四星级旅游度假酒店项目建议书.pdf

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1、1 / 34 四星级旅游度假酒店 项 目 建 议 书 2018 年 5 月 目录 1. 工程简况 3 1.1 工程名称 3 2 / 34 1.2 发起单位：四川建设有限公司3 1.3 工程地址：彭州市白鹿镇3 1.4 前期投资总额约： 8，000 万人民币 3 2. 工程背景 3 2.1 政策分析 3 2.2 市场分析 4 2.3 选址分析 5 2.4 区域效应分析 8 3. 酒店策划方案 9 3.1 策划原则 9 3.2 经营定位 9 3.3 经营内容 10 3.4. 经营与推广 16 3.5. 工程规模及内容20 3.5. 建设方案 22 4. 投资估算 27 5. 投资效益预测 28 5

2、.1. 营业收入 28 5.2. 营业税金 28 5.3. 成本费用 29 5.4. 利润估算 29 5.5. 投资回收期 29 6. 风险及敏感分析 29 6.1 敏感性分析 29 3 / 34 6.2 风险分析 32 7. 总结与结论 33 7.1. 总结 33 7.2. 结论 34 1. 工程简况 1.1 工程名称 xx 大酒店 生态商务酒 店，在白鹿镇尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争中 取得成功的第一步。zvpgeqJ1hk 1.5.3. 服务理念 新服务构建新环境 新环境带来新体验 新体验就是新生活 1.6 经营内容 11 / 34 1.6.1. 酒店配套 （1）外部配

3、套 酒店旨在为游客释放被城市工作压抑了很久的心里、远离城市的喧 闹，享受大自然的清闲和体验纯自然的田园生活，给游客带来难以忘 怀 的享受，成为游客休闲度假、商务旅游的高品质选择。各种运动康 体、娱乐体验等应有尽有，配套齐全。NrpoJac3v1 （2）内部配套 12 / 34 1.1.1. 客房服务 （1）酒店设有客房 100 套，客房包括行豪华套房、普通套房、复式套房 及无烟房。为省内外，乃至国际的个人或团体提供中高档次的客房 服务。1nowfTG4KI （2）景中有房，房中有景的欧陆风情套房。 （3）室内可接收卫星频道、备有无线高速宽带接口，全方位安保系 统，传真机、办公文具等，应有尽有，

4、安全舒适。 13 / 34 1.1.2. 会议、展览与展示服务 为省内外及当地政府不同规模的会议、展览与展示活动提供全方 位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示 厅。包括：为技术会议服务、为学术会议服务、为政务会议服务、为 14 / 34 新闻发展会服务、为展览与展示服务等。 fjnFLDa5Zo 大型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服 务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120130 平方 M左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在 内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如 若可能建议建设一个生态会议室

5、，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过 先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外 风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去 会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。tfnNhnE6e5 1.1.3. 餐饮服务 （1）为住店客户提供一体化餐饮服务。 （2）为过往客户提供特色性餐饮服务. （3）经营主业：中餐、西餐、经济型家常菜、茶座。引领时尚的西 餐向客人提供各式各样正宗的西式佳肴，古朴典雅的中餐奏上 15 / 34 独创的本地川菜美味美食，让你在每位客人游玩之际尝遍特色 美食。HbmVN777sL 1.1.1. 娱乐服务 （1）为住店客户提供一体

6、化娱乐服务。主要分康体工程和娱乐休闲工 程 （2）酒店会借助于一定的康体设施设备和环境，为游客们锻炼身体、增 强体质而设各类健身工程。在住宿休闲或者会务之余，得到身体的 锻炼，并从中享受到一定乐趣。诸如：网球场、乒乓球场、羽毛球 场、游泳馆等为过往客户提供大众化娱乐服务。 V7l4jRB8Hs （3）让人们在远离市区的繁闹的世外桃源里，享受度假的趣味性，以轻 松愉快的方式，在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身体 健康，又放松精神、陶冶情操，得到身心快乐和精神满足的活动工 程。如：咖啡吧、书吧、棋牌和儿童游戏中心等。83lcPA59W9 （4）根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐

7、及健身服 16 / 34 务。 1.1.2. 商业服务 （1）为住店客人及机构提供一体化的购销中型超市服务。 （2）为过往客人及机构提供精品购销服务。 （3）经营主业：旅游用品、纪念品、艺术品、生活和文化用品等。 1.1.3. 其他服务 （1）美容、保健 SPA服务。 （2）停车服务 （3）衣服干洗服务 （4）金融服务，如邮政 ATM 机 （5）交通服务，如车辆接送。 （6）旅游代理服务 1.2. 经营与推广 1.2.1. 经营理念 通过星级的欧陆风情的酒店将传统文化与现代的中西文化融合， 将成都休闲文化、彭州白鹿镇的山川文化和现代人所追求的亲近自 然、健康娱乐、休闲养身文化结合于风景秀丽的自

8、然之中，将宁静、 诗秘、豪华和追求自然的酒店文化重新演绎。将超星级的服务与独特 的自然资源相结合，建立起适度超前的可复制工程投资营运模式。 mZkklkzaaP 1.2.2. 推广策略 （1）市场策略 目标市场：进行公务、商务活动，外省市及国外的来度假旅游 的人员。具体可分为如下层次： 17 / 34 团队：省渝内及省外旅行社组织的团体客人。 散客：渝内外高档消费的商务、公务散客。 会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及境内外各大 中型企业。 售后服务：店庆、婚庆、厂庆、生日、客户特俗意义纪念节 日、儿女升学 （2）竞争优势 a. 宏观方面 地理位置：工程位于旅游资源丰富的彭州白鹿镇境内正

9、在打 造打造遵循一、三产业有机结合，将白鹿镇整体、构建起 “一中心，两片区，两胜地”的休闲旅游总体格局。交通和 区位优势都不错。 AVktR43bpw 土地资源：白鹿镇境内土地资源较为富裕。许多还没有得到 开发、经济迅速发展的区域等可供利用的土地资源优势将使 工程所在区域的土地不断增值。ORjBnOwcEd b. 微观方面 拥有超前的管理、产品与服务水平、排水系统 分污水、废水、雨水三个排水系统）； TuWrUpPObX 1.1.4.建筑防火 根据建筑设计防火规范等相关规定，本建筑为一类建筑，其 耐火等级为一级。根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 ）第 3.0.1 条

10、规定，本工程停车场属于类。 7qWAq9jPqE 建筑功能及防火防烟分区。a. 全楼均设有喷淋灭火系统 b. 防烟分 区。 建筑疏散走道、安全出口及防火门设置。 1.1.5.消防给水与排水 （1）消防用水量及火灾延续时间。室外消防用水量为 25L/s ，室内消火 栓系统用水量为25L/s ，火灾延续时间为3h。自动喷火灭火系统用 水量为 30L/s ，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统设计喷雾强度 为 20L/(min m ），持续喷雾时间按0.5h。llVIWTNQFk （2）室内消防给水设计。 a. 消炎栓给水系统：本建筑物设有一套消火 栓给水系统，给水管道布置为环状。b. 自动喷水灭火系

11、统：该建筑 26 / 34 物为中等危险等级。在餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身场 所、饭店客房、饭店走廊及前厅、超市、仓库等处设置自动喷水灭 火系统。设计喷洒水量为15L/s ，火灾延续时间为1h。 c. 灭火器 配置：在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所或易燃品集中 地点、变配电站、电话站、消防控制室等处按建筑灭火器设计规范 要求配置一定数量的移动式灭火器，用来扑灭初期火灾。厨房的灶 台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。yhUQsDgRT1 1.1.6.环保、绿化、劳动安全与卫生 （1）根据政府的规划白鹿镇打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体的 法式风情旅游小镇。所以酒店的环保和

12、绿化将符合生态良性循环。 工程的绿化面积预计达到20000m 2。酒店对周围的生态和植被做到 保持原貌，增加植被覆盖率，保护水资源的可持续发展原则。 MdUZYnKS8I （2）对大气污染、噪音污染、水污染、相关废弃物污染及施工污染采 取相应的措施。 （3）劳动安全方面。 a. 土建安全 , 本工程基础采用梁板式筏形基础，该工程按抗地震8 度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取 了防滑措施。 09T7t6eTno b. 防火防爆 , 本工程为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措 施按照国家相关规定及有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范 要求进行设计。 e5TfZQIUB5

13、c. 电气安全 , 本工程采用 TN-S 接地系统。全楼采用等电们联结。对 澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助 27 / 34 等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等 各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插 座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房 及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏 电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设 备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备 之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。s1SovAcVQM d. 防雷措施 , 按建筑物防雷设计规

14、范GB50057-94 ）第 2.0.3条 规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感 应雷和防雷电被浸入的措施。GXRw1kFW5s 4. 投资估算 酒店按照 5000 平方 M的建筑物占地面积、绿化面积20000 平方 M 。一次投入费用初步估算如下： 序 号 工程名称建筑面积 m 2） 费用估算 万元） 1 建筑设计及咨询费15000 m 2 75 万 2 土建工程15000 m 2 1800万 3 水电安装等 强、弱电工程；给排水 及锅炉工程；电梯、空调工程等） 15000 m 2 1200万 4 摊面、围墙、绿化 含租地和绿化工 程） 20000 m 2 400万 5

15、道路30 万 7 装修和家具设备等15000 m 2 3000万 8 征地20 亩1200万 9 报建相关费用15000 m 2 120万 10 税总投资 *5.5% 合计约 8000万 28 / 34 5. 投资效益预测 1.1.营业收入 本工程建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运 营。 本工程收入计算考虑：酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收 入、商务 超市）收入、会议展览收入及其他收入。收入单价以成都市 目前酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项 收入一是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情 况。UTREx49Xj9 从目前市场调查情况看，高档

16、酒店的营业状况是好于低档酒 店；特别是高档酒店的出租率近年呈现明显上升趋势。考虑到本工程 是新建，运营后第一年出租率定在35-45 之间，三年后达到75 左右。满负荷运营年收入预计为万元酒店客房收入万 元；餐饮收入万元；娱乐康体收入万元、商务超市）收入 万元；会议展览收入及其他收入万元）。 8PQN3NDYyP 1.2.营业税金 按现行财税规定，本工程应纳营业税、教育费附加、城市建设维护 税、合并按综合税率5.5 计算。 1.3.成本费用 本建议书根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设工程 经济评价方法与参数，确定工程总成本费用按以下八项组成：工资及 福利、维修及动力、物料及低值易耗

17、品、折旧费、摊销费、管理费、 29 / 34 餐饮成本、财务费用。其中折旧费根据国家现行规定以30 年计算，摊 销费按 10 年计算；管理费用主要包括管理人员费用、物业管理费用、 广告宣传费用等；财务费用根据本工程固定资产垡及流动资金贷款计 算。mLPVzx7ZNw 1.4.利润估算 本工程所得税率为33，未考虑减免因素。预计年利润税后）为 万元。 1.5.投资回收期 本工程投资回收期为：投资估算费用8000 万元/ 营业利润 万元=年。工程的财务效益是比较好的。 6. 风险及敏感分析 1.1 敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资工程经济效益 指标有重要影响的敏感性因素，并

18、分析、测算其对工程经济效益指标 的影响程度和敏感性程度，进而判断工程承受风险能力的一种不确定 性分析方法。它可以通过研究建设工程主要不确定因素包括价格、产 量、成本、投资、建设期、汇率等发生变化时，工程经济效果指标 IRR、NPV等的预期发生变化的程度，找出工程的敏感因素，确定其敏 感程度，并分析该因素达到临界值时的工程承受能力，制定出应对措 施，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。 AHP35hB02d 选择需要分析的不确定性因素：根据市场预测，本工程开发过程 30 / 34 中最有可能发生变化的是客房日平均收入、总投资额。 NDOcB141gT 确定进行敏感性分析的经济评价指标：本工程敏

19、感性分析主要针 对财务的内部收益率。 计算因不确定因素的变动引起的评价指标的变动值： 分别计算日平均收入上下波动2.5%，5% 和投资额上下波动2.5%，5% 时，对经济指标的影响，具体分析见下表： 1zOk7Ly2vA 不确定性因素的变动引起评价指标变动表 不确定因素内部收益率 -5% -2.5% 基本方案2.5% 5% 日均收入11.24% 11.77% 12.29% 12.81% 13.32% 总投资额13.26% 12.77% 12.29% 11.83% 11.38% 内部收益率的敏感性分析图 计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。 计算工程对各因素的敏感度系数： 31 / 34 评

20、价指标变化的幅度）不确定性因素变化的幅度） 日均收入平均敏感度13.32-11.24%）/11.24%/10=1.85% 总 投 资 额 平 均 敏 感 度 13.26 -11.38 ） /11.38 /10 1.65； 由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。所以应当做好市场 和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高工 程的收益。fuNsDv23Kh 在营销前，应当确实适当地做好定价的工作，同时在销售过程中，根 据客户的反应来适当调节销售价格。销售过快，可以稍微上调价格， 以实现利润最大化。滞销，则应重新审视市场来合理调节价格，以保 证销售率。tqMB9ew4YX 另一方面

21、，合理的控制总投资，是增加利润的一个有效手段。所 以应当在整个开发过程中建立一个系统的成本控制体系，建立科学的 管理体系，尽可能实现以最低的成本来实现最大的经济效益。HmMJFY05dE 1.2 风险分析 在本工程前期已经基本完成的情况下，主要风险来源于一下两个 方面： （1）工程建设阶段 a: 质量风险：在施工阶段，由于施工人员对设计知识认识有重大错 误，擅自改变设计造成风险。在施工管理中，要求施工人员、技术人 员、监理及管理人员更要注意对质量的把控，以免出现质量问题造成 风险。 ViLRaIt6sk b: 成本风险：在施工过程中，由于上游产品如商品混凝土，钢筋等的 32 / 34 市场价格

22、上升而引起的建安成本增加的风险。 9eK0GsX7H1 c: 技术风险：是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房 地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对本工程的适 用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改 造。naK8ccr8VI （2）工程营销阶段 a: 经营风险 经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期 望值的可能性。房地产工程开发中的经营风险主要取决于房地产市场 的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能 力。B6JgIVV9ao b: 市场风险 市场风险是指由于市场状况变化的不确定性带来的风险。主要包括： . 购买力风

23、险：购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、 货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。回收期越长，投资 购买力风险越大。. 变现风险：酒店工程是不动产，无法由需求弱 的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长、价 值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高，这些因素均影响了 房地产的流动性和变现性。 P2IpeFpap5 c. 其他风险：包括合同风险、财务风险、社会风险，政治风险 等。 7. 总结与结论 1.6.总结 33 / 34 经过上述分析，在彭州白鹿镇目前选址兴建xx 旅游度假四星级 大酒店 准五星）及相关商业配套工程是具有前瞻性的，是可行的。 3YIxKpScD

24、M 1.1.7.前景展望 从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心 问题并且明显优于其竞争对手。xx 旅游度假四星级大酒店 准五星）凭 借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的 商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。 gUHFg9mdSs 工程的主办投资者有丰富的信息、客户网络、商誉和地产品牌 效应等资源，从而造就强大的产业链和竞争力。 酒店的建成将为白鹿镇乃至彭州的第三产业产生明显的示范和 带头作用，提升和改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会效益 和经济效益。以第三产业为主，拉动第一产业发展，实现一三产业互 动，培育了新的经济增长点，既丰富了生态农业和旅游的

25、各项接待设 施和功能，又解决了农村富余劳动力的就业问题。 uQHOMTQe79 工程建设完成后，将形成一个集休闲、度假、娱乐、游览、观 光、美食为一体的生态旅游度假区。 1.2. 结论 旅游度假四星级大酒店工程，以星级酒店规划为导向，结合成都 市彭州及白鹿镇本地先进功能规划思路、经营经验和未来发展方向进 行的个案规划。 IMGWiDkflP 该工程符合产业政策，拉动GDP的绿色环保生态工程；从财务的 静态与动态分析，该工程有该工程具有较强的盈利能力；从以上分析 可以看出该工程能带来良好的经济效益、社会效益和生态效益。 34 / 34 WHF4OmOgAw 该工程具有可行性。 申明： 所有资料为本人收集整理，仅限个人学习使用，勿做商业用途。