物业管理及相关法律法规.pdf

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1、物业管理部分法律法规汇编 一、物业管理条例 （国务院令 2007第 504号修订）自 2007年 10 月 1 日起施行 相关条款及内容备注 第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约， 对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义 务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 房屋交付使用前， 请 建设 单 位 根据 房屋 的结构特点， 制定相 应的装修管理方案。 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用 设施设备进行查验。 房屋交付使用前， 要 求开发公司、 建设公 司会 同 物 业公 司 相 关人员一起， 共同对 公用 设 施 设

2、备 及公 共场地进行查验。 并 填写物业共用设施 设备、公用部位承接 查验记录表。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务 企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给 业主委员会。 物业公司将要求 开发建设单位移 交上述资料。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业 管理用房。 物业 管 理 用房 包

3、括 物业办公室、 物业用 库房、员工宿舍、员 工食 堂 、 员工 休息 室、员工活动室、员 工值班室、操作间等 第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承 担物业的保修责任。 在保修期限内， 物业 将督 促 开 发建 设单 位尽 快 落 实保 修任 务 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定， 业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受 人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 物业 公 司 实施 代管 的项 目 或 已出 售但 业主未收房的物业， 将向 开 发 建设 单位 收取物业服

4、务费 第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物 业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人 民政府房地产行政主管部门处5 万元以上 20 万元以下的罚款； 给业主造 成损失的，依法承担赔偿责任。 要求 开 发 建设 单位 移 交物 业 产权 清 册 第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以 上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关 资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1 万元以上 10 万元以 下的罚款。 要求移交房屋及 设施设备相关资 料 第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照 规定配置必要的

5、物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产 行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10 万元以 上 50 万元以下的罚款。 要求按照相关法 规的规定配置物 业管理用房 二、物业承接查验办法 建房2010 中华人民共和国住房和城乡建设部 相关条款及内容备注 第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前， 物业服 务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的 约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的 房屋交付使用前， 要求对共用设施 设备、共用部位进 活动。行查验 第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移 交权属明确、资料完整、质量合格

6、、功能完备、配套齐全的物 业。 第十条建设单位应当在物业交付使用15 日前，与选聘的物业 服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保 等主管部门 出具的 认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电 视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热 已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共 服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规

7、划设计要求 建成，并满足使用功能要求； （五） 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监 控系统 等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。 向物业公司提交 相关验收合格证 原件或复印件 第十四条现场查验20 日前，建设单位应当向物业服务企业移交下 列资料 ： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 督促开发建设单 位进行资料移交 （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

8、（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）承接查验所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详 细清单并书面承诺补交的具体时限。 第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务 企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。 收集、整理现场查验 的问题，书面提交开 发建设单位， 跟进整 改结果 第三十二条物业交接后， 建设单位未能按照物业承接查验协议的约 定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结 构安全和正常

9、使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的， 建设单位应当依法承担赔偿责任。 法律责任 第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围， 承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。 建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备 的保修服务，服务内容和费用由双方约定。 监督开发建设单 位担负保修责任 第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物 业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受 人的权益。 第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务 企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。 第三十九条物业服务企业擅自承接未经查

10、验的物业，因物业共用部 位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相 应的赔偿责任。 未进行承接验收 或虚假验收的责 任 第四十二条建设单位、 物业服务企业未按本办法履行承接查验义务 的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的， 作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。 第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的， 由物业所在 地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予 以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。 行政处罚条款 三、 成都市物业管理条例 2007 年 8 月 10 日成都 市第十四届人民代表大会常务委员会第三十

11、四次会议通过，2007 年 9 月 27 日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准。 本条例 自 2008 年 1 月 1 日起施 行 相关条款及内容备注 第十条新建建筑区划内，开发建设单 位 应当按照下列规定配置 物业服务用房： （一） 建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑 面积的 2，并不得少于80 平方米； （二） 配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事 活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30 平 方米； （三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低 于 50 。 物业 服务用房配置不符合前款规定的， 规划行政主管部门不予 核

12、发建 设工程规划许可证。 要求按照相关规定 配置物业服务用房 第十三条本市实行新建住宅交付使用监管制度。 新建住宅建筑区 划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条 件后，方可交付使用： （一）住 宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户； （二）住宅用电 按照电力部门的供电方案， 纳入城市供电网络， 不得使用临时施工用电； 附属设施设备交付 使用的条件 （三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放 系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、 环保部门审核同意，并确定临时排放的期限； （四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管 道的敷设并与燃

13、气管网镶接。 住宅 区附近没有燃气管网的，完成住 宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道； （ 五）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息 端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位； （六）住 宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （七 ）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸 市场 及其 他商 业服 务、 社区 服务 和管 理等 公共 服务 设施 的配 套建 设。住 宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过 渡使用的相应公共服务设施； （八） 按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管 的位置； （九）按 照规划要求完成住宅区内的绿化

14、建设； （十）按 照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置； （ 十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清 洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施； （十二） 法律、法规规定的其他条件。 第十四条新建住宅交付使用前，开发建设 单位应当向市或区 （市 ） 县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提 供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列 附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。 向物业提交 新建 住宅附属设施设备 交付使用备案证明 书原件或复印件 第二十四条同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开 首次业主大会会议，设立一个业主大会： （一

15、）专 有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上； （二） 首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到 建筑物总面 积 20以上。 业主总人 数在 100 人以内且经全体业主一致同意， 决定不设立 业主大会的，由业主共同履行管理职责。 第二十五条符合 本条 例第 二 十四 条第 一 款规 定条 件 之一 的 建 筑区划 ，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行 政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料： 业主大会的召开条 件及筹备组的成立 （一）建 筑区划划分意见书； （二）业 主名册； （三）建 筑规划总平面图； （四）附 属设施设备交付使用备案证明； （五）物 业服务用房配置

16、证明； （六）住 宅物业保修金交存证明； （七）建 筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明； （八）其 他必要的文件资料。 第二十六条区（市 ）县房 产行政主 管部门 应当在 接到本条 例第 二十 五条规定的 报告之日起5 个工 作日内，抄 送街道办事 处、乡 （镇）人民政府。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区 （市）县房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府提 出设立业主大会的书面要求。 街道办事 处、乡（镇 ）人民政府应当在收到报告或者要求之日 起 15 个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业 主大会会议。 第二十七条筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、

17、乡 （镇 ） 人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三 分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。 筹备组应当 自成立之日起3 日 内在建筑区 划内书面公 告其成 员名单和工作职责。 第二十八条筹备组履行下列职责： （一）确 定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规 则； （三）确 认业主身份和核计业主人数、专有部分面积； （四）确 定业主委员会委员候选人条件和选举办法； （五）组 织产生首届业主委员会委员候选人； （六）完 成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款第（一）至（五）项所列内容，筹备组

18、应当在召开首次业 主大会会议15 日前以书 面形式在建筑区划内公示。业主对业主身 份、人数或者专有部分面积等提出异议的， 筹备组应当 予以复核并 告知异议人复核结果。 第二十九条筹备组应当自成立之日起30 日内组织 召开首次业 主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。 筹备组的必要经费由开发建设单位承担。 第八十一条违反本条例第十三条第一款规定的，由市或者区 （市）县房产行政主管部门责令停止交付使用；拒不停止的，处以 交付使用住宅销售额 1以上 3以下罚款，并将其纳入物业管理 信用体系，向社会公布。 第八十三条违反 本条例 第二十 五条规 定的， 由区（ 市）县 房产 行政主

19、管部门责令限期改正，给予警告；拒不改正的，处以1 万元 以上 5 万元以 下罚款。 处罚 四、 成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案办法 成都市房产管理局 成房办 2008167号自 2008年 12 月 1 日起实行 相关条款及内容备注 第二条 凡在本市行政区域内由开发建设单位建设的新建住宅附属设施 设备的交付使用，均适用本办法。 适用范围 第三条 市房产管理部门负责全市新建住宅附属设施设备交 付使用的监督管理，并具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、 成华区（含高新）（以下简称五城区）范围内新建住宅附属 设施设备交付使用的备案工作；其它区（市）县房产管理部 门依照本办法具体负责辖区内新建住宅附

20、属设施设备交付使 用的备案工作。 第四条 新建住宅附属设施设备交付使用前，开发建设单位应当向本办 法第三条所列备案部门 办理备案手续 。 开发建设单位提交的材料不能证 明符合条例 第十三条规定条件的， 备案部门可组织力量进行现场踏 勘。 办理备案的行政主 管部门 第五条 开发建设单位办理新建住宅附属设施设备交付使用 备案应当 提交以下证明材料： （一） 建设工程竣工验收报告（复印件） ； （二）规划总平面图（复印件） ； （三）水、电、气具备申请开通条件，雨水、污水排放纳入 永久性城乡排放系统，电话通讯、有线电视、宽带数 据传输信息端口敷设到户的证明文件（复印件） （四）安防设施按设计规范配置

21、到位的证明文件；具有电梯 和消防设施设备的住宅项目，应提供法定的验收合格 报告；具有城市二次供水系统的项目，应提供卫生防 疫部门的水质检测合格报告； （复印件） （五）公安部门出具的街道门牌编号（复印件）； （六）物业服务用房配置及使用条件的证明； （七）住宅质量保证书和住宅使用说明书； （八）图像资料：住宅区与城市道路相连的出入口，住宅区 绿化、停车库（位）、物业服务用房，按设计规范预留 的空调器外机和冷凝水排放管的位置，按规划要求配 建的教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其它 商业服务、社区服务和管理等公共服务设施；分期建 设的，住宅周边道路、场地及隔离措施等； （九）法律法规政策规定

22、的其它材料。 因分期建设，暂未完成规划要求的公共服务设施的，应 提交附近可供过渡使用的公共服务设施管理单位出具的同意 办理备案需要提交 的资料 使用的证明文件和开发建设单位按时完成配套建设的书面承 诺。 供电、雨水、污水排放因客观条件限制，暂时无法纳入 城市供电网络、城乡雨水、污水排放管网的，开发建设单位 应提供相关部门同意的实施计划和临时措施，以及按时完成 供电、雨水、污水接管工程的书面承诺。 第七条 核对资料和现场踏勘后， 对新建住宅附属设施设备符 合交付使用条件的，出具成都市新建住宅附属设施设备交 付使用备案证明（ 以下简称备案证明），并在成都市 房产管理局公众信息网、成都物业网等媒体上

23、公布。对不符 合交付使用条件的，不出具备案证明，并说明理由，书 面告知开发建设单位。 备案证明由市房产管理局统一印制。 房屋交付使用前， 向 物 业 公 司 提 供 备案证明原件 或复印件 第九条任何单位和个人发现新建住宅交付使用的附属设施 设备不符合条例第十三条规定条件的，有权向相应的备 案部门举报 。相应的备案部门对单位和个人的举报应当依法 及时调查处理。 市房产管理部门定期对五城区（含高新区）外的住宅交付使 用备案情况进行监督检查。未按本办法核发备案证明的， 责令纠正，并可予以通报批评。 备案部门不依法出具 备案证明 ，或不依法及时调查处理举报投 诉的，按照条例第九十五条规定追究其责任。 未办理备案或备案 不实的处罚 第十条 对未按本办法办理备案手续擅自交付新建住宅附属 设施设备使用的开发建设单位，备案部门应责令其限期改正，完善备 案手续；拒不按本办法规定办理备案手续的予以信用记录并公布。 对于新建住 宅附属设施设备不符合交付条件而擅自交付的，将依法按照 条例第 八十一条的规定处理。