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1、第 1 页 买卖合同:上海市房地产买卖合同(样式二)(2003 版) 1 特征码 HjWCmQVLqqfaIQxJVDYd 上海市房屋土地资源管理局 上海市工商行政管理局 制定 二三年三月 特 别 告 知 一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行 政管理局根据中华人民共和国合同法和上海市房地产转 让办法共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照 示范文本订立买卖合同。 二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售 外，其余房地产买卖均可适用本合同。 第 2 页 三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写；【 】内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除； 四、双
2、方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房 地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较 强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注 意以下问题： 1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有 指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同 时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。 原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住 成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章； 因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。 房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商 一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。
3、2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事 人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。 第 3 页 3、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买 受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条 明确交付和验收日期、选择交付的方式。 出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅 质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享 有两书规定的权益。 4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房 屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使 用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 5、房地产买卖合同签订前，买受人应向
4、房地产交易中心查 阅买卖房地产的有关登记（备案）资料，查验买卖的房地产上 是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。 6、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承 租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先 购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订 租赁主体变更合同。 第 4 页 7、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权 人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事 实。 8、房地产买卖后的土地使用权 （1）居住房屋 居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。 其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第 （一）项如
5、实填写。 未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区 县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择 合同第三条第（二）项。 （2）非居住房屋 该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国 有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第（一）项， 其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。 第 5 页 按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买 受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让 金，当事人应选择第三条第（二）项。 除上述情况外， 中华人民共和国土地管理法规定了国有 土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属 此范围的，当事人
6、应在第三条第（三）项内约定。 9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居 住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内 具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房 屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。 10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接 和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同 的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。 11、维修基金交割。根据上海市居住物业管理条例规 定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产 转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房 屋维修基金 第 6 页 金户名
7、的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在 补充条款中约定。 五、为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对 当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提 供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经 纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖 章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业 经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发 生纠纷时作为投诉的依据； 六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例， 当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合 同内容。 房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产 不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前， 该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第 项处 第 7 页 理： （一）本合同生效后 日内，甲方与抵押权人或者其他 权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲 方的违约责任。 （二）在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙 方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。 户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日 起的 日内，向房屋所在地的公安派出机构 .