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1、成本测算编制作业指导书1 目的1.1合理确定成本，有效配置成本资源，提升产品价值，实现投资效益； 1.2规范工作流程，推进成本管理作业的标准化、专业化 2 适用范围集团地产子公司（控股公司）的所有地产项目的成本测算工作3 定义3.1成本测算：在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，成本测算是项目在开发过程中成本控制的主要依据，也是确定成本责任考核指标的基础文件。3.2成本测算版本：成本测算按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，成本测算分为以下第一版至第四版四个主要版本，除此之外的版本为其他版。3.2.1第一版，可研成本测算
2、（也称成本估算），在项目可行性研究阶段编制，作为可行性研究的一部分，供三方统一的可行性研究报告听证会评审；定稿时间为可行性研究报告听证会通过时间，经审批后其数值为项目成本控制的预控目标，版号为1.03.2.2第二版，策划测算，项目策划阶段编制，作为项目经营策划报告的一部分，供经营策划报告听证会评审；定稿时间为经营策划报告听证会通过时间，版号为2.0；评审结果若与1.0版不同，其数值为预控目标调整值。3.2.3第三版，方案成本测算，在设计管理阶段的方案设计阶段编制，作为实施方案的一部分，供设计方案听证评审；定稿时间为设计方案听证会通过时间，经审批后，其数值为项目成本控制的正式目标，版号为3.0
3、3.2.4第四版，景观成本测算，在设计管理阶段的景观概念方案设计阶段编制，作为景观概念方案的一部分，供景观概念方案听证会评审；定稿时间为景观概念方案听证会通过时间；版号为4.0。评审结果若与3.0版不同，其数值为正式目标调整值。3.2.5 其他版，除第一版至第四版之外、根据需要编制的成本测算，其版号是：小数点前一位为上次测算的主要版本版号第一位，小数点后一位按顺序从1开始编码；例如第三版测算之前编制的对第二版测算的调整，编号依次为2.1、2.2等等。其他版成本测算若经过集团的评审、审批，其结果若与前一版不同版，其数值均作为预控目标或正是目标的调整值。4 职责4.1地产子公司成本部门4.1.1
4、编制成本各阶段成本测算及相关文件；4.2 地产子公司其他职能部门4.2.1 提供成本测算所需的项目开发、设计、工程、营销等方面的资料和数据，提供测算所需数据支持，共同确认测算结果；4.3 集团财务管理部成本组：4.3.1 对成本测算的编制制定技术标准，为地产子公司编制成本测算提供技术指导5 工作过程和要求5.1四个三方统一的听证会所需的成本测算，应在听证会日期前的10个工作日之前完成并提交集团；其他测算编制时间视成本管理工作需要而定，但必须遵守“先算后干”的原则；5.2 编制之前，编制人应协助和提请相关业务部门，如设计部、营销部、开发部等，收集和准备编制测算所需的依据性资料；各阶段成本测算编制
5、所需的主要资料、数据见成本测算编制依据表格；5.3所有成本测算均应按集团统一的成本测算标准表编制，并保持EXCEL格式。测算表中所有非原始数据，即由本工作表或其他工作表的数据计算得出的数据，应保留其计算公式；各成本测算的内容，应包括但可不限于成本测算标准表中所包含的工作表；5.4测算中，应根据相应阶段确定的所有建造内容确定成本测算指标，数量，计算各单项、各单体的成本，并在表中备注各指标数据的依据、所包涵内容。各阶段成本测算的深度、分项的综合程度可以随设计的不同而不同，但必须涵盖所有建造的内容。5.5 各单体、单项成本的计算完成后，汇总出成本和相应销售面积指标。即使本次测算是因局部变更所作调整，
6、也需计算出总成本。不可预见费应列在总成本之外，作为对项目的风险准备，项目实施过程中，经集团同意方可动用。5.6 对于分期开发的项目，如果条件许可，尽可能编制总体的成本测算，在总体测算基础上编制分期成本测算，并在各期之前合理分摊有关基础设施、配套设施的费用。若无法一次性编制，地产子公司应按集团要求（包括经营和成本控制方面要求），编制项目的分期成本控制目标，5.7 测算中，除做一般性计算外，应对认真考察花费较多的分项工程、部位，抓住成本控制的重点关注指标和主要环节（参见成本控制要素及参考指标），特别是一些超过常规的营销需求，规划设计标准和指标，必要时应编制价值分析报告，报告的主要内容和格式参见集团
7、模版。5.8 成本测算初步编制完成后，必须与上版目标成本对比，如果超出成本目标，必须有相应的分析对比说明，并采取相应的措施控制超额；若无法控制在上版目标值内，按成本目标调整作业指导书执行；5.9 成本测算必须包括编制说明，内容包括：编制的对象、范围、编制依据、日期，对重点花费项目、变更情况、设计营销超常规、成本超目标等情况的说明、暂定内容与遗留问题等等。5.10成本测算的编制过程中，成本人员必须保持与设计、营销的互动沟通，深入理设计和营销意图，对三方统一的产品属性表的内容达成共识；特别是对于超常规的设计、营销要求，在进行价值分析和超目标原因分析时，取得相应的技术支持，目的是保证成本测算的合理性，实现资源的合理配置。测算的结果必须经相关部门一致认可，体现成本目标共同制定、共同执行、共担责任的原则；5.11编制过程中集团应给与地产子公司所需的技术支持。编制完成的成本测算须经集团下派各地产子公司的成本负责人审核后，报送集团评审。6 支持性文件6.1 工程成本管理与监控程序7 相关记录及表格7.1 成本测算标准表7.2 价值分析报告7.3 成本测算编制依据7.4 三方统一的产品属性表4