济南柳行旧居改造初步规划2稿.pdf

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1、济南柳行片区棚户区改造项目初步分析报告 1、地块现状及周边环境 1.1 土地位置及形状 地块位置：地块位于历山路与明湖东路交口以西，处于历下区与天桥区交 界处，为城市中心区域，距离大明湖公园约有千米。 地块形状： 地块形状较不规则。 地块四至范围： 东：历山路 西：规划路（保利大名湖） 地块位置 南：明湖东路 北：胶济铁路 地块主要经济指标 项目计量单位数值 总用地面积万33.7 可规划建设用地面积万28.07 1.2 地块现状 项目地块位于历山路与明湖东路交口西北角，地理位置优越， 当前为柳行小 区居住区。地块内部多为柳行居委会村居，人口稠密，居住约5 万人，外来人口 租住者较多； 地块内多

2、为低档商业用房， 且海晏门街仍有多处废品回收站点，当 前区域形象较差；地块内部尚保留有蓬莱苑道观与东小杨庄教堂两处宗教场所， 道观与教堂均已具百年历史。 地块内部共有柳行村居居民1183 户，2973 人；其余居民 3087 户。地块内 部共有建筑物建筑面积44 万， 其中多层 16 万， 村居居民有证房产约7 万， 无证自建房约 21 万。 项目地块总占地面积33.7 万，可规划建设用地 28.07 万。地块内部有宗 教用地两处，约 3 亩；国有企业用地两处，约50 亩；柳行村居 225 亩；个人房 产用地约 142 亩。 1.3 项目地块配套 项目周边配套较为齐全，文化氛围较为浓厚；项目周

3、边餐饮、文教、娱乐、 休闲设施齐全但档次较低； 地块距离解放桥 1 公里，距离老东门 500 米、距离洪楼广场 1 公里，距离北 园大街 500 米，受多处商圈辐射，商业娱乐配套完善； 地块周边交通便利，除BRT2号、3 号及 5 号快速公交线路途经地块外，另 有 21 条公交线路途经地块通往济南市各区域；另外，地块距离济南火车东站1 公里，距离济南火车站约4 公里，距离长途汽车5 公里，出行便捷； 地块周边文化氛围较为浓厚，周边多处中高等院校，例如山东省商贸学校、 山东省教育学院，济南市商贸学校等； 另项目周边有胸科医院， 医疗配套完善； 教育大厦、 梨园大戏园距离项目 不足百米，文教娱乐配

4、套齐全。 自 2004 年以来，济南城市棚户区改造工作开始实施，并逐年增加改造力度。 天桥区为济南棚户区改造重点区域，项目周边明湖天地、 保利芙蓉均为棚户区改 造已完成项目； 保利大名湖项目尚未对外销售。城市面貌的更新， 带来房价的飞 速上扬，保利芙蓉项目于2008 年 10月开盘，开盘起价 5300 元/，而当前该项 目二手房价格已逼近万元大关； 保利大名湖项目尚未开盘， 预计其售价将突破万 元。 2、土地熟化成本测算 2.1 土地出让价格构成及原则 根据济南市棚户区改造政策， 政府零收益原则， 土地熟化成本即土地出让价 格。 2.2 土地熟化成本 土地熟化成本构成：安置房建设、无证自建房货

5、币补偿、安置回迁居民 中转过渡费用、国有土地收储费用。根据初步测算，以上四项费用共计166600 万元，考虑各项不可预见因素，熟化成本上调5%，估计土地熟化费用为 174930万元。 2.2.1 安置房建设费用（不计土地部分费用） 安置房建设规模 32 万，建设成本 2800 元/，共计需要资金 89600 万元； 2.2.2 无证自建房货币补偿 无证自建房规模约21 万，补偿标准2000 元/，共计需要资金42000 万 元； 2.2.3 安置回迁居民中转过渡费用 本次棚户区改造共有居民4000 户需要回迁，补偿标准每户5 万元，共计需 要资金 20000万元； 2.2.4 国有土地收储费用

6、 地块内部尚有两块土地需要收储，分别为；牙膏厂和商贸学校地块，共约 50 亩，预计收储地价为300 万元/亩，收储总费用为 15000 万元。 2.2.5 土地熟化成本汇总：安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居 民中转过渡费用、国有土地收储费用，以上四项费用共计166600 万元，考虑各 项不可预见因素，估计土地熟化成本为174930万元。 2.2.6 土地出让价格估算 根据济南棚户区改造政策，政府土地零收益原则，土地熟化费用即土地 出让价格，经初步估算柳行地块地价为416.5 万元/ 亩。 3、项目初步规划效益分析 3.1 初步规划概况 根据地块大小、 所处区位、 形状及济南房地产市场

7、情况，对项目地块做了以 下初步规划： 主要经济指标 项目数值 总用地面积（万）33.7 可规划建设用地面积（万）28.07 容积率地上 3.06；地下 0.8 总建面积（万）107.8 地上总建面积（万） 配套公建2.78 商品房建筑面积51.02 拆迁区安置建筑面积32 合计85.8 地下总建面积（万） 地下室7 地下车库及其他15 合计22 配套公建构成 项目计量单位数值 底商万0.31 纯商业万1.54 会所万0.1 幼儿园万0.4 物业管理中心万0.43 合计万2.78 3.2 初步规划方案财务分析 根据项目初步规划方案， 项目可售商品房住宅51.02万， 可售商业用房 1.85 万；

8、根据济南市棚户区改造土地政府零收益政策，土地熟化成本即土地出让价 格，考虑土地出让金契税，柳行地块土地费用(含契税 )为 180178 万元；根据区 域房地产市场情况以及周边项目销售情况，综合考虑各类因素， 住宅部分销售价 格暂按 9500 元/，商业用房部分20000 元/计算，进行财务分析，如下表所 示： 项目总开发成本 （万元）420493.2 销售收入（万元）574940 税前利润及利润率 117076万元， 27.8% 本项目总开发成本为420493.2 万元，总销售收入约 574940万元，税前利润 约 117076万元，税前利润率为27.8%。 3.2.1 项目开发成本估算 本地

9、块占地面积较大，项目规模较大，项目总建面积规模达107.8 万；其 中回迁安置房建设费用已全部计入土地费用中，不再额外计算其开发成本； 关于 地下部分开发成本的测算，前期费用以400 元/计算，工程费用以2100 元/ 计算。 综合各项税费和成本测算，本项目开发成本总额为42.05 亿元。 项目合计 土地费用（万元）180178 施工前期费用（万元）31992.64 工程费用（万元）159180 施工手续费（万元）4202.86 工程管理费用（万元）10439.24 不可预见费用（万元）3633.63 销售及财务费用（万元）30866.54 项目总成本（万元）420492.91 住宅部分：商品

10、房建筑面积51.02 万； 公建部分：公建部分总建筑面积2.78 万；其中可售商业部分1.85 万； 地下部分：地下建筑面积共22 万，其中7 万地下室， 15 万车库及其他。 3.2.2 销售收入 本项目销售收入共有四部分组成，即商品房住宅部分、商业用房部分、 地下部分、 回迁区超出安置标准建设部分。其各部分销售收入如下表所示，项目 销售额为574940 万元。 物业类型售价（元/）销售单位（万）销售收入（万元） 商品房住宅9500 51.02 484690 商业用房20000 1.85 37000 地下部分2500 14.5 36250 回迁区部分房源 （超出 安置标准建设部分） 8500

11、 2 17000 合计574940 地上部分：假设商品房住宅及可售商业用房部分销售率为100%；根据以往经验，回迁区建设规模与 居民房产建筑规模存在一定比例约1.3:1，即本项目回迁区总建面积30 万即可，而本项目回迁区建设规 模为 32 万， 根据回迁区回购价格优惠10%原则，销售价格暂定8500 元/，超出安置标准建设部分可有 1.7 亿元销售款。 地下部分：假设7 万地下室销售率为100%；车库销售率为50%； 3.2.3 经营税费及附加、增值税 销售收入比例金额（万元） 营业税5% 28747 城市建设税0.35% 2012.29 教育费附加0.15% 862.41 增值税 1% 57

12、49.4 合计37371.1 3.2.4 税前利润及利润率 税前利润 =销售收入 -总成本 -经营税费及附加 -增值税 =117076万元 税前利润率 =税前利润 /总投入 *100%=27.8% 本项目税前利润为117076万元；税前利润率达27.8% 。 4、项目操作思路及资金安排 4.1 土地获取方式 根据济南市棚户区改造政策， 柳行片区旧居改造可将棚户区改造 与土地出让捆绑进行，通过一次公告，二次挂牌的方式，土地出让金 即为土地熟化成本。 柳行地块土地获取方式如下图所示： 4.2 分期开发基本思路 根据济南市棚户区改造政策要求，须先进行安置房建设 （占地面 积 160 亩，总建筑面积

13、32 万） 。为减少项目启动资金的投入，对开 发进度的安排拟采用分区分期推进的方式。 4.2.1 居民安置区集中安排，商品房开发分两期； 4.2.2 在安置区建设期间，商品房一期进行项目前期报批工作， (以 取得四证为目标 )； 4.2.3 商品房一期具备放贷条件后，开始建设； 4.2.4 根据安置区回购和商品房一期推进情况，确定二期启动时 间。 4.3 启动资金安排 4.3.1 济南市政府棚户区改造项目资金运行示意图 回迁安置区 商品房二期 商品房一期 根据济南市棚户区改造项目资金运行示意图可以看出，土地熟化 费用均需要开发商支出；其中拆迁补偿与过渡费用需支付给被拆迁 人，土地收储费用需支付

14、给原土地持有者，而回迁房建设费用仍回归 开发商。 4.3.2 土地熟化过程各阶段支出费用 根据济南市棚户区改造政策，土地熟化费用由四部分组成， 即安 置房建设费用、货币补偿、 中转过渡费用以及国有土地收储费用。其 中货币补偿与中转过渡费用，共6.2 亿元，需要在确定竞买人资格即 第一次摘牌时需要全额支付； 因地块内部存在国有企业用地及教育用 地需要收储，土地收储费用约1.5 亿元，此费用在土地第二次公告时 支付；根据土地出让政策， 在签订土地出让协议时，土地首付款需要 支付出让金 50%,根据土地熟化成本测算，土地出让金为17.49 亿元， 故第二次摘牌时，仍需支付1.05 亿元才可达到摘牌条件；在取得土 地使用证时，需全款支付土地出让金即熟化费用，考虑契税因素，开 发商需再支付 9.27亿元。 4.3.3 土地熟化过程实际支出费用 4.3.4 启动资金具体计算 根据济南市棚户区旧改项目资金运行及土地熟化过程中各阶段 支出费用测算，项目共需启动资金10.86亿元。 项目开发建设的后续资金通过贷款及销售回笼解决。