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1、第 1 页 买卖合同:商品房多重买卖相关司法解释1 特征码 NpzSFramfgHlxQYOZudk 商品房多重买卖是出卖人就同一商品房订立两个或两个以上的 买卖合同，将房屋先后卖于数人，形成数个商品房买卖合同关 系的行为。最高法院新颁布的关于审理商品房买卖合同适用 法律若干问题意见的解释(以下简称解释)第八、九、十 条对商品房多重买卖作了新的规范，本文拟就此略谈粗识浅见。 一、商品房多重买卖合同的效力 合同是当事人合意的体现，除因标的目的自始客观不能、 无从确定、违反法律强行规定，违反公序良俗及其他法律特别 规定外，均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示， 不违背合同法第五十二条的禁止
2、性规定，其效力自不待言。在 后位买卖合同中，出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善 良风俗，但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人 利益的行为，该房屋买卖合同并非当然无效。不能以是否行到 实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。台湾学者王泽鉴先 生亦认为，基于先后买卖契约而生之多重债权，依传统之债法 观念，不因先后而异其效力。 解释第八条规定：商品房买卖 合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买 第 2 页 卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的先买受人可以请求解 除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金，而不能当然 否定后位买卖合同的效力。由此可推断解释认可后位买卖 合同
3、效力的意旨。 二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平 同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配，是多重买 卖合同的特色，如何确定商品房多重买卖中所有权的归属实是 争议焦点所在。 (一)房屋所有权已先行转移于前位买受人时的物权变动 出卖人若已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权 登记后，又将该房屋卖于他人，先买受人取得房屋所有权当无 疑义。不动产以登记为权利公示公信方法，后买受人可从权属 登记中发现出卖人非真权利人，从而放弃交易。若其仍愿意与 出卖人继续交易，则应视为接受了权利不能实现的风险，自然 无法取得房屋所有权。为惩戒出卖人的恶意欺诈，依解释 第九条第(三)项规定，后买受人就出卖人的
4、一物数卖行为可主 张不超过已购房款一倍以内的惩罚性赔偿金。 (二)出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及 法律评价 解释第八条和第十条针对原因行为的不同，在考量后 位受让人善意与否的基础上，对房屋所有权变动作了不同的规 定。 第 3 页 解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又 将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的， 无法取得房屋的买受人有请求解除买卖合同，可要求出卖人承 担不超过已付房款一倍之内的惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿责 任突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩 罚的理念，源于英美法系国家，最早主要适用于侵权责任，后 来逐渐被广泛适用于合同纠
5、纷。 解释继消费者权益保护法四 十九条、合同法一百一十三条之后，作了新的创新，将赔偿性 赔偿责任界定在已购房款的一倍以内，既有利于有效遏制多重 买卖之类违背诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为， 维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立，又能达到 各方利益的平衡，保证建筑业的健康发展。但仔细解读解释 第八条，会发现先买受人的权利仅限于前位买卖合同中，而无 权要求解除后位买卖合同，更无权主张房屋所有权。对此应理 解为是后位受让人主观为善意时，对出卖人、先买受人、后买 受人的利益衡平。先买受人之所以无主张房屋所有权之权利， 缘于善意第三人受到了公示公信原则的保护。不动产物权公示 原则是指将
6、不动产物权的设立、移转通过登记方式向社会公开。 不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与 权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。公 示公信原则彰显了保护信赖利益的精髓，而信赖利益往往又是 交易安全的基础。在商品房多重买卖中，出卖人仍是登记记载 第 4 页 的权利人，在法律上只能推定其为真权利人，后买受人基于对 不动产登记的合理信赖，而与之交易，自应获得房屋所有权， 否则将是对无辜、善良的后买受人的非难，有悖于公平正义之 法则。 解释第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通， 另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得 房屋为由，请求确认出卖人与第三人订
7、立的商品房买卖合同无 效的，应予支持。此条解释是对后买受人主观为恶意情况下的 特殊规范。即使后买受人已取得房屋所有权，先买受人仍可径 直主张合同无效，并依合同无效的法律效果使后买受人丧失房 屋的所有权。该条解释不是从注重保护后买受人的利益，进而 保护实际交易的流通效率与安全考虑;而是从意思自治和诚实信 用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常的交易秩序。 对出卖人与后买受人违背诚实信用的行为科以了宣告合同无效 这一最严厉的处罚，并辅之以不超过已付购房款一倍的惩罚性 赔偿责任，体现了司法者明确的价值取向。 由上可知， ， 解释对前买受人及善意后买受人给予特别的法律保护，既 第 5 页 是诚实信用原则的践行，更体现了维护交易安全的本意。