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1、第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同质量纠纷二审案1 特征码 hiiXTKkTNeuwIuSwVVjb 重庆市第一中级人民法院 民事判决书 （2005）渝一中民终字第 3090 号 上诉人（原审被告）重庆银昌房地产开发有限公司，住所 地重庆市沙坪坝区双碑街 88 号附 3 号。 法定代理人周荣昌，该公司董事长。 委托代理人张戈，男，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）仲曼佳，女，1975 年 12 月 16 日出 生，汉族，住重庆市沙坪坝区六洞村 14 号 31. 委托代理人周昌刚，重庆博凯律师事务所律师。 委托代理人陈霞，重庆博凯律师事务所律师。 上诉人重庆银昌房地产开发有限公司（简称银昌
2、公司）因 与被上诉人仲曼佳商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪 坝区人民法院（2005）沙民初字第 1032 号民事判决，向本院提 起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是有效合同。 讼争房屋已具备合同约定的交房条件。被告承认逾期交房，且 不能证明其在房屋竣工验收后通知原告接房。因此确定一审宣 第 2 页 判之日为违约期限的截止日，对双方比较公平。本案合同签订 于 2003 年 10 月，重庆受“非典影响是在 2003 年 4 月至 6 月，因此 ”非典“影响不能成为被告免责的事由。对逾期交房 的违约金，应当以不超过同地段房屋租金的百分之
3、三十为衡量 标准，经比较，原告要求按每日按万分之五计算违约金确实过 高，被告要求调减违约金可予支持。关于水、电、电话配套费， 双方在合同中的相关约定比较明确，即被告承诺安装独立水、 电、气表，电话线安至入户门处，故有关水、电、电话基础设 施的安装费用属于被告的房地产开发成本，不宜向原告再行收 取相关额外费用。综上，被告逾期交房违约责任成立，原审判 决： 1、由被告银昌公司于本判决发生法律效力后立即给付原 告仲曼佳逾期交房违约金，该违约金以讼争房屋评估月租金 528 元的 130为计算标准，从 2004 年 8 月 31 日起至 2005 年 6 月 17 日按日计付，共计 6254.68 元。
4、2、讼争房屋的水、电、 电话配套费包含于房款内，原告无需向被告另行支付此项费用。 宣判后，银昌公司不服，上诉称：案涉房屋已于 2004 年 9 月 22 日通过了竣工验收，被上诉人起诉时必然知晓该情况，且上 诉人已于 2004 年 12 月书面通知被上诉人接房，故一审确认的 违约期限有误；原审判决由上诉人承担水、电、电话配套费不 合理。为此，请求二审依法改判。 经审理查明，双方于 2003 年 10 月 10 日签订了商品房买 卖合同，约定上诉人将其开发的沙坪坝区双碑街 661 号 A 栋 第 3 页 42 号房屋预售给被上诉人，房屋套内面积 66.36 平方米，单 价每平方米 1804 元，
5、总价款 119713 元。出卖人（上诉人）应 当在 2004 年 8 月 31 日前，依照国家和地方人民政府的有关规 定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人 （被上诉人）使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任： “ （1）逾期不超过 90 日，自本合同第八条规定的最后交付期 限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已 交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 90 日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同 的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第 二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万 分之五的违约金。 ”合同
6、第十条第（3）项约定：“每户设独立 水、电、气表。 ”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后， 出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”第十四条： “出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、 公共配套建筑按以下日期达到使用条件：于 2004 年 8 月 31 日 前通水、通电；于 2004 年 8 月 31 日前天然气管道安装到户、 电话线路安装到入户门处、有线电视线路安装到入户门处。 ” 合同签订后，被上诉人按约支付了购房款。上诉人曾通知被上 诉人于 2004 年 8 月 31 日接房，但被上诉人认为房屋尚未竣工 验收，予以拒绝。 一审庭审中，上诉人出示房屋竣工验收意见书，证明
7、其开 第 4 页 发的鼎盛时代大厦于 2004 年 9 月 22 日通过了竣工验收。被上 诉人则认为所谓的竣工验收意见书未获得建设行政主管部门的 认可，系单方行为，没有法律效力。被上诉人并出示沙坪坝区 建设工程质量监督站 2004 年 11 月 25 日公示一份，文字内容为： “该工程已基本完工，即将竣工验收，为了减少工程竣工验收 及备案后业主对工程质量或相关问题的一些反映，我们在工程 竣工验收及备案前公示 7 日在公示时间内，如有工程质量 或相关问题，请各位业主及时反映，便于协调处理。 ”被上诉人 据此认为该工程至少在 2O04 年 11 月 25 日前尚未通过竣工验收。 另，在举证期限内，
8、上诉人申请对讼争房屋的月租金进行 评估，被上诉人所购房屋租金评估为 540 元月。 上述事实，有商品房买卖合同、购房收据、抵押贷 贷款合同、竣工验收意见书、接房通知书、评估报告，以及双 方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同是双 方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，应 为有效。双方当事人均应按约履行。双方在合同中约定房屋交 第 5 页 付的条件为房屋竣工验收合格，国家有关法律法规并无开发商 必须进行了竣工验收登记备案后才能交付房屋的规定，故应当 确认讼争房屋已具备合同约定的交房条件。原审针对上诉人的 不同交房时间，其在竣工验收之前交付房屋
9、的，违约期限计算 至竣工验收时为止；在竣工验收之后交付房屋的，违约期限计 算至实际交接房屋为止；对已经实际交房但无法查明交房时间 的，违约期限计算至一审起诉时为止；尚未交房的，违约期限 计算至一审宣判为止，既符合合同的约定，又兼顾了双方利益 的平衡，原审判决并无不当。 本案合同签订于 2OO3 年 10 月，重庆受“非典”影响是在 20O3 年 4 月至 6 月，因此“非典”影响不能成为上诉人免责的 事由。 关于水、电、电话配套费，根据双方合同的约定，交付的 房屋应当具备水、电、电话基础设施，故该笔安装费用已包含 在购房价款里，上诉人不应向被上诉人再行收取额外的费用。 综上，上诉人逾期交房违约责任成立，原审判决对证据、 事实的分析认定正确，处理恰当。上诉人的上诉请求本院不予 支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第 一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 275 元，其他诉讼费 170 元，合计 445 元 由重庆银昌房地产开发有限公司承担。 第 6 页 本判决为终审判决。 审 判 长 张 伟 代理审判员 樊仕琼 代理审判员 申 威 二 00 五年十二月九日 书 记 员 吕剑涛