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1、1 / 25 桐庐春江大奇山居工程 策划报告 第一部分桐庐房地产市场分析 一、桐庐房地产发展阶段及特点 文化概 念 生活方式市 场 社区环境 家居用 家 房子市 场 土地炒家市场 开发特点发展阶段 杭州是中国房地产市场最具竞争力的前20 个城市之一，无论在 开发理念、经营思路，还是规划设计、操作模式，都明显地表现出 技术先导的用家市场阶段房地产开发的特点。b5E2RGbCAP 桐庐与杭州咫尺之遥，与杭州有着千丝万缕的联系，其房地产 市场的发展势必受到杭州的影响。尤其近几年来，桐庐人充分利用 优势资源开发旅游产业，带动了国民经济的发展。经济的拉动了消 费需求，随着人们生活水平的提高，对住的要求也
2、越来越高，市场 的要求使桐庐房地产的变革迫在眉睫。 p1EanqFDPw 相对于杭州房地产商热衷于工程的概念开发、生活方式的营 造，桐庐房地产总体还处于从用家市场阶段，但有向概念市场过渡 的迹象。尤其是近来在江南经济开发区的一些楼盘，正逐渐从卖社 区环境向卖生活方式、文化过渡）。主要表现在： DXDiTa9E3d 2 / 25 注重房屋的质量、朝向、户型结构、采光通风等因素，对物业 附加值的考虑相对较少。 注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的 整体配套和物业管理服务等方面还需进一步完善。 RTCrpUDGiT 社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没 能更好的发
3、挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。 5PCzVD7HxA 楼盘开发过多地倚重地理位置和自然环境，人文环境的塑造还 缺乏手段和力度。 市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环，更注重市场炒 作，而公关活动实效营销较少。强调售楼中心的规划、建设，但销 售人员的基础培训不够，专业素养不高。这种情况其实也存在于杭 州的房地产市场中。jLBHrnAILg 二、桐庐房地产价格平稳，具有升值空间。 据我们调查，桐庐老城区的房价都在2000 元/平方 M以上，新 城区的价格在1500 元/ 平方 M以上。这一房价对于一个县城来说是 属于正常的水准。xHAQX74J0X 而桐庐作为国务院批准的对外开放县
4、，在房地产开发上具有得 天独厚的优势。桐庐处在“西湖钱塘江富春江新安江千岛 湖黄山”黄金旅游线的中心地段，是国家重点风景名胜区。境内 景点众多，风光旖旎，美不胜收。秀丽的富春江、奇幻的瑶琳仙 境、中药圣地桐君山、东汉古迹严子陵钓台、雄奇的富春江小三 峡近年来开发的白云源风景度假区、大奇山国家森林公园、天 峒山度假区、天目溪漂流、红灯笼外婆家与乡村家园、垂云通天 3 / 25 河、富春江七里扬帆、浪石金滩龙舟漂流。这数不清的景点成就了 桐庐独特的自然环境与人文气息，赋予了桐庐的房产与生俱来的内 在价值。 LDAYtRyKfE 桐庐是国务院批准的沿海地区经济开放县，改革开放以来，桐 庐县坚持“主攻
5、工业，综合开发农业和旅游业，加快城市化进程” 的发展战略，深化改革，扩大开放，经济社会取得长足的发展。 2002 年，实现国内生产总值 设计创意类 1、平面类 a. 楼盘形象 售楼处 a. 售楼处风格定位及设计； b. 辅助及监督售楼处的装修； c. 售楼处视觉系统的设计制作。 2样板房 a. 样板房的设计； b. 辅助及监督样板房的装修； 3楼盘现场 a. 工地围墙广告的设计制作； b. 楼盘现场大幅广告牌的设计制作； c. 现场横幅的文字创意及制作； 3房交会 a. 展位风格的确定； b. 展位的设计及装修布置； c. 房交会发放资料及礼品的设计制作； 4户外，包括所有户外广告的设计及制作
6、。 四）媒介整合类 1、媒介工作 23 / 25 1）案媒介整合及各阶段的媒介安排； 2）类媒体资料及价格的提供； 3）案媒介费用明细表； 4）媒介选择及理由； 5）媒介的播出证明或样报的提供； 6）其它配合，如新闻炒作及公关活动的媒介联系及邀请。 2、我公司媒介工作的原则； 1）不含利润，费用公开透明； 2）由于不产生利润，媒介选择立场完全公正； 3）保证媒体宣传的有效性。 五）公关新闻类 1、保证开盘、销售、结顶、交房等各阶段的公关活动按时有效的实 施； 2、公关活动期间媒介的参与； 3、证新闻炒作等软性广告的实施。 六）销售培训 为了确保销售人员的专业知识能力及高水平的服务质量。我公 司
7、 还将承担在销售工作全面展开之前的培训工作，开设与房产、广告 等有关的课程，并将联系专业的老师进行授课，课程量约在7 课时 左右。s1SovAcVQM 七）结束语 以上为广告公司在楼盘开发中承担的工作的全部，根据具体的 楼盘情况的不同、房产公司的不同、销售情况及市场情况不同，广 24 / 25 告公司承担的具体工作工程会有所增减，所有工作以双方工作联系 单为准。 GXRw1kFW5s 二、合作方式： 1、由我公司承担楼盘形象及房产营销广告，所有设计、策 划工作均由风巢企划广告有限公司承担。 2、在策划、平面设计、电视广告创意制作、媒介发布代 理、印刷及其它制作费用均由开发商承担。 3、费用计划
8、 不包括媒介发布及印刷费用）： a. 我公司承担楼盘的市场调研、形象设计、营销广告的策划及 设计工作。 b. 与开发商采取“紧密型”合作，作为开发商的一个广告策划 部，专门的小组全面配合开发商，完成所有的关于本楼盘的 设计、制作、创意、策划及公关活动。UTREx49Xj9 c. 为了活动、策划的公正性，采用收取服务费的形式。按月收 取，以年为单位，此费用不包括任何印刷、制作成本。 8PQN3NDYyP d. 费用共计 * 万元。服务费采用阶段性付款方式，签订协议之 日起 10 日内支付 30% 即* 万元整，其余采用逐月支付* 万直 至整个工作完成。mLPVzx7ZNw 这种合作方式也就是将我
9、公司作为贵公司的一个广告 部，所有有关本楼盘的广告宣传工作全部由本公司设计策 划，且不另收取费用，贵公司只承担印刷、制作成本，我公 司逐月收到服务费。 AHP35hB02d 风巢工作小组： 25 / 25 负责人：一名 成员：平面设计师四名 文案、策划二名 影视制作人员一名 客户执行一名 媒介发布一名 第五部分结束语 在这里我们将重申，广告策划是发现问题，解决问题的过程。 通过与贵公司的初步交流，我们提出了以上的一些问题点，并提供 了相应的解决方案。我们是与客户共存共荣的，因此，帮客户以最 合理的资源整合达到最佳的效果就是我们的工作。我们相信在以后 的合作中，这一点会发挥得更加淋漓尽致。以上为初步的方案，供 参阅。NDOcB141gT 提案方：杭州风巢企划有限公司 二 OO 三年六月 申明： 所有资料为本人收集整理，仅限个人学习使用，勿做商业用 途。