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1、作者: 不详 除土地费用、 建筑安装工程成本、 基础设施和公共配套设施建设费 用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实 际可获取的纯收入的重要因素。 （一）税费对总开发成本的影响 据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比 重大致如下，见表1-2. 如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的3 040。在商品房开发成本中，土地费用约20，因此包括土地费 用在内的各种税费占商品房开发成本约5060。就北京而言，土 地费用占住宅总开发成本30以上，甚至高达50。 表 1-2 商品房税费构成一览表 项目税费占商品房成本的比重 ( ) 税收10 管理费
2、和手续费3 行政性费用项目性收费165 证书工本费05 合计30 （二）税费对销售价格的影响 目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20左 右上升为 30左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20以 上下降为 10左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3. 表 1-3 商品房价格构成一览表 项目约占商品房价格的比重 ( ) 土地成本30 房屋建造成本3035 辅助设施费用4 配套费用10 开发期间费用10 营业税金及附加6 开发建设利润10 合计100 注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等 费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。 （三）合理
3、税费的调控措施 包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较 大的项目依次为土地费用（约30），税收（约10），其他各种合 理和不合理费用（ 1020）。所以，只有规范房地产市场，合理负 担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。 为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的 调控。 1. 降低地价 对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改 为若干年分期支付等方式降低地价；对经济适用住宅， 应通过行政划拨 土地减免地价。 2. 合理分摊城市基础设施和公用设施费用 让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、 房
4、地产开发商、消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益， 又能调动消费者购房积极性。 （1）对于非营利性的城市基础设施（如道路、交通等）以及公用 设施（学校、医院等）费用，应由政府财政承担。 （2）对于营利性的配套设施（如商业网点）等费用，本着“谁投 资、谁所有、谁受益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。 （3）对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。 3. 降低或减免契税 为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。 4. 取消不合理收费 对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取 缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予 以取缔，如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目 的管理费和保证金。 此外，为避免政出多门、重复收费，政府可采取集中收费、统一管 理。这样，有利于降低商品房总体收费标准，进而有利于降低商品房的 成本和价格。 1111111111111111111111111111111111111111111 本文可以自由编辑 【最新资料Word 版可自由编辑！】