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1、目录 第一章工程单位及工程简况 1 1.1 工程申报单位 1 1.2 工程名称 1 1.3 工程申报单位简况 1 1.4 工程提出地背景 2 1.5 工程简况 5 1.6 公用工程 . 11 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析. . 20 2.1 发展规划 . 20 2.2 产业政策 . 25 2.3 行业准入条件 . 26 第三章资源开发与综合利用分析 . 27 3.1 资源利用方案 . 27 3.2 资源节约方案 . 27 第四章节能方案 . 30 4.1 工程简况 . 30 4.2 节能概论 . 30 4.3 工程所在地能源供应情况. 30 4.4 合理用能标准和节能设计规范. 31
2、 4.5 能源消耗地种类、数量及使用情况. 32 4.6 建筑专业节能措施. 33 4.7 给水排水专业节能措施. 35 4.8 电气系统节能 . 37 4.9 暖通空调系统节能. 38 4.10 能耗指标及节能效果分析 38 4.11 节能效果分析 39 第五章建设用地、拆迁及移民安置分析 . 40 5.1 工程选址及用地方案. 40 5.2 土地利用合理性分析. 40 5.3 移民安置 . 41 第六章环境和生态影响分析 . 42 6.1 环境和生态现状. 42 6.2 环境评价标准 . 42 6.3 建设期环境影响分析. 42 6.4 运营期环境影响分析. 44 6.5 建设期环境保护措
3、施. 45 6.6 运营期环境保护措施. 46 6.7 生态影响 . 47 6.8 地质灾害影响分析. 47 6.9 特殊环境影响 . 48 6.10 环境保护结论 48 第七章经济影响分析. 49 7.1 工程财务分析 . 49 7.2 行业影响分析 . 51 7.3 区域经济影响分析. 52 7.4 宏观经济影响分析. 52 第八章社会影响分析. 58 8.1 社会影响效果分析. 58 8.2 社会适应性分析. 60 8.3 社会风险及对策分析. 61 8.4 社会影响评价结论. 63 附件： 附件一：工程单位营业执照（副本） 附件二：工程单位组织机构代码证 附件三：国有建设用地使用权出让
4、合同 附件四：建设用地规划审查函复意见书（青规开函业字20137 号） 附件五：青岛市人民政府征地（使用、划拨）批件（青政地字 201442 号） 附件六：工程地理位置示意图 附件七：工程总平面图 附件八：户型图 第一章工程单位及工程简况 1.1 工程申报单位 青岛国信开发区置业有限公司 1.2 工程名称 国信开发区人才公寓工程 1.3 工程申报单位简况 青岛国信开发区置业有限公司为法人独资有限责任公司，注册地 在青岛经济技术开发区九龙江路63 号 203 室，法人代表为赵国利，经 营范围为房地产开发，公司为青岛国信置业有限公司地全资子公司. 青岛国信置业有限公司（以下简称：国信置业公司）成立
5、于2010 年 4 月 2 日，注册资本2 亿元，系隶属于青岛国信发展（集团）有限 责任公司（简称：国信集团）地全资子公司，是整合国信集团内部原 青岛海湾大桥房地产开发有限公司、青岛东方世纪房地产开发有限公 司等四家房地产公司地基础上组建形成. 主要承担着城市重大基础设施 建设和房地产工程开发经营地功能，经营领域为一级土地市场开发、 房地产开发、房屋销售及租赁、城市基础设施、市政工程建设及代 建、物业管理等，是国信集团打造置业板块地核心载体. 自组建以来， 国信置业公司始终坚持以市场为导向，以经济效益为中心，以“诚 信、稳健、精致、创新”地企业文化为支撑，一手抓工程管理，一手 抓公司建设，全力
6、提升房产开发建设和经营管理水平，为城市发展和 品质生活提供优质产品和优良服务. 国信置业依托国信集团已形成地胶州湾海底隧道、青岛大剧院、 青岛国信体育中心等品牌及工程资源优势，已承担起地铁沿线土地开 发、团岛端岸线整理工程、薛家岛隧道管理中心配套工程等青岛市重 点工程地开发、建设及运营任务，目前公司开发量达百万平M 以上， 在市区及周边地区均设有分支机构，工程储备已遍布青岛七区五市， 以优良地质量和至诚地信誉，多次得到上级领导地认可和肯定，在青 岛市基础设施建设中发挥了重要地作用. 同时，积极参与“两改”及房 地产开发工程，强力推进市北区伊春路紫云台、即墨雍翠湾、蓝色硅 谷旧村改造等自营房地产
7、工程，积极引进国内外知名设计机构、参建 单位和供应商等合作伙伴，全力打造国内一流水平地住宅区，建设城 市人居典范，全面提升青岛市地区域品位和生活质量. 1.4 工程提出地背景 住房是居民地基本生活需求. 自“十一五”以来，我国房地产市场 发展十分迅速，呈现了过热地趋势. 在国家对房地产调控不断加强地前 提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格 上涨仍然过快，群众对于稳定房价地呼声日益强烈. 随着当前我国建设和谐社会这一发展理念地提出，青岛市市委、 市政府对中低收入家庭地住房问题更为重视，进一步加大投入，努力 改善困难群众地生活环境，提升人民群众地生活水平，努力让低收入 家庭
8、享受到城市发展和社会进步地成果.2007 年以来，青岛市认真坚持 “政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民 生”三个基本理念，持续将住房保障工作纳入市政府为民办好地实事 之首，低收入家庭地住房条件得到了明显改善. 经过几年地努力，规划 地各工程标任务全面完成，多层次住房保障体系基本确立，廉租住房 保障家庭实现应保尽保. 截至 2012 年末，青岛市已累计通过各类保障 性安居工程解决和改善了32.2 万户家庭地住房困难问题，中低收入群 体地住房困难问题明显缓解，其中通过保障性住房解决和改善了约 18.4 万户，通过旧城区和城中村改造解决了13.8 万户，全市住房保障 覆盖率达到
9、15.4%.大规模地保障性安居工程建设，充分发挥了抑制房 价上涨、平稳房地产市场地作用.2013 年 9 月份，青岛市又出台了青 岛市住房保障发展规划（2011-2013 年），提出以配租公共租赁住房 方式解决9000 户（面向符合廉租住房保障条件地家庭配租3000 户， 面向其他低收入住房困难家庭配租6000 户）；以配售经济适用住房方 式解决 15000 户. 青岛经济技术开发区（以下简称“ 青岛开发区 ” ）是 1984 年 10 月 经国务院批准成立地国家级开发区，建区二十多年来，在中央、省、 市地正确领导和关心支持下，经过广大建设者地艰苦创业和不懈努 力，开发区已由昔日地荒野渔村，成
10、长为投资环境良好、开放型经济 健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住地现代化新城区. 伴随青岛开发区建设经济社会建设向更高层次迈进，经济总量逐年增 加，城市规模日益扩大，也吸引了越来越多地不同层次地人才参与到 开发区地建设中 . 但是，随着城市规模地扩大和现代化程度地提高，青 岛开发区地房价也出现了相当程度地上涨，并且呈现持续上涨地态 势，给低收入家庭带来了很大地生活压力. 同时，在青岛开发区经济形 势日益向好地背景下，要持续推动青岛开发区地科技进步，加快经济 转型升级步伐地加快，对高素质人才地需求更加迫切. 因此，实施规划 建设人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高区域核心竞争力地一项
11、 重要措施 . 为充分体现社会公平，让全社会都能充分享受改革成果，近年 来，青岛经济技术开发区逐步建立了包括限价商品住房、经济适用住 房、廉租住房、村庄改造安置房、农民安置房、公共租赁住房（人才 公寓） 6 个层次地住房保障体系，并取得了明显成效，本区居民和外来 人才地住房问题得到逐步解决，创造了良好地社会效益.2014 年，青岛 经济技术开发区工委、管委继续把保障性住房建设放在工作地重要位 置，提出了一批新地保障性住房建设计划. 作为山东省综合实力最强地房地产企业之一，青岛国信置业有限 公司在房地产开发建设方面具有丰富地经验.2014 年 2 月 21 日，青岛 国信置业有限公司在黄岛区滨海
12、公路东南侧地块举牌拍卖中获得该宗 土地地使用权，本宗地总面积为23185 平方 M ，其中以拍卖方式出让获 得地 18548 平方 M 拟建设国信紫玉台工程，以直接划拨方式取得地 4637 平方 M建设建筑面积不少于12056.2 平方 M地租赁型人才公寓 . 目前，青岛国信置业有限公司已经按照成交确认书地约定与青岛 市国土资源和房屋管理局签订了国有建设用地使用权出让合同并 在黄岛区注册成立全资子公司青岛国信开发区置业有限公司，作 为工程实施主体 . 青岛国信开发区置业已与青岛市国土资源和房屋管理 局签署国有建设用地使用权出让合同变更协议，开始国信紫玉台 工程地开发建设，并依法缴纳土地出让金，
13、完成土地开发地法定手续. 目前本工程地土地、规划、环境影响评价等前期手续已办理完 毕，资金来源已落实，工程建设条件已基本具备. 根据现行投资管理程 序和保障房管理制度，特编制本工程申请报告. 1.5 工程简况 1.5.1 工程建设地点 本工程建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南， 环岛路以东，南临城市规划路，东临规划预留地，用地面积4637 平方 M. 1.5.2 工程建设内容及规模 1、建设内容 工程拟建设人才公寓楼1 栋以及相应地配套附属设施. 工程建设内容包括土石方开挖、主体工程、建筑装饰工程、给水 排水工程、电气工程、空调工程、配套设施及室外配套工程. 2、建设规模 本工程
14、拟建建筑面积12006.3 平方 M租赁型人才公寓、配套物业 管理用房66.3 平方 M ，地下车库与地块内商品房部分合建，分摊建筑 面积 1729.8 平方 M. 国信紫玉台工程（整体）主要规划指标详见表1-1 表 1-1 国信紫玉台工程（整体）主要规划指标表 序号指标单位指标 一规划用地面积平方 M 23185 二总建筑面积平方 M 74875.2 1 地上总建筑面积平方 M 60107.2 1.1 住宅建筑面积平方 M 45530.3 1.2 人才公寓建筑面积平方 M 12006.3 1.3 人才公寓配套建筑面积平方 M 66.3 1.4 商业建筑面积平方 M 2010.0 1.5 其他
15、配套公建建筑面积平方 M 494.3 2 地下建筑面积平方 M 14768.0 序号指标单位指标 三基底面积平方 M 4034.6 四总户数户675 1 商品房户数户520 2 人才公寓户数户155 五停车位辆592 1.1 地上辆282 1.2 地下辆310 六容积率2.6 七建筑密度17.4% 八绿地率35.1% 1.5.3 工程建设方案 1、总平面设计 工程建设用地西、南两面临城市规划路，北临滨海大道南辅路， 东面为规划预留空地，呈斜“ L” 形. 工程共设置7 座住宅楼，建筑高度18 层到 26 层，建筑物沿用地 边缘布置，人才公寓楼1 座位于工程地东北部 . 建筑物周边有城市道路 和
16、小区内部环形道路环绕，便于行人进出，又可以与周边地居民区之 间形成良好地隔离带，避免了相互干扰，保证了居住地私密性要求. 在 整个地块下面设有地下停车场，既满足了工程停车地要求，又充分利 用了地下空间，节约了土地资源. 建筑物之间均保持30M以上地楼距， 以保证中间具有足够宽敞地绿地，又可以避免住宅楼之间地遮挡，既 保证了住宅地日照和采光需要，又极好地维护了私密性地需要. 在工程内，围绕住宅楼设环形道路，宽度为6.0M，以满足内部通 行和消防规范地要求. 每个楼座前设联系道路，与环形道路相通，中央 部位设置一处消防登高面. 在用地内部、楼座之间，设集中地绿地和居 民活动场所，并配置部分简易地活
17、动设施、亭阁等，满足居民健身、 活动需要，另外结合建筑物布局，分别设置相应地楼前屋后绿化. 工程共设两个主出入口，分别开向西、南两面地城市规划路，其 中，西侧为人行主出入口，南侧为车行主出入口. 变电站和换热站布置在2#楼地下. 2、建筑设计 （1）住宅 本工程拟建地人才公寓建筑层数为26 层，2 个单元，可容纳居民 155 户，按户均 3.1 人计算，居住总人数为481 人. 建筑物采用欧陆建筑风格，外立面以黄褐色暖色调为主，均采用 平屋面 . 住宅户内采用常规布局，主卧室、起居室位于南侧，所有房间 均设有直接对外地窗户 . 按照青岛市人才公寓建设和使用管理规定（试行）（青政发 201317
18、 号）要求，按照不同层次享受相应地住房面积标准. 本工程 面对地人才为集团自有人才，人才类别主要为副高职称人员、博士、 博士后、本科毕业生等人才. 因此，本工程人才公寓套型面积分为65 平方 M 、75 平方 M 、90 平方 M三个档次，户型分别为二居室、三居室. 人才公寓户型比例分配情况详见下表： 序号户型套数 合计建筑面积 （平方 M ） 比例 1 65 平方 M 51 3367 28.0% 2 75 平方 M 52 4165 34.7% 3 90 平方 M 52 4474 37.3% 合计155 12006 100.00% 配套物业管理用房位于楼层地地层，建筑面积为66.3 平方 M.
19、 （2）地下停车场 为满足住户停车需求，拟充分利用本工程地地下空间修建地下停 车场，在东南端和西端各设1 个出入口，每栋楼地居民均可乘电梯直 达地下停车场，方便住户便捷出行. 3、装饰设计 本工程室内外装饰标准、要求按照下表执行，详细做法待下步设 计时再行确定 . 序号范围分项名称配置标准 单体楼 1 楼 内 公 用 部 分 一层大堂 （入户门厅） 精装修 墙地面镶贴瓷砖 顶棚白色乳胶漆 楼内公共地面 电梯前室及走廊地面铺贴地砖 消防疏散楼梯间地面及踢脚镶贴地砖 楼内公共墙面 电梯前室墙面白色乳胶漆 走廊墙面白色乳胶漆 消防疏散楼梯间 白色乳胶漆（立邦或同档次， 下同） 电梯门一层不锈钢门套
20、楼内公共顶棚 电梯前室及走廊白色乳胶漆 消防疏散楼梯间白色乳胶漆 其他 单元门 普通铝合金门，配IC 卡可视 对讲系统 报箱不锈钢 疏散楼梯间扶手木制扶手、钢制栏杆 电梯载重 800kg，速度 1m/s 防火门中档钢制 公共照明系统声光控 消防系统按设计 序号范围分项名称配置标准 2 外立面外墙 网点真实漆 其他 EPS板防火保温材料保温、弹 性涂料 其他 外窗 普通档塑钢窗带纱扇中空玻璃 窗 阳台门留洞 屋面保温、防水挤塑板保温， SBS防水 阳台栏杆不锈钢 3 楼 内 分 户 （ 按 普 通 装 修 交 房 标 准） 室内地面 卧室、起居室、 餐厅、走道、阳 台 铺贴地板砖 卫生间、厨房面
21、层铺贴瓷砖 室内墙面 卧室、起居室、 餐厅、走道、阳 台 中级抹灰、刮腻子、白色乳胶 漆 卫生间、厨房面层铺贴瓷砖 室内踢脚实木复合踢脚线 室内顶棚 混凝土打磨平，不抹灰、刮腻 子 4 室 内 门 窗 防盗门中档钢制防火防盗门 室内内门普通实木复合内门 5卫生间 给水管 水表前为衬塑钢管（由自来水 公司负责）；水表后户内为 PPR管 下水管U-PVC管材 排风管设变压式排风道 卫生洁具陶瓷制品 6厨房 燃气 燃气管道、计量表、报警器安 装到位，安装燃气灶和油烟机 给水管 水表前为衬塑钢管（由自来水 公司负责）；水表后户内为 PPR管 下水管U-PVC管材 序号范围分项名称配置标准 排风道 设变
22、压式排风道，预留抽油烟 机孔 7照明按设计，公共部位为节能灯 8 开 关 插 座 按设计 9 弱 电 配 置 书房电视、电话、宽带接入 起居室 电视、电话、彩色可视对讲、 宽带接入 卧室电视、电话、宽带接入 10 供暖市政集中供暖散热方式钢锌复合式散热器 制冷预留空调洞口、空调板、电插座单体空调 11 窗 台 栏 杆 安全防护栏杆不锈钢 12 自动喷淋管道、消火栓管 道 内外热浸镀锌钢管 二地 下 车 库 入口上设雨棚 照明 照明为节能灯、标志灯为LED 灯 地面 地面为加金刚砂细石砼，涂刷 耐磨漆，划车位线 防撞条及倒车杆设置 三场区 小区大门中档 照明照明灯 绿化大树+灌木+草坪 院墙铁艺
23、（中档） 小区内道路 主行车道沥青砼 人行道面砖 四智能化 周界防范 一卡通 电子巡更 监控系统 可视对讲系统 4、结构设计 人才公寓楼均采用钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，以增强结 构刚度，便于室内空间地灵活布置. 基础采用柱下筏板基础，墙体采用 蒸压粉煤灰砖砌筑 . 地下停车库采用钢筋混凝土筏板基础，墙体与顶盖均采用钢筋混 凝土结构，顶盖地面抹铁屑砂浆. 1.5.4 公用工程 1、给水工程 （1）水量计算 工程用水主要为居民用水，另有部分物业管理人员、保洁人员等 用水，该部分用水相对较少，包含在未预计用水中. 居 民 用 水 指 标 按 照200 升 / 人 ?日 计 算 ， 日 总 用 水
24、 量 481 200/1000 96.1立方M/日. 考虑到公建、保洁等方面用水地需 要，未预计用水按照居民用水地20% 计取. 工程日总用水量为115.3 立 方 M ，年用水量 115.3 365/100004.2 万立方 M. （2）给水系统 住宅楼在竖向上采取分区供水方式，共分为两个区，其中，六层 及以下部分，由市政压力直接供水. 七层及以上采用加压供水方式，由 设在用地南面地区域加压供水泵房供水. 室外低压供水管分别由西、北两侧道路下地市政给水管各接来一 路进水管，管径为DN100 ，沿小区主干道下布置成环状管网，就近接入 各单体建筑 . 高压供水管由加压泵房接来一路进水管，呈枝状布
25、置，就 近接入各单体建筑 .室内给水主干管采用PPR给水塑料管， “ 一户一表 ” 计量方式 . 给水加压泵房设在地下，内部设两套微机变频无负压加压设备. 2、排水工程 工程排水系统实行雨污分流制. （1）污水系统 工程污水量按照给水量地85% 计算，为 98.0 立方 M/日. 工程污水竖管在墙角处安装，水平管道在楼板下敷设，就近经排 出横管排放至室外污水管. 室外污水管道在工程区域内地道路下敷设， 排放至小区外围地市政污水管网. 各单体建筑最下方2 层地污水单独排 放. 地下设集水井，由潜污泵提升排放至室外雨水管道. （2）雨水系统 工程降雨量按照青岛市暴雨强度公式计算，重现期取三年，总降
26、 雨量为 645.2 升/ 秒. 工程设独立地雨水系统，小区内地面采用组织排放，在地面集中 收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨经雨落管排 放至室外散水 . 雨水干管在道路下敷设，就近直接排放至市政管道. 在道路两侧、 广场、停车场等部位设雨水口，收集地面径流，排放至雨水管网. 3、电气工程 （1）用电负荷 本工程总建筑面积13802.4 平方 M ，用电负荷按照60 瓦/ 平方 M 计取，总装机负荷为828.1 千瓦. 用电需用系数取0.6 ，计算负荷为 496.9 千瓦. 工程年用电时间为365 天，日平均用电时间按照5 小时计取，年 总耗电量 496.9 365 5/100
27、0090.7 万千瓦时 . （2）电气系统 本工程用电由临近地不同区域中心变电站或高压电网接来2 路 10 千伏电源，接入小区变电站，电缆埋地敷设接入. 工程设一座中央变电 站，设置在用地中部地地下一层，内设2 台 SCB-10干式变压器，容量 分别为 2000 千伏安、 1500千伏安，输出电压为380/220 伏. 变电站对外采用放射式与树干式相结合地配电系统，电缆埋地穿 塑料管沿小区地道路、绿地边缘敷设. 单体建筑内采用树干式配电，电 线穿金属线管敷设，线管埋设在建筑主体结构中. 室内照明、插座、空 调各自设置独立回路，所有插座回路均设漏电保护开关. 4、空调系统 工程在每户地卧室、起居
28、室靠近外墙处预留空调插座. 5、采暖工程 工程地上面积12072.6 平方 M ，冬季热负荷按照50 瓦/ 平方 M计 取，总热负荷为603.6 千瓦. 冬季采暖时间为140 天，日采暖时间为24 小时，考虑到天气变化因素，采暖负荷系数0.6 ，工程采暖年耗热 603.6140240.63600/1000000= 4380.9吉焦. 采暖系统热媒为热水，由设在用地南面地区域集中换热站供应， 室外管网采用塑料护套发泡保温钢管，沿道路、绿地敷设. 室内采暖系 统竖向进行分区，其中，六层及以下为低区，七层及以上为高区，采 暖系统采用机械强制内循环. 本工程所有采暖房间均采用散热器采暖，管线穿越非采暖
29、房间时 设管道保温 . 6、通风工程 厨房、无外窗地卫生间设排油烟道、排气道，直通屋顶，设防倒 流系统 . 地下车库、设备用房设专用排风系统，出风口设在室外地绿地 中. 7、燃气工程 （1）气源 本工程拟采用天然气作为燃气，气源为城市中压管道供应地天然 气，由设在用地西部地燃气调压箱进行调压. 室外低压燃气管网采用钢 管，沿道路、绿地敷设，分配至各单体建筑. （2）燃气消耗量 燃气消耗量按照城镇燃气设计规范（GB50028-2006 ）地要求 计算，天然气热值取36220 千焦/ 立方 M ，人均年消耗热值取2300 兆 焦，工程年天然气总消耗量481 2300 1000/36220/1000
30、0 3.1 万立 方 M. （3）燃气系统 室内燃气立管在厨房地墙角敷设，管材选用焊接钢管，每户设计 量表和安全阀 . 8、弱电工程 工程弱电工程包括有线电视系统、计算机网络系统、电话系统. （1）有线电视系统 有线电视系统主干电缆由小区有线电视电缆接来，信号经放大后 通过分支器、分配器向各末端输送. 具体系统方案按照青岛市新建、改建和扩建公共建筑及住宅有 线广播电视暂行设计规定及国家有关规定进行设计. （2）计算机网络系统 本区域地计算机网络系统主线路由沿小区地光纤网络接来主线 路，直接引至各层配线箱，线管在主体结构内敷设. （3）电话系统 本区域地电话系统主线路由沿小区地通信管廊接来主线路
31、，直接 引至各层配线箱，由配线箱跳线配给各终端插座. （4）可视对讲系统 每座住宅楼设对讲电控门，该系统电源取自本单元公用电表，各 户设对讲门铃 . （5）安保系统 小区地出入口、广场、道路拐角、地下车库、电梯间、建筑物入 口均设监控探头，监控主机设硬盘摄像机，存储监控影像. 1.5.5 消防 室外给水管网设2 个地上式消火栓，分别位于南北两端地绿地中. 消火栓管道由设在地下二层地区域消防泵房接来二路DN100管线，在 区域内呈枝状布局，分别接入各单体建筑内. 工程设消火栓系统，竖向不分区，室内采用环状管网. 消防水泵采 用临时高压，出口压力按照高区最不利点设计，低区采用减压阀减 压，位置较低
32、地消火栓口设孔板减压，屋顶设实验消火栓. 地下室在车 库内设自动喷水灭火系统，由室外给水管道直接供水，采用两路供水 方式，系统方式为湿式系统，报警阀安装在值班室外. 各楼层地走道各设2 个消火栓箱，电梯间设1 个消火栓箱 . 走道、 电梯间设火灾自动报警系统和消防广播，墙壁安装报警按钮，报警主 机设在区域地消防值班室. 电梯间、楼梯间均采用乙级防火门，全部设外窗，采用自然排烟. 地下室采用机械排烟，排烟口设在室外地绿地中. 地上建筑每单元设疏散楼梯，直达室外，地下室设单独地疏散出 口. 地下室按照规范要求划分防火分区，分区间、出入口采用可分级下 降地甲级防火卷帘 . 1.5.6 停车位 人才公
33、寓按照每户0.3 个车位配置，共设47 个停车位，均位于地 下. 1.5.7 建设周期 本工程总进度计划为3 年，自 2014 年 4 月起开始工程前期准备工 作，2016 年 12 月底完成全部工程建设 . 1.5.8 投资估算 1、建设总投资 本工程总投资估算为4782.1 万元，详见表 1-2. 表 1-2 工程总投资估算表 序号工程投资额（万元）占总投资比例 一工程建设投资3921.7 82.01% 二其他费用632.6 13.23% 小计4554.4 95.24% 三基本预备费227.7 4.76% 工程建设总投资4782.1 100.00% 2、工程建设投资 工程建设投资估算为39
34、21.7 万元，详见表 1-3. 其中，人才公寓及 其配套建筑按照一般基础装修考虑，并适当考虑了其在门窗、配电等 方面地需要，地下车库按照功能装修考虑. 表 1-3 工程建设投资估算表 序号工程单位数量 单位造价 （元） 总造价 （万元） 一人才公寓2610 1 主体工程平方 M 12006.3 1300 1560.8 2 装饰工程平方 M 12006.3 800 960.5 3 给排水工程平方 M 12006.3 60 72.0 4 强弱电工程平方 M 12006.3 270 324.2 5 暖通工程平方 M 12006.3 120 144.1 6 消防工程平方 M 12006.3 60 7
35、2.0 小计3133.6 二人才公寓配套建筑2610 1 主体工程平方 M 66.3 1300 8.6 2 装饰工程平方 M 66.3 800 5.3 3 给排水工程平方 M 66.3 60 0.4 4 强弱电工程平方 M 66.3 270 1.8 5 暖通工程平方 M 66.3 120 0.8 6 消防工程平方 M 66.3 60 0.4 小计17.3 三地下车库3010 1 主体工程平方 M 1729.75 2500 432.4 2 装饰工程平方 M 1729.75 200 34.6 3 给排水工程平方 M 1729.75 50 8.6 4 强弱电工程平方 M 1729.75 100 17
36、.3 5 通风工程平方 M 1729.75 40 6.9 6 消防工程平方 M 1729.75 120 20.8 小计520.7 四电梯部2 300000 60.0 序号工程单位数量 单位造价 （元） 总造价 （万元） 五室外配套工程平方 M 4637 410 190.1 工程建设投资3921.7 3、其他费用 其他费用估算为632.6 万元，详见表1-4. 本工程内建设人防地下 室，不需缴纳人防异地建设费. 表 1-4 其他费用估算表 序号工程单位数量 单位费用 （元） 总费用 （万 元） 备注 1 勘察费10.0 暂列 2 工程设计费3.35% 105.1 3 建设监理费1.31% 41.
37、1 4 规划技术服务费平方 M 12006.3 2.1 2.3 5 防雷设施费平方 M 12006.3 4 4.3 6 燃气配套费平方 M 12006.3 95 102.7 7 供热配套费平方 M 12006.3 18 19.5 8 有线电视配套费平方 M 12006.3 6 6.5 9 供电配套费平方 M 12006.3 85 91.8 12 房屋测绘费平方 M 12006.3 1.36 1.5 13 消防测试审查费平方 M 13802.4 1.4 1.7 14 燃气工程费户155 1150 17.8 15 社会保障金2.6% 102.0 16 图纸审查费6.0% 6.3 17 造价咨询费2
38、1.6 18 招标代理费13.6 19 招标交易服务费1.8 20 工程咨询费6.5 序号工程单位数量 单位费用 （元） 总费用 （万 元） 备注 21 环境评价费4.9 22 环评评审费1.2 23 基坑监测费5.0 暂列 24 结构抽检费5.0 暂列 25 建设单位管理费60.6 26 其他未预计费用1.0% 39.2 合计632.6 4、基本预备费 基本预备费按照前两项费用之和地5% 计取，为 227.7 万元. 1.5.9 资金筹措 本工程总投资为4782.1 万元，资金来源拟全部采用工程单位自有 资金. 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划 2.1.1 国家相关规
39、划分析 经济社会地升级转型，离不开人才地支持，未来地科技竞争，归 根到底是人才地竞争 . 积极探索出一套切实有效地留人办法，建立人才 安居工程，营造出良好地就业创业环境，为青岛开发区未来地发展和 提升储备人才力量，夯实创新根基，是加快推进青岛开发区地科技创 新步伐，推动区域产业结构优化升级地重要保障措施. 其中，为各类人 才提供可靠地住房保障，集中建设公共租赁住房（人才公寓），可有 效实现公共设施等资源地整合，减少各种浪费，有利于促进人才间地 相互交流学习，便于培训提升，从而提高区域综合竞争力，提升自主 创新能力，加快推进产业地转型升级. 目前，在国家、地方多项发展规划中，均对保障性住房地建设
40、和 发展提出了目标和方向 . 工程符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指出， “ 十二五 ” 期间，要 “ 坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善 符合国情地住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构 基本合理、房价与消费能力基本适应地住房供需格局，实现广大群众 住有所居 ” . 纲要还提出，要“ 要加大保障性住房供给. 强化各级政 府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不 足地问题 ” . 本工程建设内容为保障性住房建设，工程建成后将增加青岛市地 保障性住房供应量，优化住房供需格局. 本
41、工程地建设，符合国民经济和社会发展规划地要求，是其精神 和发展原则地具体贯彻和落实. 工程符合关于做好住房保障规划编制地通知提出地要求 住房和城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业 部、国家林业局联合发出关于做好住房保障规划编制地通知，通 知中明确提出， 2013-2015 年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面， 适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13 平方 M以 下低收入住房困难家庭基本得到保障. 各级政府要加大政策支持力度， 加快发展公共租赁住房（人才公寓），解决城市中等偏下收入包括符 合条件地新就业职工、进城务工人员地住房问题. 商品住房价格过高、 上涨过快地城
42、市，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价 商品住房地供应 . 本工程地建设，可扩大青岛开发区地保障性住房供应量，满足更 多地低收入家庭地住房需要，对于满足人民群众地基本生活需求，保 障基本生活条件具有积极地意义. 工程地建设符合通知地要求. 2.1.2 青岛市相关规划分析 工程符合青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要 青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，“ 十 二五 ” 期间，青岛市要立足提升全市城镇化水平，重点发展崂山、黄 岛、城阳 . 以实现全域城镇化为目标，加快高新技术产业、现代服务 业、临港产业、临空经济发展，带动农村城镇化进程. 统筹建成区与农 村社区
43、规划建设，协调推进旧城旧村改造和新城区建设，完善配套设 施，优化城市空间形态，建设生态、宜居地现代化新城区. 规划还提出，要“ 把科技进步和创新作为重要支撑，深入实施 自主创新和人才强市战略，. 逐步改善和解决新就业职工、引进人 才和在我市有稳定职业并居住一定年限地外来务工人员等群体地住 房. ” 纲要还指出，加大保障性住房建设力度. 增加财政资金对保障 性住房建设和管理投入. 通过新建、改建、购置等方式多渠道筹集保障 性住房，优先保证保障性住房用地供应. 本工程位于青岛经济技术开发区，建成后将向世人展现出一片具 有鲜明时代特色地新城区，极大地改善区域地城市环境，提升城市形 象. 同时，工程地
44、建设将促进该地区地城市基础设施配套更加完善，为 经济社会地健康发展奠定坚实地物质基础. 工程总体定位为面向符合条 件地各类人才和低收入家庭，对于构建和谐社会，促进经济发展、社 会稳定都具有重要作用 . 工程地建设符合规划要求. 工程符合青岛市 “ 十二五 ” 住房建设发展规划 青岛市 “ 十二五 ” 住房建设发展规划提出，“ 十二五 ” 期间，以保 障和改善民生为目地，深入贯彻落实市委市政府“ 率先科学发展，实 现蓝色跨越，建设宜居幸福地现代化国际城市” 目标，加快调整住房保 障建设和供应体系，逐步减少经济适用住房和限价商品住房建设规 模，重点加大公共租赁住房建设，着力推动集中筹建工作. 规划
45、还指出，城市中心区规划建设各类保障性住房680 万平 方 M ，住房保障覆盖率达到20% 以上.开发区重点发展形成5 个居住片 区：黄岛生活综合片区、临港生活服务区、昆仑山路居住片区、薛家 岛居住片区、下庄居住片区. 本工程建设地点位于规划确定地主要布局区域内，符合青岛市产 业布局要求，工程建设性质为保障性住房，符合规划要求，是规划地 具体体现 . 工程地建设，符合规划地要求. 工程符合青岛市 “ 十二五 ” 服务业发展规划 青岛市 “ 十二五 ” 服务业发展规划指出，“ 十二五 ” 期间，青岛市 加快发展房地产等四大主导产业，支持房地产业规范发展. 以建设生态 宜居城市为目标，以改善居民居住
46、条件为着力点，落实国家宏观调控 政策，加大保障性住房建设， . 在规划目标方面，规划提出，“ 十二五 ” 期间，青岛市房地产 业增加值年均增长10% 左右，到 2015 年占全市生产总值地比重由2010 年地 4.2%提高到 4.3%. 本工程开发地保障性住房，主要面向城市中低收入者，其着力点 在于解决低收入住房困难家庭住房问题和改善中低收入住房困难家庭 地住房条件 . 工程建成后，能够解决部分引进人才和低收入家庭住房难 题，为其提供一个舒适地居住和生活环境，同时带动大量人口进入到 工程所在区域，从而为该地区创造出新地消费和服务需求，有效地促 进青岛经济技术开发区第三产业地发展步伐，优化产业结
47、构. 为区域经 济社会发展注入了发展潜力. 工程地建设符合规划地要求. 2.1.3 区域性规划分析 工程符合青岛经济技术开发区（青岛市黄岛区）国民经济 和社会发展第十二个五年规划纲要 纲要提出，将加大房地产市场调控力度，积极引导开发企业 建造面向中低收入家庭地中小套型、中低价位地住房. 科学有效地调控 住房价格，促进房地产业健康发展. 规划同时提出，“ 十二五 ” 期间，人才发展地总体目标是：坚 持“ 服务发展、创新机制、高端引领、整体开发” 地方针，以区域经济 社会发展需求为导向，以人才管理体制机制创新为动力，以人才结构 战略性调整为核心，引进和培育并举. 到 2015 年，全区人才总量达到
48、 30 万，人才竞争比较优势明显增强. 加大基础性、公益性服务资金投入 力度，提高服务层次、拓展服务工程，规范服务流程，在住房、医疗 服务、社会保障、子女教育等方面，加大对各行业各领域优秀人才干 事创业地服务保障力度，不断优化新区人才发展环境. 本工程地建设，通过科学规划、合理开发，增加保障性住房供 应，为城市中、低收入住房困难家提供了新地房源，将有助于解决青 岛市中、低收入家庭地住房问题，在一定程度上完善保障住房制度， 维护社会稳定，有助于提高青岛市地住房品质和居住质量. 同时，工程 地建设有助于优化人才发展环境，为引进人才、培养人才、留住人才 提供了良好地基础保障条件，促进人才发展与经济社
49、会发展更加协 调、更加契合，为经济社会地可持续发展奠定坚实地人才资源基础. 工 程地建设符合规划地要求. 2.1.4 工程与相关发展规划地关系 综合上述规划目标、要求，本工程符合国家、青岛市及地方区域 性规划，符合国民经济社会发展规划. 工程建成后，将加快青岛经济技 术开发区城乡一体化进程，推进由郊区型向城区型地城市功能转型， 适应胶州湾 “ 桥隧” 贯通后青岛城市格局调整，加快青岛市生态宜居地 西海岸现代化新城区地建设步伐，推动青岛市整体发展. 工程地建设是 各级规划目标地具体体现，符合规划精神. 2.2 产业政策 工程符合国家有关土地政策地要求 根据中华人民共和国土地管理法、国务院关于深化改革严 格土地管理地决定、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法、 经济适用住房管理办法等法律、法规地要求，经济适用住房建设 用地以划拨方式供应. 青岛市人民政府颁布地关于加快公