[推荐]对ＸＸ县房地产的调查与思考.docx

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1、第 1 页 推荐对县房地产的调查与思考 特征码 wWEqDgVSygrJCpvRZqPN 县地处川东北丘陵地区，县城面积约 10 平方公里， 县城居住人口约 8 万余人。和其他丘陵小县一样，在经营城市 中，房地产始终没有发挥好支撑作用。为了探究县房地产 市场存在的不和谐因素，探索丘陵贫困小县振兴房地产，做好 经营城市的对策，我同其他两名同志一道，深入县级各相关部 门、房地产开发商、社区居民进行了走访调查，并提出了一些 肤浅的建议。 一、房地产市场现状 改革开放二十多年来，县房地产市场随着城市的发展 从无到有，从小到大，带动了县域经济的快速发展，正成为城 市经济的一大支柱产业。但从经营城市的战略

2、高度来观察和分 析，县房地产市场整体营运已在很大程度上背离了房地产 市场发展所必须遵循的一般经济规律，使得地产与房产没有协 调发展，出现了地产价格偏高与房产价格偏低的“不等式现象” 和大量商品房空置与人们住房消费需求难以满足的“不对应现 象” ，影响了城市化进程和县域经济的持续健康发展。 房产销售不畅。县近五年已累计开发商品房 197 第 2 页 万 m2（集资建房） ，销售商品房 158 万 m2，销售住宅 140 万 m2，住宅房年销售率为 83.32%，商业用房销售率为 45.81%。至 20XX 年底，商品住宅空置 597 套，面积 5.77 万 m2，空置率为 16%；商业用房空置

3、3995 间，空置面积为 22.07 万 m2，空置率 高达 54.19%，已超出警戒线。 价格上涨乏力。1998 年，县住宅销售平均价格为 420 元/m2，2000 年为 385 元/m2，20XX 年为 360 元/m2。以 20XX 年为标准，与周边县市比较均处于最低水平，为南充住宅 均价的 1/3，为营山、南部等地住宅均价的 3/5。商业用房平均 价格 1998 年为 3900 元/m2，20XX 年为 2300 元/m2，20XX 年为 2100 元/m2，呈逐年下降趋势。20XX 年底住房价格略有上涨， 但是商业用房售价则继续走低，一类价区只在 1 万元/m2 左右， 二类三类价

4、区仅在 7002500 元/m2 之间。由于商业用房产值 比例较大，两相品迭后，房产价格从总体上来说仍呈下降趋势。 供需矛盾突出。据调查，房地产市场供需矛盾表现在 两个方面。一是大量低档次、无个性的商品住宅空置与消费者 对功能设计合理、居住环境优美、小区管理配套、个性化商品 住宅的需求相矛盾，二是商业用房大量盲目开发与商业用房需 求逐渐萎缩的矛盾。 税费大量流失。据调查，房地产市场无序竞争现象严 重，特别是单位集资建房、拆迁农民还地建房、企业改制安置 第 3 页 等问题，造成了近 5000 万元的行业规费和税收的流失，对地方 财政造成了较大损失。 二、房地产市场疲软的内在原因 目前，县房地产面

5、临的发展形势十分严峻，行业内存 在诸多问题已与经营城市这一战略显得格格不入，已阻碍了城 市化进程。房地产作为一种新兴产业，也必然要遵循市场经济 规律，违背经济规律办事，欲速则不达，甚至适得其反。只有 找准房地产市场疲软的内在原因，解开“地产价格走高，房产 价格走低”这一不等式，才能彻底改变房地产市场“门庭冷落 鞍马稀”的不景气状况。 城市规划水平滞后，是房地产市场疲软的社会历史原 因。城市规划水平滞后，严重制约了城市经济协调发展和外部 张力的释放，使得整个城市产业布局、功能分区凌乱，影响了 房地产价值的形成。一是对自身在城市体系中的地位认识不清。 县与南充、广安紧邻，在城市发展战略上，应依靠南

6、充与 广安这两个大中型城市的辐射和带动作用，形成相互补充、唇 齿相依的产业布局。但县以前在城市发展战略中没有认识 到这一点，在产业布局上未与南充、广安等大中城市形成承接 或补充的格局，城市经济竞争力较弱，最终影响了城市功能的 提升和房地产高附加值的形成。二是县城总体发展规划不具前 瞻性。县城市总体发展规划应突出四个功能区，即城东为 商住经济区，城南为工业经济区，城北为旅游经济区，城西为 第 4 页 相如文化区，而相应的产业布局应重点突出农产品加工、丝绸 纺织、机械汽配、能源冶金、旅游科教这五大支柱产业群。但 县以前的城市总体发展规划缺乏前瞻性，城市功能分区模 糊，产业布局凌乱，城市经济活动的“

7、极化效应”不但没形成， 一些传统优势产业反而日趋衰败。由于城市经济的外部张力没 有充分释放，整个城市没有形成旺盛的人气和商机，开发出来 的房产特别是商业用房也就没有多大使用价值。三是小区规划 缺乏创意。从县现有城市总体来看，没有真正成规模、有 创意的小区，大部分城市街道与建筑依然沿袭“街坊制”的建 筑规划与设计模式，建筑与建筑之间没有“对话”的距离，建 筑与建筑间没有一定的绿化面积，建筑与建筑之间没有协调呼 应的布局。如长约 2 公里的建设路，街道两边建筑物整齐划一、 毫无个性。近几年开发的相如广场片区，小区建设依然显得十 分落后，东风路左侧临街立面建筑整齐划一，背后建筑物布局 凌乱，容积率、

8、密度严重超出规划控制标准，绿化率则根本未 达到规划控制标准。象这种“钢筋水泥森林” ， “卖点”从何而 来？同一设计体式的商品住宅如果没有高品位的城市景观规划， 没有一个个性化、智能化、人文化的物业管理小区配套，产品 高附加值则难以提升。在调查中我们了解到，有 95%的消费者 对购买的住宅不满意，在不满意的诸多因素中，小区规划差、 建筑凌乱、小区环境差占 85%以上。 二、城市土地供给无序，是房地产市场疲软的社会政治原 第 5 页 因。地产市场是城市房地产市场的基础前提，规范有离的地产 市场是房地产市场健康发展的关键所在，但由于种种原因， 县以前的地产市场存在许多不规范的地方，影响了房地产 市

9、场的健康发展。一是开发商无理性哄抬地价，造成地价一度 虚高。按照国家政策，凡从事房地产开发的土地必须将土地推 向市场通过公开拍卖。县的几次土地拍卖中，由于开发商 对市场行情把握不充分，一味无理性哄托物价，致使土地价格 一度虚高。资料显示，县城市土地单价高于周边县市，甚 至创造了一亩地拍卖 118 万元的“天价” ，虚高的价格犹如“泡 沫” ，开发商根本无法将这一成本转移到商品，只有采取违规突 破容积率、密度与绿化率的控制而乱修乱建，或者将门面以高 价抵给政府，结果是政府受损、开发商依然赚钱。二是划拨土 地用于集资建房过滥。在调查中，我们了解到，县级机关、单 位普遍存在假集资建房之名、行开发之实

10、的现象。这些单位将 通过划拨取得的土地转包给个体开发商，变相从事房地产开发， 明明单位只有十几户人集资建房，却数倍于本单位住房建成几 十套甚至成百套住房，然后将多余的住房以低于市场均价的价 格卖给消费者，单位和开发商分享高额利润。截至 20XX 年底， 全县集资建房 4023 套，计 46.4 万平方米，占商品住宅的 33%、34%。由于单位集资建房开发出的房产在价格、管理、环 境上占优势，严重地冲击了本已脆弱的房地产市场。三是拆迁 补偿还地用于合伙建房过多。前几年，由于政府财力不济，在 第 6 页 统征土地时不用现金安置农民，而是还地补偿。拆迁补偿对象 将“还地”相对集中，打伙从事房地产开发

11、，吸收非拆迁补偿 对象进行集资建房，或干脆将土地交给房地产开发商进行开发， 其中绝大部分上市出售和房地产开发商共同分享巨额利润，如 东风大道左侧幼儿园至百样红酒家一带的建房均属此类。由于 其地价成本低并逃避了部分税费，在价格上占了优势，因而又 冲击了房地产市场。四是土地二级市场不规范。由于种种历史 原因，在企业改制、招商引资工作中，很多开发商利用政策优 惠低价取得土地，改变土地用途用于房地产开发，冲击市场。 如东方红旅社改制时，1500 万元的土地价格只以职工安置所需 的 700 万元了断，实现收支两平，而 1500 万元的土地却被业主 用于房地产开发。 三、银行支持力度不够，是房地产市场疲软

12、的金融政策原 因。市民需要大量的精品住宅房，房地产开发企业因向银行融 资难度增大，大多数开发商因无周转资金启动精品项目的开发。 一是银行放贷权限受到了限制。随着银行对地方产业经济支持 政策的调整，相应的县一级银行放贷权限受到了明显限制，审 批权限严重削弱，超过审批权限的项目上报审批手续繁杂，耗 时、费力，同时银行还实行贷款终身责任追究制，将放贷回收 情况和银行工作人员的工资、奖金挂钩，造成了县一级银行惧 贷、恐贷、内贷的现象。二是房产开发商信用等级不高。现行 银行政策明确规定，银行对信用 A 级的企业实行收旧贷新，不 第 7 页 增加新的余额；对 A 级以上企业实行余额内审定贷款；对 B 级、

13、 C 级企业则实行逐步退出，以减少风险。从县的房地产开 发企业来看，A 级以上的企业不到 10%，争取金融支持的空间很 少。三是金融支持房地产消费错位。到目前为止，县还没 有一家银行真正开展购房按揭贷款业务，个别以购房按揭贷款 名义办理的贷款业务，也只是房地产开发企业与银行利用这一 名目为企业提供房地产开发项目资金的手段，并没有用按揭贷 款去用于住房消费。 四、住宅配套服务落后，是房地产市场疲弱的直接经济原 因。在我们的抽样调查中，只有 13%的小区实行了物业管理， 而 98%的居民认为实行小区物业管理很有必要，而对小区物业 管理的满意率为零。因此，我们不难发现配套服务对房地产的 重要作用，当

14、前，住宅配套服务落后的主要表现有：一是住宅 小区功能弱化。优秀的住宅小区在规划建设时，对住宅生态环 境即室内环境的营造和小区生态环境即室外环境的营造都应给 予同等重视。但县大部分房地产开发商对住宅生态环境没 有引起足够的重视，建筑设计落后，没有切实在营造住宅内部 生态环境上下功夫，如日照、通风、使用功能、结构布局、户 内活动线、私密性等设计方面，不符合生态、实用、舒适的要 求，这使得许多消费者“不愿买” 。同时，对小区生态环境更未 引起足够的重视，小区景观、园林绿化也成了房地产开发商 “可省必省”的对象。这般功能弱化的住宅小区，看到眼烦， 第 8 页 住得心烦，所以会出现供需失衡。二是物业管理

15、不配套。 “室内 现代化，室外脏乱差”是县各住宅区的真实写照。据调查 显示，县的商品住宅区还没有一处实行物业管理，公共服 务无人管，公共场所脏乱差无人管，使得商品住宅区卫生和社 会秩序差。相对来说，单位住房的物业管理起步较早，也比较 规范。两相比较，优劣自见，这正是众多住房消费者千方百计 想购买单位住房的内在原因。三是开发商不重视售后服务。绝 大多数开发商没有房产售后服务保障承诺和措施，只要房屋卖 出去就万事大吉，根本不提供诸如设计说明、装修建议、渗漏 补修等售后服务，特别是在房产出现问题后更是不理不问，损 害了消费者利益，损害了消费者对商品房市场的信任和信心。 四是商品住宅区社区公共服务未跟

16、上。在调查中，我们了解到， 消费者买房选区位的观念十分突出，特别是一些农民到城市买 房，首要的就是选市场和教育等公共服务设施。但县城区 内，教育、医疗、市场、文化等社区公共服务未与小区建设同 步配套，上学、就医、购物十分不便，这也影响了房产价格。 五是城市三产业不够繁荣。由于城市产业分布不合理，三产业 税费负担过重，导致商贸流通不畅，这是商业用房滞销、空置 的内在原因。 五、城市产业经济薄弱，是房地产市场疲弱的现实经济原 因。我们随机对县城 300 位居民作了抽样调查，每月收入 600 元以下的占 58%，1000 元以上的仅占 9%，家庭经济收入主要为： 第 9 页 打工收入占 31%，工资

17、收入占 32%，经商收入 14%，务农收入占 2%。而家庭经济支出用于购房或购置其它不动产的仅占 3%。由 此可见，市民经济收入偏低、购买力不强是导致房产消费疲软 的现实经济原因。一是城市工业经济处于低谷。前几年，由于 体制和机制的制约，县的一些传统优势产业，如丝绸、纺 织、农产品加工等，一直处于停产或半停产状态，大量工人下 岗，财税收入逐年减少，使得城市居民人均收入相比减少。直 到去年初，县委、政府坚持四个“百分之百”的改制原则和 “招改结合”的发展战略，才使得一些优势产业起死回生，焕 发新的生机。二是城市财政收入偏低，人均可支配财力明显低 于周边县市。由于县经济发展水平较低，城市财政收入偏

18、 低，人均可支配财力明显低于南充、广安、顺庆等周边县市区。 仅拿国家公务员的工资收入来看，人均月收入就低于南充市 200 多元。三是农民人均纯收入增长缓慢。在税费改革以前， 县农民人均纯收入只有 1888 元，而且正处于农村产业结构 调整的关键时期，农民收入更多地用于调结构、兴产业的投入， 农民没有更多的积蓄用于支持住房消费。 六、对消费者分析不够，是房地产市场疲软的营销决策原 因。调查中我们了解到，有绝大多数房地产开发商没有对消费 市场进行科学预测，就盲目从事房地产开发。一是对消费者群 体分析不够。县是一个农业大县，消费群体的主体当然是 农民，特别是外出打工多年、已有一定积蓄的农民，但县 第

19、 10 页 大多数房地产开发商将消费群体定位在工薪阶层和高收入高消 费阶层。二是对消费者的需求分析不够。当前，大多数房地产 开发商由于消费者定位的失误，过高地估计了人们的购买力， 大量开发出超大面积的商住房，结果滞销造成了资产积压。消 费者的要求包括对住宅的位置、功能及其他环境需求，当前最 突出的问题就是“客厅大而不当，卧室小而无用” 。从调查中了 解到，有 65 %的消费者的理想住宅面积为 120 平方米，只有 13%的 消费者要求超过 180 平方米的住宅。三是营销宣传不够。 县 20XX 年城乡居民储蓄超过了 20 亿元，但为什么只有极少部 分储蓄用于了住房消费呢？关键的一点是营销宣传不

20、够，没有 运用有效的舆论手段宣传所开发出的产品的功能，没有运用有 效的大众传媒来改变人们的消费观念，没有刺激起消费者的消 费需求。 三、促进房地产市场持续健康发展的对策 房地产是社会生产和其他社会活动的基础和载体，是国民 经济的重要组成部分。促进房地产市场持续健康发展，对提高 居民住房水平、促进消费、拉动投资增长、扩大社会就业、加 速推进全面小康建设具有十分重要的意义。 对策之一：以培育城市产业支撑为重点，加速发展县域经 济，为搞活房地产市场提供坚实基础。房地产是一个城市乃至 一个地方经济发展的“晴雨表” ，房地产持续健康发展离不开一 个城市或地区经济社会持续健康地发展。去年，县大刀阔 第 1

21、1 页 斧进行企业改制，重拳出击实施招商引资，成功引进 16 家规模 以上劳动密集型企业，解决了 4618 人的就业问题。同时推进 13 项重点工程建设，拉动了县域经济提速升位，在一定程度上 提高了居民的消费能力。但与人民群众日益增长的物质文化生 活水平还有差距。因此，在今后仍需坚定不移地按照县第十次 党代会既定目标，通过企业改制和招商引资来培育能源、冶金、 纺织、机械、汽配等工业支柱产业，真正做大做强工业经济， 以此带动一、三产业，形成彼此关联、协同发展的产业经济群 体，培育城市产业支撑，带动人流、物流、信息流、资金流发 展县域经济，提高居民购买能力，为房地产市场持续健康发展 提供原动力。

22、对策之二：以政策扶持引导为突破口，充分发挥城市聚集 人口的功效，积极开辟消费市场。政府要制定优惠政策刺激居 民群众的购房需求，吸引乡镇务工人员和城镇低收入人群购房。 一是加大金融扶持力度。对有购房意愿和符合信贷基本条件的， 银行应该放宽准入，简易贷款程序，多形式提供按揭住房贷款 业务。要加强住房公积金归集工作，认真核实住房补贴标准， 加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。大 力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改 进服务，方便职工贷款。二是完善户籍管理制度。公安局应出 台政策，规定农村购房户直接凭县城房产证和原居住户口到所 辖派出所变更户口手续，支持农村户口入城购

23、房，吸引外出务 第 12 页 工人员回乡购房置业，鼓励外县人员到县购房居住。同时， 要为农村购房户、外来购房户的治安、劳动保障等提供便利条 件，让他们真正享受到“市民待遇” 。三是解决外来购房户子女 入学问题。教育、卫生等社会事业职能部门，要出台相应政策 支持民间资金购房，要在子女入学、医疗、卫生保险、社区文 化活动等多方面享受同等待遇，用完善的政策刺激购房需要。 首先要通过政策杠杆，发挥教育聚集人口的优势，大力发展城 市教育事业，扩大城区中小学办学规模，解决县城市教育 “拥挤”的落后局面，让购房户的子女有学校可上。其次要提 高办学质量，用教育吸引购房目光，让有一定经济实力的人士 到县城购房。

24、第三要对解决购房户子女入学难问题进行专项治 理，建立平等的入校就读制度，坚决清理、取消择校费、借读 费等不合理收费，让购房户的子女上得起学。四是加大宣传， 引导消费。县劳务输出人数高达 15 万人，按人平每月收入 600700 元计算，一个月劳务收入高达 1 亿元。又据悉，20XX 年底城市居民存款已超过 20 亿元，这里潜在着巨大的购买力。 只是由于固有的小农意识制约了购房，当务之急，各区、乡镇 要在适度发展小集镇建设的同时，鼓励支持农民进县城购房， 实现农村劳动力有效转移。同时政府要着力解决农村人口入城 后干什么的问题，为引导消费提供坚实保障。 对策之三：以高品位规划为重点，严格遵循规划搞

25、开发， 用城市形象提升房地产的附加值。市场的繁荣以优越的城市功 第 13 页 能为前提。城市功能的优化，又必须依赖于科学的城市规划。 因此，县要从修编城市建设的控制性详规入手，合理编制 并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对 房地产业发展的指导。首先，要强化规划的指导作用。在城市 总体规划和近期规划中，要有经营城市理念，要着眼构建城市 框架，对城市定位要准，功能区分要合理，合理确定各类房地 产用地的布局和比例，合理配置市政配套设施。政府要依靠规 划为房地产开发提供高效、适度超前的基础设施建设，从而提 高城市土地和空间的使用价值，创造良好的人居环境。其次， 要加强规划的约束力。严

26、格做到寸土寸规。对整个城市定位， 某区域功能划分，某地段乃至某块地都要做好一定深度的控制 性详细规划，大到“山水园林精品城市”的整体定位，小到一 个小区的地段面积功能、容积率密度、绿化率、泊车位数等都 用规划约束。比如十亩土地经过拍卖后，这十亩土地的建筑规 划必须依照全县城市总体规划为蓝本，以小区控制性详规为依 托，按规定七亩建筑，三亩绿地，建筑风格、景观设计、必须 做到有规划可依。再次，加大规划执法力度。对于违反规划的 开发行为，要加大处罚力度，该炸的炸，该拆的拆，不能一罚 了之，变事后处罚为事前监督。同时要积极引导群众监督，多 宣传一些规划、房地产方面的法律法规和基础知识，引导群众 特别是

27、购房户参与监督行业。要提高相关业务部门工作人员的 行政执法能力和业务水平。要加强审批、监管等过程管理。 第 14 页 对策之四：以土地规范管理为核心，加大政府对市场的宏 观调控力度，规范房地产市场秩序。一是规范土地市场。政府 要高度垄断土地市场，要集中有效地开展一次土地清理整顿。 要规范土地交易拍卖行为，用市场配置城市土地，建立土地储 备制度；调节市场需求，要严格控制土地划拨的数量，坚决杜 绝任何单位和个人以集资、合作建房等名义，变相搞实物分房 或房地产开发经营；严禁以科技、教育等产业名义取得享受优 惠政策的土地后用于房地产开发；严禁任何单位和个人与乡村 签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行

28、有地产开发。可考 虑由政府出文件，凡上市交易房屋，由房管局配合国土局必须 清查土地性质和，凡是有钻政策空子变相以划拨土地搞房地产 的一律停办一切证件。以文件进行硬性约束。二是搞活住房二 级市场。建立房地产交易中心，一手抓增量市场发展，一手抓 存量市场激活，建立完善的市场体系。调查显示，县 1979 年以前的住房有 19 万 m2，19801997 年修建的有 183 万 m2， 其中公有住房 71.2 万 m2，大约 7100 套，打通进入二级市场渠 道后，可以大大缓解住房压力，促进住房结构换代升级。因此， 要尽快制定政策，清理影响已购公有住房上市交易的政策性障 碍，笔者认为当前住房二级市场主

29、要原因在于单位办公区和住 宅区的融合，致使大量单位存量房进入市场难。因此，在以后 的规划建设要着重考虑单位办公区和住宅区的功能隔离。要依 法加强房屋租赁合同登记备案管理，完善房屋租赁市场，挖掘 第 15 页 税源，积累城市建设资金。三是管理开发市场。加强对房地产 企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产 开发项目资本制度，项目手册制度，积极推行业主工程款支付 担保制度，支持具有一定资信和品牌优势的企业通过兼并收购 重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业，严格规范房 地产项目转让行为。要建立市场准入制度，对进入建筑市场、 房地产市场的企业要进行严格的资质审查、资信审查和技术力

30、量考察，提高市场供方水平；要建立质量全程监察体系，狠抓 建筑工程质量监理制度的建设与落实，杜绝出现劣质商品房； 要建立商品房综合验收制度，物业管理主管部门要从工程质量、 城市规划、物业管理等多个方面综合评价新建商品房，将不合 格的商品房淘汰。四是管好销售市场。要坚决执行商品房预售 许可制度、销售审批制度，全面清理不合格的商品房。对空置 量达 10000m2 的房地产开发企业，要限期其参加土地拍卖和新 项目申报；建立健全房地产广告审查制度，加强对房地产广告 管理，禁止随意发布商品房销售广告，防止广告内容夸大其辞； 建立商品房销售备案制度，商品房预售必须签订符合国家有关 规定的商品房预售标准合同文

31、本，并严格执行商品房销售合同、 预售合同备案的有关规定，防止一房两售、一房多售以文字游 戏坑害购房人等损害消费者利益的事件发生。以满足消费市场 需求为重点，不断优化产业结构，提升产品质量。 对策之五：根据消费市场需求，把握市场导向，优化产品 第 16 页 结构，提升产品质量。要根据市场需求，优化产品结构，把开 发重点放在经济适用房上，针对中低收入人群住房需求，在建 筑面积上，锁定在 80m2120m2 的中小户型，增加普通住房供 应量。使住房改造完成升级换代。同时要从小区布局、户型设 计等多个角度提高项目开发水平，开发社区，满足高收入水平 人群的购房需求。要从规划设计、建筑质量、社区环境、城市 品位等多方面提高房地产品质量，尤其是要注重小区物业管理 的开发。要尽快完成可行性强的物业管理实施办法，建立商品 住宅共用部位共用设施设备维修基金。规划的开发要充分考虑 物业管理办公用房等与物业管理相适应的设施场地条件。新建 住宅小区成立业主委员会，由业主委员会代表住宅小区业主行 使管理职能，聘请物业公司，协调物业管理工作。