中国铁建房地产集团有限公司责任成本管理办法.pdf

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1、附件： 中国铁建房地产集团有限公司 责任成本管理办法 第一章总则 第一条为有效提高企业成本管理水平，建立责任成本管 理体系，维护成本执行的严肃性，通过责任分解、落实和激 励机制，充分调动子公司对成本管理的积极性，提升开发能 力，减少无效成本，提高企业的整体创效水平，特制定本办 法。 第二条本办法适用于集团公司所属各子公司开发项目。 除非特别指出，本办法中“集团公司”指中国铁建房地产集 团有限公司；“子公司”指集团公司全资子公司、控股公司或 参股公司，不含商业地产事业部（公司）和物业总公司等专 业子公司。 第三条术语定义及分类 （一） 可研成本：是指由集团公司市场拓展部或子公司 （筹备处）组织编

2、制, 并经集团公司董事会审议通过的可行性 研究报告中的成本测算总额。其中，土地出让金按获取土地 的实际价款计入，并调整由此而发生的各类费用。 （二） 概算责任成本：是指由子公司根据可行性研究报 告等资料，通过产品规划定位、详细策划，按照成本科目分 解编制，并经集团公司总经理办公会审议后下达的成本标准。 （三） 预算责任成本：施工图设计完成后，子公司依据 概算责任成本和施工图预算等资料，按照成本科目分解细化 编制，并经集团公司总经理办公会审议后下达的成本标准。 为了保证预算责任成本的准确性和可控性，预算责任成本随 开发进度实行分期编制。 （四） 实际成本：是指子公司完成当期开发任务，实现 上房所

3、发生的全部成本费用。 第二章可研成本编制 第四条编制原则 （一） 可行原则：可研成本必须按照可行性研究报告所 述的产品定位、开发和销售计划，在成本最可行的前提下为 获取土地而科学合理编制。 （二） 指导原则：经集团公司董事会审议通过的可研成 本，是获地后项目策划定位的依据，是指导开发任务的纲领 性文件。 第五条编制依据 （一） 目标地块的地质地貌现状、七通一平等基本情况 及周边配套； （二） 目标地块国有建设用地使用权出让文件中的规划 要点及技术经济指标等； （三） 目标地块所在地及所处区域的房地产市场情况； （四） 目标地块初步的规划设计方案及产品定位； （五） 目标地块的开发和销售计划；

4、（六） 国家及目标地块所在地政府政策性收费文件及标 准等； （七） 目标地块所在地的设计规范、地方标准、定额体 系、人材机市场信息价以及类似项目的工程造价指标等； （八） 集团公司编制的工程标准化手册、产品线设计标 准、产品线成本标准、成本科目表和已竣工的类似项目造价 指标等； （九） 集团公司其他的相关文件规定。 第六条可研成本编制与审核 （一） 可研成本由集团公司市场拓展部或子公司（筹备 处）负责组织编制。 （二） 可研成本由集团公司相关业务部门按责任成本审 核职责审核，审核意见提交编制单位参考，并作为获地后责 任成本管理的依据。 第三章责任成本编制 第七条编制原则 （一） 责任成本先行原

5、则：集团公司批复的概算责任成 本是子公司获取新地块后进行一切项目开发活动的先行文件， 是项目开发过程中成本开支的依据。未取得集团公司批复概 算责任成本的项目，子公司不得开展策划定位确定后的后续 经营活动。 （二） 受控原则：责任成本应按照可研报告所述的开发 计划和产品定位标准进行编制，原则上概算责任成本不能超 过可研成本；预算责任成本不能超过概算责任成本；后期预 算责任成本不能超过前期预算责任成本。 （三） 标准统一原则： 责任成本的核定根据产品线标准， 并结合项目所在地的实际开发环境，实行统一的成本编制标 准和审核标准。 （四） 事前控制原则：根据责任成本先行和受控原则， 当子公司编制的责任

6、成本高于可研成本时，应对方案和产品 进行优化，挖潜增效，提高产品溢价能力，实现开发项目成 本最小化、效益最大化。 （五） 不断完善原则：项目开发过程中由于开发要素发 生变化可能造成责任成本变化时，子公司应于实施前30 日将 责任成本变化情况及原因上报集团公司，经集团公司相关业 务部门审核并通过集团公司总经理办公会审议后，根据会议 审议意见决定是否调整。 （六） 逐级审批原则：对于在可研成本限额内的责任成 本调整，经集团公司相关业务部门审核后，由集团公司总经 理办公会审议；因重大方案调整造成责任成本突破原可研成 本的责任成本调整，经集团公司总经理办公会审议通过后， 报请集团公司董事会审议。 第八

7、条编制依据 （一） 经集团公司董事会批准的可行性研究报告； （二） 集团公司董事会、总经理办公会相关决议或意见 等； （三） 经集团公司批准的产品策划定位报告等； （四） 国家及项目所在地政府政策性收费文件及标准等； （五） 政府规划部门审核通过的规划要点及技术经济指 标等； （六） 设计任务书确定的设计指标、方案设计、初步设 计和施工图设计文件等； （七） 项目所在地的设计规范、地方标准、定额体系、 人材机市场信息价以及类似项目的工程造价指标等； （八） 项目所在地抗震设计规范、人防要求、地下水位、 河道、红线外市政配套设施、标高、地基承载力、基坑开挖 方法、地域特点、工程验收标准、停车位配

8、置和竞争楼盘建 设标准等； （九） 集团公司编制的工程标准化手册、产品线设计标 准、产品线成本标准、成本科目表和已竣工的类似项目造价 指标等； （十） 集团公司其他的相关文件规定。 第九条编制时间 （一） 全案概算责任成本：新获取土地项目，子公司在 策划定位确定后的15 天内，完成全案概算责任成本的编制， 并以正式文件上报集团公司审核； （二） 分期概算责任成本：分期开发的项目，在每年年 初集团公司工作会下达新开发计划后15 天内，完成分期概算 责任成本编制，并以正式文件上报集团公司审核； （三） 预算责任成本：子公司在开发当期施工图纸设计 完成后 15 天内，完成预算责任成本编制，并以正式文

9、件上报 集团公司审核。 第十条报送资料 （一） 责任成本编制说明； （二） 责任成本与可研成本对比表；（附表一） （三） 产品定位及建造标准等资料；（附表二） （四） 责任成本明细表；（附表三） （五） 责任成本盈利预测表；（附表四） （六） 开发进度计划表；（附表五） （七） 现金流量表；（附表六） （八） 其他资料。 第四章责任成本审核审批 第十一条审核审批原则：集团公司根据产品的设计定位、 建造标准、类似工程和企业内部的产品线成本标准，对子公 司的责任成本进行审核批复。 第十二条审核职责 （一） 成本管理部 （1）负责组织集团公司相关业务部门开展对子公司责任 成本的审核； （2）负责汇总

10、集团公司相关业务部门对子公司上报责任 成本的审核意见，并反馈给子公司； （3）审核子公司上报责任成本中的政策性收费、前期费 用、管理费用、建安工程、基础设施、公共配套、园林绿化 道路工程成本费用； （4）负责汇总、整理集团公司各业务部门及各分管领导 审核意见，准备总经理办公会、董事会会议提案资料。 （二） 发展规划部：负责审核关键开发节点（开工、开 盘、清盘、交付时间） ，并提出审核意见； （三） 市场拓展部：负责审核开发定位与可研报告设定 的定位标准是否吻合，投资效益及成本费用是否符合可研报 告要求，并提出审核意见； （四） 产品研发部：负责审核确定产品品质档次、设计 标准、材料设备选型及设

11、计费用等，并提出审核意见； （五） 工程管理部： 负责审核工程进度计划、工艺标准、 施工方案及监理费用等，并提出审核意见； （六） 营销部：负责审核营销推广方案、销售推广代理 费、售楼处及样板间装修标准以及销售计划是否符合可研报 告要求等，并提出审核意见； （七） 财务部：负责审核资金使用计划、财务费用及税 金等，并提出审核意见； （八） 物业客服部：负责审核交房标准、物业费补贴标 准、物业公司开办费等，并提出审核意见。 第十三条审批流程及时限 （一） 责任成本审批流程 （1）集团公司成本管理部自收到完整报审文件后5 个工 作日内，将子公司上报的责任成本资料和审核意见反馈表交 给相关审核部门进

12、行审核； （2）集团公司相关审核部门在3 个工作日内完成审核， 并形成初步审核意见； （3）集团公司领导根据分工，分别对分管范围内的责任 成本进行审阅，在2 个工作日内做出意见批示； （4）集团公司收到子公司上报关于责任成本的请示文件 后 15 个工作日内完成全部审核工作； （5）集团公司成本管理部准备总经理办公会议提案材料， 提请总经理办公会进行审议； （6）集团公司总经理办公会审议通过后，集团公司成本 管理部起草责任成本批复通知，经集团公司总经理签发后下 达给子公司，作为子公司责任成本。 （二） 子公司责任成本申报审核流程图： （附图 1） （三） 预算责任成本过程调整审批：各期预算责任成

13、本 应控制在各期概算责任成本范围内，每年年初集团公司工作 会召开后一个月内完成责任成本的调整审批。 （四） 责任成本变化审批：子公司实际成本将要超责任 成本时，集团公司向子公司进行预警，要求子公司予以有效 控制。对于必要成本，集团公司业务部门（产品研发部/ 工程 管理部 / 营销部 / 物业客服部等）审核子公司上报方案的可行 性，费用经集团公司成本管理部审核后，报请集团公司总经 理办公会审议，根据会议审议意见调整责任成本；若责任成 本调整突破可研成本，经集团公司总经理办公会审议后，报 请集团公司董事会审议，根据审议意见决定是否调整责任成 本。 （附图 2） 第五章责任成本分解 第十四条集团公司

14、下达责任成本后，子公司应及时将责 任成本按子公司责任成本分解表对责任成本进行逐级分 解，分解到责任部门和责任人，并签订责任书。子公司责任 成本分解明细如下： 序号责任范围责任部门配合部门责任人 1 土地费用（拆迁费用）市场拓展部 / 工程管理部成本合约部 部门负责人 及分管领导 2 政策性收费市场拓展部成本合约部 3 财务费用 财务计统部土地使用税 税金 4 管理费用综合管理部财务计统部 5 前期工程 规划设计部 / 成本合约部 / 工程管理部 . 基础设施 园林绿化道路 建安工程 公共配套 6 销售费用营销部成本合约部 7 物业补偿物业客服部成本合约部 第十五条子公司将责任成本分解到责任部门

15、后，责任部 门应按照责任范围分科目做好成本和合约策划工作，严格按 照责任成本执行。 第十六条对于未按本办法第十四条执行的子公司，集团 公司将按照中国铁建房地产集团有限公司责任成本管理工 作评价办法（试行） （地经, 2012? 3 号）的相关规定，对子 公司进行考核评价，进行绩效扣分。 第六章责任成本调整 第十七条责任成本调整条件：责任成本调整必须同时满 足可行性研究报告中的成本利润率和自有资金回报率等指标 要求。 第十八条对于存在本条规定的相关情况的项目，在子公 司依据充分的基础上，经集团公司相关业务部门审核，并通 过集团公司总经理办公会审议后，根据会议审议意见对责任 成本进行调整。责任成本

16、可调整的情况如下： （一）规划调整； （二）国家或地方政府政策影响成本变化； （三）集团公司批复的定位调整、方案调整、重大设计变 更； （四）发生不可抗力。 第十九条调整程序及调整周期 （一）调整程序：按本办法第十三条执行； （二）调整周期： 每年年初集团公司工作会召开后一个月 内完成责任成本的调整。 第七章责任成本考核 第二十条考核原则 （一）所有在建项目均参与年度责任成本考核； （二）过程责任成本考核：集团公司在责任成本考核时， 以已发生成本与当年完成的形象进度对应的责任成本进行对 比，据此考核评分； （三）最终责任成本考核：集团公司在责任成本考核时， 将按照分期实际成本与分期责任成本进行

17、对比，考核评分， 最终得分应扣除之前考核累计得分； （四）存在多期同时参与责任成本考核的，集团公司在责 任成本考核时将在独立考核的基础上加权平均，综合考虑。 第二十一条实际成本与责任成本变化进行对比：子公司 动态成本监测报告中的实际成本可能突破责任成本前，集团 公司将对其进行预警，并在集团公司范围内进行通报。 第二十二条集团公司每年将对各子公司所开发的在建 项目的责任成本情况进行集团公司内部排名，排名结果将在 集团公司范围内进行公示，并纳入成本绩效考核评价体系。 第八章奖 罚 第二十三条子公司主管领导是责任成本的第一责任人， 对责任成本负总责；子公司业务分管领导对所分管业务范围 内的责任成本负

18、直接责任。 第二十四条对于实际成本超过责任成本的子公司，集团 公司将根据有关规定对相关责任人进行处罚；对于实际成本 低于责任成本的子公司，集团公司按照节约额度提取一定的 比例给予奖励。 第九章附 则 第二十五条中国铁建房地产集团有限公司责任成本 标准和中国铁建房地产集团有限公司成本内控指标是 本办法的组成部分，集团公司定期对其中的相关指标予以发 布更新。 第二十六条集团公司所属商业地产事业部（公司）和物 业总公司等专业子公司的责任成本管理办法另行制定。 第二十七条本办法自印发之日起施行，由集团公司成本 管理部负责解释。 附图 1： 附图 2： 责任成本变化审批流程示意图 否 是 是 否 是 是

19、否同意子公司修改 是否 集团公司成本管理部审核 是否超可研成本 提请集团公司总经理办公会审议 集团公司成本管理部根据会议 审议意见调整子公司责任成本 提请集团公司总经理办公会审议 报请集团公司董事会审议 集团公司成本管理部根据会议 审议意见调整子公司责任成本 否 是 是否同意流程终止是否同意 否 是否同意 否 是 是否是必要成本 流程终止 子公司实际成本将要超责任成本时，集团公司向子公司进行预警，并要求子公司予以有效控制 流程终止 是 集团公司业务部门（产品研发部/ 工程管理部 / 营销部 / 物业客服部）审核子公司上报方案 否 是否可行 附表一： 项目期或组团（全案）可研成本与责任成本对比表

20、 单位名称（章） ：编制日期：单位：万元 序 号 费用科目 可研成本责任成本成本节超额 说明 1 2 3=2-1 一土地费用 二税金 包括营业税、 城市维护建设税、教育费附加 及地方教育费附加，土地增值税和合同印花 税等。 三控制成本 1 财务费用 2 管理费用 基本管理费 （包括子公司人员工资、工资附 加费、办公费用、业务招待费、差旅费、 固定资产折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁 费、房产税、车船使用税等）和绩效奖金。 3 政策性收费 包括墙改基金、白蚁防治费、文物勘探发掘 费、 散装水泥基金、 新型建筑材料专项基金、 住房专项维修基金等政府性收费。 4 前期工程费 包括勘察、规划设计及优化、

21、监理、环评、 造价咨询、审图等费用。 5 基础设施费 用 包括城市基础设施配套费、红线外大市政接 口费用，红线内供配电、自来水、中水、雨 污水、智能化、有线电视、网络、燃气、热 力等管网敷设费用。 6 园林绿化道 路 包括园林景观绿化、道路、围墙、康乐设施 等。 7 销售费用 包括广告推广、卖场包装、销售代理、前期 物业顾问及售楼处物业服务等费用。 8 建筑安装费 包括土方、 基础处理、 临时设施费、 结构（含 人防异地建设费用、劳保统筹基金等由甲方 缴纳的与建安工程有关的政府收费等）、装 修、 机电设备安装、 永久性售楼处结构费用。 9 公共配套费 用 垃圾站、配电室、开闭站、幼儿园、学校、

22、 社区配套用房等。 10 物业补贴费 用 包括物业前期开办费、空置房物业补偿等。 11 土地使用税 12 不可预见费 四合计 成本总监 / 副总：子公司主管领导： 附表二： 项目期责任成本工程建造功能标准 单位名称 （章）：编制日期： 工程特征 工程建造功能标准描述 高层小高层花园洋房别墅商业独立车库会所幼儿园 基本情况 总建筑面积 其中：地上面积 地下面积 单体数量 基础形式（板式/ 筏板 / 箱型 / 独立柱） 结构形式 层数（地上层数/ 地下层数） 户数 檐高 标准层高 平屋面 / 斜屋面 抗震等级 采暖形式（散热器采暖/ 地采暖） 基础工程 基础处理方式（预制管桩/ 灌注桩） 基坑支护方式 降水作业 土质 土（石）方运距 结构工程 钢筋型号 钢筋连接方式 混凝土标号 模板（分部位、分材质） 装修工程 外墙保温 外墙面装饰 内隔墙材质 内墙装饰 地面装饰 天棚装饰 户门 单元门 防火门（甲级/ 乙级 / 丙级 / 丁级） 外窗 阳台（空调、飘窗）栏杆/ 栏板 屋面做法 公共区域装修标准 防水工程 地下室底板 / 外墙防水 屋面防水 厨房防水 卫生间防水 室内安装 工程 给排水系统施工材料材质 采暖系统施工材料材质 消防灭火系统施工材料材质 防雷接地施工材料材质 照明系统施工材料材质 动力系统施工材料材质