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1、土 地 估 价 技 术 报 告 项目名称：泰州医药高新区学院路南侧土地面积为5544m2、 地表以下0-12m工业用地国有地下空间土地使用 权招拍挂出让底价评估（泰州市） 受托估价单位：江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：（江苏）金宁达（ 2011）（估）字第042 号 土地估价技术报告编号：（江苏）金宁达（ 2011 ）（技）字第 042-1号 提交估价报告日期：二一一年二月十一日 关键词：泰州市 国有地下空间土地使用权 招拍挂出让底价 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 2011年 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告
2、 第 1 页 共 53 页 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分总述 一、估价项目名称 泰州医药高新区学院路南侧土地面积为5544m 2、 地表以下 0-12m 工业用地国有地下空间土地使用权招拍挂出让底价评估（泰州市） 二、委托估价方 单位名称：泰州市国土资源局开发区分局 单位地址：泰州市泰州经济开发区青年路29 号 法定代表人：钱艺兵 联 系 人：张伟 联系电话： 13852604488 邮编：225300 三、受托估价方 受托估价机构：江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 机构地址：南京市江东北路301 号滨江广场 23 楼 资质等级：全国范围内从事土地评估业务 资格证书获得时间： 19
3、94年 4 月 23 日 估价资质年检有效期： 2011年 6 月 30 日 资质注册号： A201032001 法定代表人：黄克龙 联 系 人：张小燕 联系电话： 025-86200565 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 2 页 共 53 页 传真：025-86200690 邮政编码： 210036 网址：http：/ 电子信箱 E-mail： 四、估价目的 因招标拍卖挂牌出让需要， 泰州市国土资源局开发区分局委托江 苏金宁达不动产评估咨询有限公司对位于泰州医药高新区学院路南侧 土地面积为5544m 2、地表以下 0-12m
4、 工业用地国有地下空间土地使 用权进行评估，江苏金宁达不动产评估咨询有限公司根据招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权规定、江苏省国有土地使用权招标拍卖 挂牌出让办法等相关法律、法规、政策文件的规定，对泰州医药高 新区学院路南侧土地面积为5544m 2 工业用地的国有出让地下空间土地 使用权市场价值进行评估，为委托方确定待估宗地国有地下空间使用 权招标拍卖挂牌出让底价提供参考依据。 五、估价依据 （一）国家及有关部门颁布的法律法规及相关文件 1.中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，2004 年 8 月 28 日施行） 2. 全国
5、人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国城市 房地产管理法的决定（中华人民共和国第十届全国人民代表大会常 务委员会第二十九次会议于2007 年 8 月 30 日通过，现予公布，自公 布之日起施行） 3. 中华人民共和国城乡规划法 （中华人民共和国第十届全国人 民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年 10 月 28 日通过，现予 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 3 页 共 53 页 公布，自 2008年 1 月 1 日起施行） 4.中华人民共和国拍卖法（1996 年 7 月 5 日第八届全国人民 代表大会常务委员会第二
6、十次会议通过，1997 年 1 月 1 日施行） 5.中华人民共和国招标投标法（1999 年 8 月 30 日第九届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，2000 年 1 月 1 日施行） 6.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （1990 年 5 月 19 日国务院令第 55 号发布， 1990年 5 月 19 日施行） 7.中华人民共和国土地管理法实施条例（1998 年 12 月 24 日 国务院令第 256号发布， 1999 年 1 月 1 日施行） 8. 中华人民共和国耕地占用税暂行条列（中华人民共和国国务 院令第 511 号） 9.招标拍卖挂牌出让国有土地使用
7、权规定（2002 年 4 月 3 日 国土资源部令第11 号发布，自 2002 年 7 月 1 日起施行） 10.关于发布和实施 的通 知（国土资发 2004232 号） 11.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428 号） 12.国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631 号） 13.关于当前进一步从严土地管理的紧急通知（国土资电发 200617 号） 14.国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083 号） （二）地方及有关部门颁布的法规及相关文件 1.江苏省土地管理条例（2004 年 4 月 16 日江苏省第十届人民 代表大会常务委员会第九次会议通过修正，自
8、2004 年 4 月 28 日起施 行） 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 4 页 共 53 页 2.江苏省土地登记办法（1996 年 12 月 6 日江苏省人民政府令 第 83 号发布，自 1996 年 12月 6 日起施行） 3.江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法（2003 年 5 月 19 日江苏省人民政府令第11 号发布，自 2003年 7 月 1 日起施行） 4. 江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法（江苏省人 民政府令第 26 号） 5. 省政府关于转发省计经委等部门关于提高农业重点开发建设资 金征收标准
9、有关问题的请示的通知（苏政办发1995 62 号） 6. 省政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征 收标准请示的通知（苏政办发200632 号） 7.关于建立土地估价报告备案制度的通知（苏国土资发 2001117 号文） （三）技术规程 1.中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城 镇土地估价规程（ GB/T 18508-2001） 2.中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城 镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001） 3.中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理 委员会发布的国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2
10、007） （四）其他资料 1.委托方提供的有关资料 1.1 待估宗地建设项目用地勘测定界成果供地报告书（项目编号： 2010574）复印件 1.2 待估宗地企业投资项目备案通知书（备案号：泰发改备2010 213 号）复印件 1.3 待估宗地泰州市规划局经济开发区分局用地红线图复印件 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 5 页 共 53 页 2.受托估价方掌握的有关资料 2.1 估价人员现场勘查收集的待估宗地区域条件、宗地条件方面的 资料 2.2 估价人员勘查收集的待估宗地所在区域征地成本等方面的资 料 2.3 估价人员勘查收集的
11、待估宗地所在区域平均土地开发费的资 料 2.4 估价人员勘查收集的待估宗地所在区域土地利用现状调查更 新资料 2.5 估价人员实地拍摄的有关待估宗地土地利用状况的照片以及 区域景观照片 3.泰州市国土资源局和江苏金宁达不动产评估咨询有限公司于 2008 年合作完成的泰州市市区城镇基准地价更新技术报告、相关 图件及宗地地价修正体系 六、估价基准日 二一一年一月十九日 七、估价日期 二一一年一月十九日至二一一年二月十一日 八、地价定义 1. 用途设定 本 次 拟 出让 的 位 于泰 州 医 药高 新 区学 院 路 南侧 土 地 面积 为 5544m 2、地表以下 0-12m 宗地，规划用途为工业用
12、地， 评估设定为工 业用地。 2. 年期设定 本 次 拟 出让 的 位 于泰 州 医 药高 新 区学 院 路 南侧 土 地 面积 为 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 6 页 共 53 页 5544m 2、 地表以下 0-12m 宗地出让批准年期为工业用地法定最高出让 年限 50 年，设定使用年期为工业用地法定最高出让年期50 年。 3. 土地利用和规划条件 在估价基准日二 一一年一月十九日，待估宗地地上为学校操场 用地。待估宗地为位于地表以下0-12m 国有地下空间土地使用权， 根 据委托方提供的待估宗地企业投资项目备案通知书
13、（备案号：泰发改 备2010213号）复印件和泰州市规划局经济开发区分局用地红线图 复印件，待估宗地规划用途为工业用地，规划建设能源站。 4. 开发程度设定 宗地实际开发程度为：宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、 通讯“ 五通” 和宗地红线内场地平整。根据本次评估目的，设定待估 宗地在估价基准日的开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下 水、通电、通讯“ 五通”和宗地红线内场地平整“一平”。 5. 土地使用权价格设定 本 次 拟 出让 的 位 于泰 州 医 药高 新 区学 院 路 南侧 土 地 面积 为 5544m 2、地表以下 0-12m 宗地是在规划土地利用条件下， 满足上述设 定用
14、途、使用年期、开发程度等条件，于评估基准日二一一年一月 十九日正常条件下的工业用地国有出让地下空间土地使用权市场价 格。 九、估价结果 本次待估宗地位于泰州医药高新区学院路南侧、地表以下 0-12m， 规划用途为工业用地。本次评估土地面积为5544m 2，在估价期日二 一一年一月十九日，评估设定宗地红线外达到通路、通上水、通下水、 通电、通讯“五通” 和宗地红线内场地平整“ 一平”的开发水平，设 定用途为工业用地， 设定使用年期为工业用地法定最高出让年限50 年 的国有出让地下空间土地使用权单位土地面积价格为89.51 元/m 2，即 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公
15、 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 7 页 共 53 页 每平方米土地价格为人民币捌拾玖元伍角壹分整；评估土地面积为 5544m 2，总地价为 49.62万元，即人民币肆拾玖万陆仟贰佰元整 （取整 至百元）。 待估宗地具体估价结果详见表1土地估价结果一览表。 表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表 估价机构：江苏金宁达不动产评估咨询有限公司估价报告编号： (江苏 )金宁达 (2011)(估)字第 042号估价期日：二一一年一月十九日估价期日的土地使用权性质：国有出让地下空间土地使用权 估价期日 的土地使 用者 宗地 编号 宗地名称 土地使 用证编 号 宗地位 置 估价期 日的登 记用途
16、 估价设 定的用 途 容 积 率 估价期日的实际土地开发 程度 估价设定的土 地开发程度 土地使 用权年限 / 年 面积 (平方米 ) 单位面 积地价 (元/平方米 ) 总地价 (万元 ) 备注 1 泰州医药 高新区学 院路南侧 地下空间 土地使用 权 无 泰州医 药高新 区学院 路南侧、 地表以 下 0-12m 工业工业0.6 宗地红线外通路、 通上水、 通下水、通电、通讯“五 通” 和宗地红线内场地平 整“ 一平” 宗地红线外通 路、通上水、 通 下水、通电、通 讯“五通”和宗 地红线内场地 平整“ 一平” 50 5544.0 89.51 49.62 一、上述土地估价结果的限定条件： 1、
17、土地权利限制：待估宗地未设立抵押等他项权利。 2、基础设施条件： 2.1宗地红线外： 周围道路状况：待估宗地所在区域道路类型以交通型为主，道路等级主次干道并重，主干道路红线宽度为 40米，路面为沥青，路面质量较优； 供电状况：待估宗地所在区域由江苏电力公司泰州市供电公司供电；骨干输电线路10kv；供电保证率在 99%以上，供电条件优； 供水状况：待估宗地所在区域由泰州市自来水公司供水；供水保证率在99%以上，供水条件优； 排水状况：待估宗地所在区域排水体制为雨污合流制，排水设施较完善，排水较通畅，排水条件较优； 通讯状况：待估宗地所在区域属江苏电信公司泰州分公司服务范围，为数字程控交换方式，区
18、域内目前装机容量完全可满足正常生产、生活需要，通 讯条件优； 供气状况：无市政供气设施；供暖状况：无市政供暖设施。 2.2宗地红线内：地面平整状况：平整。 3、规划限制条件：现状规划条件不变。 4、影响土地价格的其他限定条件：无。 二、其他需要说明的事项： 1、评估报告自提交报告之日起半年内有效，评估价格仅为委托方确定待估宗地国有地下空间土地使用权招标拍卖挂牌出让底价提供参考依据。 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 8 页 共 53 页 江 苏 金 宁 达 土 地 评 估 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 9
19、页 共 92 页 2、本次评估地价是由估价师依据对土地市场的判断，出具的待估宗地市场价值。招标、拍卖、挂牌底价不是由中介机构评估得出，而是由地方国土资源管 理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据本报告评估结果、不动产市场情况等，集体决策，综合确定招标、拍卖、挂牌出让底价。 估价机构：江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 二 一一年二月十一日 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 10 页 共 55 页 十、需要特殊说明的事项 1.估价的前提条件 1.1 本次估价遵循中华人民共和国土地管理法等法律、法规、 政策文件及城镇土地估价规程（
20、GB/T 18508-2001）等技术规程的 规定，根据委托方提供的待估宗地相关资料，经土地估价师现场勘查 后，选取合适的方法进行评估。 1.2 土地估价师对属于待估宗地所在区域内相似用途的土地市场 进行了调查，发现在估价基准日附近土地市场交易正常。 1.3 本次所估地价的内涵是指在估价基准日二一一年一月十九 日，规划土地利用条件下，设定面积为5544.0 m 2，设定用途为工业用 地，设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、 通讯“ 五通” 和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平，设定使用 年期为工业用地法定最高出让年期50年的国有出让地下空间土地使用 权市场价值。 2.估价
21、的假设条件 2.1 本次估价结果是估价基准日二一一年一月十九日， 未设定法 定优先受偿权利下，正常市场交易情况下的市场价值，仅适于本报告 之特定目的。它建立在以下假设条件下： （1）具备一个公开、公平、比较活跃、发达的土地市场； （2）委估标的能够自由地在市场上进行正常交易活动； （3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判 周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的； （4）委估方提供的待估宗地情况都属真实、合法有效。 2.2 待估宗地估价基准日为完成待估宗地外业踏勘之日。 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报
22、 告 第 11 页 共 55 页 2.3 待估宗地评估用途依据土地规划用途设定。 2.4 待估宗地评估土地使用年期依据工业用地法定最高出让年期 50 年设定。 3.估价结果及估价报告的使用 3.1 有关资料的来源及未经实际确认或无法实地确认的资料和估 价事项 3.1.1 本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国 土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘 和调查收集的资料。 3.1.2 估价人员对估价对象的现场勘察仅限于可观察和接触到的部 分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确 认，评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评 估
23、。 3.2 对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项以及采取的 相应措施 3.2.1 本次评估的土地面积以委托估价方提供的待估宗地建设项目 用地勘测定界成果供地报告书（项目编号：2010574）复印件中测量面 积为准，如面积有变化，其价值应随之作相应的调整。 3.2.2 本次评估土地估价结果的有效期自提交报告之日起半年内有 效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相 应调整或重新估价；如在估价报告有效期内，因估价对象的自然条件 （土地面积、土地开发条件、规划条件等）和权属状况等发生变化， 对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 3.3 本报告和估价结果使用的
24、方向与限制条件 3.3.1 土地估价结果仅为委托方确定待估宗地国有地下空间土地使 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 12 页 共 55 页 用权招拍挂出让底价提供客观、公正的参考依据。 3.3.2 本土地估价报告与估价结果在本报告所明确的特定目的下使 用。如委托方将该报告用于估价对象土地资产的其他运作，需重新进 行评估。 3.3.3 违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价 报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。 3.3.4 本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有，江苏金 宁达不动产评估咨询有限公
25、司对估价结果有解释权。本评估报告的全 文或部分内容公布以前，需征得委托方书面同意；本公司承诺未经委 托方同意，不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家 法律法规政策有规定的除外。 4. 需要特殊说明的事项 4.1 估价对象土地面积的设定 本次估价界定估价对象土地面积时，以委托估价方提供的待估宗 地建设项目用地勘测定界成果供地报告书（项目编号：2010574）复印 件中测量面积为准，即设定土地面积为5544 m 2。 4.2 根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范的规定，本次 评估地价是由估价师依据对待估宗地所在地土地市场进行判断，评估 出待估宗地市场价值。招标、拍卖、挂牌底价不是由中
26、介机构评估得 出，而是由地方国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机 构根据本报告评估结果、不动产市场情况等，集体决策，综合确定招 标、拍卖、挂牌出让底价。 4.3 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它 文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。 4.4 由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 13 页 共 55 页 需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因 素及宣传鼓动因素对地价的影响。 4.5 地价货币单位：人民币
27、元。 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 14 页 共 55 页 十一、土地估价师签字 1.土地估价师张小燕签字， 证书号：2004320326 2.土地估价师张丽签字 _ ， 证书号： 2004320140 十二、土地估价机构 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 估价机构负责人签字 ： 二一一年二月十一日 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 15 页 共 55 页 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1. 土地登记状况 1.1 宗地来源及历史沿革
28、：泰州市国土资源局开发区分局拟将待估 宗地国有地下空间土地使用权进行公开招标拍卖挂牌出让，出让批准 用途为工业用地，出让批准年限为工业用地法定最高出让年期50 年。 1.2 宗地位置：泰州医药高新区学院路南侧、地表以下0-12m。 1.3 宗地用途：规划用途为工业，评估设定用途为工业。 1.4 宗地四至：待估宗地地上四至为：东至道路；南至操场用地； 西至操场用地；北至学院路。 1.5 宗地面积：土地勘测面积为5544.0m 2 ，评估土地面积为 5544.0m 2。 1.6 土地级别：位于泰州市工业用地定级估价范围外，邻泰州市市 区工业用地三级地、 08001G地价区段。 1.7 土地权属状况
29、及权属变更：在估价基准日，泰州市国土资源局 开发区分局拟将待估宗地国有地下空间土地使用权进行公开招标拍卖 挂牌出让。 1.8 待估宗地尚未进行土地登记，故缺土地登记证书号、国有土地 使用证编号、登记时间、地籍图号和宗地号等。 2. 土地权利状况 2.1 土地所有权：在估价基准日，待估宗地的土地所有权为国家所 有。 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 16 页 共 55 页 2.2 土地使用权 在估价基准日，待估宗地为国有地下空间土地使用权，泰州市国 土资源局开发区分局拟将其招拍挂出让。 2.3 土地他项权利 在估价基准日二 一一年
30、一月十九日， 设定待估宗地未进行租赁、 抵押等他项权利。 3. 土地利用状况 在估价基准日二 一一年一月十九日，待估宗地地上为学校操场 用地。待估宗地为位于地表以下0-12m 国有地下空间土地使用权， 根 据委托方提供的待估宗地企业投资项目备案通知书（备案号：泰发改 备2010213号）复印件和泰州市规划局经济开发区分局用地红线图 复印件，待估宗地规划用途为工业用地，规划建设能源站。 二、地价影响因素分析 1. 一般因素 1.1 自然因素 1.1.1 城镇地理位置及与经济发展的关系 泰州地处江苏中部， 位于北纬 32 0157-33 1059， 东经 119 3824120 3220。南部濒临
31、长江， 北部与盐城毗邻， 东临南通 西接扬州，是苏中入江达海5 条航道的交汇处，是沿海与长江“T”型 产业带的结合部。 泰州位于长江的北岸，淮河的下游，江苏的腹部，滨江近海，东 部和北部与南通与盐城接壤，西部与扬州相连，南部及西南部与苏州、 无锡、常州、镇江四市隔江相望，地处江苏南北及东西水陆交通要冲 地带，地理位置十分优越。泰州市的基本形状呈东西狭窄、南北斜长 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 17 页 共 55 页 的长宽带状。全市东西最大直线距离约55 公里，最狭处只有 19 公里； 南北最大直线距离为124 公里。 1.
32、1.2 地势、地貌 全市除靖江有一独立山丘外，其余均为江淮两大水系冲积平原。 地势呈中间高、两头低走向，南边沿江地区真高一般在25 米，中部 高沙地区真高一般在57 米，北边里下河地区真高在1.55米。全市总 面积 5790 平方公里，其中陆地面积82.74%水域面积占 17.26%。市区 面积 428平方公里。 泰州市除靖江有一独立山丘靖江孤山，位于靖江市区北面五 六公里的孤山镇，海拔55.6米，周长 1.5 公里，占地面积 5 万平方米， 是浙江天目山向东北延伸的余脉之一。它虽没有鄱阳湖畔大、小孤山 隽秀，也不比广东肇庆孤山俏丽，更不如杭州西湖孤山妩媚然而， 它却是一座名副其实的“孤”山长
33、江北岸、南通之上、金陵以下， 苏北大平原唯一的一座山，故而颇具盛名。 1.1.3 气候、水文 泰州境内河网密布，纵横交织。北部地区，地势低洼，水网呈向 心状，由四周向低处集中，这里的湖泊分布较多。 江淮分水岭由西向东从中部穿过该市，境内河流大致以通扬公路 为界，路北属淮河水系，路南属长江水系。人们习惯上把属于长江水 系的老通扬运河和与之相连接的河流称为“上河” ，而把属于淮河水 系的新通扬运河和与之相连的河流称为“下河” 。高水位时，上河水 位高于下河水位1.2 米左右，平均水位差为0.9 米。 泰州市在北亚热带湿润气候区，受季风环流的影响，具有明显的 季风性特征。这里四季分明，夏季高温多雨，
34、冬季温和少雨，具有无 霜期长，热量充裕，降水丰沛，雨热同期等特点。 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 18 页 共 55 页 1.1.4 发生自然灾害的机率 一般情况下，该市四季的气候特征比较明显。冬季冷空气活动频 繁，易受到寒潮侵袭。当冷锋过境时（即北方冷空气南迁时），全市 普遍降温，气压上升，有时还会出现大风、雨雪、霜冻等天气现象。 冷锋过境后，天气转晴，形成“三日寒，四日暖” 的寒暖交替的天气 变化过程。如果遇到强冷空气爆发南下（即冬季风强烈作用），48 小 时内气温骤降10以上那就是寒潮天气。寒潮是该市冬半年主要的气 象
35、灾害。寒潮入侵时，会造成剧烈降温，有时还会出现大风、大雪、 冻害等灾害性天气，这对农业生产、水陆交通、市政建设及人民的生 活等都会造成严重的危害。 1.2 社会因素 1.2.1 人口状况 人口平稳增长。 2009 年末全市总户数172.34 万户，户籍总人口 503.98 万人。其中男性256.48 万人，女性 247.5 万人。当年新出生人 口 4.28万人，人口出生率8.52；当年净增人口 1.03万人，人口自然 增长率 2.05。年末全市常住人口466.61万人，增长 0.7%；城市化水 平 51.0%，比上年提高 1.9 个百分点。 1.2.2 城市行政沿革 泰州，古称海陵。据马令南唐
36、书中记载，南唐开国之初“供 亿公费，不知限极，烈主喜之，以海陵为泰州”。即由于泰州上缴国 家的盐税很多，又是苏北地区的水陆要津、咽喉要地，在公元937年， 将海陵由县升为州，取国泰民安之意，故名泰州，这就是泰州之名的 由来。 民国元年，南京临时政府裁府废州，泰州改称泰县。3 年，江苏省 分为 5 道，泰县属淮扬道。 16 年道废，泰县属江苏省。 21 年，江苏省 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 19 页 共 55 页 划为 15 个行政区，泰县属泰县行政区，泰县行政区辖泰县、泰兴、靖 江、东台。 23 年，江苏省划为9 个行政
37、督察区，泰县属江都行政督察 区。 24 年，江苏省划为 10 个行政督察区， 泰县属第五行政督察区。 29 年 10 月，新四军东进抗日，在泰县东部建立民主政权泰县县政府，隶 属通如靖泰临时行政委员会。委员会撤销后，先后隶属苏北临时行政 委员会、苏中区行政委员会第三行政区、苏皖边区第一行政区、华中 行政办事处第一行政区，直到38年 1 月泰县全境解放。 民国 30 年 2 月至 34 年 8 月，日军侵占泰县，成立伪政府，先后 隶属伪苏北行营与苏北绥靖主任公署。民国38 年 1 月 22 日设立泰州 市，属华中行政办事处第一行政区。5 月，华中行政办事处第一行政区 改称苏北泰州行政区，辖泰州市
38、及泰兴、靖江、泰县、海安、如皋、 东台、台北 7 个县。 1950 年 1 月，苏北泰州行政区与苏北扬州行政区合并为苏北泰州 行政区，专员公署驻泰州，下辖 2 市 9 县：泰州市、扬州市、泰县、 泰兴、靖江、江都、高邮、宝应、兴化、六合、仪征。原所辖如皋、 海安 2 县划属南通行政区，东台、台北两县划属盐城行政区。泰州行 政区属苏北行政区，扬州市直属苏北行政区后，泰州行政区辖1 市 9 县。 1950 年 5 月 8 日，泰州市、泰县合并，称泰县，县政府驻泰州， 属泰州行政区。 10 月 7 日分治，泰州市建制恢复，仍属泰州行政区。 1953 年 1 月，泰州行政区撤销。泰州市划归扬州行政区。
39、1954 年 11 月，泰州市改为省辖市，并受扬州专署督导。 1958 年 7 月，又改为专署辖市。 1959 年 1 月 9 日，泰州市、泰县 再度合并，称泰州县，县政府驻泰州，属扬州专区。1962 年 5 月 24 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 20 页 共 55 页 日，泰州县撤销，泰州市建制恢复，泰州市政府驻泰州，仍属扬州专 区。1971 年 5 月，扬州专区改称扬州地区，泰州市属扬州地区，为地 辖市。 1983 年 1 月，江苏省实行市管县体制，泰州市属扬州市。 1996 年 8 月 12 日，经国务院批准， 扬州
40、市进行行政区划调整， 县 级泰州市从扬州市划出，组建地级泰州市，下辖海陵区、靖江市、泰 兴市、姜堰市、兴化市。1997 年，海陵区、姜堰市、泰兴市部分行政 区划进行调整，组建高港区。目前，泰州下辖四市两区和泰州经济开 发区。 1.2.3 城市发展与公共设施建设 泰州于江苏中部，长江下游北岸，总面积5793 平方公里，其中市 区面积 428 平方公里。泰州是一个投资环境优良的美丽城市。泰州水 陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5 条重要航道在此交汇， 是沿海与长江“ T”型产业带结合部。以国家一类开放口岸泰州港为主 体的内河港口群初具规模，万吨级以上泊位5 个，泰州港集装箱码头 年吞吐能力
41、达到10 万吨标箱。泰州引江河集引、 排、航等功能于一体， 被誉为“ 中国的莱茵河” 。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上 海、苏南的快速通道。 328 国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖 盐高速公路、 京沪高速公路以及新长 （新沂长兴） 铁路、宁启（南 京启东）铁路在泰州境内纵横交错。泰州城市面貌日新月异。古 泰州城与水紧密相连，城内外水网密布，街渠相依，形成了以稻河为 南北长轴，两座城池为其双翼，外城河与城内的玉带河交错环绕，水 绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局，因其形似凤凰，泰 州又有凤凰城之别称。 加大中心城市建设力度。 坚持“ 市区一体、联动推进 ” 的思路，以“ 十
42、 大重点工程 ” 为抓手，加快中心城市建设。突出抓好“ 四区” 建设，即大 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 21 页 共 55 页 力推进以扬桥东北侧、三森街区等为重点的城北旧城区的改造建设， 五巷、涵西古街区的改造保护，凤城河风景区的整治建设，周山河街 区的有序开发。继续抓好城市功能完善和提升，完成园博园各项工程， 建成泰州大剧院，开工建设泰州博物馆、泰州图书馆（美术馆）；启 动引江河大道建设，实施泰九路、南通路和扬子江路南延、春港路东 延等工程；扩建城南污水处理厂，新建垃圾焚烧发电厂。认真抓好城 市绿化，规划建设一批街头小
43、游园，全面开展补绿、增绿、扩绿工作。 引导各辖市进一步加快城区建设步伐，推动黄桥、戴南等重点镇向小 城市方向发展。 加强城市规划和管理。完成城市总体规划和历史文化名城保护规 划编制，启动各专项规划的修编。进一步完善城市管理体制，健全城 市管理问责机制，提高城市管理综合执法效能。推进数字城市地理空 间框架建设试点，深化数字化城市管理工作。实施无物管小区集中整 治，落实长效管理措施。扎实抓好建设环境、交通环境和市容环境的 综合整治，巩固拆除违法建设专项行动成果。继续推进国家园林城市 创建工作，力争创建成为江苏省节水型城市。 加快重大基础设施建设。做好泰州长江大桥建设、宁启铁路复线 及电气化改造的各
44、项配套工作，规划建设泰州港永安核心港区，积极 配合苏中机场做好开工准备。启动大桥北接线，实施328 国道泰姜段 改线，续建江海高速公路，建成兴泰公路扩建段。继续推进城市防洪 东北片封闭工程，加快周山河整治、老通扬运河整治、泰东河拓浚、 里下河洼地治理等重点水利工程建设，确保区域供水工程竣工。实施 220 千伏洋桥输变电、 220 千伏药城输变电项目，年内基本建成投运。 开工建设京泰汽车客运站，建成火车站公交停车场。 1.3 经济因素 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 22 页 共 55 页 1.3.1 地区经济增长 国民经济平稳
45、增长。 2009 年全市地区生产总值1651.02 亿元，比 上年增长 13.8%。第一产业增加值133.7 亿元，增长 4.6%；第二产业 增加值 936.56亿元，增长 14.4%，其中工业增加值825.35亿元，增长 14.7%；第三产业增加值 580.76亿元，增长 15.0%。三次产业结构调整 为：8.1：56.7：35.2。按常住人口计算，全市人均地区生产总值35498 元，按当年汇率折算达到5197美元。 地方财力明显增强。 2009年全市财政总收入343.84亿元，比上年 增长 31.1%。地方一般预算收入138.62 亿元，增长 37.1%，其中增值 税、营业税、企业所得税分
46、别增长11.4%、41.9%和 23.0%。财政总支 出 256.15 亿元，增长39.7%。地方一般预算支出168.86 亿元，增长 39.6%。财政支出结构不断优化，对城乡社区事务、环境保护、文化体 育与传媒等领域的资金保障力度加大，分别增长54.3%、54.4%和 88.4%。 固定资产投资增速较快。2009 年全社会固定资产投资1166.20 亿 元，比上年增长 29.5%；其中城镇集体以上固定资产投资564.20亿元， 增长 28.9%。第一、二、三产业投资21.26亿元、652.03亿元和 492.90 亿元，分别增长 28.6%、28.9%和 30.4%。民间投资 857.96亿
47、元，占全 社会固定资产投资73.6%。 工业经济快速增长。2009年全年工业技改财务发生数737.60亿元， 实施亿元以上重大技改项目145 个。全市规模以上工业总产值3723.74 亿元， 增长 27.9%。 其中轻工业 978.59亿元， 增长 24.1%； 重工业 2745.15 亿元，增长 29.3%。工业出口平稳增长， 全年规模以上工业出口交货值 555.00 亿元，增长 16.5%。企业效益逐步回升。 规模以上工业产品销售 率 98.0%，比上年提高0.1 个百分点；销售收入3569.33 亿元，增长 江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价
48、技 术 报 告 第 23 页 共 55 页 29.0%；利税总额 417.53 亿元，增长 43.7%；利润总额 244.25 亿元， 增长 60.3%。全市亏损企业 246家，比上年下降 15.5%；亏损企业亏损 总额 4.18亿元，下降 12.4%。工业经济效益综合指数290.8%，比上年 提高43.3 个百分点。支柱产业发展势头良好。三大支柱产业产值 2360.42亿元，销售收入 2270.81亿元，利税 286.99亿元，分别比上年 增长 28.4%、30.3%和 46.9%。其中，机电产业产值1554.06 亿元，增 长 37.4%； 化工产业产值 536.03亿元， 增长 11.1
49、%； 医药产业产值 270.33 亿元，增长 20.2%； 机电产业中船舶产业产值522.93亿元，增长 46.2%。 对外贸易有所下降。 2009 年受国际金融危机影响，全年进出口总 额 58.20亿美元，下降 8.2%。 其中出口总额 42.15 亿美元，下降 13.7%； 进口总额 16.04亿美元，增长 10.3%。一般贸易和加工贸易仍然是对外 贸易的主要方式，其中一般贸易进出口27.55 亿元，加工贸易进出口 30.08 亿元，分别比上年下降2.9%和 10.5%。 开放型经济平稳发展。 2009 年全市新增私营企业7472家、个体工 商户 2.90 万户。年末私营企业从业人员37.12 万人，个体户从业人员 17.68 万人，私营个体经济注册资本1000.46亿元，增长 24.2%。利用 外资取得新进展。全年注册协议外资27.15亿美元，实际利用外资 10.56 亿美元，分别增长46.0%和 0.6