三旧改造实施细则-东莞城乡规划局.pdf

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1、1 “三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行） 为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，根据省、市现 有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际情况， 制定如下管理规定。 一、需要编制单元规划的情况 需对已批准的控制性详细规划进行一般调整或重大调整的“三旧” 改造项目，必须编制“三旧”改造单元规划。 二、单元规划管理分工 用地规划科、村镇科：分别负责相关镇街“三旧”改造单元规划审查 的牵头工作，其中用地规划科负责莞城、东城、南城、万江、寮步，其 他镇由村镇科负责。 协助编制主体完善报市“三旧”办审查、市“三旧”改造 领导小组审批的程序。 规划编制科：负责因“三旧

2、”改造须对控制性详细规划进行调整部分 的审查，协助编制主体完善报市规委审议的程序。 交通市政科：负责“三旧”改造单元规划中交通、市政部分的审查。 三、单元规划管理程序 编制计划审查规划方案审查召开专家评审会（必要时） 规划成果审查规划公示并征求职能部门意见规划成果复核 报市规委会审议报市“三旧”办、 市“三旧”改造领导小组审批规 划成果验收、公告和归档 四、各程序具体要求 （一）编制计划审查 （牵头科室：用地规划科或村镇科） 2 1、必备资料 （1） 东莞市“三旧”改造规划审查申请表1 份（详见附件 1） 。 （2） “三旧”改造单元规划项目建议书2 份。内容应包括：编 制规划的原因、背景、要

3、求和依据；规划范围内可享受“三旧”改造优惠 政策的范围（附“三旧”用地范围图，以航拍图为底图，标示出经确认可 享受“三旧”改造优惠政策范围和单元规划范围）；上层次及相关规划对该 地区要求（附编制区规划图，分别以土规、生态控制线规划、总规、控 规或基础设施协调规划、 “三旧”改造专项规划、相关规划为底图，套上单 元规划范围）；地区基本情况及主要问题； 编制规划的技术路线与工作重 点；规划设计单位选择情况（附设计单位规划资质、建筑资质证明复印 件） ；编制工作组织计划；任务书。 注：附图应单独附后，为A4 或 A3 图幅。 （3） 经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧” 改造

4、优惠政策的地块界线范围图1 份（若存在用地界线调整置换的，也 应一并确认）。 （4）电子文档 1 份。包括：项目建议书WORD 格式，附图 DWG 格式，汇报时间不超过5 分钟的 PPT 文档。 2、审查内容 （1）规划范围的划定是否综合考虑了改造地块、行政区划、 控规图 则界线、市政道路或河流山体等自然边界，规划面积原则上应不小于5 公顷。 （2）与“三旧”改造等相关政策是否冲突，改造界线是否已经相关部 门确认可享受“三旧”改造优惠政策。 3 （3）与城镇体系规划、总规、生态控制线、“三旧”改造专项规划、 控规等上一层次规划和相关规划有无原则性的矛盾，这种矛盾和冲突能 否解决。 （4） 规划

5、编制单位是否满足具备城市规划编制甲级资质和建筑设计 乙级及以上资质、已在规划局备案的要求。 （5） 项目建议书的格式和内容是否符合要求，规划目标、技术线路、 工作重点与难点是否清晰和合理。 3、办理程序 （1）窗口收件； （2）用地规划科或村镇科审查，对不符合资料要求的经窗口退件； （3）重要片区或有特殊情况的片区，由用地规划科或村镇科提交局 控规审查小组或局务会审查； （4）用地规划科或村镇科草拟批复意见，交分管领导签发后由窗口 发件。 4、办理时限 15 个工作日 （二）规划方案审查 （牵头科室：用地规划科或村镇科） 1、必备资料 （1） 东莞市“三旧”改造规划审查申请表1 份。 （2）镇

6、政府对规划方案的意见（会议纪要）复印件1 份。 （3） 城市规划设计承诺书1 份。 （4）规划方案3 套、简本 6 份（设计单位盖出图章，深度要求详 见附件 2） 。 4 （5）电子文档 1 份。包括：规划方案，主要图纸DWG 和 JPG 格 式，汇报时间不超过30 分钟的 PPT 文档。 （6） 经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧” 改造优惠政策的地块界线范围图1 份，若存在用地界线调整置换的，也 应一并确认。（若在编制计划时已提交，此阶段可不再重复提交。） （7）镇政府出具的对拿地成本、土地评估情况说明的函 （附拆迁安 置方案、拿地成本审核表、土地评估报告、镇街领导

7、班子集体讨论会议 纪要，函件、拿地成本审核表加盖镇街政府公章，土地评估报告加盖评 估单位公章）（详见附件 3、4） 。 2、审查内容 （1）相关证明文件是否齐备； （2）对方案进行全面的技术审查。 3、办理程序 （1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政 科。 （2）各科室初审，于10 个工作日内将科室意见交用地规划科或村 镇科汇总。 （3）如需召开方案汇报会的， 会议由用地规划科或村镇科筹备和召 集，局领导主持。参加人员包括：局控规审查小组成员、用地规划科或 村镇科相关人员、镇街分管领导、镇街规划所同志、规划编制单位技术 负责人及其它需要参加的人员。 （4） 如需提交局务会

8、讨论的， 由用地规划科或村镇科向局务会汇报。 （5）用地规划科或村镇科根据科室意见和会议意见，形成会议纪要 5 和审查意见，交分管领导签发后由窗口发件。 4、办理时限 15 个工作日， 需召开沟通协调会的增加5 个工作日， 需提交局务会 讨论的再增加 5 个工作日。 （三）召开专家评审会（牵头科室：用地规划科或村镇科） 单元规划在规划结构、功能、容积率等方面对原批准控规有较大 调整的，在规划成果报送前，应召开专家评审会。 专家评审会由规划局和镇街政府联合组织，所需经费由镇街政府承 担，涉及商业量大、文物保护、环境保护、水源保护等问题的，应邀请 市经信、文化、环保、水务等部门专家参加。 （四）规

9、划成果审查（单元规划与控规调整同时报送） 1、必备资料 A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）： （1） 东莞市“三旧”改造规划审查申请表1 份。 （2）镇政府对规划成果的意见（会议纪要）复印件1 份。 （3） 城市规划设计承诺书1 份。 （4）完整的规划成果3 套、简本 6 份（含对上一轮审查意见、专 家评审会的回应说明， 设计单位盖出图章， 成果深度要求详见 东莞市“三 旧”改造单元规划编制指引） 。 （5）电子文档 1 份。包括：规划成果，主要图纸DWG 和 JPG 格 式，汇报时间不超过15 分钟的 PPT 文档。 （6）专家评审会意见1 份（须召开专家评审会的项目提供） 。

10、 B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。 6 2、审查内容 （1）是否按照上一轮的审查意见和专家意见进行了修改完善。 （2）深度是否符合东莞市“三旧”改造单元规划编制指引和控规 调整的要求。 （3）电子文件格式是否符合要求，与其它相关规划的信息数据是否 吻合。 3、办理程序： （1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科、交通市政 科。 （2）各科室初审，于5 个工作日内将科室意见交规划编制科汇总。 （3）控规调整提交局务会讨论，由规划编制科向局务会汇报，如单 元规划仍有问题需要解决，一并提交局务会汇报。 （4）规划编制科根据会议意见，形成会议纪要和审查意见，交分管 领导签

11、发后由窗口发件。 4、办理时限 15 个工作日，需提交局务会讨论的增加5 个工作日。 （五）规划公示并征求职能部门意见 A、规划公示参照我市控制性详细规划公示办法 公示时间不少于30 日，公示必须要在改造单元所在地现场或当地 社区公示栏进行公示，公示内容包括“三旧”改造单元规划内容和控规调 整内容，公示主体、公示方式、公示结果参照我市控制性详细规划公示 办法进行。 （牵头科室： 规划编制科， 规划编制科负责控规调整公示内容 的审核，用地规划科或村镇科负责单元规划公示内容的审核） 7 B、征求职能部门意见 由镇街将单元规划送至市“三旧”办， 再由市“三旧”办发函征求相关职 能部门意见，并由市“

12、三旧” 办负责将部门意见反馈给镇街。具体报送要 求按照市“三旧”办有关规定。 （六）规划成果复核（单元规划与控规调整同时报送） 镇街在公示结束并收到部门反馈意见后10 个工作日内，根据收集 到的意见对单元规划、控规调整方案进行修改完善，并报我局复核。 1、必备资料 A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）： （1） 东莞市“三旧”改造规划审查申请表1 份。 （2）镇政府对公众意见、部门意见的处理意见（会议纪要）复印件 1 份。 （3） 城市规划设计承诺书1 份。 （4）规划成果2 套（设计单位盖出图章，成果深度要求详见东 莞市“三旧”改造单元规划编制指引 ） 。 （5）公众意见处理报告

13、书1 份（附公众意见原始凭证，加盖镇街 政府、设计单位公章） （6）部门意见回应书1 份（附部门意见，加盖镇街政府、设计单 位公章） （7）电子文档1 份。包括：规划成果、公众意见处理报告书、部 门意见回应书，主要图纸DWG 和 JPG 格式。 B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。 2、审查内容 8 （1）是否合理处理了公众意见和部门意见。 （2）深度是否符合东莞市“三旧”改造单元规划编制指引和控规 调整的要求。 （3）电子文件格式是否符合要求，与其它相关规划的信息数据是否 吻合。 3、办理程序： （1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科。 （2）各科室初审，于5 个

14、工作日内将科室意见交规划编制科汇总。 （3）如需提交控规小组会或局务会讨论的，由规划编制科汇报。 （4）规划编制科汇总复核意见，交分管领导签发后由窗口发件。 4、办理时限 15 个工作日，需提交会议讨论的增加5 个工作日。 （七）报市规委会审议 由镇街将控规调整报至市规委会办公室，报送资料及要求按照市规 委会现行规定，报送资料中增加“三旧”改造单元规划、拆迁安置方案、 土地评估报告作为控规调整论证报告的附件。 （本环节由规划编制科协助 镇街，用地规划科或村镇科配合） （八）报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批 由镇街将单元规划报至市“三旧”办，报送资料及要求按照市“三旧” 办有关规定。

15、（本环节由用地规划科或村镇科协助镇街，规划编制科配合） （九）规划成果验收、 公告和归档 （单元规划与控规调整同时报送） 1、必备资料 A、单元规划部分（牵头科室：用地规划科或村镇科）： 9 （1） 东莞市“三旧”改造规划审查申请表1 份。 （2） 城市规划设计承诺书1 份。 （3）市“三旧”改造领导小组会议纪要或批复文件。 （4）规划成果7 套（设计单位盖出图章，专家评审会意见、规委 会审议意见、“三旧”改造领导小组审批意见应一并制作入成果， 其中 2 份 盖章后返还给镇街规划所使用） 。 （5）电子文档 1 份。包括：文本、说明书的DOC 文件，所有图纸 的 DWG 、JPG 文件，文本、

16、说明书、图纸的PDF 文件 B、控规调整部分按现行规定（牵头科室：规划编制科）。 2、审查内容 （1）是否与上报市“三旧”改造领导小组审批资料一致并按审批意见 进行修改完善。 （2）深度是否符合 东莞市“三旧”改造单元规划编制指引的要求。 3、办理程序： （1）窗口收件，分送用地规划科或村镇科、规划编制科。 （2）牵头科室就各自负责部分进行初审，并及时相互沟通意见。 （3）符合成果要求的， 由牵头科室加盖成果审查章，并送用地规划 科或村镇科、规划编制科、交通市政科、档案馆归档。控规调整部分由 规划编制科送技术科入库。 （4）加盖成果审查章后，控规调整成果2 份交窗口发件，单元规 划成果 3 份

17、送市“三旧”办，由市“三旧”办批复镇街。 （5）由镇街负责在15 个工作日内组织成果公布。 4、办理时限 10 15 个工作日。 注：审查过程中因资料不齐、图纸小修改等情况要求镇街和设计单 位补充、修改的，应按规定时限完成并提交，否则作退件处理，补充资 料、修改图纸时间不计入办理时限。 11 东 莞 市 城 乡 规 划 局 “ 三 旧 ” 改 造 规 划 审 查 申 请 表 收件日期：规审编号：（本栏由市规划局填写） 送 审 单 位 联系人联 系 电 话 规划项目名称 规划项目地点规划面积 申 请 阶 段 类型：专项规划单元规划 阶段：编制计划规划方案方案成果 成果复核成果验收 规划设计 单位

18、 规划设计资 质证书号 设计单位联系人联 系 电 话 镇区规划主管 部门意见 年月日（盖章） 镇区人民政府 意见 年月日（盖章） 12 附件 2 “三旧”改造单元规划方案阶段编制要求 一、改造单元的现状基本情况 现状基本情况包括： 改造单元的区位 （航拍）、现状用地、规划情况、 三旧用地范围和单元规划范围、现状用地权属、现状建筑、现状公共设 施、现状道路交通和景观环境等。 “三旧”用地范围是指经镇街“三旧”领导小组办公室、国土分局和规划 所确认可以享受“三旧”政策的用地范围；单元规划范围结合改造地块、 行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自 然边界划定，面积不小于5 公

19、顷，一般应与“三旧”专项规划的单元改造 范围相一致。 用地权属：应结合国土部门的“台帐”信息，列出改造地块详细的土 地权属信息，并分类统计拆迁改造用地面积和建筑面积. 序号建设单位 土地所有 权 地块编 号 用地性质 用地面 积（） 建筑面 积（） 1 公司国家所有A-1 2 村集体所有A-2 3 厂国家所有A-3 二、确定改造模式、类型和主体，概述拆迁安置方案。 改造模式、类型、主体按照东莞市三旧改造实施细则和实际情 13 况确定。对经公示的拆迁安置方案进行提炼，概述拆迁安置原则、赔偿 补偿标准、村民安置办法、实施策略等主要内容。 三、确定片区功能定位和规划结构（重点）。 应结合改造单元发展

20、条件分析、 上位规划要求和改造主体开发意向， 确定本片区功能定位。在此基础上，确定改造单元的各类用地布局，并 详细阐述规划结构的内容、特色及理由等。 四、进行经济效益分析，确定改造单元容积率。（重点） 1、成本容积率的确定 以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。计算的主要依据 是：地块的市场价值=拿地成本。 具体计算方法为： 可推向市场的建设 用地楼面价格可推向市场的建筑面积=拿地成本；成本容积率=（可 推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积。 （1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定 由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形 成评估报告，在评估报告中确定可推

21、向市场的建设用地楼面价格。报 告应经镇街领导班子集体讨论同意并形成会议纪要。 （2）拿地成本的确定 拿地成本由镇街政府根据拆迁安置方案审核，经镇街领导班子集 体讨论同意并形成会议纪要。 （3）容积率的确定 根据由镇街政府确认并提供的可推向市场的建设用地楼面价格、 拿地成本，计算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积，才能 达到成本收益的基本平衡，从而计算出成本容积率。 14 改造主体 拿地成本 （万元） 土地评估价 （元 /） 可推向市场 建筑面积 （） 其中（ ） 商业 办公 居住 商业 办公 居住 注： 1） 、区2007-2010年拍卖用地平均楼面地价为：商业 元，商住元； 2） 、改

22、造片区基准地价为：商业元（容积率为1） ，商住元 （容积率为2） 。 2、在单元规划中对成本容积率进行论证校核。 （1）因公共设施、 市政基础设施等的规划建设而占用了计算成本 容积率时拟推向市场的用地，可将此部分开发容量返算叠加到可推向 市场的经营性建设用地上。 （2）要综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、 基础设施承载能力、城市景观等因素，对成本容积率的可行性进行技 术校核，由于技术因素必须降低容积率的，应服从城市规划的需要， 同时允许通过区域平衡等方法补偿容积率。 五、划定公建配套的规模与位置，以改造主体为单位分别核算“拆三 留一”的情况（重点） 。 关于公建配套，应首先论述

23、改造单元所在片区控规中的配置情况， 然后根据改造方案论述公建配套的变化情况，最终确定公建配套的位置 和规模。 “ 拆三留一 ” 应有对应图纸说明，以改造主体为单位，用表格形式分 15 别列出可拍卖用地和公建配套用地，统计是否符合 “ 拆三留一 ” 。 对于不 需要 “ 拆三留一 ” 或“ 拆三留一 ” 区域平衡的单元改造项目遵照关于“ 三 旧” 改造项目确定容积率和实施“ 拆三留一 ” 等意见执行。 六、空间效果模拟（重点） 。 运用城市设计手段对改造地块进行情景方案模拟，模拟方案应充分 考虑开发主体的改造意向。结合空间三维模型，论述方案的城市空间特 点及与周边地块的协调关系。 七、交通市政规

24、划（重点） 。 （1）交通专题研究： 应专题论述因改造单元用地性质及开发强度变 化而导致的交通需求和流量变化等问题并提出解决方案，同时对重要交 通节点提出详细的交通组织方案。 （2）市政管线工程专题研究： 应根据地块性质及开发强度，做出市 政设施配套规划，同时结合所在控规中的其他单元规划，复核控规范围 内的市政配套设施承载能力，论证地块开发强度上限，必要时应做出控 规的市政基础设施规划调整方案。 八、分期开发策略。 针对项目的开发时序进行适当分期，并对分期的范围、建设成本、 土地收益及同步实施的公建配套要求提出相应策略。 九、控规调整方案。 1、确定控规调整范围：包括“三旧”改造单元区域和受其

25、影响的区域 两部分。 2、提出控规调整方案： 简要叙述新旧用地在功能、开发强度等方面 的调整原因和具体调整内容；同时根据居住人口的变化情况，在落实原 16 控规的公益性设施用地基础上，全面调整公益性设施的配置；并平衡绿 地等，最后得出调整的影响分析与结论。 3、汇总各项技术经济指标， 包括用地汇总表、 各地块控制指标汇总 表等。 十、必要的图纸（可根据实际情况增加） 1、区位图 2、航拍图 3、改造单元范围界定图 4、土地利用现状图 5、用地权属现状图 6、用地规划图 7、道路系统规划图 8、公共服务设施规划图 9、 “拆三留一”分析图 10、规划总平面 11、空间效果图 12、分期建设引导图

26、 13、控规对比图 14、市政设施规划图 17 附件 3 关于镇（区）片区拿地成本、 土地评估情况说明的函（红头文件） 文号 市城乡规划局： 根据关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意 见的要求，我镇（区）开展了以下工作： 一、我镇（区）于年月日至日，通过等方式，对 片区拆迁安置方案进行了公示，拆迁户基本同意该拆迁安置方案。 二、按照经公示的拆迁安置方案，我镇（区）对该改造片区的拿地 成本进行了审核。经核定，该改造片区拿地成本为亿元。 三、我镇（区）委托评估公司对改造片区进行了土地评估。根据 评估报告，该改造片区商业金融地块估算的楼面价是元，居住地块是 元，商住地块是元。

27、本片区的拿地成本、土地评估报告均已经我镇（区）城建领导小组 会议讨论同意，现提供给贵局作为该片区“三旧”改造单元规划审查的依 据。 特此函达。 附件： 1、镇（区）片区拆迁安置方案； 2、 改造所在片区村委会 （村民小组）对拆迁安置方案的意见； 3、镇（区）片区“三旧”改造拿地成本审核表； 18 4、镇（区）片区土地评估报告； 5、镇街城建领导小组会议纪要。 年月日（加盖镇街政府公章） （联系人：，联系电话：） 19 附件 4 镇（区）片区“三旧”改造拿地成本审核表 审核单位：日期： 改造主体 1 序号 用地 编号 2 产权人 土地权 属性质 土地 用途 用地面积 （） 建筑面积 （） 拆迁费

28、用 3 （万元） 拆迁安置房 建造成本 4 （万元） 土地税费 5 （万元） 税费返还 6 （万元） 拿地成本 7 （万元） 备注 镇区政府投资 1 2 小计 镇区政府与 集体经济组织合作 1 2 小计 社会资金参与 1 2 小计 村自行改造 1 2 小计 村与有关单位合 作开发建设 1 2 小计 企业自行改造 1 2 小计 合计 填报人：审核人： 填报说明： 1、以不同改造主体为单位进行核算。 2、本表格附土地权属图，并在图中标上编号，与本表“用地编号”相对应。 3、拆迁费用包括土地补偿、建筑补偿、装修补偿、拆迁安置、建筑拆除工作费用等。 4、拆迁安置房建造成本包括拆迁安置房的设计费、建安工程费、配套设施建设费等。 5、土地税费包括土地办证费、土地出让金等。 6、税费返还是指根据东莞市“三旧”改造实施细则（试行）的规定，改造主体可享受土地税费返还、土地出让纯收益返还的数额。 7、拿地成本 =拆迁费用 +拆迁安置房建造成本 +土地税费 -税费返还。