房地产项目工程管理策划书-模板-43DOC.doc

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1、 *项目 工程管理策划书 编制：*项目部 年 月 日 1 目目 录录 第一章：工程概况及项目总平面图第一章：工程概况及项目总平面图1 1.1 项目概况1 1.2 项目总平面图1 1.3 项目工程管理的特点和难点1 第二章：项目的组织架构与岗位职责第二章：项目的组织架构与岗位职责2 2.1 项目部组织架构及岗位职责2 2.1.1 项目部组织架构.2 2.1.2 项目部工程口工作职责及岗位职责.2 2.2 项目部对总包单位及监理单位的管理原则.2 第三章：项目的范围划分第三章：项目的范围划分7 3.1 项目总平面图7 3.2 总承包商施工范围划分7 3.2.1 标段划分图及概况.7 3.2.2 施

2、工范围划分原则.8 3.2.3 专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单.8 第四章：工程进度管理第四章：工程进度管理10 4.1项目总体开发计划10 4.2项目部工程施工进度节点计划10 4.3 工程进度计划的特点.10 4.4 工程进度控制措施.10 4.4.1 总包施工进度计划审核.10 4.4.2 施工过程中施工进度计划审核10 4.4.3 总包施工协调管理10 4.4.4 奖惩机制11 4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制11 4.4.6 项目部内部计划协调11 4.4.7 现场交通情况12 4.4.8 民扰情况12 4.4.9 对外协调工作12 第五章：工程质量及安全文

3、明管理第五章：工程质量及安全文明管理13 5.1 工程质量与安全管理目标13 5.1.1 工程质量管理目标.13 5.1.2 安全文明施工管理目标.13 5.1.3 质量与安全管理奖罚措施13 5.2 质量与安全管理指导思想13 5.2.1 优选队伍，杜绝多层转包.13 5.2.2 强化过程监督.13 5.2.3 利用监理的力量，强化质量及安全控制.14 5.2.4 沟通与支持.14 2 5.3 工程质量管理措施14 5.3.1 图纸审查制度14 5.3.2 施工单位质量保证体系16 5.3.3 设备材料进场验收制度17 5.3.4 战前培训制度17 5.3.5 样板验收制度19 5.3.6

4、项目质量管理要点.21 5.3.7 技术方案先行制度.21 5.3.8 质量通病处理.22 5.3.9 日常质量管理.22 5.3.10 设计协调问题.22 5.3.11 质量事故处理.22 5.3.12 分户验收把握竣工验收最后防线.22 5.3.13 入住前质量检查和维修.23 5.3.13 成品保护措施.23 5.4 安全文明施工管理24 5.4.1 安全文明施工控制要点.24 5.4.2 安全文明施工检查制度.25 第六章：工程成本管理第六章：工程成本管理26 6.1 项目成本控制目标.26 6.2 项目成本控制措施.26 6.2.1 招投标及材料采购方式.26 6.2.2 推行限额设

5、计.26 6.2.3 设计奖罚制度.26 6.2.4 部品部件调查研究.26 6.2.5 图纸审查.26 6.2.6 变更签证管理.27 6.2.7 进度款支付.27 第七章：采购与招标管理第七章：采购与招标管理28 7.1 监理招标28 7.1.1 入围资格.28 7.1.2 监理人员的资质审查.28 7.1.3 检查现场办公设备.28 7.2 总包招标29 7.2.1 入围资格.29 7.3 分包管理与甲供材料协调29 7.3.1 总包管理工作包括：.29 7.3.2 总包配合工作包括：.29 7.3.3 甲供、甲定乙购材料管理.30 7.4 配套专业分包工程招标31 第八章：项目的沟通管

6、理第八章：项目的沟通管理32 8.1 进场知会32 3 8.2 周例会32 8.3 工程月报32 8.4 里程碑形象进度32 8.5 文件的收发、传阅32 8.6 文件的归档32 第九章：项目的风险与对策第九章：项目的风险与对策35 9.1 进度控制风险与对策35 9.2 质量控制风险与对策35 9.3 成本控制风险与对策37 9.4 其它38 第十章：项目的总体协调第十章：项目的总体协调39 10.1 场地条件39 10.2 销售开放展示要求39 10.3 施工场地平面布置39 1 第一章：工程概况及项目总平面图第一章：工程概况及项目总平面图 1.1 项目概况项目概况 注：可引用规划说明书内

7、容 1.2 项目总平面图项目总平面图 注：总平面布置原则： 1.根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置； 2.根据现场实际地形，最大限度利用施工场地； 3.与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道， 不影响销售展示； 4.现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离； 5.水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉； 6.应满足文明施工及消防要求。 1.3 项目工程管理的特点和难点项目工程管理的特点和难点 注项目工程特点、难点从以下两方面考虑： 1.从项目地理位置充分考虑施工特点、难点。以香蜜山为例，香蜜山为山体建筑，

8、应考虑做永久支护、 水土保持等，同时，地下室地板可不做防水，地块中存在过境水源管，需合理处理，等等； 2.从施工组织设计充分考虑施工特点、难点。以香蜜山为例，项目中高层、小高层建筑类型并存，标 高交错，故应把标高测量作为一个重点；营销需要先展示 8 层以下外立面，故应编制合理的施工方 案，先做悬挑架，8 层高度预埋钢板，等等。 2 第二章：项目的组织架构与岗位职责第二章：项目的组织架构与岗位职责 2.1 项目部组织架构及岗位职责项目部组织架构及岗位职责 2.1.1 项目部组织架构项目部组织架构 注：以构架图形式表示，具体到员工个人的岗位及姓名 2.1.2 项目部工程口工作职责及岗位职责项目部工

9、程口工作职责及岗位职责 详见详见某某（集团）深圳公司项目制规范某某（集团）深圳公司项目制规范 2.2 项目部对总包单位及监理单位的管理原则项目部对总包单位及监理单位的管理原则 2.2.1 总包单位管理原则总包单位管理原则 1)总包单位管理原则：利用合同条款和完善的管理制度对施工单位规范管理，有效控制，以充分调动 施工单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果。 2)对总包项目班子的管理：要求总包单位项目班子机构健全，符合投标文件和合同的规定，项目经理 和技术负责人应经甲方考察认可，施工五大员应持证上岗； 3)对项目管理程序的管理：项目施工应制定施工组织设计和各项施工方案，施工过程程序应遵循施

10、工 合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及甲方各项工程管理制度中的各项规定，工序 交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收、往来函件等均应按规定程序进行。 4)现场配合协调的原则：总包单位负责项目施工现场的总体配合协调工作，配合各参与建设的单位， 为各分包单位提供施工条件，并对其进行质量、安全各方面的总包管理。总包单位应对甲方各种销 售行为进行配合和提供协助 5)文函往来管理原则：总包单位与各单位的文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定，对加方发文 应在规定期限内进行回复，对甲方指令应贯彻执行并进行回复，如有异议的应在规定期限内进行书 面回函。总包单位发出函件 6)安全文明施工管理原则：总

11、包总体负责施工现场安全文明施工管理，应制定专项安全文明施工管理 方案，成立安全文明施工领导小组，安全主任应持证上岗；协调管理现场参与建设各单位的安全文 明施工，接受甲方监理及政府职能部门进行安全文明施工检查。 2.2.2 监理单位管理原则监理单位管理原则 项目部应为监理机构创造良好的工作条件，明确工作授权，使监理机构能按照我司工程管理思想和 要求开展监理工作。 监理机构在按建设工程监理规范 、监理合同、经甲方审批的监理规划及细则开展现场监理工作的 同时，接受甲方项目工程组的现场管理和指令。项目总监理工程师受甲方工程经理的直接领导，项目总 监和甲方项目工程组专业工程师共同统筹管理监理机构其他监理

12、人员的监理工作。工程经理每月考核项 目总监的工作，项目总监和甲方项目工程组专业工程师每月共同考核监理人员的工作。 总监职责：建设工程监理规范规定的监理职责；甲方工程经理关于工程管理指派的其他工作。 监理人员职责：建设工程监理规范规定的监理职责；甲方工程组关于工程管理而指派的其他工 作，甲方工程现场指令。 激励机制：根据监理合同制定相应的激励机制和现场补贴方案，鼓励监理机构各监理人员。 3 监理工作检查要点：附后，供参考 4 项目总监考核标准项目总监考核标准 考 核 内 容评分标准 1、坚持四项基本原则，严格执行国家的各项法令，方针和政策。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则

13、此项得 0 分 2、坚持“公正、诚信、科学、求实”的宗旨，维护国家和业主利益， 全心全意为工程建设服务。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 3、加强自身思想建设，廉洁奉公，不谋私利。严禁以任何方式收受 施工单位任何形式的馈赠。确保自身公正地位。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 4、不得向施工单位推荐分包队伍和推销设备材料。不准兼任施工单 位的实职和虚职。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 5、明确职责，摆正位置，顾全大局，实事求是，正确处理好与建设 单位、施工单位、设计单位、质量监督站

14、等各方面的关系。无投诉。 此项满分为 3 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 6、加强业务学习，熟读图纸、规范及合同。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 7、尊重与支持质监站人员的工作,同心协力,共同做好工程质量的监 督 此项满分为 3 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 8、认真贯彻执行项目各项规章制度，保守建设单位的秘密。 此项满分为 3 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 9、组织领导项目监理处人员执行有关的政策、法规、标准、规范和 公司的体系文件，对履行委托监理合同负全面责任。 此项满分为 10

15、分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 10、根据监理委托合同主持制定项目监理规划，并组织实施。认真 执行程序文件，确保监理服务处于受控状态。 此项满分为 5 分，任一规定在考评时发现未执 行扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0。 11、督导各专业监理工程师编制的监理工作规划或实施细则。 此项满分为 3 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 12、在监理过程中代表公司对外联络与协调，作出相关决定，并对 其所作决定负责。 此项满分为 3 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 13、协调工程项目专业之间的技术问题，保证工程项目总体功能的 先进、合理，充

16、分体现设计要求。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 14、签署监理对外发出的文件、报表及报告。 此项满分为 3 分，任一资料在考评时发现按要 求签署则扣 1 分，累计扣分，此项最低得 0 分 15、督促整理合同文件和审核监理档案资料，确保档案资料整齐、 完整，并对的安全性及真实性负责。 此项满分为 3 分，任一资料在考评时发现为整 理、不真实则扣 1 分，累计扣分，此项最低得 0 分 16、主持编写工程项目监理工作总结。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 17、每天巡视现场两次，对发现的问题，及时处理问题。 此项满分为 3

17、 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 18、对项目监理处人员工作进行领导，协调和监督检查，实事求是 并认真对监理人员进行考核。 此项满分为 3 分，在考评时发现任一监理人员总 监未考核，则扣 1 分，累计扣分，此项最低得 0 分 19、督促和检查监理人员做好监理日记。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 20、工作积极主动，办事不拖拉，有协作精神。办事效率高，敢于 负责任。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项得 0 分 21、业务工作无责任事故，履行岗位职责。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不 合格，则此项

18、得 0 分 22、是否制定旁站监理方案，检查监理人员旁站监理情况 此项满分为 5 分，考评期间内，每发现一次扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分 23、是否按时向业主汇报工程进展及管理情况 此项满分为 3 分，考评期间内，每发现一次扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分 加 分 内 容 1、为项目管理积极提出建设性建议加 3-10 分。 2、提出合理化建议对工程质量、进度、投资产生积极作用的加 4-15 分。 3、有其他特别贡献的加 4-15 分。 编制： 审批： 5 项目总监考核表项目总监考核表 被考核人：被考核人： 考核人：考核人： 考核时间：考核时间： 年年 月月 日日 总分：总分

19、： 考 核 内 容得分考核结果 1、坚持四项基本原则，严格执行国家的各项法令，方针和政策。 口合格 口不合格 2、坚持“公正、诚信、科学、求实”的宗旨，维护国家和业主利益，全心全意为 工程建设服务。 口合格 口不合格 3、加强自身思想建设，廉洁奉公，不谋私利。严禁以任何方式收受施工单位任何 形式的馈赠。确保自身公正地位。 口合格 口不合格 4、不得向施工单位推荐分包队伍和推销设备材料。更不准兼任施工单位的实职和 虚职。 口合格 口不合格 5、明确职责，摆正位置，顾全大局，实事求是，正确处理好与建设单位、施工单 位、设计单位、质量监督站等各方面的关系。无投诉。 口合格 口不合格 6、加强业务学习

20、，熟读图纸、规范及合同。工作需要时居住现场，旁站监理、坚 守岗位。 口合格 口不合格 7、尊重与支持质监站人员的工作,同心协力,共同做好工程质量的监督 口合格 口不合格 8、认真贯彻执行项目各项规章制度，保守建设单位的秘密。 口合格 口不合格 9、组织领导项目监理处人员执行有关的政策、法规、标准、规范和公司的体系文 件，对履行委托监理合同负全面责任。 口合格 口不合格 10、根据监理委托合同主持制定项目监理规划，并组织实施。认真执行程序文件， 确保监理服务处于受控状态。 口合格 口不合格 11、督导各专业监理工程师编制的监理工作规划或实施细则。 口合格 口不合格 12、在监理过程中代表公司对外

21、联络与协调，作出相关决定，并对其所作决定负责。 口合格 口不合格 13、协调工程项目专业之间的技术问题，保证工程项目总体功能的先进、合理，充 分体现设计要求。 口合格 口不合格 14、签署监理对外发出的文件、报表及报告。 口合格 口不合格 15、督促整理合同文件和审核监理档案资料，确保档案资料整齐、完整，并对的安 全性及真实性负责。 口合格 口不合格 16、主持编写工程项目监理工作总结。 口合格 口不合格 17、每天巡视现场两次，对发现的问题，及时处理问题。 口合格 口不合格 18、对项目监理处人员工作进行领导，协调和监督检查，实事求是并认真对监理人 员进行考核。 口合格 口不合格 19、督促

22、和检查监理人员做好监理日记。 口合格 口不合格 20、工作积极主动，办事不拖拉，有协作精神。办事效率高，敢于负责任。 口合格 口不合格 21、业务工作无责任事故，履行岗位职责。 口合格 口不合格 22、是否制定旁站监理方案，检查监理人员旁站监理情况 口合格 口不合格 23、是否按时向业主汇报工程进展及管理情况 口合格 口不合格 加 分 内 容 得分 1、为项目管理积极提出建设性建议加 3-10 分。 2、提出合理化建议对工程质量、进度、投资产生积极作用的加 4-15 分。 3、有其他特别贡献的加 4-15 分。 6 监理人员考核标准监理人员考核标准 考 核 内 容评分标准 1、图纸领用是否做记

23、录，图纸是否保存完整，是否使用作废 图纸。 此项满分为 5 分，考评期间内，发现使用作废图纸或 丢失图纸一次扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 2、使用的标准、规范是否为有效文件。 此项满分为5 分，考评期间内，发现使用无效标准、 规范一次扣2 分，累计扣分，此项最低得0 分。 3、是否按监理人员签名标识式样签发有关签证。 此项满分为 5 分，考评期间内，发现未按要求签名一次 扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 4、是否登记承建商特殊岗位人员并收信有效资质证明。 此项满分为 5 分，考评期间内，发现未收集或未检查 一次扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 5、是否按期进行

24、安全检查，并埴写相关记录。 此项满分为 5 分，考评期间内，发现未登记或未检查 一次扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 6、 监理日志中工程进度、质量、问题处理结果是否记录完 全，记录人是否签名。 此项满分为5 分，考评期间内，发现一次记录不完全 或未签名扣2 分，累计扣分，此项最低得0 分。 7、隐蔽工程是否均进行检查，并记录检查结果，检查人是否 签名。 此项满分为 5 分，考评期间内，发现一次未检查或未 签名扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 8、设计变更是否登记、发放。 此项满分为 5 分，考评期间内，发现未登记或未发放一 次扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 9

25、、材料使用前是否审核申报并由总监审批，材料质量证明是 否齐全。 此项满分为5 分，考评期间内，发现未审批或材料不 齐一次扣2 分，累计扣分，此项最低得0 分。 10、工程分包方是否在开工前审核申报并经总监审批。 此项满分为 5 分，考评时发现一次未审批扣 3 分，累 计扣分，此项最低得 0 分。 11、是否依据监理规划 、图纸、施工规范要求编制监理 细则 。 此项满分为 5 分，考评期间内，未编制监理细则 ， 此项得 0 分 12、与本专业有关的签证，是否签名、日期并按要求发放。 此项满分为 5 分，考评期间内，每发现未签名或未按 要求发放一次扣 2 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 13、

26、使用的检测设备是否在检定有效期内，并填写检定记录。 此项满分为 5 分，考评期间内，每发现使用失效检测 设备或使用后未填写记录一次扣 2 分，累计扣分，此项最 低得 0 分。 14、合同文件、及监理档案资料是否整齐、完整。 此项满分 5 分，任一资料在考评时发现未收集、整理 扣 1 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 15、每天在现场巡视 3 次，每次巡视所负责的各个部位，对发 现问题及时处理并填写在监理日志中。 此项满分为 5 分，在考评时发现少巡视一次扣 2 分， 累计扣分，此项最低得 0 分 16、业务工作无责任事故，无业主投诉。 此项满分为 10 分，若规定的任一内容考评时不合格， 则

27、此项得 0 分 17、有事按规定请假，不擅离岗位。 此项满分为 5 分，若规定的任一内容考评时不合格， 则此项得 0 分 18、无迟到、早退。无上班干私活、闲谈、吃零食现象。无上 班看报纸或者看与业务无关的书籍。 此项满分为5 分，在考评时发现迟到或早退一次扣2 分，累计扣分，此项最低得0 分。 19、是否按要求对关键工程进行旁站， 此项满分为 5 分，在考评时发现一次扣 2 分，累计扣 分，此项最低得 0 分。 保修阶段考核内容评分标准 1、是否按文件要求对工程进行巡查、回访。 此项满分为 25 分，考评期间内，每发现一次未巡查 扣 10 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 2、对发现的问题

28、是否及时处理。 此项满分为 25 分，考评期间内，每发现一次未处理 扣 10 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 3、是否对保修问题进行记录，并记录处理结果。 此项满分为 25 分，考评期间内，每发现一次未记录 扣 10 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 4、保修资料签名是否齐全，是否填写日期，及时提交业主方。此项满分为 25 分，考评期间内，每发现一次不齐全 或未填写日期扣 10 分，累计扣分，此项最低得 0 分。 编制： 审批： 7 监理人员考核表监理人员考核表 被考核人：被考核人： 考核人：考核人： 考核时间：考核时间： 年年 月月 日日 总分：总分： 考 核 内 容得分考核结果 1、

29、图纸领用是否做记录，图纸是否保存完整，是否使用作废图纸。口合格 口不合格 2、使用的标准、规范是否为有效文件。口合格 口不合格 3、是否按监理人员命名标识规范式样签发有关签证。口合格 口不合格 4、是否登记承建商特殊岗位人员并收集有效资质证明。口合格 口不合格 5、是否按期进行安全检查，并填写相关记录。口合格 口不合格 6、 监理日志中工程进度、质量、问题处理结果是否记录完全，记录 人是否签名。 口合格 口不合格 7、隐蔽工程是否均进行检查，并记录检查结果，检查人是否签名。口合格 口不合格 8、设计变更是否登记、发放。口合格 口不合格 9、材料使用前是否申报并由总监审批，材料质量证明是否齐全。

30、口合格 口不合格 10、工程分包方是否在开工前是否申报并经总监审批。口合格 口不合格 11、是否依据监理规划 、图纸、施工规范要求编制监理细则 。口合格 口不合格 12、与本专业有关的签证，是否签名、日期并按要求发放。口合格 口不合格 13、使用的检测设备是否在检定有效期内，并填写检定记录。口合格 口不合格 14、合同文件、及监理档案资料是否整齐、完整。口合格 口不合格 15、每天在现场巡视 3 次，每次巡视所负责的各个部位，对发现问题及 时处理并填写在监理日志中。 口合格 口不合格 16、业务工作无责任事故，无业主投诉。口合格 口不合格 17、有事按规定请假，不擅离岗位。口合格 口不合格 1

31、8、无迟到、早退。无上班干私活、闲谈、吃零食现象。无上班看与业 务无关的书籍。 口合格 口不合格 19、是否按要求对关键工程进行旁站监理口合格 口不合格 保修阶段考核内容得分考核结果 1、是否按文件要求对工程进行巡查、回访。口合格 口不合格 2、对发现的问题是否及时处理。口合格 口不合格 3、是否对保修问题进行记录，并记录处理结果。口合格 口不合格 4、保修资料签名是否齐全、是否填写日期，并及时提交业主方。口合格 口不合格 8 第三章：项目的范围划分第三章：项目的范围划分 3.1 项目总平面图项目总平面图 见 1.2：项目总平面图 3.2 总承包商施工范围划分总承包商施工范围划分 注：若项目划

32、分若干标段，则在此节作一定的描述 3.2.1 标段划分图及概况标段划分图及概况 3.2.1.1 标段划分图 3.2.1.2 各标段概况 注：按下表列明各标段概况，并对标段特点作分析 表格 某标段概况 楼号层数地下室层数结构形式建筑面积（ M2 ） 楼栋数总计(栋)：建筑面积总计(M)： 9 该标段特点分析：注视具体情况填写 该标段估算总包造价：注视具体情况填写 3.2.2 施工范围划分原则施工范围划分原则 在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业 性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。 3.2.3 专业分包工

33、程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单 3.2.3.1 专业分包工程清单（以香蜜山为例，供参考） 专业分包工程专业分包工程清单清单 序号序号分包工程分包工程序号序号分包工程分包工程 1 施工围墙工程 25 阳台栏杆制作安装工程施工合同 2 基岩爆破工程 26 样板房装饰 3 土石方工程 27 样板房空调设备供货与安装工程 4 挡土支护工程 28 有线电视综合信息网入网工程 5 桩基工程 29 室外环境栏杆制作安装工程 6 甲方临建办公室工程 30 不锈钢信报箱制作安装工程施工合同 7 绿化工程 31 水池防护涂料工程 8 市政绿化带临时围栏工程

34、32 燃气安全及智能化管理系统工程 9 会所观光电梯及自动扶梯采购、安装工程 33 室内网球馆及大堂空调机供货与安装工程 10 施工用变压器安装工程 34 水泵房设备供货及安装工程合同(甲分包) 11 人防地下室防护设备制作安装工程 35 会所窗帘制作安装合同 12 防水工程 36 屋顶泛光照明工程 13 白蚁防治施工工程 37 变配电所及外线高压电缆安装工程 14 网球馆专业施工工程 38 沥青混凝土路面及道牙 15 燃气安装工程 39 室内网球场及中心赛场弹性面层施工工程 16 幕墙和钢结构工程 40 智能化设备采购及安装工程 17 电梯招标工程 41 发电机环保降噪安装工程 18 广告牌

35、钢结构施工合同 42 停车场标识及划线施工 19 景观假山塑石工程 43 落地窗防护栏制作安装工程 20 会所及网球馆室内装饰工程 44 边坡支护工程 21 室外给水及室外消防管网工程承包合同 45 临时电梯安装工程 22 网球馆室内装修施工合同 46 广播音响设备安装工程 23 水景工程 47 土石方测量工程 24 前广场会所及网球馆景观照明安装工程 10 3.2.3.1 甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单（以香蜜山为例，供参考） 甲购材料设备清单甲购材料设备清单 序序 号号 编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 序序 号号 编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 1GW-JG-01

36、室外工程的环境雕塑、小品、黄蜡 石、卵石、体育、游戏、休闲设施 等 26GW-JG-03室外木制构件工程 2GW-JG-02消防报警设备27GW-JG-04室外特种石材 甲定乙购材料设备清单甲定乙购材料设备清单 序序 号号 编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称序号序号编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 一一建筑装饰材料建筑装饰材料一一建筑装饰材料建筑装饰材料 1GW-JDYG-01住宅外墙砖20GW-JDYG-20铝型材 2GW-JDYG-02会所外墙砖21GW-JDYG-21铝合金门窗玻璃 3GW-JDYG-03电梯厅及前室地砖22GW-JDYG-22五金配件 4GW-JDYG-0

37、4电梯厅及前室墙砖 5GW-JDYG-05架空层地砖二二安装材料安装材料 6GW-JDYG-06架空层墙砖23GW-JDYG-23母线槽 7GW-JDYG-07玻璃砖24GW-JDYG-24电缆桥架（A*B） 8 GW-JDYG-08泳池专用瓷砖 25GW-JDYG-25 三箱（电表、照明、动 力） 9GW-JDYG-09室外铺地水泥砖26GW-JDYG-26应急照明 10 GW-JDYG-10室外石材 27GW-JDYG-27 出口指示灯（单、双面） 11GW-JDYG-11外墙涂料28GW-JDYG-28风机 12GW-JDYG-12 阳台栏杆及防腐涂料 工程 29GW-JDYG-29潜污

38、泵 13GW-JDYG-13入户门30GW-JDYG-30泡沫罐 14GW-JDYG-14电梯前室门31GW-JDYG-31减压阀 15GW-JDYG-15管井门32GW-JDYG-32消火栓 16GW-JDYG-16入户门锁33GW-JDYG-33开关插座 17GW-JDYG-17防火卷帘34GW-JDYG-34PVC 电线管 18GW-JDYG-18屋面保温材料35GW-JDYG-35电梯厅、住宅大堂灯具 19GW-JDYG-19钢制防火门36GW-JDYG-36厨房烟道 11 第四章：工程进度管理第四章：工程进度管理 4.1项目总体开发计划项目总体开发计划 注：附上经深圳公司评审通过的项

39、目总体开发计划 4.2项目部工程施工进度节点计划项目部工程施工进度节点计划 4.3 工程进度计划的特点工程进度计划的特点 4.4 工程进度控制措施工程进度控制措施 4.4.1 总包施工进度计划审核总包施工进度计划审核 总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工 进度计划 ，上报监理公司。 监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有 关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目部审核。 项目部着重审核总承包商项目总施工进度计划与施工组织设计的各关键工期节点的符合性。 对其中配合销售的工作应

40、由具体的安排。 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合 同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。 4.4.2 施工过程中施工进度计划审核施工过程中施工进度计划审核 施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划， 项目部工程组予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。 4.4.3 总包施工协调管理总包施工协调管理 对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围 之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和

41、甲方供货材料的影响，将其 编制在内。 施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作 业环境。 12 项目部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。 总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。 每周监理例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞 后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方 案报项目部存档。 每月总承包商提交工程月报 ，项目部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作 对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制

42、定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现 在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划 ，该方案报项目部存档。 4.4.4 奖惩机制奖惩机制 除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、 、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：（例，仅供参考） 1)施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚 20000 元。每一栋楼 设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。 2)整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 5 万元，不足一天按一天算。提前一天奖励 5 万元。 4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制甲方分包工程施

43、工进度计划控制 各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划 ， 并上交施工组织设计 ，项目部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、 材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 4.4.6 项目部内部计划协调项目部内部计划协调 项目部与成本部、设计部、营销部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清 单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据项目总控制计划要求，编制切实可行的相关 工作计划： 当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，项目部组织召开工程

44、协调会， 在不影响公司项目总体计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目总体计划 关键目标的，应上报公司总经理层。 项目部将调整后的项目实施计划下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重 新报监理公司和项目经理部审核。 附： 部品招标及考察计划 出图计划 13 4.4.7 现场交通情况现场交通情况 4.4.8 民扰情况民扰情况 总包作业时间和施工噪音按照深圳市（具体城市应作相应调整）安全文明有关规定执行，减少扰民 现象。项目部负责与周边政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。 4.4.9 对外协调工作对外协调工作 项目部积极与质量监督安全监督站、

45、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行 业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证项目实施计划的顺利实现。 14 第五章：工程质量及安全文明管理第五章：工程质量及安全文明管理 5.1 工程质量与安全管理目标工程质量与安全管理目标 5.1.1 工程质量管理目标工程质量管理目标 （注：应以量化指标说明，如有效投诉率等） 5.1.2 安全文明施工管理目标安全文明施工管理目标 5.1.3 质量与安全管理奖罚措施质量与安全管理奖罚措施 例，仅供参考 1)质量目标奖罚措施 2 栋多层住宅需达到区优质结构标准，否则罚款 10 万元；单体工程质量达到市优质结构标准，则奖 励 5 万

46、元；单体工程被评为金牛奖，则奖励 10 万元。 2)文明施工的目标处罚措施 工程必须获得区文明工地称号，否则罚款 10 万元；工程若获得市级文明工地的称号，则奖励 10 万 元。工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行综合评分。周得分低于 70 分，罚 1000 元。月平 均得分低于 70 分，罚 10000 元。月平均得分高于 90 分，每月奖励 10000 元。 5.2 质量与安全管理指导思想质量与安全管理指导思想 5.2.1 优选队伍，杜绝多层转包优选队伍，杜绝多层转包 1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。 2)杜绝层层转包是我们选

47、择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本 低的工程公司。 3)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的 整合。 4)每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。 15 5.2.2 强化过程监督强化过程监督 1)承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。 2)强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。 3)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制， 评价供方的表现。 5.2.3 利用监理的

48、力量，强化质量及安全控制利用监理的力量，强化质量及安全控制 1)监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目部进行 成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书） 、经批准的监理规划、现行的法规和规范， 对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。 2)现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部 合拍。 3)现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外 部环境。 5.2.4 沟通与支持沟通与支持 1)沟通活动：与主要承建商，特别

49、是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。 2)管理与技术支持： 设计交底； 施工节点与细部交底； 技术标准交底； 施工工艺交底； 施工组织与配合交底； 质量控制点交底； 样板验收交底。 3)财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承 包方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同（同时合同支 付条款也不要太苛刻）及时支付。 16 5.3 工程质量管理措施工程质量管理措施 5.3.1 图纸审查制度图纸审查制度 施工图出图前，由设计部组织，项目部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导 书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，