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1、- 1 - / 20 模板 1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1 问题的提出及研究意义 1.1.1 问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济 收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周 而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家 或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各 国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在 着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律 ?这种 波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一
2、种周期性规律，还是有 其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一 个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周 期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的 需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新 的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2 研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是 绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加 快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来 愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长 点，
3、因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确 房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的 规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期 - 2 - / 20 理论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对 我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第 三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的 科学性与说服力。 研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意 义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和
4、房 地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都 具有积极的作用。 研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正 确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的 发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发 展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的 健康发展。 研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房 地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房 地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意 义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确
5、的处理好投资与需求的 关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消 费。 正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发 展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握 房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳 定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动 规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行 反周期运作，使企业获得最大利润。 1.2 国内外研究现状 国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析，房 地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早
6、产生于美 国。Mitchell (1927 在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的 经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933 以人均建筑许可面 积，分析了 52 个城市自 1887-1932 年建筑量，证明了期限为18 年的 3 个长周期。 Hoyt (1933 在研究芝加哥 100 年地价变化历史时发现了5 个 地价周期。 Burns (1935 利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周 - 3 - / 20 期。这些可视为房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩 斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地 产周期趋缓，对此研究也逐渐减
7、少。20 世纪 80 年代后，房地产周期的研 究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个 相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并 认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在 有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广 度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978 认为建 筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有 关。张金鹗 确立了 1971 年以来台湾地区房地产的基准循环周期。 在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发 展而提出的。进入80
8、年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深 化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。 薛敬孝 (1987 指出建筑周期是二重的，在50 年左右的大周期中包含着20 年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供 求问题。何国钊等 (1996 提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认 为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段 构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂 (1996 提出了不动产经济波动和不动产经济周期的概念，认为在市场经济 条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经 济波
9、动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和 张东 (1996 提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为 房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经 过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999 提出了房地产市场自然周期和投 资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均 衡，并划分了自然周期的四个阶段。 1.3 研究的目的、内容和方法 1.3.1 研究目的 研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状 态，总的发展趋势:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进 行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才
10、能从宏观上更好的把 - 4 - / 20 握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、 有效的反周期策略。 1.3.2 研究内容 本文研究内容主要有以下几个方面： 首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证 分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长 率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动， 以及周期波动的趋势进行分析。 其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研 究要素投入、货币供应等因素，在促成我国房地产经济周期波动的影响因 素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。 最后，
11、得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周 期波动的形成中起着重要的作用。 1.3.3 研究方法 本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规 律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业 发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。 在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产 增加值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期 波动进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动 影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。 2.我国房地产周期波动的实证分析 2.1 指标的选择 谭刚
12、 、Greenwood & Jovanvic(1990 、 Odedokun,M.O.(1992,1996、 Pagano,M.(1993、 Murinde,V.(1994 、H.E.Stanley & P.Gopikrishnan与房地产投资规模 (It之间的回归模型： Yt=62.8481+0.5322 It 的能力，结果通过现金支付承受力来影响住宅需求。另 一方面，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产 需求水平。例如收入变动影响家庭成员一生财富积累的预期，结果通过这 种财富积累的预期对住宅需求产生影响。 5.1.3 货币供应量是影响房地产周期波动的重要因素。 货币供应
13、变动通过直接和间接两种方式对房地产周期波动产生影响。 从直接途径分析，当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之 初，房地产开发商、房地产商品消费者和投机者认为这只是一种偶然现 象，因而一般并不急于将多余资金用于投资或消费。但当货币供应量继续 增加时，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素 影响下，这一过程可能导致抢购房地产商品的行为，推动货币转化为房地 产实物商品的替代过程。随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚 性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，推动房地产市场进 入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下， 都会加快房地产经济进入日
14、益严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应 增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现 象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶 段。 从间接途径来分析，货币供应增减会对金融市场供求、利息率和收益 率等指标产生影响，在这些指标波动的影响下反过来又进一步导致货币支 出量或需求量变化，并进而扩展到包括房地产经济波动在内的宏观经济各 个领域，引发房地产经济与宏观经济的波动。 - 14 - / 20 5.1.4 劳动要素投入对房地产周期波动的影响 5.2 推动我国房地产业稳定增长的政策分析 我们研究我国房地产业周期波动的规律，以及对房地产周期波动影响 因素的分析
15、是为了对我国房地产也稳定增长提出合理建议。通过研究表 明，我国房地产业的发展客观存在着周期性的波动，但其波动的幅度与频 率却是可以调控的，我们可以通过采取合理的政策与措施，减少房地产业 的剧烈波动，促使房地产业持续健康发展。 第一、鉴于房地产投资对周期波动的巨大影响，政府应不断强化财政 投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使全社会的房地产投资方向 更明，效率更高，应该根据宏观经济长期走势和房地产业自身的周期性波 动规律，做出财政投资决策，引导社会投资方向，减少房地产周期波动对 经济平稳和健康发展的冲击。 第二、实施稳健的积极货币或金融政策。政府对房地产市场的宏观调 控将从控制投资规模等方面
16、转向调整个人住房信贷政策等方面。建立健全 房地产信贷制度，加强房地产资金运行的监管力度。创造条件，积极推进 住房抵押贷款的证券化，发展住房抵押贷款市场。 第三、在收入政策方面，增加中低收入阶层的收入，扩大转移支付的 力度。同时调整转移支出，调节居民的可支配收入和消费，从而调节房地 产有效需求。 参考文献 1.中国统计年鉴， 1998-2006 历年 2. Michael P. Niemira 等著、邱东等译，金融与经济周期预测，中国 统计出版社， 1998 年 3. Mueller GR, ”Real Estate Rental Growth Rates at Different Points
17、 in the Physical Market Cycle ”, Journal of Real Estate Reaserch,1999,18(1:130-150 4. Kummerow. M. ， “A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply “,Journal of Real Estate Research, 1999, 18(1: 233-255 5. 谭刚房地产周期波动一理论、实证与政策分析，经济管理出版社， 2001 年 - 15 - / 20 6. 丁烈云房地产周期波动成因分析，华中科技大学学报(社会科学 版，200
18、3 年第 1 期 7.曹振良、高晓慧等，中国房地产业发展与管理研究，北京大学出版 社，2002 年 8. 刘学成中国房地产周期波动理论与实证研究，南开大学博士论文， 2001 年 9. 曲波、谢经荣、朱海洪典型城市房地产周期对比分析，不动产纵 横， 2003 年第 2 期 10. 谭刚房地产周期冲击一传导模型及其主要因素分析，建筑经 济， 2002 年第 6, 7 期 11.曲波、谢经荣、王玮中国房地产周期波动的评介与探析，中国 房地产金融， 2003 年第 2 期 12.何国钊、曹振良、李晨中国房地产周期研究，经济研究1996 年第 12 期 13.王克忠房地产周期和房地产业健康发展，上海房
19、地产，2003 年第 12 期 14.盛松成、李安定、刘惠娜上海房地产市场发展周期与金融运行关系 研究，上海金融，2005 年第 6 期 15.张晓晶、孙涛中国房地产周期与金融稳定，经济研究，2006 年第 12 期 16.Brown .G. R . Duration and Risks ， Journal of Real Estate Research,2000, 20( 3:337-356 17.郭磊、吴冲锋上海经济发展与要素投入的实证分析，上海经济 研究， 2003 年第 7 期 18.王德劲、向蓉美要素投入、技术进步与经济增长，云南财贸学 院学报， 2005 年第 4 期 19.王文群
20、试论我国房地产周期波动与当前宏观调控政策取向，江 西社会科学， 2005 年第 12 期 - 16 - / 20 模板 2： 重庆市房地产市场存在的问题及对策研究 1.绪论 1.1 问题的提出及研究意义 1.1.1 问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济 收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周 而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家 或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各 国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在 着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周
21、期波动的特点是什么?是否存在着波动规律 ?这种 波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有 其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一 个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周 期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的 需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新 的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2 研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是 绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加 快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获
22、得了迅速的发展并愈来 愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长 点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确 房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的 规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期 理论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对 我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第 - 17 - / 20 三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的 科学性与说服力。 研究房地产市场的周期波动规律，
23、不仅具有理论意义，更具有实际意 义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房 地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都 具有积极的作用。 研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正 确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的 发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发 展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的 健康发展。 研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房 地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房 地产业的发展趋
24、势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意 义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的 关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消 费。 正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发 展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握 房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳 定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动 规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行 反周期运作，使企业获得最大利润。 1.2 国内外研究现状 国内外不少专家学者对中国的房
25、地产周期波动进行了理论和实证分析，房 地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早产生于美 国。Mitchell (1927 在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的 经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933 以人均建筑许可面 积，分析了 52 个城市自 1887-1932 年建筑量，证明了期限为18 年的 3 个长周期。 Hoyt (1933 在研究芝加哥 100 年地价变化历史时发现了5 个 地价周期。 Burns (1935 利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周 期。这些可视为房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩 斯主义积极的财政政策，
26、各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地 - 18 - / 20 产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。20 世纪 80 年代后，房地产周期的研 究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个 相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并 认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在 有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广 度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978 认为建 筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有 关。张金鹗 确立了 1971 年以来台湾地区房地产的基准循环
27、周期。 在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发 展而提出的。进入80 年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深 化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。 薛敬孝 (1987 指出建筑周期是二重的，在50 年左右的大周期中包含着20 年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供 求问题。何国钊等 (1996 提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认 为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段 构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂 (1996 提出了不动产经济波动和不动产经济周
28、期的概念，认为在市场经济 条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经 济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和 张东 (1996 提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为 房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经 过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999 提出了房地产市场自然周期和投 资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均 衡，并划分了自然周期的四个阶段。 1.3 研究的目的、内容和方法 1.3.1 研究目的 研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状 态，总的发展趋势
29、:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进 行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才能从宏观上更好的把 握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、 有效的反周期策略。 - 19 - / 20 1.3.2 研究内容 本文研究内容主要有以下几个方面： 首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证 分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长 率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动， 以及周期波动的趋势进行分析。 其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研 究要素投入、货币供应等因素，在
30、促成我国房地产经济周期波动的影响因 素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。 最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周 期波动的形成中起着重要的作用。 1.3.3 研究方法 本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规 律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业 发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。 在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产增加 值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期波动 进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动影响 的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。 - 20 - / 20 2.重庆市房地产市场发展的现状分析 3.重庆市房地产市场发展存在的问题分析 4.重庆市房地产市场发展的对策分析