关于房产测量规范几个重大技术问题的探讨及解决方法.doc

1、关于房产测量规范（GB/T.17986-2000）几个重大技术问题的探讨及解决方法（李和气张宣生）目录综述1、关于房屋“栋”（幢）的划分问题2、关于房屋层高2.20米以下要不要计算建筑面积问题3、关于房屋外墙的一半面积分摊问题4、关于“阳台”面积计算的确定问题5、关于房屋“异型外墙”如何认定计算面积问题6、关于房屋“异型坡屋面”且层高大于2.20米如何计算面积问题7、关于“商品房销售合同”中的“3%”面积误差与规范中的面积三级精度之间的关系问题8、关于为多栋房屋服务的非独立管理用房参不参加分摊该所在栋的共有建筑面积分摊问题9、关于纯住宅楼按单元分摊问题10、关于“商网”用房中铺位房的分摊问题1

2、1、“共有”；“共用”；“公有”；“公用”面积到底如何理解问题综述自GB/T.17986-2000房产测量规范发布以来，对统一全国的房产测量起了巨大的作用。测量规范化，标准化，科学化已经在全国遍地开花结果，深得广大房产测绘工作者的喜爱和欢迎，这一点是毫无疑义的。随着我国经济的发展，近几年的房屋建筑建造的艺术形式和结构形式都发生了质的变化，因此，在房产测量的规定上需要有相宜的修改和适时的修订，以便使我们的测量更规范，更合理，更能保护权利者的利益。为此，笔者把在实际工作中遇到的一些有关房产测量的重大技术问题及解决方法提出来和全国的同行们一起探讨。其目的是为了今后房产测量规范的修订和补充提供依据。现

3、就以下十多个技术问题提出，在网上发表，不知赞同否，望同行们在网上和我们切磋。1、关于房屋“栋”（幢）的划分问题房产测量规范（以下简称规范）中涉及房屋“幢”的问题主要在.款，5.4.2.款，非常简单。当然，这个定义沿用了过去的老规范（CH5001）的定义，在当时的情况下，这个定义是正确而明了的，但未引起广大房测工作者的注意。现在，“栋”的划分方法必须完整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之。理由如下：1）确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一栋，这毫无疑义。2）“独立分栋”应该这样判断：a)由于历史原因，新老规范未发布之前的，已经经过有关部门认定的，不论该

4、房屋是何种结构型式，已经确定为一栋的，我们把他确定为一“栋”。b)从新规范发布之后，“栋”（幢）的划分原则应该是规划设计图纸中的基础与结构是一个整体的；同期规划，同期建成的；l是否同一设计单位的同一整套设计图纸的；如果是裙塔楼相连则看其主副楼是否为独立的共有共用设备的；l改建，扩建后的建筑物是否重新参加原建筑物的分摊，如果不参加原建筑物分摊的；一家一家建起的私房的山墙是共墙且连成一体的，可看成为一栋；但无共有共用面积的分摊。（只确定共墙面积的分摊）如果不共墙则单独分栋。新建成的超大型房屋，有若干层地下层组成的大型房屋的分栋，一定要仔细分析是否满足上面的前四个条件，具体分析分栋的条件，再具体分栋

5、例如，正负零以上有多栋独立房屋，正负零以下是为地上多栋房屋服务的地下室，则地上的房屋就应该分为多栋。3）“栋”（幢）的定义：经规化设计部门批准的，基础与结构是一个整体的，具有同一共有设备的，独立的，不同结构及不同层数组成的房屋。2、关于房屋层高在2.20米以下要不要计算建筑面积问题。1）问题的提起：笔者在实际的，大量的房产测绘工作中，广泛地接触有关建筑、设计、开发、房产等工作者，其中不乏专家、学者、教授、工程师和实际从事工程预决算的技术人员，他们对2.20米以下层高不计算建筑面积只知其然而不知其所以然，且不少人员认为，这是不合理的，需要重新界定。2）“理由”：a)截自目前为止，我们所遵照和执

6、行的规定.标准中2.20米以下层高不计算建筑面积的依据均出自经基设字（82）58号文件中的有关规定并按照其中某些条款照搬的，未见其理论依据和来源出处。b)经基设字（82）58号文件中也有不按层高计算建筑面积的，例如图书馆的书架.专门用来停车用的车库，单层房屋不论高低以一层计，管道井等按层计等等，也未见其出处和理论依据，为什麽我们却偏偏采用了这麽一条规定，一直沿用了20多年。c)新颁布的住宅设计规范、工程预决算定额等相依的规定中也未见其踪影。d)我国现实情况下建成的建筑物，如果单从居住条件和使用条件考滤，当然房屋的内空间高度在3米左右是比较适宜的，他无疑在通风，采光，压抑感上要求那样设计，但是纯

7、从居住和使用上，1.75米（中国男性的平均身高）的房间净空高度仍然是可以使用的，因此净空高度在1.75米以上应该算建筑面积。e)规范中有许多算一半建筑面积的规定，他们并不比净空高度在1.75米以上房屋实用，理论上说不过去，因此，考虑他的实用性，算一半建筑面积是可取的。f)从工程造价上，他并不比其他建筑部分低多少，不算一半建筑面积不合理。3、关于房屋外墙一半面积的分摊问题1）问题的提起：九十年代初期在制定行标CH5001时候，房产管理人员，工程技术人员对此存在着分歧，从产权产籍管理的角度来看，外墙的一半不应该分摊，从工程技术的角度来看，由于外墙的粉刷厚度不一，加上工程图纸均以中线计算建筑面积，二

8、者结合，在新老测量规范中，不成文的规定了外墙的一半作为整栋房屋的分摊面积。目前从全国反映的情况来看，出现了许多产权和民事纠纷，物业管理纠纷，造成许多麻烦，因此需要重新深思这一面积的分摊问题。2）从目前我国大部分城市的房产测绘实施细则上来看，基本上执行的办法是将房屋外墙一半建筑面积分摊到到整栋，但是不少城市根据自己地域的具体情况灵活的运用规范中的有关规定，并没有将外墙的一半建筑面积分摊到整栋，而是根据产权管理的分割，商品房合同管理的约定，交易买卖的契约以及一些约定俗成的行为进行具体分析再来确定房屋外墙面积的一半如何分摊，笔者认为他们的分摊方法绝大部分是合理合规的。3）以下几种情况房屋的外墙的一半

9、应整栋分摊a)纯住宅商品房且各单元的布局基本一致；b)多用途，多功能的商住楼，单一功能的写字楼，外墙尺寸厚度基本一致且符合前一条件的；c)其他外墙体尺寸模数基本一致且房屋内部布局基本一致的房屋；4）以下几种类型房屋的外墙分摊应视具体情况采取按功能区分摊，按单元分摊，按层分摊的方法。a)因某一功能区的特殊建筑功能，其外墙体厚度与其他功能区不一致的，其本功能区外墙的一半应在本功能区内分摊；b)房屋某一层的外墙厚度与其他层不一致的，其本层外墙的一半应在本层分摊；c)当房屋的某一单元被整体处置，此单元外墙的一半在本单元分摊，例如，连体别墅就应该按照此一原则分摊。d)当一栋房屋有以上多种形式的墙体组成时

10、应具体分析，分别分摊到各个部位。4、关于“阳台”面积计算的确定问题阳台问题在规范中规定得非常明确，可是仔细的分析一下，全国各地不尽一致，有点五花八门，归纳一下，不外呼以下几种情况。1）规范发布前封闭的阳台全算，发布后业主自行封闭的半算，这是第一种；2）建筑设计部门在建筑施工图设计的封闭阳台全算，其他封闭的阳台半算，这是第二种；3）有盖的不封闭阳台半算，无盖的不算，这是第三种；4）有盖且其投影面积大于阳台底板投影面积二分之一的半算，小于二分之一的不算，这是第四种；5）阳台是不封闭阳台，但有盖且其投影面积大于阳台底板面积二分之一的只算其盖投影面积的二分之一，小于二分之一的不算，这是第五种；6）多

11、高层房屋以上一层阳台作为下一层阳台上盖的不封闭阳台算一半，错开一自二层作为其顶盖的不算；这是第六种，等等。这些规定事出有因，作为规范对阳台面积计算的补充也不无道理，但是，笔者认为，我们走进了一个误区，这个误区来源于对一个定义的理解，即：规范第款，房屋的建筑面积的定义，这个定义有三层含义，第一是建筑面积的定义，第二是房屋的定义，第三是房屋附属物的一般组成；原规范CH5001中对房屋的定义是：有维护结构，有顶盖，结构牢固；供人们，生活，工作，聚居，学习的建筑物。本规范省去了这一定义，且此款语法也存在问题，即原来的定义应修改为：“房屋的建筑面积系指外墙（柱）勒脚以上各层且具备有上盖，结构牢固，有围护

12、结构，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物外围水平投影面积，包括阳台.挑台.地下室.室外楼梯等房屋附属物的水平投影面积。”并不是说阳台，挑廊，室外楼梯就一定要有盖了，但是，规范中的有些规定已经无法更改，这样，阳台的建筑面积在一般的情况下只有以下几种情况计算建筑面积：1） 经规划设计部门批准的图纸上是封闭阳台的全算；自行封闭的有全盖阳台算一半；2） 不封闭的且有全盖的阳台算一半；无盖或有部分盖的不算；3）阳台的围护结构有多种形式，当阳台的围护结构中线与主墙体或主轴的中线一致，计算面积时按与主墙体或主轴一致的围护结构外围水平面积计算，其它形式以阳台真正的底板外沿计算。千万别为阳台的造型

13、阳台栏杆的大小尺寸，底板的不同组成而走入误区。有设计图纸的的以其尺寸为准。5、关于房屋“异型外墙”的面积计算问题随着我国建筑艺术水平的提高，房屋外墙的建筑艺术多样化了起来，各种造型各异，艺术形式多样的房屋的外墙体呈多种形式矗立在房屋的各个角落，引起房地产测量人员的广泛注意，如何计算这类房屋的组成部分所投影形成的建筑面积，也是（规范）中没有全部规定得很清楚的，综观全国各地，有一点是共同的，那就是：直体外墙向内倾斜的，由房屋层地面向上量自外墙2.20米的地方算其投影面积。但是目前我国的墙体艺术建筑行式呈多样化，有直体墙向外倾斜的，多折型的，弧形的，等等，各种几何图形式的外墙五彩缤纷。也就是说，这

14、些建筑其水平投影的面积要算在那里？规范中没有明确规定，笔者认为，按以下方法认定几种墙体行式所围成的水平投影面积：1：直体墙内倾斜无须多说，2：直体墙外倾斜以与其屋底平面相交处的截面水平投影面积计算；3：弧型墙体分内外弧，a,如果外弧型墙体内空间只有一层，则按外弧形墙体与其底屋平面相交处的水平投影面积计算。如果内空由多层组成，则要区分该层处在上半弧区及下半弧区，处在下半弧区的以层底屋面水平投影计，处在上半弧区的以量至层高在2.20米的地方的水平投影面积计。b:内弧墙体与上叙情况基本类似。4：其他形式无论是什么墙体以三原则来确定：即取小原则，大于2.20米原则，墙体与底屋面相交的上空是否实用原则。

15、5：如果有极特殊的建筑，如底平面面积为零，且中空很高，则分析其下层连接面与该墙体围成的面积。（因不好画图，望同行谅解）6、关于房屋“异型坡屋面”的面积计算问题目前，我国风格迥异的屋顶呈多样化，无论如何翻新，不外乎中式坡屋面，西式坡屋面，宗教式坡屋面等。我想规范中不会涉及它的，但其建面都是要算的（除了装饰性的屋面以外）。计算坡屋面的面积，学建筑的一想就一目了然，只要掌握测量学中等高线原理，建筑学透视三维投影之中的水平投影加上牢记建筑设计标高中的层高2.20m，即可计算其面积。下面简单的介绍“异形坡屋顶”在层标高差2.20m地方的透视水平面之通法，以便在学建筑的人而前“班门弄斧”了。7、关于商品房

16、销售合同中3%的面积差，与规范中面积三级精度之间的关系问题。自从新的商品房销售合同发布以来，由于很多购买方与销售方的理解不同，很多人发生了歧义，也使房产测量人员很多也进入了一个误区。笔者不分析商品房销售合同中3%的面积误差比的来源（笔者也认为这个3%定得毫无道理），只说明这个面积误差比与房产测量中面积三级精度之间的关系问题。以便使房测人员注意此关系，不犯错。1、面积误差比的含义。产权登记面积合同约定面积合同中面积误差比3%合同约定面积上述公式中，产权登记面积就是有房产测量资格房测单位根据房产测量规范的规定测量计算出的登记面积。合同约定面积可能是房产测量部门预测算的，可能是设计部门图纸上的，也可

17、能是开发单位销售部门自己测算的，也可能是虚拟的，估算的。如果假定以上的面积都是准确的话，加上实测也在规范允许的误差范围之内，（含边长误差、面积误差），则面积误差比这个公式是有问题的。举例说明，某一房产测量部门测得某一房屋的面积应为S1，该队伍预测此房屋为S2，实测后面积为S3，如果S2与S3的面积之差在规范规定的几级精度范围内，而S3与S1也在此范围之内，那么S1、S2、S3面积均应该为该房屋允许范围内的真值，这个真值不能用3%这个误差概念来代替。因此，面积误差比3%这个概念，只能以房产部门确定的产权面积与合同约定面积之差来认定，也就是说，合同约定面积只能以确权面积为比照面积，这是唯一的（当然

18、确权面积错了，另当别论了）2、确权面积精度的含义与面积误差比不是同一概念。房屋测量面积精度的公式为（取二级精度为例）此主题相关图片如下：P为面积，单位为m2。房产测量人员在测量房屋的建面，以及产权面积时，由于仪器、天气、环境、技术水平等因素，对某一房屋测量后，或者多次测量后，结果水平不一定相同，必定会产生误差。这个误差可以用一表表示（二级）面积P51050100500中误差MP0.050.070.190.300.95允许差P0.100.140.380.601.90相对误差MP/P1/1001/1361/2611/3331/527即使是低级（三级）精度，面积在100m2的房屋，允许误差只能1.

19、40m2，相对误差1/145。所以，测量人员莫把面积误差比当成我们房测人员的精度要求，不然会出现“反正，我没有测错，100平方米左右的房屋，我测的是97.2平方米，没错！”这样可笑而又可悲的事情。8、关于房屋的“共有”、“共用”、“公有”、“公用”问题。这么多年来，我们的规范中，以及全国各地的实施细则中，均都涉及此四个名词。据我的观察和理解，很多并没有注意他的内涵，致使在此四个名词中派生很多使人混淆的“名词”，例如，“共有公用”、“公有公用”、“公有共用”等，如果不理解这些名词，对今后房屋建筑面积的分摊会产生一些原则性的影响。即将出台的“物权法”中，这些名词是这样界定的“所有权”的定义：是指在

20、法律规定的范围内自由支配标的物并排除他人干涉的权利（“占有”）“共有”：数人按其份额对一物之全部的享有“共用”：数人共同占有使用“公同共有”（也叫“共同共有”）：依法律规定或依合同成立的公同关系的数人，基于其共有关系而共有一物的所有权，为“共同共有”。“公有”：是为公众服务的目的而由政府使用所有“公用”：指为一般公众使用“共有”“共用”为数人共同占有使用，排除他人占有使用，而“公有”“公用”的标的物，属于国家所有，不得转让，不得作为取得时效的客体。房屋作为一个不动产的标的物，也符合这一原则。因此，规范中，房屋分解成若干的分区，就有一部分为“个人占有”，一部份就是“共有、共用”，一部份就是“公有

21、公用”，区别以上的原则后，笔者认为：“套内建面”为个人占有规范中规定的应该分摊到套内的建面即为“共有共用”不被分摊的建筑面积，即为“公有公用”在一个标的物内，不被分摊的“公有公用”建面也要分摊那些“共有共用”建筑面积。那些为整个全体标的物（房屋）服务的“公有公用”物，作为独立标的物（即“公有公用”物），应由政府和公众进行登记造册进行管理，本人暂给他一个新名词“物业产”。这样，把一栋房屋（或一个小区房屋）划分为三块。对房测人员，管理人员，公务人员来说就好办多了。也就是我们经常说的，“所有产”“共有产”“公有产”，当然注意其内涵中与产权管理上的这三个名词有一些不同，例如我们这个“共有产”不是按份共

22、有，而是按系数共有，无法确定其位置，这有待今后再探讨，也超出了我们房测人员所管范畴。因此，今后规范中，在规定此“名词”定义时，不要随意就好，不然引起混乱，特别“房测”与“房管”要分离后，更要规范得准确些。9、关于商品房中“商网铺位划分”及分摊问题。目前,有很多开发商在房屋未竣工之前,或者在平、立、剖面图出台之后,进行商品房预测中,就要求房产测绘部门对具有商业功能的部位进行划分。对房测工作者来说,既喜且忧。喜的是可以增加收入,忧的是非常麻烦,而且牵扯到一些政策及技术问题,主要有以下几个方面。有的商网在一个功能区内,户、套有附合测量的界线,此类房权界清楚,不必多议。大部分商网在一个功能区内,面积较

23、大,是一个没有界限的大空间,且此商网为一个业主,他又需要将该商业全部或大部出租营业,因此,他们特殊要求房测部门将该商网划分为一个个既有随意性的,也有固定性的商业铺位,要求房测人员出具商业网点的发租面积。与相似,一个大的商业功能区,开发商将其按若干个商业网点铺位出售产权。要求房测人员测绘其产权的面积。而且,开发商对该功能区的布局有经过规划设计部门的批准的平面布置图,但大部份是开发商们自行设计的布置图。鉴于以上三种情况(主要是二种情况),房产测绘人员千万别图一时之微利,而将麻烦留给自己及确权人员。这是一个非常棘手的活,为此提出以下处理方法与同行商讨。a、 用于出租的商网铺位,可以根据开发商的特殊要

24、求,按其布局以放线测量的方式,根据其布局,实行放线测量,切实按其布局的面积和边长尺寸进行实地放线。其面积按两种方式进行分摊:开发商以每平方米租金较高,只出具按面积交租的方式,以及包租方式的面积。如开发商或业主需要将功能区户(套)面积内的公用面积(区域内公用面积,既除去纯商网面积后的面积),按一个系数摊至商业铺位面积中。此时房测人员心中要有一杆秤,要谨防此时每平米的租金要小于前一种租金标准。不然会出现承租户找测绘人员扯皮。当然,此种情况,房测人员不必害怕,因为那是开发商的商业行为,只要我们不测错就行了。b、 用于出售的商网铺位就是性质完全不同的事情了。以下几点要严格注意。*将整幢分摊的或该功能区

25、分摊的共有面积摊至该商业功能区。*并要在实地刻写点、钉桩,画线。l严格按照控制测量的方法,在商业功能区内按照提供的布局图形定位、定点(经界点),定线(权界线)，*切记有些商业功能区内的面积可能会在全栋或在部份其它功能区分摊的,在该商业功能区要扣除。此部份已经分摊的部位如果被开发商又布局为摊位出售,那就是非法的,房测人员不能为其定位、定线。*将分摊至该商网区的共有面积加上该商网区的共有共用面积(既加上该商业区的套户面积减商业铺位的套内面积之和)为该商网区内各商铺面积的分摊面积,按规范的规定计算该商网区的分摊系数,求得该功能区各商铺的权属面积。*严格按照上述方法完成后,一定要保存好该商网中的铺位房

26、的点(界址点、线座标。可以为独立座标),以防变更时备查。*如果发现开发商将那些属于整栋共有的或部分共有的面积非经房测人员测定的部位加以利用时,要及时通知主管部门(这些部位主要发生在楼梯低下,上下电梯的前室、过道、门厅、门廊、消防通道等部位)此法也适用于出租商铺。10、关于为多栋房屋或为小区服务的管理用房如何分摊,确权问题的探讨。规范中原则确定了为多栋服务的管理用房不计入共有面积，(含独立使用的地下室、车棚、车库以及警卫室、人防工程等),但没有明确说明他们该如何计算建面问题。现探讨及解决如下：(我们也是这样解决的)在一栋房屋内的这些房屋把它作为一套(户),计算其套内面积。将该所在栋的共有面积,应

27、该摊至这些管理用房的共有面积,照摊不误,求出其确权面积。也就是说他参入分摊,他作为一个功能区参入分摊,至于此面积算什么面积,谁的面积,笔者在第八部分已经提出过看法。栋外的,独立的管理用房(含一些配套设施用房等)为整个小区服务的,含会馆,社区管委会,业主管委会，配套设施用房，幼儿园,学校等等,作为房测人员,也一定要测绘清楚。处理方法如下:a、 这些房屋单独测绘,分别绘制单独的房屋平面图(分丘、分栋、分户)。b、 这些房屋不能分摊到所在小区的每一栋房屋中。c、 按照物业法的规定,小区内的管理用房应有一定的比例配置,这个比例可能由当地规划开发管理部门来确定,在这部分比例内的管理用房是不能分摊的,且此

28、部分管理用房要作为独立的权属单元存在。d、 属于教育的配套管理用房应该移交到相应的部门,作政府的公有物(叫作“公有房产”或“物业产”吧)e、 其它的为多栋(或整个小区)服务的管理用房,应由当地政府部门确定,定性为公有物的,要单独确权发证。定性为公用物的,应由社区管委会,业主管理委员会,开发商物业管理委员会协商,但有一点可以肯定,他们是公用物,属人民公众所有。测绘人员以及相应的管理部门应该备案好,以便将来确定其归属。f、 此类房屋如果被一些部门占用应属非法。但有时会被某些单位(小区内或外单位可能均有)经营。此时需测绘人员测绘时,可以按受某一单位的委托,按照常规的测绘方法将其测绘。但要注意,其单位

29、的单位性质,可否有法人资格,以及当地相关部门的委托授权否,必要时,与确权单位取得联系。如果是仅仅测绘不确权,有点收入,何乐而不为呢!11、关于纯住宅的分摊问题。本来纯住宅的分摊不应该是问题，可现在问题出现了，一般房测人员都基本上是按一个系数，全栋分摊，而且几乎是全体人员按此方法分摊的，但是以下几种情况，如何办呢？加上虽然规范中从来未讲明“谁使用（收益）谁分摊”的原则，可很多人员确按照这一原则在分摊。因此纯住宅的分摊要有一个突破。 一栋住宅，有的单元既有楼梯，也有电梯，其它单元只有楼梯。 一栋住宅，有的单元有大型楼梯，其它单元是小型楼梯。 一栋住宅，有的单元是复式住宅，而其它的单元是普通住宅。一

30、栋住宅，每一层有各自的层共用面积，有的层共用面积特大，有的层共用面积特小。联体别墅住宅，布局更是不一。诸如此类，不一而足。该如何办理呢，难道用一个系数进行分摊吗！如果是，显然有失公平合理的原则（尽管规范中未有此说），如果不按一个系数，显然有违规范。如何分摊呢？笔者认为：a、外墙的一半全栋分摊。联体别墅的墙及单元内的共有面积自行分摊；b、把不同的单元（含多层别墅的分户层）自有共用面积，加上分摊的墙体面积，分摊到各户套。以上方法，可能会引起争议，也有可能形成一个“谁使用（受益）谁分摊”的误解，但这绝对是公平合理的。至此，笔者提出的这一些操作，暂且写到这里。最近，笔者从今年7月16日加入网上评论以来

31、又看到一些新的议论，很为房测人员高兴，也会在今后的日子里加入一些讨论，同时也会就同行们热烈讨论的一些大问题进行归纳，再一次的提出一些大问题供同行一起切磋。我们的房产测绘是一门边缘学科，我们的房测工作者既是基础学科测绘的技术人员，同时也是房产管理人员，也是房产法律工作人员，也是一个社会工作者，涉及的知识面要广。除上以外，我们要将开发、拆迁、交易、抵押、典当、建筑设计、规划、地籍学通；同时还要懂微机、数学、测绘制图，等等，更主要的还要学会做人的道理，协调各方，要做到学无止境。要解决百姓与官方，与开发商的关系。甚至有时，我们也可能成为被告。所以当一个房测人员是光荣的、神圣的，但愿我们“测毫厘尺寸，想千家万户”，“天下姓房测的是一家”，把我们的房产测绘搞得更好。（全文完）