成两类：（1）设备
20、部门的员工教育培训。对设备部门员工教育培训包括技术培训和职业道谯规范教育。主要是提高他们的技术水平、工作能力、工作态度和责任心.（2）其他员工及业主使用人的宣传教育.主要是要求他们爱护设备并合理和安全使用设备的宣传教育。二、物业设备的运行管理物业设备的运行管理是指设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作，主要有以下几方面的内容：(1)优化劳动组织。 优化劳动组织的具体任务是，一是合理配置劳动力，二是采取合理的劳动组织形式. 具体来说包括3方面的工作：定员工作.是指根据劳动分工特点、设备运行和管理的需要，合理确定工作岗位的人数.其主要方法有按设备定员、按岗位定员和按比例定员3种。作业组的组织
21、是指为了便于管理和工作，考虑工作性质及管理幅度，对员工进行适当的编组.如电梯设备运行组、水电设备组、空调组等O工I轮班组的。是指为了解决设备的旌续运行的人员安排问题,也就是劳动的时间组织问题。工作时间组织形式有单班制、双班制和三班制.除单班制以外，都需要妥善解决轮班组织问题。(2)严格执行设备运行管理制度。 要保证设备的正常可靠高效地运行,必须严格执行各项设备运行管理制度。 运行管理制度是全体员工的工作依据和准则，主要包括：设备操作规程、设备巡视工作制度、岗位责任制度、值班与交接班制度、记录与报表制度、报告制度和服务规范等。三、物业设备的安全管理 设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设
22、备维修损失、延长设备寿命. 设备的安全管理主要涉及4方面的内容：(1)安全作业培训教育。培训内容有：安全作业训练、安全意识教育和安全作业管理。(2)安全使用宣传教育。对业主及使用人的安全使用宣传教育，主要是使他们了解安全使用知识，提高自我保护的安全意织，从而为安全管理建立广泛的群众基础.(3)安全管理措施建立.如安装安全保护装置，定期进行设备的安全检查和性能测试，制定设备的安全管理制度等。(4)安全责任制度落实。令物业管理部门必须由主管领导负费安全管理工作，令安全管理工作必须作为各级岗位责任制中的必不可少的内容，任何工作的检查和评比都必须有安全工作的内容等.令要做到安全第一、安全管理人人有责，
23、形成一整套的安全责任体系。四、物业设备的雉修管理物业设备的维修管理是指对设备维修活动的组线、计划和控制。其内容包括维护保养和计划检修。1维护保养的含义设备的维护保养是一种养护性质的工作,其目的是及时处理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大量常见问题，Bfi时改善设备的技术状态，防患于未然，保证设备的正常运行，延长设备的使用寿命。维护保养的方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”等。对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施。如：对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养：对空调设备应在季节变化
24、之前进行检查保养：对水箱类设备，需定期清洗、换水等.2.堆护保林的种类维护保养包括日常保养、定期保养及点检3种形式：(1)日常保养。 是指由使用设备的操作人员在设备正常运行中进行的保养工作. 包括班前的外观检查和加油、水等，班中的巡视、记录各种异常现象，班后的清洁交班工作等。(2)定期保养. 设备的定期保养是以操作人员为主，检修人员协助，有计划地将设备停止运行而进行的维护保养. 设备的定期保养需要对设备进行部分的解体。 定期保养是根据设备的用途、结构复杂程度、雒护工作量及人员的技术水平等决定维护的间隔周期和维护停机时间.(3)设备点检.设备的点检就是对设备有针对性的检查设备点检是对设备的运行情
25、况、工作精确度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理的一个重要环节.设备点检可以按照制造厂商指定的点检点和点检方式进行,也可以根据各自的经验补充增加一些点检点.设备的点检可分为日常点检和计划点检.设备的日常点检由操作人员随机检查；设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果.（二）计*检修根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修.1 .计划检修的理论侬据 设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的. 根据磨损理论，设备的磨损大致可
26、分成3个阶段（见图9.1）：初期磨损阶段。主要是由于设备内部相对运动的零件表面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。这一阶段的磨损速度较快，但时间较短。正常磨损阶段。这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢.这是设备的最佳技术状态时期，其功能与效用的发挥量正常。剧烈磨损阶段。这一阶段是进入设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及时修理，就会发生事故. 根据故障理论，设备的故障率的发生次数及发展变化，大体可分为3个时期（见图9.2）,初期故障期. 发生的原因I多数是由于设备的设计制造缺陷I零件抱合不好：搬运、安装时马虎；操作者不适应等.重点是做好运输、安装、调试、验收工作，并
27、仔细研究、正确掌握设备的操作方法。偈发事故期。 设备正常运行阶段，故障率最低. 偶发的故障往往是由操作者的失误或疏忽造成. 工作的重点是加强操作管理和日常的维护保养.磨损故障期. 这一时期故障率高，主要是由于磨损、腐蚀老化所引起的.要降低故障率，就必须在零件达到使用期限之前进行更换与修理.Q重点是进行预防维修和改善性维修.根据上述两理论，我们就可以知道磨损和故障发生的规律，为设备的预防性计划维修作出合理的安排。图9.1设备磨损理论曲线图9.2设备故障理论曲线2.计划检修的种臭根据设备检修的部位，修理工作量的大小及修理费用的高低,计划检修可以分成小修、中修、大修和系统大修四类.（D小修.主要是清
28、洗、更换和修复少量易损件并作适当的调整、紧固和润滑工作.小修一般由维修人员负责，操作人员悔助.（2）中修.除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换.（3）大修。对设备进行局部或全部的解体,修复或更换磨损或腐蚀的零部件,力求使设备恢复原有的技术特性.中修和大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。（4）系统大修。一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。系统大修过程中，所有操作人员、专业检修人员及技术管理人员都应参加。3.计划检修与维护保养的关系计划检修与
29、维护保养是设备维修管理的两个重要方面，二者相辅相成，不可偏废。 如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时处理，则小问题将发展成大问题，增加了检修的工作量，对设备造成本可避免的损伤，造成故障停机，影响设备的寿命。打乱计划检修的正常秩序，造成被动局面. 如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质量，势必给以后的维护保养工作增加难度,为设备故障事故的多发埋下了障 黄2维修管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则,五、物业设备的更新改造管理（一）设备更Ii政首的理他依雷 设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据。技术改造是在原有设备的基础上进行的，花费的技术改造费用一般比设备更新要少得多，因
30、此，只要通过技术改造能达到同样的目的，一般就不采用设备更新的方式。设备技术改造的途径主要有：对设备的结构作局部改进；增加新的零件和各种装置I对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整.对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析论证，编制改造方案。()拨备”的技术经济评价 对于设备，特别是大型设备的购置必须进行技术经济论证，以保证技术上先进、经济上合理、功效上适用的目的，从而才有可能获得业主和用户的支持和批准. 技术经济评价考虑的因素主要有以下3条：(1)技术性要求。从技术角度考虑，必须考虑的因索有：功能、可靠性、安全性、耐用性、节能性、环保性和可操作性等。(2)适用性要求。用工和功能
31、与物&的总体功能要求及装修等纵、使用环境等方面的要求协调一致；用途和功能能满足业主和用户的需要及要求。(3)经济性要求。 从经济角度考%,要求设备的寿命周期总费用最低。 设备购置多方案比较的经济性评价方法主要有年费法和现值法.年费法.设备的年总费用=CF(AB,i,n)+CV其中CF一设备初期投资费用；CV-设备的年均使用费；(AP,i,n)投资回收系数(i为折现率；n为设备使用年限)。现值法。设备的寿命周期总费用现值=CF+CV(PA,i,n)其中的(PA,i,n)为年金现值系数(三)电M安全管理雳定(O电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。(2)电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时
32、通知有关人员处理。(3)工程部经理在周检时，组织人员对电梯进行一次全面检查，发现安全隐患，立即组线整改.(4)工程部经理组织人员按有关规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。(5)电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。(6)统一设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报.(7)在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按规程执行.(8)经劳动局检测不合格、未取得准用证的电梯严禁投入使用.(因)电加集修保养安全用定(1)电梯在维修保养时，停止运载乘客或货物，并必须在该梯基站放置“检修停用”、在电梯开关上悬挂”有人工作，禁止合同”等告示牌
33、2)检修时，应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。检修人员作业时应穿工作服，高空作业应系安全带，上下交叉作业应戴安全帽。(3)在机房维修保养时，应先断开机房总电源，然后才能进行各学板的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身。(4)在轿顶工作时，应断开轿顶急停开关或安全联动开关；在箱内工作时，应断开轿箱操纵盘内的运行电源开关；在底坑作业时，应断开底坑检修按钮箱的急停开关或限速器张家装置的开关.(5)轿顶作业时，应将各厅门关好，作业人员不准将任何部位伸出护栏.严禁作业人员双脚分跨在厅坎和轿箱内工作，或双脚站在厅坎，身体趴在粉顶工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。
34、6)严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断.(7)底坑作业时使用的手灯必须带护罩，并采用36V以下的安全电压.并随时清理废油等易燃品，禁止吸烟和使用明火.(8)非维修保养人员不得擅自进行维修作业，工作完毕后要装回安全及挡板，清理工具，不得留工具在设备内。离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。完成情况的系统。这些均可以通过编制一个预防性维修与保养计划的计算机软件来完成以上这些功能.（5）审阅和保存记录. 预防性维修与保养计划的执行情况可以通过记录来检查验证。 对执行预防性维修与保养计划进行的所有类型的维修工作,都必须做好记录. 记录包括实际执行的日期，检修前的状况，检修后的
35、状况，维修所用的时间、人力、材料等信息， 物业管理者可以通过审阅分析这些记录,确定某些维修任务是否可以作更切合实际的调整,从而对预防性维修与保养计划作相应的调整. 良好的维修记录系统不仅可以对计划调整提供信息,又可以对维修人员的工作考评提供依据,还可以为维修计划成本控制和成本效益分析提供资料。一个设计良好并翻到慢好执行的调防性修修与保养计可何在半年或1年之内必不m显示明显的莞臬重节机也它最终融n效率和节的运行费用实/目投。（二）寇的住维修与保养计。的修定步预防性维修与保养计划的制定步骤如下：（1）列出设备和建筑清单.方1防性维修与保养计划制定的第一步必须列出所有建筑和设备的清单， 其内容包括它
36、们的制造商、操作程序、建筑物中的位置、购买的地点、安装的时间和保修期等。 清单应标明在何处可以获取设备的部件和相关服务； 何时需要加油、清洗、检查和修理； 墙、支柱等结构应按位置列出并进行描述。有此清单，物业管理者就可以决定哪些设备和结构应包括在预防性维修与保养计划内.这样一套完整的清单将保证预防性维修与保养计划的系统性，可以减少对用户服务的中断，并且为业主和用户节省不必要的开支。（2）决定必要的维修任务.根据以上清单，物业管理者就可以确定对各种设施和设备做何种类型的维修与保养以及它们的时间间隔和频率.（3）估算费用.在确定维修任务以后，物业管理者的任务就是估第出每一任务所需的时间、人力和费用
37、以此获得总体的维修预算.（4）时间规划.物业管理者接下来的任务就是从时间上安排好各种类型的维修保养任务.安排从3方面来考虑，一是考虑维修保养任务的时间特性要求，如日、周、月、季、半年、1年等I二是要考虑物业管理企业的资源情况，如维修部门的人力、财力等；（）谓M1.m与保养H周木拄M的几声为了保证预防性维修与保养计划是一个成本效率高的计划，以下几点措施值得采用.（D对计划内的各种维修保养项目，不断寻找长期或短期的成本降低的机会，对原先的计划进行修改完善.长期的成本降低机会，如主要机械和电子系统功能性改变所带来材料、劳动力的节约。短期的成本降低机会如批量采购，工程的招投标等。（2）将维修保养的管
38、理和操作功能分开.维修工或维修承包商所进行的工作必须由管理人员决定和计划.管理人员对维修的预算、材料控制和管理报告负责。（3）详细的计划是有效监督维修的基础，维修人员要完成的维修工作的特殊要求都要列入计划.详细的程度随着建筑物的不同而不同.但管理人员实施的控制越多，维修计划就越有效率，其成本效益就越高.二、维修管理的七问题技术 维修管理成功的关键是知道应该做什么、谁做、费用多少以及是否做的恰当. 而作为物业管理者，就不仅要考虑满足客户的需求，而且要考虑维修的成本效率，即如何以最低的成本来最有效地完成维修任务O 维修%理的”七问题”技术就是一个值单易行，行之有效的方法.这个方法要求物业管理企业的
39、维修人员在执行维修任务以前要明确7个问题：维修范围（内容）、维修地点、维修顺序、维修方法、维修工具材料、维修人员和维修时间. 要做到这一点，物业管理企业在报修的表格设计和接报人员的培训上，就要保证尽可能地将所需的信息收集齐；同时维修管理人员在现场勘查、安排维修计划和下达维修任务时必须在这7个问题上给以明确的表述。（1）维修范围。是指维修工派出去要做什么工作.例如修理电视天线的描述，要比解决电视收看不清的表述来得明确.（2）维修地点.是指需要维修的是什么地方，路名、门号、楼层、室号、方位等需要明确.（3）维修顺序。工作的顺序要由管理人员决定和指派，维修人员知道每日先修哪家，后修哪家.不仅每日如此
40、每周、每月的工作顺序都必须规定好.（4）维修方法。维修的安排还应详细规定完成每项维修任务的最佳方法.（5）维修的工具材料。知道维修的范围、地点以及方法，管理人员就可以确定完成维修所需材料,维修人员也事先知道需要带何种工具、设备以及准备哪些相应的安全措施。（6）维修人员。确定完成此项工作所需要的维修人员数.（7）维修时间。确定完成此项工作所需要的工时数.适当地并符合实际地安排人员和时间会导致一个合理成本下的高效率工作。三、能源管理技术能源的开支是物业管理中一笔很大的开支，特别在商业建筑中，能源的消耗非常大.物业管理企业可以通过有效的能源计划和管理来显示其专业能力和获得惊人的节约效果.一些节能的
41、措施比较简单，如减小电灯的功率和数量，使用节能灯，安装二层窗，而有些措施就比较昂贵了，如安装有计算机控制的空调系统。所有的能源专家都一致同意，能获得最大节约的节能措施是费用很少或者基本上没有费用的简单节能措施。包括使用塑料门帘，降低（冬天）或升高（夏天）室内空调的设定温度，关掉不用时的照明和设备，保持门窗的封闭性等。不管是简单的手工方法还是复杂的计算机节能方法，制定能源管理计划的基本步骤是一样的，如下作简单介绍：（D用热能单位来进行核算.用热能单位而不是用能源费用来核算能源、考核节能效果是能源管理的一项基础工作。（2）列出用能设备清单.列出所有用能设备的清单，标明这些用能设备的位置及使用要求。
42、照明、供热、制冷等各种设备应分类计算。（3）选择节能潜力可能大的项目.令首先要定性地选择一些节能潜力可能比较大的项目.耗能比较大的设备或地方，与其他单位或行业标准相比较，能耗指标较高的设备和地方等.这里可以采用ABC管理技术确定关键的A类设备和地方.(4)列出各种有效的节能方法和相应成本.物业管理企业可以组织有经验的技术人员或专业咨询人员，对第3步选出的节能潜力可能较大的项目，提出各种节能的方法和措施,这种措施越多越好，要集思广益。在列出措施的同时，对每种措施要估算其费用.(5)分析比较各种节能方法的成本效益。通过投资回收期方法、寿命周期成本方法等对第4步提出的各项措施分析其成本效益.(6)确
43、定选用的节能措施.选择的标准不仅是这些措施相对的成本效益，而且更要考虑这些措施绝对的能源成本节约额。(7)准备措施实施计划。由于各种节能措施可能涉及到资金的安排、人员的组纲、用能设备的使用以及能源计划实施后节能效果的评价等，所以，物业管理企业在实施节能措施时，必须做好详细的计划，包括实施的顺序和实施的时间。(8)执行计划.能源管理系统必须包括公司或组织里的所有员工，也包括物业的用户.只有所有相关的人员都理解并在行动上支持和配合，则能源管理计划的实施将更有效率.四、价值工程技术价值工程是20世纪40年代诞生于美国的一门现代管理科学。它的创始人是美国通用电气公司的设计师迈尔斯.他在担任采购工作中偶
44、然发现，用一种纸代替当时紧缺的石棉板，既可以起到防火和防止油漆污染地板的作用，而且可以节省大量的成本。由此他想到，完成同一功能，可以有不同的材料代替，那么就有可能用较经济的材料来完成相同的功能。这样，他从分析产品功能，寻找代用材料开始，逐步从原材料采购发展到改进产品设计及制造过程并取得了极大的成功，从而奠定了价值工程的基础。迈尔斯对于价值工程的研究可以归结为以下几个方面：(1)用户购买产品主要是购买产品的功能，实现这些功能采取怎样的结构形式是无关重要的：（2）用户购买产品时，总希望在达到功能要求的前提下，花费最少.（3）产品的功能和实现功能所花费的成本之比可看作产品的价值。（4）价值工程就是研
45、究提高产品价值的管理技术，即在确保用户要求功能的前提下，应尽量选用价廉的材料、代用品，改变设计、筒化结构来大幅度地降低获得成本.（5）提高产品的价值从设计阶段开始成效最大，运用集体智蕙，有组织、有计划地对功能与成本进行系统的分析，才能取得良好的效果。（一）价僖工程的含义和内容价值工程是一种以产品功能研究为基础的有组织的集体创造活动，是一种以最低的寿命周期成本，可靠地实现产品必要功能的管理技术。价值工程活动内容的要点为：（1）寿命周期成本是分析产品成本的重要依据。即分析产品的成本既要考虑其购置成本，还要考虑其使用成本.（2）产品的功能分析主要是掌握用户需要的必要功能，发现并剔除不必要功能。不必要
46、功能包括无用功能、重复功能和过剩功能.剔除不必要功能的过程就是则除不必要成本的过程。（二）价值工程的指导鼠H迈尔斯在价值工程实践中，总结了13条原则：（1）分析问题避免一般化、概念化，即不要简单地下“行”或”不行”的结论.（2）收集一切可用的成本资料。即成本资料对价值工程是非常重要，是成本信息的重要来源。（3）使用最可靠的情报.即信息情报的来源有很多渠道，要尽量采用最可靠来源的信息.（4）打破框框，进行创新和提高即价值工程重在创新，要破除一切对权威、专家的迷信，大胆提出各种设想.（5）发挥真正的独立性.即要克服从众心理，坚持独立思考，不受任何束缚。（6）找出障碍，克服障碍。任何改进都会遇到技术上和思想上的障碍，对思想上的障碍，除了处理好各方面的关系以外，最主要的还是避免分析问题的一般化和概念化.（7）充分利用有关专家，扩大专业知识。专家和专业知识的作用对得到理想的方案是极其重要的，价值工程研究要很好地利用这一点.(8)对道要的公差要换算成费用加以考虑.即不是精度越高越好,表现为精度的公差是与成本密切相关的.(9)尽量利用专业化工厂的现成产品.即现成产品是成葱产品，生产批量大，成本低.设计一个独特规格产品的成本极高.(IO)利用和购买专业化工厂的技术和知识.即对一些专用零件,应尽量由专业工厂提供,他们的制造成本要比自己单
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