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1、安徽 XX控股集团总部基地 项目建议书 安徽 XX 控股股份有限公司 2017年 6 月 目录 第一章概论 第二章项目建设的必要性分析 第三章项目基本情况 第四章项目地点和建设条件 第五章项目建设规模和内容 第六章物料消耗、供应和环保 第七章投资估算和资金来源 第八章建设方式和建设进度 第九章项目财务分析 第十章结论 第一章概论 一、项目背景 为进一步加快发展步伐， 打造产业集群，完善上下游产业链布局， XX控股已开始着手将旗下布局全国的25家子公司、分公司迁至合肥 经开区。 XX 传媒股份有限公司是一家专业的媒体运营企业，近年来，XX 股份始终致力于构建“概念传播运营商”平台，着力打造一支视
2、角独 特、技术精湛、思路开阔、反应迅速的专业策划和运营团队。公司拥 有国家广电总局颁发的电视剧、广播剧、动画片、综艺节目等多种电 视类、广播类制作资质。 2015 年 11 月 29日，XX股份与合肥市广播电视台举行签约仪式， 买断合肥市广播电视台广告整体独家经营权，宣告正式进军安徽市 场。随后， XX 股份以现金收购的方式，参股合肥广电控股的合肥和 视传媒投资有限公司，并持有和视传媒49% 的股权。股权变更后，合 肥广电依然持有和视传媒51% 的事业单位法人股。 作为一家专业媒体运营企业，XX股份先后与重庆、四川、贵州、 江西、广东、湖北等地的报社、广播电视台、网站展开深度合作，采 用“整体
3、运营 +股权投资 +共创大型节目带”的方式，依托先进的运营 管理、内容开发优质资源，引领传统媒体快速走出困局。 在深耕媒体行业基础上，XX 控股还将触角延伸到了体育领域这 一朝阳产业。 2016年 3 月注册成了合肥 XX体育产业发展有限公司。 目前，XX体育已成功运营了多项世界级及国家级赛事，包括2016 中 国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、2016 蜀山国际半程马拉 松赛、 2017 蜀山国际半程马拉松。通过两届蜀山国际半程马拉松赛 的成功举办，现在，该赛事已成为国内规模最大的马拉松赛事之一， 有效推动了区域体育事业的快速发展，提升城市影响力和竞争力， 并 成为合肥一张崭新的城市名片
4、。 未来， XX 体育还将在足球、极限运动、电子竞技等热点领域进 行深入拓展， 打造专属赛事 IP 及体育生态产业链， 依靠 XX股份优质 合作资源和媒体推广资源， 为体育爱好者提供最优质的赛事资源和观 感体验。 此外， 2016年 7 月，安徽 XX科技装备股份有限公司正式成立并 落户合肥，其主营业务包括国防、 警用、反恐装备供给及产业链开发， 至此，在安徽地区， XX 股份所打造的传媒、体育、科技装备三驾马 车并驾齐驱的局面已现雏形。 经过 2016 年的高速发展，公司规模的不断扩大，董事会决定将 把经营重心全部转移到安徽合肥， 并于 2017年筹建安徽 XX控股集团。 今年初，安徽 XX
5、控股股份有限公司及旗下安徽XX企业管理有限 公司、安徽 XX赛事管理有限公司、安徽XX酒店管理有限公司、安徽 XX文化产业发展有限公司在合肥经开区正式注册成立。2017年 3 月， 安徽 XX控股股份有限公司与合肥经济技术开发区管委会举行战略投 资协议签约仪式，宣告XX控股在合肥经开区投资13 亿元，占地 36 亩、位于合肥市繁华路段的总部项目正式启动。 二、本项目建议书编制依据 （1）XX控股集团与合肥经济技术开发区管委会签订的安徽XX 控股集团总部基地项目战略投资协议 （2017.03.18 ） （2）合肥市城市总体规划 （3）合肥经济技术开发区园区规划 （4）用地规划设计条件 （5） 合
6、肥市城市公共空间规划设计导则( 试行) ， （6）现场调研的基础资料 三、编制原则 （1）坚持“客观、公正、科学、可靠”的编制原则； （2）按照适用、安全、经济、美观的原则进行整体设计； （3）充分考虑用地环境，做到布局合理、交通联系方便、与周围 环境相协调； （4）建筑设计应充分考虑合肥市的气候特征和环境特征，符合国 家及合肥市城市规划与建筑设计的有关规定。建筑外观庄重大方， 充 分显示 XX股份公司的内在特质； （5）遵守国家安全环保法规，保护生态环境，争创绿色建筑； （6）设计严格执行国家和行业的有关标准、规范和规定； （7）节约成本，降低工程造价。 第二章项目建设的必要性分析 一、本项
7、目符合地区文化创意产业发展现状、规划 “十二五”时期是合肥奋力跨越赶超、取得巨大成就的五年。 五年来，在党中央、国务院以及安徽省委、省政府的坚强领导下， 全市上下积极应对各种风险挑战，以创新转型升级为主线， 不断解 放思想，强化创新驱动，突出改革开放，着力实现科学发展、跨越 发展、和谐发展、绿色发展，顺利实施行政区划调整，“十二五” 规划确定的主要目标和任务胜利完成， “大湖名城、创新高地”建 设迈出坚实步伐、展示崭新形象。 “十三五”文化创意产业发展规划确定了促进结构优化升 级、优化发展布局、 培育壮大各类市场主体、扩大有效供给、扩大 和引导文化消费、 健全投融资体系、 加强科技创新与转化、
8、 完善现 代文化市场体系、 深度融入国际分工合作9 个方面的主要任务， 重 点发展演艺、 娱乐、动漫、游戏、创意设计、网络文化、 文化旅游、 艺术品、工艺美术、文化会展、文化装备制造11个行业，明确了 创新体制机制、推进法治建设、完善经济政策、强化人才支撑、优 化公共服务、 加强统计应用、 抓好组织实施 7 项保障措施， 要求各 地立足地方实际， 把握产业发展规律， 突出地方特色， 加强沟通协 调，确保各项任务措施落到实处。 合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出全 面发展文化事业， 繁荣发展文艺事业。 实施文化精品战略， 提升艺 术原创能力， 着力打造一批具有合肥特色，在全省、全国
9、有影响力 的文化品牌和思想性、艺术性、观赏性俱佳的文学、戏剧、歌舞、 电影、电视、动漫等文艺精品。 积极策划承办全国性文化活动，办 好中国（合肥）国际文化博览会。 规划建设一批各具特色的艺术家 村（镇） ，引进一批国内一流的艺术家来肥创作。积极引导群众自 主参与各种形式的文艺创作活动，建立群众文化优秀作品的创作、 选拔和推广机制。 进一步繁荣影视、 动画精品创作，推进制播分离， 扩大影视制作、 发行、播映和后产品开发， 提高原创影视动画创作 水平。 集团公司作为具有雄厚实力的文化创意建设企业，审时度势建 设本企业总部基地项目， 首先是满足了文化产业发展的需要，为文 化产为的发展提供必要基础设施
10、条件， 间接上为促进经开区至全市 的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。 二、文化创意产业区域竞争情况的需要 在全球化条件下，经济区位竞争已经让位于作为一个整体的经 济区域竞争，基本竞争单位已经从企业和国家转向城市，特别是大 城市圈和大城市群。“十三五”将会成为一个全国区域经济重组的 重要时期。合肥市的区域布局调整也将步入新阶段。从合肥市国 民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中可以看出，一场争夺 文化产业高端的“区位优势” 之争正在展开。因此，应破除以行政 区域为单位的传统区位之争， 按照经济规律和产业发展需要， 进行 区域性规划，以避免出现新一轮重复建设和区域产业结构雷
11、同问 题。 合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中指出 发展优势文化产业。依托丰富的文化产业资源和重大文化发展平 台，优化文化产业布局， 加快发展文化旅游、 广播影视、智能语音、 动漫游戏、创意设计等产业，顺应“互联网+”趋势，大力发展文 化新业态和新模式， 推动文化与科技、 金融、制造等相关产业深度 融合，积极培育新兴文化业态， 加快文化产业转型升级， 全面提升 文化产业发展的质量和效益。 设立若干支市场化、 专业化的文化产 业发展基金。实施重大文化产业项目带动战略，挖掘城市文明和工 业文明遗产，规范建设一批文化产业园区（基地），支持建设文化 产业公共技术平台和文化类工程技术中心，夯
12、实文化产业发展平 台。到 2020年，文化产业增加值翻一番。 本项目顺应地区总体规划的机遇， 对文化创意产业的发展具有 十分显著的促进作用。 本项目应紧跟产业发展趋势， 占领有利位置， 为后续发展与进步打好基础。 三、项目的实施能提高当地高效、现代文化产业发展 XX 控股是一家多业态并行发展的集团化企业，目前涉及的主 要产业包括工业制造、 媒体运营、地产开发等，同时也在酒店管理、 体育赛事、股权投资等新兴产业积极延伸。 当前，控股公司已基本形成“一业为主、两翼齐飞、多业态并 行”的战略架构， 即以媒体运营为主业，以体育赛事、酒店管理为 两翼，资产运管、工业制造、文化产业等多渠道发展的良好局面。
13、 作为未来发展的主业， XX 的媒体产业正在快速成长,目前公司 拥有国家广电总局颁发的电视剧、广播剧、动画片等多种电视类、 广播类制作资质。 并且先后与重庆、 四川、贵州等地的报社、广播 电视台展开深度合作。 此外，在深耕媒体行业基础上，XX 控股还将触角延伸到了体 育领域这一朝阳产业。 2016 年 3 月注册成了合肥XX 体育产业发 展有限公司。目前， XX 体育已成功运营了多项世界级及国家级赛 事，包括 2016中国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、2016 蜀山国际半程马拉松赛、2017 蜀山国际半程马拉松。通过两届蜀 山国际半程马拉松赛的成功举办，现在，该赛事已成为国内规模最 大的
14、马拉松赛事之一， 有效推动了区域体育事业的快速发展，提升 城市影响力和竞争力，并成为合肥一张崭新的城市名片。 本项目的采取高效、 现代化管理模式， 能深入推进地区文化创 意产业结构调整，发展优势特色产业和循环经济，促进文化传媒， 体育赛事等文化创意相关行业发展。 四、现有办公场所迫切需要改善。 由于安徽 XX 控股股份有限公司目前办公场为租用翡翠湖迎 宾馆 1 号楼，虽处区域中心， 但办公环境受限， 且交通不便，无法 满足公司未来发展带来的机构扩充的要求。一方面办公场所为租用 已建用房，使用性质与公司办公场所存在结构性矛盾，翡翠湖迎宾 馆办公区部分区域闲置，是因建筑承重荷载限制造成改造用途局
15、限，使用功能不合理；另一方面，办公场所分散，没有依照行政办 公需要统一规划设计， 资源浪费较大，不利于办公资源的合理配置， 已不能满足行政办公需要，并且造成一定的资源浪费。 近几年公司业务不断扩大， 与地方政府协议引进的关联产业项 目即将进驻，现租用办公楼的使用面积已无法满足公司业务拓展的 需要，急需新建办公楼。 公司通过新建办公楼， 为企业提供更好的办公环境， 提升公司 形象，也能解决交通和停车的瓶颈问题。 必要性结论 综上所述，从发展的需要、 行政办公场所现状存在的问题以及 区域文化产业的发展等方面综合分析，按照统一规划、集中建设、 资源共享的思路，建设安徽 XX 控股集团总部基地是急需的
16、和必要 的。 第三章项目基本情况 一、项目名称 安徽 XX控股集团总部基地项目（以下简称“本项目”） 二、项目类型 本项目为包括办公楼、 公寓、酒店及附属配套设施的综合性开发 工程，项目建成后将进一步满足集团公司对行政办公需要，并提供良 好的配套环境。 三、建设地点 本项目位于合肥市。（具体位置见附图） 四、建设单位背景 单位名称：安徽 XX控股股份有限公司 注册地址：？ 注册资金：？ 法定代表人：？ 五、项目建设规模和内容 根据本项目的初步规划，项目规划建设用地面积24152.3 平方米，规划总建 筑面积 9 万平方米，其中：集团公司及子公司主体办公大楼约5 万平方米； 项目 引进的关联、
17、配套产业办公楼约3 万平方米； 食堂、文体活动中心等配套设施约 1 万平方米（以上以规划部门批准的规划方案为准）。项目建成后将成为集高级 办公楼、酒店、公寓、配套商业设施、物业管理服务等为一体的多功能设施。各 功能具体面积见下表： 项目各功能区建筑面积表 单位：平方米 功能区建筑面积 1、办公楼50000 2、公寓？ 3、商务公寓？ 4、附属配套设施10000 合计90000 容积率4.83 绿化率26% 六、项目总投资与资金来源 计划项目总投资为13 亿元人民币， 由本项目投资建设方安徽XX控股股份有 限公司自筹资金解决。 第四章项目地点和建设条件 一、项目地点 本项目建设地点位于合肥市经济
18、技术开发区，东临莲花路、南临 繁华大道、北至北海路。项目规划用地面积24152.3 平方米。 根据经开区园区的规划和发展前景，考虑企业办公的特点和实际 情况，根据明珠广场街道总体规划和土地利用总体规划，本项目选址 位于经开区以西交通便捷， 环境优越。规划总用地约 36 亩， 并于 2017 年 3 月报市政府批准，规划土地用途为商业办公用地。从发展前景、 自然环境、交通环境、经济环境以及基础设施环境等各方面综合考虑， 区位优势十分显著。 2007年 10 月 10 日，集团公司向合肥市政府正式行文关于商请 支持安徽 XX控股股份有限公司在合肥市建设科研与生产管理办公基 地所需用地的函（XX控股
19、201701 号） ，希望给予支持。合肥市政 府十分重视，经多次协商，政府同意在土地价格方面给予特殊优惠， 以设限挂牌出让的方式操作。 2017 年 8 月 30 日，集团公司顺利取得了土地使用权，土地面积 36 亩， 价格 220 万元/ 亩 （当时市场价约万元/ 亩） ， 总地价万 元（已支付）。 根据有关专业部门进行的调查，拟建项目占用位置的气象条件、 地质状况、消防条件均符合国家有关规范。 二、项目交通条件及自然条件 项目建设用地西侧距离城市主干道之一金寨南路500米，南侧繁 华大道、东侧莲花路为双向两车道，有良好的交通资源。场地周边道 路系统完备，附近有多条公交线路经过，交通条件十分
20、优越。项目用 地附近没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。 三、项目周边用地现状 项目场地南北向展开，南北长约245米，东西宽约 100米，面积 约合 2.4 万平米，场地内地势平坦；场地周边商住混合分布，西侧的 城市绿地成为场地极佳的景观资源；场地周边用地大部分完成建设或 正在建设，有潜力形成系统完备的商住办一体化商务圈；目前场地为 闲置状态，与周边地块和道路隔绝， 为项目顺利建设奠定了良好的基 础。 四、建设条件 1、土地使用权 项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和合肥市关于土地有 偿使用的有关规定， 办理国有建设用地使用权交易手续。有关事宜目 前正在初步洽谈协商之中， 土
21、地出让金和期限以将来合肥市土地管理 部门与项目开发建设单位签定的土地出让合同为准。 2、市政配套条件 本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设将由合 肥市各专业部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经 市规划局综合，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。具 体情况如下： （1）市政污水 建设用地西侧 * 东路已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排 入* 东路已建的雨、污水管线。污水排入* 东路现状直径 1050 毫米市政污水干 线 25 号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧向西接入* 污 水管。雨水排入 * 东路现状直径 1000 毫米雨水市政
22、管线24号检查井，另在项目 用地东侧及南侧修建雨水支线250 米，分别向西排入干管。 项目建筑室外排水按 雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入 雨水管、地下室排水设水泵提升。 （2）上水 项目北侧 * 北街现有直径 1200毫米上水管线， 西侧* 路现有直径 400 毫米 上水管线。项目上水需在项目东侧铺设一条直径300毫米上水管线， 北与* 北街 现有直径 1200 毫米上水管线、西与 * 路直径 400 毫米上水管线沟通。 （3）热力 本项目用热属于石景山热电厂供热范围，* 集团公司为现状用户，项目供 热由项目西侧 * 东路现有直径 500 毫米供热管线接
23、引。 （4）电力 本项目外电源引自阜城门外10 千伏开闭站，开闭站电源为阜城门110 千伏 变电站，项目需铺设双路电缆线路2 公里至建设用地， 另需在用地范围内设电缆 分界室一座。 （5）煤气 本项目煤气气源为 * 北小街现有直径300 毫米低压煤气管线，由该管线开 口，在项目建设用地东侧路新建直径300 毫米低压管线， 顺路南沿至项目用地南 边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。 （6）通讯 本项目所在地电信设施属于合肥市市内电话局茂林居局界，由于项目建设 是* 集团公司所在地的拆迁改建， 外部电信管线齐备， 可以不做通讯管线， 但项 目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要
24、重新铺设。 （7）道路 本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的* 北街， 西侧的 * 东路， 并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。内部交通通过内部环路组织， 按规定设 置机动车地面、地下停车场和自行车库。 通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备 的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。 第五章项目建设规模和内容 经过综合考虑公司办公需求、规划条件、项目投资等因素，初步计划本项 目的规划总建筑面积87800 平方米，其中地上建筑即写字楼、 公寓和商务公寓建 筑面积 62800平方米，地下建筑包括商业设施、地下停车场、自行车库、物业管 理中心
25、及其他附属配套设施建筑面积25000平方米。 一、规划原则 建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计 规范，建筑功能上除了满足办公、居民日常工作、居住、购物需要外，还须照顾 到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积， 创造优美的居住环 境。 二、建筑面积和设施 项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步 规划方案，土地使用状况如下： 项目规划各功能区占地、建筑面积 单位：平方米 内容占地 面积 所占比 重（% ） 建筑面积所占比重 （% ） 人均占地面积 （平方米 / 人） 1、写字楼*420 16.4 2、公寓- - 28700 32
26、.7 3、商务公寓- - 19680 22.4 4、附属设施- - 25000 28.5 合计12993 100 87800 1000 三、使用功能配置和分区 整个项目为一座地下3 层，地上 3 层至 21 层的综合大厦，具体规划见附图， 现将各功能区具体情况简要介绍如下： 1、 公寓 大厦 A座为公寓，位于项目用地南侧， 拟建一幢高层塔式结构住宅，建筑周 围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积28700 平方米。 （具体情况见规划图） 2、商务公寓 大厦 B座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积19680 平方米。 3、写字楼 C 座为配备现代化管理、通信设施的智能型写字楼
27、，位于项目用地西北侧， 总建筑面积 *420 平方米。 写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿* 北街和 * 东路分别设出入口。 4、配套商业设施 为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下一层建设配套商业 设施，包括商业、综合服务和商务服务区，提供购物、洗衣、银行、商务中心、 邮政等服务。配套商业设施总建筑面积6700 平方米，具体分配情况见下表： 配套商业设施表 单位：平方米 内容数量单位建筑面积小计 1、商场1 6500 6500 2、综合服务部1 200 200 合计- - 6700 5、物业管理中心 项目开发建设单位将遵循合肥市政府关于房地产开发与物业管理相对独立 运作的规定，
28、通过公开招标形式聘请管理规范、有一定实力的专业化高水平物业 管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定， 本着独立 核算、自负盈亏的原则， 由物业管理公司自主经营。 物业管理中心位于建筑物地 下一层，总建筑面积600 平方米，具体安排情况见下表： 物业管理中心配置及面积表 单位：平方米 项目内容建筑面积 1 物业管理办公室300 2 卫生站100 3 维修间150 4 公厕50 合计600 6、地下停车场 为方便写字楼和公寓楼内客户的车辆停放，本项目建设单位计划于大厦地下 二、三层建设地下停车场， 总建筑面积 7600 平方米，按每辆车占地 25 平方米估 算，共可停放车辆
29、342 辆，加上露天停车场可提供*9 个停车位，完全可以满足 停车需要。 1、附属基础设施 大厦附属基础设施计划利用地下一层一部分进行建设，总建筑面积400 平方 米，主要用于住宅配电、供水、供暖、机电等设备的安置。 2、道路 本项目用地内道路系统设计为一级，由于用地面积有限，且住户数不多，车 行道按居住区组团级道路宽度设计，宽度为 4 米，全部为单行线， 车流方向详见 道路系统分析图。 3、绿地 本项目绿化系统由住宅楼周围绿地和道路停车场绿化地组成。绿地面积 3365 平方米，可以美化环境，也可作为住宅楼居民主要休闲活动场所，项目用 地的室外停车场地全部铺砌草砖，并按6M*6M间距植树。 第
30、六章物料消耗、供应及环保 一、主要建筑材料 根据项目初步规划，该建设项目为集住宅楼、地下停车场、地下自行车库、 物业管理中心、配套商业设施为一体的综合性建筑， 建筑结构为钢筋混凝土结构， 预计工程所需主要原材料为钢材、水泥、木材等，根据初步设计规划和该项目工 程的总体设计，所需建筑材料估算如下： 项目三材用量表 项目建筑面积 （平方米） 每建筑平方 米所需材料 需求总量 1、钢材（吨）87800 0.1 8780 2、水泥（吨）87800 0.3 26340 3、木材( 立方米 ) 87800 0.1 8780 二、主要设备 鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营的需要，本项目建设将在设备选型
31、上遵循最佳性能价格比的原则， 尽量采用国内外先进的设备和设施，其所需主要 设备如下： 1、自动电梯 2、消防设备 3、应急发电设备 4、通讯电话系统 5、电视监控保安系统 6、防盗报警系统 7、照明系统 8、供暖系统 三、物料供应 项目所需原材料将大部分部采用国内原材料，所需设备在同等条件下将尽量 优先选择国内产品。由于项目建设现代化水平较高，需要进口部分材料和设备。 本项目所需进口的原材料、设备的品种与数量待扩初方案审定后再定。根据 目前国内外市场供应情况分析，本项目物料及设备供应不存在问题。 四、城市基础设施配套 根据项目规划，初步测算出市政基础设施配套条件如下： 1、用电容量 按每建筑平
32、方米用电50 瓦测算，本项目用电量为3150 千瓦。如同时利用系 数采用 0.9 ，则该项目最大电负荷能力为2835千瓦，如按容载比1：1.5 选用变 压器，需要功率为4253 千伏安。 2、给水量 按公建用水综合定额每日12.38 升测算， 该项目日平均用水量为1150立方米。 3、用气量 项目用气量初步测算为每日2178 立方米。 4、热负荷 按每建筑平方米每小时供暖量为60 千卡测算，该项目每小时需供暖360 万 千卡。 以上所需水、电、热等日用量需在正式规划方案完成并与有关部门协调后确 定。 五、环境保护 由于该项目建设内容为办公楼、公寓楼、地下停车场、配套商业设施，对环 境的污染较小
33、，环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气的消 纳和处理，无其他污染源。从环境质量来看，该项目建设是比较合适的，项目建 设过程中和建成后的使用中将采取严格的环境保护措施。具体环境保护措施如 下： 1、雨、污水 项目排出的污水主要来源为生活污水和雨水，为保证该项目排入城市下水道 的水中污染物达到合肥市水污染物排放标准，项目排水采用“分流制”排放 生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。 2、生活垃圾 项目办公楼、 公寓产生的生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活 垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利 用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃
34、圾处理厂和垃圾消纳场处理。 3、噪声 噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟采用隔声、 隔震、销声措施，并优先选用低噪音设备。 4、汽车尾气 汽车尾气污染源主要来自地下停车场和露天停车场的汽车尾气排放，在车库 设计时将注意保证车库有一定的容积，进出汽车的车道尽量直、 短，以缩短汽车 进出库时间，采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通的地点。 只要在全面设计时注意环境保护的各个环节，如通风方式、通风量、通风 口的设计以及废气的净化、 分离等方面采取合理有效的措施，汽车尾气排放完全 可以达到国家规定的废气排放标准。 露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污
35、染。 六、绿化、消防和人防 1、绿化 项目建设将使现有的地面更多的用于绿化，建筑物四周及建筑中央空地将 开辟绿化区，形成中心花园和多个绿化带，为办公和居住提供优美的环境。 2、消防 项目整体建筑消防设计及放火分区按国家建筑设计防火规范考虑，主体建筑 四周有消防通道， 建筑物内部各部分分别设置警报自动喷水系统。各防火分区之 间将安装防火墙、防火门、防火卷帘、密闭喷头或防火水幕作为分隔设施。地下 停车场按“汽车车库设计防火规范” 考虑消防设施， 建筑物在不同方向设置疏散 出口和紧急通道。 3、人防 按照国家人防设计要求，项目主体建筑将设置与地层平面相同的地下室， 地下室按人防工程设计要求， 结合平
36、时的停放自行车等其他功能的要求，本着 “平 战结合”的方针进行设计建设。 第七章投资估算和资金来源 一、投资估算 根据项目初步规划方案， 结合建设工程的实际需要及国家和北京市的有关政 策规定，本项目的建设投资包括土地地价、前期工程费、 建安工程费及向政府缴 纳的各种税费等。现就有关投资分项说明如下： 1、国有土地使用权交易和土地出让金 根据国家和合肥市有关规定， 本项目所占用地应按国家和合肥市政府有关部 门规定办理土地有偿出让手续。 地价包括土地有偿出让金， 市政配套费及四源费。 由于本规划尚未确定，土地价格尚未评估。同时规划该项目用地存在拆迁问题， 也要支付一定的费用。 经参考临近同类开发用
37、地的价格水平，本报告暂按共需缴 纳 7200 万元人民币估算。 2、前期工程费 包括三通一平、土地勘探、建筑规划设计等费用，按380 万元估算。 3、建安工程费 根据初步估算，项目建建安工程费共需投资10100 万元。 4、设计施工管理税费 这部分费用包括施工执照费、预算检查费、投招标管理费、质量监督费、竣 工图费、建材发展基金等，累计约300 万元。 5、市政公用设施费 根据初步估算市政公用设施费共计200 万元。 6、筹建期管理费和销售费用 由于该项目在筹建期内部分商办面积将进行预售，需要支出的筹建期管理费 和销售费用预计为450 万元。 7、开办费和不可预见费 计划项目筹建期内开办费、不
38、可预见费计划为378万元。 通过以上分析，归纳出本项目的总投资估算为19，000万元人民币，具体情 况如下表： 项目投资估算表 单位：人民币万元 序号项目金额 1 征地、拆迁费和土地出让金7，200 2 前期工程费380 3 建安工程费10，100 4 设计施工费300 5 市政公用设施费200 6 筹建期管理费和销售费450 7 开办费和不可预见费370 合计19，000 以上投资估算应在项目规划、设计批准后再做详细测算。 二、资金来源 本项目开发建设所需资金将全部由开发建设单位安徽XX 控股股份有限 公司自筹解决。 第八章 建设方式和建设进度 一、建设方式 为把本项目建设成为合肥市区域内一
39、流的高档办公及商业项目，本项目拟委 托国内著名设计单位进行方案规划及初步设计，由国内建筑设计院进行施工图设 计，同时机电设施、内装修及营业设备均由具有多年经验的顾问提供咨询服务。 项目的建设施工将按照合肥市有关工程招标的规定，以国内竞争招标的方 式，选择国内的建筑施工企业组织施工。 为保证工程质量， 工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有名望、 有资质、 管理规范的工程监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体工程质量 监督检查工作。 二、建设进度 计划项目建设期为3 年，力争在 2020年 9 月前建成，具体计划如下： 1、2017年 8 月前 1） 完成项目可行性报告的编制和报批工作；
40、 2） 完成规划方案的调整和报批工作。 2、2017年 11月前 1） 与有关部门协调，制定市政配套方案； 2） 办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证； 3） 进行拆迁工作，完成三通一平； 4） 进行地质勘探和工程各项前期准备工作； 5） 完成工程的施工图设计； 6） 选定施工单位，完成各种开工手续，项目开工建设； 3、2018年 6 月前 1）办理商品房预售许可证； 2）完成项目销售推广策划，开始预售工作； 4、2019年 12月前 1） 进行建安工程施工，包括基础工程和结构工程建设； 2） 随工程进度进行设备安装、调试、验收； 3） 建筑物的内外装饰、装修 4） 配套进行环境和绿化工程
41、； 5） 随工程进度进行相关办公楼及地下车库的设备采购、安装； 5、2020年 9 月前 1）进行项目竣工验收工作； 2）完成市政配套和绿化等室外工程； 3）完成物业管理前期筹备工作； 4）项目全面竣工交付使用。 第九章 项目财务分析 一、基本经济参数 1、营业收入 本项目营业收入来源于写字楼和公寓销售收入及商务公寓租金收入等项内 容。 1）写字楼和公寓销售收入 预计项目自开发建设期开始展开写字楼和公寓预售，在项目建设竣工后完成 全部销售工作。在项目建设期中2001 年可完成销售全部建筑面积的30% 左右， 2002年将完成销售建筑面积的40% 左右，其余将在 2003 年 12 月之前全部售
42、完。 由于本项目建成后能够提供优越的地理位置和优美的商住条件，预计写字楼和公 寓平均售价在每平方米12， 000元左右，具体每年销售收入情况预测如下表所示： 写字楼和公寓销售收入估算表 单位：人民币万元 年份200120012002合计 销售面积 (平方米）12936172481293643120 销售单价110001100012000- 销售收入14,23018,97315,52348,726 2）公寓租金收入 项目的商务公寓将用于出租经营，按平均租金 120元/ 年/ 平米估算，每年租 金收入约为 2834 万元。 营业收入汇总表 单位：人民币万元 项目年份 2001 2002 2003
43、2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1、写字楼公 寓销售收入 *230 18973 15523 0 0 0 0 0 0 0 2、公寓租金 收入 2834 2834 2834 2834 2834 2834 2834 3、其他收入200 200 200 200 200 200 200 合计 *320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 2、经营成本和费用 1）企业管理费 该项目建成后的企业管理费包括建设期行政费用、维修养护费、折旧和摊销 等各项费用支出。（每年具体费用支出见下表） （1） 建设期行政费用 指
44、项目建设期内发生的各种行政事务费用，如业务招待费、 办公费等。 按每年 40 万元测算。 （2） 维修养护费 指机电设备及物业设施的日常维护、维修、保养费用，按每年50 万元计算。 （3） 折旧和摊销 折旧和摊销主要是指项目开发建设单位自留用房用于租给物业管理公司和 商业设施租赁者建筑面积的折旧和摊销及开办费和不可预见费等多项费用摊销。 具体情况如下表所示： 年折旧与摊销表 单位：万元 项目应分 摊总投 资额 分摊比例折 旧年限 （年） 2001-2003 年每年计提 2004-2009 年每年计提 1、出租房屋建设费用1000 20 50 20 20 2、筹备期管理费和销 售费用 450 2
45、0 3 150 0 3、开办费和不可预见 费 370 20 10 37 37 合计1820 - - 207 57 上述各项合并形成企业管理费用表，列示如下： 企业管理费用表 单位：人民币万元 2001200220032004200520062007200820092010 404040 50505050505050 20720720757575757575757 247247247107107107107107107107 2）营业税 本项目的营业税分两种税率上缴，其中 2001-2003 年由于经营房地产销售， 营业税按照营业额的5% 上缴，2004年以后的经营活动按营业额的3% 上缴。具体
46、 情况列表显示如下： 营业税金明细表 单位：人民币万元 项目 年份200120022003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合计 房地产销售营业额14230 18973 1552348726 税率 0.050.050.05 房地产销售税金7129497762922 其他业务营业额3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238 税率 0.030.030.030.030.030.030.03 其他业务税金91919191919191637 合计 712949776919191919191913559 现将营业成本和费用汇总如下
47、： 年经营成本和费用汇总表 单位：人民币万元 项目 年份2001200220032004200520062007200820092010 企业管理费用247247247107107107107107107107 营业税71294977691919191919191 合计95911961023198198198198198198198 2、所得税及其他税金 按照我国相关法律规定，该项目应缴纳的税项包括营业税、所得税等，其 中所得税为利润的33% ，其余税项列入企业管理费中。 3、 盈余公积金和资本公积金 盈余公积金按税后利润的5% 计提。资本公积金按税后利润的10% 计提。 二、经济效益分析 1
48、、营业收入 根据上节经济参数，可测算出在项目开工到竣工三年中，以商品房销售为 主的营业收入总额达到48816万元。 （详见附表） 2、经营成本和费用 该项目的经营成本和费用包括企业管理费用、营业税金等项内容。 3、税收 该项目在写字楼和公寓销售完成且以出租方式经营商务公寓的条件下，经营 十年后可向国家上缴营业税3559 万元，所得税 1.53 亿元。 4、利润 该项目经营期静态分析各年度利润总额详见附表。 5、项目回收期 根据分析，项目写字楼和公寓部分可望在项目竣工后全部收回投资，投资回 收期为 3 年（包括建设期）。 6、现金流量分析 本项目的现金流量分析见附表。 第十章结论 一、建设条件
49、本项目地点交通十分便利， 开发建设用地市政设施基本具备，供给能力可满 足项目需要，工程所需原材料及机电设备供应有所保障。开发建设单位为有实力、 有经验的专业公司， 且项目的开发建设得到地区政府部门积极协助，这些因素都 为为项目的顺利实施提供了保证。 二、社会效益 本项目的建设和经营符合国家产业政策，有助于满足经济建设对高级写字楼 和市民的对高档住房日益增长的需求，同时可优化利用土地资源。 项目的实施将 促进* 城市建设和国民经济经济的发展，同时为国家创造了可观的税收来源，经 济效益和社会效益都十分明显。 三、财务分析 经过分析测算，我们认为该项目在财务上是可行的，项目建设方可获得满意 的经济效益。 相信随着北京房地产市场的不断成熟与发展，项目所在地点的区位 优势将更加明显，项目前景将更加深远。 附表： 预计项目损益表 单位：人民币万元 项目 年份2001200220032004200520062007200820092010 合计 营业收入14320 18973 155233034303430343034303430343034 70054 开发成本6000650065000000000 19000 经营成本959119610