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1、第 1 页 买卖合同:房屋买卖合同纠纷案:买受人合法权益应依 法保护1 特征码 kWYPDUOtWvVhPRqvUZuE 两年前，刘女士在海口 市国贸购买一处铺面房，并付清全部房款，缴纳了购房税和房 屋维修金以及向房产局递交了房产过户资料，正准备领证时才 知道该房产已被法院查封，由此卷入一场耗时两年多的官司， 险些落得财物两空。海口市中级法院及时依法行使执行监督权， 指导龙华区法院公正执法，避免了悲剧的发生。昨日，刘女士 来到本报，要求记者为弘扬人民法院公正司法鼓与呼。 多份裁定书出尔反尔晕了案外人 刘女士的莫名官司是从 2005 年开始的。年初，刘女士在购 买叶某位于海口国贸国际贸易商务大厦
2、 C、D 座 C103 号商铺的 同时，发现靠里面还有一套房子，想一起买下来整体使用。经 打听该房属于鑫新公司所有，于是她便与鑫新公司联系，并签 订了购房合同。2005 年 4 月 20 日，刘女士向鑫新公司购买了 C103 号商铺后面的 C104 号房，依约支付了 95%的购房款即人民 币 313728 元，5%的尾款转为鑫新公司的税费由刘女士代缴。鑫 新公司已将该房交付给刘女士实际占有和使用。4 月 25 日，海 第 2 页 口市房产管理局受理了该房产权的变更登记手续，9 月 21 日刘 女士将该房产权证过户到了自己名下(房产证号为：海口市房权 证海房 HK070074 号)。 刘女士说，
3、2005 年 5 月 30 日是到房产局领取房产证的时 间，当她来到领证处时，被告知该房于 5 月 9 日被龙华区法院 查封。裁定书是一位姓王的法官送来的。房产局的工作人员说， 他们告诉王法官，该房已受理了过户手续，但王说法院管不了 那么多。 刘女士感到惊讶，龙华区法院查封了房产局已受理过户给 她的房子，那么查封该房法院应该告知她，或者到现场贴一张 公告。 此时，刘女士意识到购买该房可能出现风险，便要求鑫新 公司尽到解除购房风险的责任。刘女士担心鑫新公司既无法解 除风险，又不退还购房款，当即要求该公司将部分购房款先退 回，待风险解除后再返还，鑫新公司表示同意，退给刘女士 19 万元，刘女士给鑫
4、新公司写了一张收据。次日，鑫新公司反悔， 担心风险解除后刘女士不肯退回那 19 万元，要求先将 19 万元 还回去，才愿意去化解风险。刘女士考虑到鑫新公司已将房款 用掉近一半，已无力退回全部房款，如果解除合同，将拿不到 全部房款，也拿不到房子。当时咨询了律师，了解到自己对该 房的权益是受法律保护的，就将 19 万元返还给了鑫新公司。 同时，刘女士依法向龙华区法院提出异议。 第 3 页 龙华区法院于 2005 年 7 月 7 日公开举行听证。该院经听证 查明，刘女士与鑫新公司于 2005 年 4 月 20 日签订了一份商品 房买卖合同，约定由刘女士购买鑫新公司的海南省国际贸易大 厦 C 座 10
5、4 房，总房价款为 330240 元，房屋建筑面积 165.12 平方米。当日刘女士向海口市房产管理局交纳了维修资金 9907 元。2005 年 4 月 25 日，刘女士向海口市房产局申请办理了房 产交易手续，鑫新公司要求刘女士将购房款交付至海口新平广 贸易有限公司。2005 年 4 月 26 日刘女士向鑫新公司支付了购 房款 313728 元，其中海口仁成装修服务有限公司(法定代表人 系刘女士)转账 150000 元至海口新平广贸易有限公司，另支付 现金 163728 元，鑫新公司开具收到上述购房款 313728 元的收 据。同日，刘女士与鑫新公司签订补充协议，约定剩余房款 16512 元由
6、刘女士代其缴付应付税款，如不足由鑫新公司另行 补齐，鑫新公司认可刘女士已付完全部购房款。双方还于 2005 年 4 月 26 日办理了物业移交备忘录，将海南国际贸易大厦 C 座 104 房移交给刘女士，并由刘收取该房租金。 审查中，申请执行人郑某要求对商品房买卖合同、补充协 议、物业移交备忘录、授权委托书、变更委托代理人的函的签 名笔迹是否刘女士所写进行笔迹鉴定，经委托海南省物证鉴定 中心进行鉴定，签名笔迹刘女士的名字确是刘女士所写的。 龙华区法院认为，刘女士提供的证据已证实其购买海南国 际贸易大厦 C 座 104 房，已支付了全部购房款，且已实际占有 第 4 页 该房产，并向相关房产部门申请
7、办理房产过户手续。其情形符 合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结 财产的规定第十七条的规定，刘女士异议理由成立，应予以 解除查封。依照最高人民法院关于人民法院执行工作若干问 题的规定(试行)第 73 条的规定，裁定如下： 解除本院(2003)龙执字第 612-3 号民事裁定书对海口市国 贸大道 3-1 号海南省国际贸易大厦 C 座 104 房的查封。本裁定 送达后立即生效。 这是龙华区法院做出的(2003)龙执字第 612-4 号民事裁定 书。 刘女士办理了房产证。 郑某不服，向龙华区法院申诉。 该院经复查查明，2005 年 4 月 20 日，被申诉人刘女士与 鑫新公司签订了一
8、份商品房买卖合同 ，由刘女士购买了位于 海口市国贸大道 3-1 号海南省国际贸易大厦 C 座 104 号的房产， 已交付了大部分购房款。 。其在向海口市房产管理局办理产权过户手续的过程中，法院 查封了该房产，刘女士向法院提出异议。法院认为其异议理由 第 5 页 成立，解除了对上述房产的查封。 申诉人郑某申请查封了刘女士购买的国际贸易大厦 C 座 104 房的房产后，鑫新公司的吴某与其协商和解，双方于 2005 年 5 月 11 日签订了和解协议 ，将上述房产给郑某以抵偿债 务 22 万元。同日，郑某与鑫新公司签订了商品房买卖合同 。 鑫新公司还就与刘女士的购房问题进行了处理，于同月 31 日退
9、 还刘女士购房款 19 万元。为使郑某相信，鑫新公司将刘女士写 的收据复印件给郑一份，后来还在上面加盖了公章。 在异议听证过程中，刘女士否认收据是其所写，郑某 要求作笔迹鉴定，同时向海口市龙华区人民检察院提出申诉。 经省检察院检技鉴定：收据上的笔迹内容是刘女士所写。 在复查听证中，刘女士承认收据是其所写，但又说其已将 19 万元购房款退还鑫新公司，其提供了鑫新公司于 2005 年 8 月 3 日写的一份证明书，证明鑫新公司已收到其 100%的购房款， 以代替其退还购房款的收据。 龙华法院认为，被申诉人鑫新公司将其位于海口市国贸大 道 3-1 号海南省国际贸易大厦 C 座 104 号的房产，卖给
10、被申诉 人刘女士，本院查封后又将该房抵债给申诉人郑某，遂退还刘 女士的购房款，刘写下收据。后刘女士反悔，向本院提出异议， 否认收据是其所写。经鉴定，刘女士才承认该收据是 其所写，但又说已退给鑫新公司购房款，却提不出证据，不能 认定。刘女士收到鑫新公司退还的购房款，应视为双方自动解 第 6 页 除买卖合同，不能对抗第三人。依据中华人民共和国民事诉 讼法第二百零八条的规定，裁定：申诉人(原申请执行人)郑 某的申诉理由成立，撤销本院(2003)龙执字第 612-4 号民事裁 定书;被申诉人(原异议人)刘女士的异议理由不成立，驳回异议。 这是龙华区法院作出的(2003)龙执字第 612-5 号民事裁定
11、 书。 再申诉海口中院依法保护买受人 海口市中级法院对该案进行了认真的审查，认为申诉人刘 女士提供的证据证明在龙华区法院查封房产之前，其已付清购 房款。后刘女士与鑫新公司协商并收回部分房款的行为，系因 发生了法院查封该房的情形，而非其不愿购房之真实意思表示， 双方也并未签订相关解除合同的协议，不应视为双方自动解除 了商品房买卖合同。且刘女士事后又将 19 万元房款退还给鑫新 公司，鑫新公司也提供了收到其全部购房款的证明。 因此，龙华区法院在执行程序中，以海南鑫新实业有限公 司退还给刘女士部分房款的行为，视为双方已自动解除商品房 买卖合同的认定有误，依据最高人民法院关于人民法院民事 执行中查封、
12、扣押、冻结财产的规定第十七条的规定，申诉 人刘女士的合法权益应受法律保护。 海南大弘律师事务所马相龙律师认为，海南省海口市中级 人民法院(20XX)海中法执监督字第 11 号通知 ，该通知认定 第 7 页 事实清楚，本案中，申诉人刘女士提供的证据证明龙华区人民 法院在查封该房产之前，其已付清购房款，且已实际占有房产 并向房产部门申请办理房产过户手续。因此，该买卖合同依法 成立，应受法律的保护，龙华区人民法院将该房产查封，违反 了最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结 财产的规定第十七条之规定，龙华区人民法院应当主动纠正 错误的执行，以维护法律的尊严，并维护申诉人刘女士的合法 权益。因此，海口市中级人民法院要求龙华区人民法院七日内 自行撤销(2003)龙执字 612-5、612-6、612-7 号民事裁定书是 正确的。