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1、第 1 页 买卖合同:商品房买卖纠纷迟延办证违约责任的认定 1 特征码 IfKwgGThZckaxjdSgYHW 司法实务中，随着房地产市场的空前活跃，商品房预售合同纠 纷中迟延办证违约责任案件也大量增加。因这类案件具有普遍 性、群发性的特点，人民法院在审理时较为慎重。 一、办证的义务分担 根据城市房地产开发经营管理条例规定，办证应当由 买受人提出申请，并由房地产开发企业予以协助。 买受人的申请，指预售商品房的买受人应当自商品房交付 使用之日起 90 日内，现售商品房的买受人应当自销售合同签订 之日起 90 日内，持登记申请材料到房屋所在地的人民政府房地 产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登
2、记。依据房屋登 记办法规定，房屋所有权转移登记需要提交的材料包括：登 记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证 书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料。实务中 需要提交的材料一般包括：商品房销售许可证、新建房屋初始 登记批复、新建门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、 商品房销售专用发票、准住通知单、公共部位维修基金收据、 契税收据、买受人身份证等。 第 2 页 房地产开发企业的协助主要指办理完毕房屋所有权初始登 记，还包括依照规定或约定履行通知、提供必要证明文件等。 依物权法规定，房地产开发企业通过合法建造房屋行 为取得房屋所有权，对该所有权进行出售处分时，需要先办理
3、 所有权初始登记。依据房屋登记办法规定，所有权初始登 记应当提交的材料包括：登记申请书;申请人身份证明、建设用 地使用权证明(一般指建设用地许可证)、建设工程符合规划的 证明(一般是指规划许可证)、房屋已竣工的证明(一般指住宅工 程使用许可证或房屋建筑工程竣工验收备案表)、房屋测绘报告 (一般包括房产要素调查测量成果、房产图测绘资料、房产面积 测算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用设施设备维 修基金交款收据)。 需要特别指出的是：除当事人有特别约定外，房地产开发 企业并无义务为买受人办理完毕房屋所有权转移登记并向买受 人交付房屋所有权证书。但是，根据中华人民共和国合同法 第 135 条
4、：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提 取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，出 卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此房地 产开发企业的协助义务，应一直持续到买受人办理完毕房屋所 有权转移登记并取得房屋所有权证书为止。 二、迟延办证违约责任有关疑难问题的认定与处理 1.“由于出卖人的原因”的认定 第 3 页 办证时房地产开发企业需要向买受人提供的必要证明文件 一般包括：商品房销售许可证、新建房屋初始登记批复、新建 门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、商品房销售专用 发票、准住通知单。因此司法实践中认定“由于出卖人的原因” ， 应审查出卖人是否在法定或约定
5、的期间向买受人或房屋登记机 构提供前述文件。依据商品房销售管理办法规定，房地产 开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提 供的 办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管 部门，此为法定期间。而现行通用的商品房买卖合同示范文 本第 15 条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后_日内， 将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 ” 此为约定期间。若房地产开发企业没有在法定或约定的期间向 买受人或房屋登记机构提供前述文件，则可以认定为“由于出 卖人的原因” 。 房地产开发企业没有在法定或约定的期间向买受人提供前 述文件，可能因为自身的原因，也可能因为第三人
6、的原因，如 测绘部门迟延测绘、竣工验收部门迟延验收、登记机构迟延办 理初始登记等。但根据中华人民共和国合同法第 121 条的 规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方 承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规 定或者按照约定解决” ，房地产开发企业即便因为第三人的原因 造成违约，也应向买受人承担违约责任。 第 4 页 2.非“由于出卖人的原因”的认定 (1)买受人自身的原因。首先是买受人对商品房买卖合同约 定义务的违反，通常是没有如约交付购房款等，此时，房地产 开发企业拒绝履行协助义务，属于依法行使抗辩权的范畴。其 次是买受人对房产交易法定义务的违反，突出表现在买受
7、人没 有按照规定交纳公共部位维修基金、契税。依照住宅共用部 位共用设施设备维修基金管理办法规定，买受人应当向房地 产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地 产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管 部门代管。依照中华人民共和国契税暂行条例规定，房屋 的买受人为契税的纳税人。买受人未出具契税完税凭证的，房 产管理部门不予办理房屋的权属变更登记手续。再次，买受人 由于特殊的原因没有向房屋登记机构提出办证申请。 (2)不可抗力。不可抗力属于法定免责事由，因不可抗力的 发生导致商品房买卖合同不能履行，房地产开发 发企业可免责。 3.迟延办证违约责任适用诉讼时效的审查 在司法
8、实务中，适用诉讼时效制度主要涉及两个问题：第 第 5 页 一，是否适用诉讼时效规定;第二，诉讼时效期间应从何时起算。 在迟延办证违约责任案件中，买受人要求房地产开发企业承担 违约责任的请求权是一种债权请求权，应当适用诉讼时效的规 定,这一点已无争议。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释第 18 条规定了房地产开发 企业承担违约责任的方式为给付违约金。因此当迟延办证违约 行为发生时，房地产开发企业与买受人之间形成新的债权债务 关系，即房地产开发企业产生给付违约金的义务，买受人开始 享有要求房地产开发企业给付违约金的请求权。诉讼时效期间 的起算，若当事人在商品房买卖
9、合同中约定了房地产开发企业 给付买受人迟延办证违约金的履行期限的(这种情况极少见)， 从该期限届满之日起起算;没有约定，根据最高人民法院关于 审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第 6 条的规 定，依照合同法第 61 条、第 62 条的规定，可以确定房地产开 发企业给付违约金的履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届 满之日起计算。若不能确定履行期限的，应审查买受人在房地 产开发企业发生迟延办证违约行为后是否向其主张过违约金给 付，如果买受人没有主张过，诉讼时效从买受人向人民法院提 交起诉状或口头起诉之日起计算。之前已经经过的期间，因买 受人没有主张过违约金给付，相应的房地产开发企业是否同意
10、 给付违约金还不确定，因此买受人尚不具备“知道或应当知道 权利被侵害”的客观条件，也就不存在计算诉讼时效的问题。 第 6 页 如果买受人已经主张过，当房地产开发企业在买受人设定的给 付违约金的宽限期届满时仍没有给付，诉讼时效期间从宽限期 届满之日起计算;当房地产开发企业在买受人第一次向其主张权 利之时明确表示不给付违约金，诉讼时效期间从房地产开发企 业明确表示不给付违约金之日起计算。 4.房地产开发企业完成房屋初始登记的审查 办理完毕房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的 主要义务，因此准确审查房地产开发企业完成该义务的情况， 对于确定房地产开发企业迟延办证违约责任至关重要。房地产 开发企
11、业完成初始登记的标志，应是登记机构将申请登记事项 记载于房屋登记簿，司法实践中应重点审查房地产开发企业是 否取得登记机构作出的关于同意房屋初始登记的批复。有意见 主张房地产开发企业取得登记机构出具的办理权属登记的收件 凭证即可视为完成初始登记。笔者不同意此种意。第一，依照 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业在买 受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文 件” ， “提供必要的证明文件”意味着证明文件所表征的各项登 记、批准手续已经办理完毕。作为买受人办证的前提，初始登 记的批复应当包含在“必要的证明文件”中。换而言之，房屋 买受人办证的前提是初始登记完成，只有在准予初始登记的批 复作出之后，房地产开发企业才具备协助办证的法定条件。第 二，依照房屋登记办法规定，登记机构为申请人出具收件 第 7 页 书面凭证，仅说明申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定 形式的，登记机构予以受理。至于是否准予初始登记，须由登 记机构查验申请登记材料反映的事实是否符合登记条件后才能 确定，如不符合则不予登记。