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1、中国住宅项目未来发展趋势的设想 经济的高速发展， 国民素质的提高， 对外交流频繁与普遍， 会激发人们对高 品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产 之间的矛盾”） 。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。 做为商品房的主力消费群， 会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他 们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。 正是人们需要有个物质寄托的地方， 所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是 必须的 在安全上：一般居住安全， 防卫安全
2、，环境污染控制， 噪声控制，事故防范， 交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们 的需求，住宅建筑就诞生了， 他解决了人们迫切的需求。 这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久， 早在几千年之前， 住宅就已经出现了。 传统住宅即民居。 中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有 石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐 朝建筑为例来阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊 院围绕在左右， 后寝院后方布置花园， 再在最外层围以宅墙构成。 少部分高等级 宅邸会出现
3、或左或右的副轴线。一般而言， 宅门不开在宅邸主轴线上， 而居于宅 邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（营缮令云常参官宅 邸按“ 轴心舍 ” 制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于 中轴线上，众说纷纭） 。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院 和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以 使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进 为后院马厩。 这是当时最常见的做法。 等到了清朝， 四合院住宅逐渐成了主流住 宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改 变，住宅也发生
4、了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前， 这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求， 但随着社会的发展， 这种形式的住宅已经不能满足 人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始， 以八 五住宅为代表。 第三代：发展转变型，二十世纪最后十年，伴随房地产产业的飞速发展，住 宅也飞速发展起来。 第四代：景观舒适型， 本世纪以来逐 渐兴起。 第五代：生态文化型， 住宅发展的需 要。 经济节约型以解决基本的住居需求 为目的，以经济节约为建设住宅的准则。 这个时期受经济条件限制， 住宅数量比较 少，于是很多人不的不挤在一起， 他们的 住宅中功能是齐全的，
5、 但是很多东西适合 用的，没有分离开。厨房和客厅的合用， 卧室与书房的合用，这些都体现了经济节 约的主旨。 使用经济型， 他打破了经济节约型的那种约束，开始从这种类型里分离出来 了，客厅也开始与餐厅分离， 卧室与书房也分离出来， 不在出现几家共用一个厨 房的局面。这种形式的住宅更合理的满足了人们对住宅的需求，是住宅私密性更 好，更能体现家的温馨， 更能体现住宅的合理性， 这主要也是因为经济条件的提 高。 发展转变型， 主要是经济条件进一步提高， 也因为是人口也越来越多， 住宅 从多层向中高层转变， 住宅建筑的结构和使用材料也发生了翻天覆地的变化。钢 筋混泥土结构的使用以及 建筑技术的体提高使建
6、 筑层数得到大幅度提高， 这个 缓解了城市人口压力。 也使得 住宅建筑变得丰富多彩。 这个 阶段人们开始注重室内空间 对人们心里，生理，安全的影 响。是发展和转变的实验和探 索阶段。 景观舒适型， 这个阶段初 步形成了以人为本的设计理 念。多层住宅形成大厅小室， 大进深小面宽为主导的多样 化住宅系列。高层塔式住宅每层户数从8 户减到 46 户，并根据景观和朝向分 别设置不同的户型， 户型平均面积增大。 住宅科技含量增加， 住宅建筑节能也开 始由点到面开始展开。 住宅单体建筑设计与群体规划设计结合，以人为本， 开始 注重节约用地，出现功能合理，环境优美，布局紧促并各具特色的住宅组群。小 区在基本
7、服务上设施上大大提高，新增了会所， 健康中心， 大型停车场及物业管 理。 生态文化型，从整体到细节，从细节到整体的综合文化型，全方位的提高。 总体规划注重大环境，包括自然的，地理的，文化的，交通的，社会的。并使居 住区（小区，组团）与城市空间和用地环境的良好协调。居住空间布局方式与整 体合成注重造就阳光普照， 空气清新， 绿地精美的生态环境， 有赏心悦目的楼房 空间，人车分流的安全通道， 富有文化内涵的供人们交流，休闲和健身的活动空 间。住宅单元构成能随整体合成， 因地制宜的构筑户型， 力求户户有良好的朝向， 景观及通风环境， 降低楼层电梯的服务数量， 尽量减少户间干扰。 户型大小符合 国家制
8、定的住居标准要求， 并能以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住 房选择，能以灵活性的户型适应消费者家庭阶段性改变引致的布局改变，保持住 房长久性可持续利用。 生态文化性，从整体到细节，从细节到整体的综合性，全方位的提高。能深 入安排户内生活环境，厨房，洗手间，储藏间，工人间，设备间，服务性阳台等 均能有效的组织，电器供应，油烟排放，空气调节，垃圾收集处理。有完善的生 活配套设施体系， 小区拥有超市， 美容院等生活配套设施。 有幼所，体育，托幼， 书店，网吧等文化性配额套设施， 有医疗生活健康保健设施所组成的生命保障设 施体系。有节能谎报的设施体系， 尽可能利用现代科技成果装置节能设备，减少
9、 环境的噪声，尘埃，污水等的污染，净化住居环境。有良好的智能化体系。有关 安全，通讯，视听，防盗，物业管理，均可通过计算机系统与宽带网络构成现代 化的生活环境。 我国住宅设计的局限。 一直以来农村住宅一直以传统方式在发展和变化，但 新农村建设受到广泛质疑。 城镇住宅的发展受到以下因素的限制。高密度，人口高密度， 住宅高密度带 来的住宅的环境的先天局限。 大批量高速度的建设给住宅建设理论的研究进步带 来一定的困扰。法律制度的不完善给住宅产业的运营带来一定的困难。 住宅的发展和未来预测。重视环境保护，空环类型多，个性化设计强，开放 性设计和交往性设计，进一步北强化，信息社会和弹性工作拓宽了住宅的含
10、义， 更加注重地域差别和文化差异在住宅上的表现。 一、绿色环保化 绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品 格。更重要的是住宅内外装功效上。 现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。抛开施工因素不 论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融 循环等）长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以 “外观”定映像的想法， 外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自 业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。 内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如 挥发、腐蚀性
11、、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。这些材料一般 为施工单位采购， 开发商要做的好的就是督促、 控制这些分项工程成品良好的物 理性质，包括施工环境时的物理性质。 绿色化还包括住宅自然环境， 主要指空气环境， 编者将在“节能化” 中论议。 外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家 环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性 质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、 XPS 挤塑板等常用）和无 机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外 墙外保温材料和外墙内保温材料 可以说保温材料丰富多样，各有各
12、的特色，各有各的缺点。不论其他物理性 质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论 议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差 一点，但防火性能相对好。在去年11 月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外 墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50 米， 应该用 A 级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。 环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末； 只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。 建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为 本，照顾业主及公众的
13、各类感官要求乃至体现企业价值观。因为建筑成本并不是 影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。 在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS 这类 有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。 需求决定供给。 市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益 较好的保温产品。 是由于信息不对称、 不流通及各类不能公开的 灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落 后产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭 曲变形了。 二、节能化与舒适度 节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。 限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调
14、系统。 从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想 终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也 会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。 其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内 病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、 VRV 空调系统或中央空调系统。 为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除 去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是 一个重要原因。人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时 间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调（别墅除外），而新 风系统基本没有。住宅（指客厅、卧室）要想通风换气
15、，基本靠 开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病 菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开 窗换气的目的。 瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例 （超过了 40%）都安装了新风系统， 让业主足不出户就能享受大 自然的新鲜空气。 在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不 出去，出租都很难； 旧房只有经过改造， 成为节能住宅才能出售、 出租。开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节 能化程度相当高。 单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多 的是 VRV 空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且能 满足不同需求：风速、温度、湿度。引
16、入VRV 空调系统及新风 系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还 为整个社会节约了实体能源和劳动力。 国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技 术，国内企业出资金（大部分）和人力，比如格力和大金，美的 和东芝、开丽，海信和日立。从国内制造业整体来看，编者相信 核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带 到中国来，就像汽车一样。这就意味着国民暂时还享受不了，但 并不代表长期享受不了。 随着市场的激增，国内企业的进步，这些产品是会很快进入 国内住宅项目的。 听说，日立的某种型号的变频空调可以控制1536 部室内机， 编者想这能满足现在绝大多数住宅吧。 三
17、、智能化及安全性 编者将住宅智能化分为三个部分：综合布线系统，建筑设备 管理系统及监控报警系统。三者有区别，也有交集。 以下所列各项应该在未来住宅楼项目中涉及及健全： 综合布线系统，管理整个住宅项目智能化的布线，即中端布 置，应包括常见弱电布置、智能消防火灾报警、消防广播及设备 管理系统线路布置。 设备管理系统，应包括停车场管理系统、楼宇对讲系统、通 信系统、水电气自动抄送系统， 强弱电机房等终端及网络控制源、 业主求助系统。 监控报警系统。应包括小区内、门岗、围墙的监控设备终端 及控制源，火灾报警、消防广播控制源及终端、无限对讲系统。 四、物业服务成熟度 不设物业管理公司的房产公司有两种，一
18、是项目制开发公司， 二是走向倒闭的公司。 没有业主想自己买了住宅没有物业管理公 司提供安全、 服务业务。 没有业主想物业管理公司与开发商仅仅 是合同关系的。 口碑与广告宣传，谁更重要。编者认为是口碑。物业服务是 售后，做好了售后，不仅仅是对业主负责，更是为企业增值，一 是品牌价值，二是对后续楼盘的销售的推动。 物业服务是否成熟， 反映了开发商的眼界。 万科是行业老大， 当然它的物业做得好。 五商品化住宅的特征性： 1 住宅是人类的必需品，是人类生存的保障。 人们为了生活首先就需要衣、食、住、行以及其他的东西。 住房是人们生活必须的消费资料，是人们生存必不可少的基 本物质条件，也是社会再生产正常
19、进行的必要条件，因此政 府有责任实现“居者有其屋” 。 2 住房供给的有限性及住宅需要的无限性的矛盾。 中国以世界土地的5%养活了 25%的世界人口，这本身就是 一种奇迹。况且还要让他们衣食住行，土地便成了一种稀缺 的资源。土地的有限性、稀缺性决定了住房的供给必然也是 有限的。它不能像一般的商品随需要的增加而增加。这一特 性决定了住宅的问题不能完全由市场解决，政府必须干预。 3 住宅价值含量大、使用时间长、其价值实现表现为出 租和出售。 当今社会许多有钱人把钱投向房地产，他们并不需要那么 多的房子。而是作为投资使得商品化住宅变得更加稀缺，因 而政府需要出台种种措施打击投机倒把者，保障商品房和二
20、 手房的市场供应。 六我国的住房供应体系 经过二十多年的住房制度改革实践，我国已经初步建立 了适合我国国情的住房供应体系。不同收入的家庭实行不同 的住房供应体系，高收入者实行按市场价购买商品化住宅， 中低收入者实行购买经济适用房，最低收入者实行政府租赁、 单位租赁的房子。 七 当前中国住宅建设存在的问题 城市住宅： 1 住房供给结构不合理 以北京市为例： 目前北京常住人口一千多万，其中 60% 70%的家庭属于中低收入家庭，都有购买经济适用房住 宅的资格。现如今北京市每年住宅竣工面积约为2000 多万平 方米，而经济适用房竣工面积约为200 万平方米，仅为住宅 竣工面积的 10%，让 60%7
21、0%的人去争购10%的经济适 用房，显然不合理，无法解决中低收入者的住房问题。 2 二级市场发展滞后 市场为主住房保障为主 经 济 适 用 房 廉 租 住 房 住房供应体系 新 建 商 品 住 房 二 手 商 品 住 房 市 场 租 赁 住 房 房改过程中为解决住房严重短缺的问题，政府过于重视一级 市场的发展而忽略二级市场，过于通过买房解决住房问题而 忽略租房问题同样是解决住房问题的一种途径之一。因此很 多地方二级市场的发展严重滞后一级市场的发展。大部分家 庭都错误的认为只有买房才能居者有其屋，才是解决了住房 问题。因此部分人宁愿买房而不愿去租房、买旧房，导致新 房需求量不断增加，房价不断上涨
22、。 3 越来越多的大学生想在城市安家 随着中国教育的发展，许许多多的农村孩子走进了城市， 上学、毕业、工作，这个时候他们迫切希望在城市里安家落 户。从而走出一条父母期待的道路，将来把辛苦了一辈子的 父母接到城里享福。 农村住宅： 1 住宅建设分散，杂乱无章 尽管各地都根据要求进行了总体规划，但是由于种种原因 未能按照总体规划进行深入的详细规划，也未能对住区的建 设进行修建性的详细规划。加之长期以来农村住宅建设中， 农民都是自行建设， 建造房屋各种各样， 使得建设极其分散， 从而杂乱无章。以我们村的情况为例，村里大小房屋院落大 概有 95 所，可实际情况确实只有66 户住有人，其他的的要 不就是
23、没人，要不就是危房没有住人及个别已倒塌的房子。 建筑物杂乱无章，楼房、平房、瓦房四处林立，道路曲曲弯 弯，村里沟壑不平，没有统一规划，不成规模。 2 房屋建筑空间大，但使用不方便 由于农村许多房屋都是自行建设，缺乏科学技术的支持， 加之个别人相互攀比，因此造成农村住宅普遍存在高、大、 空的弊端，经济发达的地区尤其严重。还有不少地方存在者 底层养猪、顶层养耗子、中间住人的现象，具体表现在： a 功能不全、空间混杂：在农村许多家庭只有厕所，而 没洗澡刷牙的房间 ;汽车等农用家具没有专门的房间去放置， 只能在院子里四处乱放，非常不美观。 b 空间变化少，缺乏生活情趣，家庭气息不浓：房间颜 色单调，部
24、分还简单装修，大部分基本都是白灰抹平就行， 缺乏艺术美；再者就是房间过大，不能合理利用，许多家庭 的客厅都非常大，放杂物东西不美观，不放东西又显得的空 荡，缺乏生活情趣。 c 设施不全、给生活带来不便：在农村基本上没有空闲 场地供农民群众娱乐活动，篮球场、健身的体育器械基本没 有，与城市相比差距非常大。 d 平面和空间组织不合理，未能充分利用自然环境 3 适应性差，反复建设 由于人们旧思想意识的影响，对经济发展和科学进步缺乏 认识，预见性差，因此住宅建设跟不上变化，造成拆了建， 建了拆。随着经济的快速发展，农村住宅建设的周期不断缩 短，既造成资金上的浪费，又影响经济的发展。 八 当代城市住宅的
25、发展趋势 1：多层、高层建筑将逐渐取代低层、别墅成为重点发 展方向。 随着社会的发展， 越来越多的从农村出来的人向城市转 移，城市化进程加快城市的发展。这时候土地变成了稀缺的 资源，地价上涨，房价上涨，接着水涨船高物价全面上涨， 面、食用油，肉、蔬菜，但就是普通百姓的工资没涨，这就 导致越来越多的人买不起房子。这个时候开发商就尽量降低 开发成本，在有限的土地上尽量盖得越高越好，于是住宅建 筑越来越高，低层变高多层，多层变高层。因此高层建筑变 成了城市住宅建筑发展的趋势。 2：绿色生态住宅，遵从可持续性和生态原则将会成为 设计者必须考虑的因素。 随着城市的发展， 工业化程度的提高， 越来越多的家
26、庭 使用更多的机械、机器，汽车的增加，城市里的环境越来越 差，汽车尾气，工业污染等，使得人们越来越重视我们周边 的环境，这个时候设计师不得不考虑消费者的需要和社会发 展的要求， 可持续发展的建筑、 绿色环保的建筑便应运而生。 3：住宅区的景观设计将会冲破过去高墙深锁，独立一 体，与城市隔绝的，景观设计日趋复杂化。 相比而言较早建设的小区比较独立，都是高墙与外界相 隔，为的就是防止外界的人随便进入，但随着科技的发展， 各种防控技术的发展，小区监控技术越来越好，况且各种防 盗门及智能化建筑的发展，当代的住宅已经要求与城市形成 一个整体，不再是独立与世隔绝的住宅建筑。 4：经济适用房会进一步发展，在
27、新建住宅中所占比例 会加重。 经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房困难问题而 兴建的带有社会保障性质的普通住宅。国务院有关的文件明 确规定，经济适用房实行中、小为主的方针，况且国家要求 经济适用房不得随便买卖。这样有利于实现中低收入家庭住 房政策的公平性原则，因为住房需求政策直接补贴消费者， 可以根据住房困难程度的差异实行补贴的差异化何等级化， 需要多少补多少更能充分体现公共住房的公平性。 5：公共廉租房会加快发展速度，成为外来务工者的安 身之家。 城市的发展离不开外来务工者，在河南省每年外出打工 者的人数超过一千万，这么多的外来者到城市里为城市发展 献身，然而他们却没有房子在城市里居住，私
28、人房子的租金 还那么的高，因此你会发现许多到城市里打工的人全家就住 在那小小的二十平方的房子里，与那些城市二三人住上百平 方的房子形成鲜明的对比。这个时候就需要政府站出来，他 们应该为那些外来务工者找安身之家，而公共廉租房就成了 解决问题的关键。 九 当代农村住宅的发展趋势 中共中央十一届三中全会以来，全国农村住宅建设量每 年保持 6 亿多平方米的水平发展，房屋质量稳定提高，楼房 在其中的比例逐步增长。一批功能比较完善、 设施比较齐全、 安全卫生、设计新颖的新型农村住宅相继建设起来。但总体 上来看，农村住宅在功能齐备、施工质量以及与自然景观人 文景观、生态环境等方面的相互协调，都还需要进一步的
29、完 善和提高。 1：要从实际出发加强政策上的和技术上的指导，引起 农民在完善住宅功能上下功夫。 2：要充分考虑到我国人多地少的国情，对农村住宅应以 改造为主；对于新建住宅应从分散到适当的集中建设，合理 规划、合理布局、合理建设。 3：引导人们重视人居环境的基本要求，选择适合当地特 色的建筑造型；引导农民因地制宜，就地取材，选择适当的 装修。 总之而言，要使农民统筹农村长远发展及农民个人的利 益与需求。还要特别重视自然景观和人文景观等生态环境的 保护和建设，以确保农村经济、社会、环境和文化的可持续 发展。努力提高农村住宅的功能质量，为广大农民群众创造 居住生活、生产方便和整洁清新的温馨家居环境，
30、是我国广 大的农村都能建成独具特色、各放异彩的社会主义新农村。 十、1998 年在，九届全国人民代表大会上，朱镕基总理宣布： 全国城镇停止住房实物分配，使居民住房建设成为新的经济 增长点，这犹如给住宅设计领域添加厂兴奋剂，使这个活跃 期再掀高潮。近年来我国城市住宅建设取得了巨大成就，但 是建成的住宅多是应急型，居室型，一次完成型和粗放型的 住宅。住宅设计观念没有更新，住宅设计存在不少问题： 1 设计没有充分考虑以人为本，受开发商的干扰，没有顾及 居住者的亲身体验设计为粗放型正如图一所示，缺乏 设计理论与原则指导，住宅设计观念和方法急待改进。 2 住宅功能不全，住宅性能差满足不了居民日益 提高的
31、文化生活的需要。如图二 3 住宅设备配置简陋厨房，卫生间面积过小：管 线走向不合理，与住宅空间不配套造成设备安装困难， 使用不方便不美观，居民中普遍存在着自己改装住宅的 现象。 4 住宅类型单调，改造更新困难。住宅设计缺乏地 方性和个性：空间布局与利用灵活性差：缺乏适应多种 居住模式和生活方式的应变能力如图三。 5 住宅产品与建筑设计缺乏相互配合。不重视住宅 产品的设计 与生产，住宅建筑与住宅产品模式不协调连接不配套。产品 类型少，质量差，生产不配套，供应体制不健全。生产 有较大的自发性盲目性，基本上处在分散的自然发展的 起步阶段无论在产品种类还是性能质量上离社会要求 和建筑工业化都有较大差距
32、如图四 图一图二 图三图四 分析近三年住宅设计活跃期的形成和发展，使我们更加关注 当今住宅设计的走向和发展趋势： 1 住宅设计由单纯技术设计走向策划设计 随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场，与以往任 何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大。开发商不象计 划经济时代把设计看作是“制图过程”，而是把设计看成是策划 的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是提供有 效供给之源， 住宅的价值首先取决于设计，它的含金量是最高的。 设计能给开发商带来“超值”的利润，这一点已被众多开发商所 认识，深圳百仕达花园和万科城市花园就充分说明了这点。以往 一谈住宅的价值，开发商就会讲到造价多
33、少，很少谈到设计值多 少。现在设计与策划并提，是一“种理念上的大转变。德国经济 界认为，工程设计具有三个功能，即：实现企业目标的功能、社 会功能、国民经济功能。 1998 年我国住宅建设拉动国民经济1， 建住宅约 32 亿 m2，而这些住宅都要经过设计人员之手，可见 设计在工程中所处的地位是相当重要的。设计费一般占工程造价 的 2一 3左右，就整个工程而言，这部分花费绝对只算是个 “小头”，但会影响工程的全过程，住宅设计在这方面表现的尤 为突出。很多开发商为了省钱，压低设计费，造成设计卜的粗制 滥造和施工上的浪费，甚至发生质量事故，实际上这是一种十分 不明智的选择。设计是开发商的“外脑”，开发
34、商不把设计看作 为策划的合作者，又怎么实现自己的创意和构想呢?因此在研 究住宅商品的市场价值时，必须首先认清设计的价值，以及它所 带来的商机和利润，定要把设计看作是住宅建设全过程的策 划，设计的价值才能充分表现出来。 2 住宅设计中的科技应用走向集成化 住宅设计涉及到多种门类学科，不学握最新的现代化住宅科技 的设计人员，不可能设计出高水平的住宅。 在住宅领域中，科技成果向现实生产转化的程度愈来愈快，科 技转化率由原来的22上升到 30左右，反映出转化数量和速 度上的增长。另一方面新技术的推广和应用，由原来的单一性 发展趋向集成化( 如结构外围护体系，隔断体系，整体厨卫成套 技术等 ) ：科学技
35、术的集成往往成为住宅销售的热点和策划的切 入点，起到促销作用，使住宅附加值提高。科学技术的集成也 会促进住宅部品的标准化、通用化。与传统家装相比，集 成产业化装修具有五大优势：第 一是省钱省心：集成产业化装修可以为消费者节约30% 的费用。 首先，通过集团采购、 集中配送的方式从而将装修主材节约10% ； 其次，依据固定的职业化工人，流程化统筹管理和流水线作业， 使人工费再省掉10% ；最后，通过成品交付的方式减少了因装修 过程中的变更材料、人工等浪费，又为业主间接节约了10% 。 第二是省时省力：集成产业化装修在精确的图纸和预算基 础上，制订详细的产品定制计划和材料配送方案，并在施工中 通过
36、流水线作业从而将装修工期缩短50% 。 第三是时尚轻松：采用成品交付的方式，业主无需参与繁 杂的施工过程管理，只要在工程竣工后参与验收即可。 第四是品质更有保障：集成产业化装修的施工过程管理采 用虚拟工厂交叉流水作业的方式，加强对工人的培训，从源头 上保证装修的品质。而且集成产业化装修还做到了将隐蔽工程 的保修时间由原来的2 年提升为 5 年。 第五是费用更可控：集成产业化装修采用“成品报价”的 方式，公司和业主需把装修的设计图纸和预算确定好之后方可 开工，施工过程严格按照前期装修方案进行，从而使预算等于 决算。3 住宅 设计走向信息化 知识经济于1990 年由联合国研究机构首先提出、现已成为
37、全球 的热门话题。知识经济的浪潮现已开始冲击我国的设计领域。 知识经济是以知识为基础的经济，同以往的经济形态不同， 知识经济不是直接取决于资源和资本，而是直接依赖于知识或 有效的信息积累。工程设计正属于知识经济范畴，知识和信息 这两个知识经济的主要要素与设计的特征相当吻合。知识的生 产相应用以及信息的积累和扩散是知识经济发展的关键所在， 也是当今住宅设计的关键所在。一个设计单位住宅设计水平的 高低，反映它对住宅技术信息掌握的多少。设计信息掌握的多， 应用的好，扩散速度快，就会占领设计的制高点，那么这个设 计单位的整体实力就强。许多设计单位和设计人员由于缺乏对 住宅最新技术信息的捕、捉，就不能向
38、市场提供对路产品，更 谈不上销售策划。换一句话说，住宅信息获得的多少，决定了 设计的内在水平：现在住宅的信息来源俱增，设计知识的更新 和信息扩散速度的加快，使住宅设计发生了质的飞跃。住宅技 术信息应包括设计理论、设计科技、市场研究、政策研究等诸 多方面。 信息时代的另一个最主要特征是创新。江泽民主席曾多次 讲过： “创新是一个民族的灵魂”。当前出现的住宅设计活跃期， 明显特征就是创新，一些新设计理论和理念的形成，一些新型 住宅的出现，一些新技术的推广，都说明创新的活力和对住宅 建设的贡献。因此，对设计人员创新意识的培养和知识的更新 具有重要意义、“不断更新和提高知识水平是竞争优势的源泉”。 4
39、 住宅设计走向精品化 我国住宅设计已开始从粗放型逐渐转向精细型，最近，宋 吝华副部长提出住宅要搞“精密设计”，要像设计“飞机客舱一 样设计住宅。陈旧的设计观念相手法将被逐一摒弃，新的设计 观念和手法应建立在“精细化”的基础上。创造造精品应成为 设计者的神圣追求。 精品是市场优胜劣汰的必然产物，只有创出精品才能在市 场竞争中立于不败之地。住宅设计精品所带来的无形资产是巨 大的， “精品效应”已成为设计单位的生存之本：精品不但提高 丫住宅本身的价值，同时也提高了设计自身的价值： 住宅户型也要创造精品，这 些精品在适应居住人生活行为 的同时，还引导人的生活行为， 甚至改变人的生活方式。上海万里小区的
40、六种主要平面户型中， 其中有一个南侧为客厅，北侧为餐厅的三室二厅平面，在短期 内就销售一空， 正说明消费者研究户型的水平也在不断的提高， 什么是好户型消费者是再明白不过了， 5 住宅设计市场走向开放化 住宅设计活跃期的另个表现就是设计市场的进步开放。 改革开放初期，住宅设计市场在很长一段时间受到地方保护主 义的约束，只搞肥水不外流、不搞竞争创新，导致了本地区住 宅设计水平停滞或下降。现在闭关自守的大门被住房商品化的 浪潮冲开，尤其国外建筑和国外建筑设计理论和思维方式已从 多渠道引入、使我国住宅设计市场异常活跃，竞争日趋激烈， 同时也大大促进了中国住宅设汁水平的提高。 6 住宅辅助设计走向专业化
41、单纯靠建筑、结构印水暖电这些 主要专业解决更细化的设计问 题，来满足人们对舒适度提高的 迫切要求， 显然是不够的， 因此， 住宅辅助设计日渐兴起并走向专 业化。主要包括：智能化系统设 计、室内装饰设计、室外环境设计。智能化系统设计最早起源 于美国，首先是在办公商业建筑中应用，逐步延伸到居住建筑 中。西欧、日本、东南亚各国也步其后尘，开展了大量的推广 和应用工作。中国住宅业广泛采用智能化技术应该说是从1996 年开始的，但短短几年，智能化几乎成为开发商和设计人员耳 熟能详的名词。尤其是在安全防范系统，很多方面已超过了众 多发达国家的配置水平。最近公布的全国住宅小区智能化系 统示范工程建设要点与技
42、术导则中，将住宅智能化划分三种 类型：一星级 (普及型 )；二星级 (提高型 )；三星级 (超前型 )。分 类型设计智能化系统能满足不问居住对象、不同建设标准的住 宅要求，有利于资源的合理配置和合理利用，“建设要点与技术 导则”指明了我国住宅智能化产业的发展思路。 环境设计日益被广大民众所重视，“没有环境就没有卖点” 已被所有的开发商所接受。建筑学专业既要完成建筑设计， 又要完成环境设计的时代已经过去。因为建筑学专业缺乏 种植绿化知识，而园林设计公司又缺乏空间概念，不能完 全表达建筑师的环境构想。因此，建筑学专业、规划专业、 园林专业、艺术专业等多学科的联合，组建专业环境艺术 设计队伍是形势发
43、展的必然结果。只有专业化才能出现高 水准的设汁。目前，如世界著名环境艺术设计公司一易道 公司、贝尔高林公司都已进入小国环境设计市场，为人注 日。 7 住宅空间设计走向多样化 随着经济发展和人们多种需求的变化，住宅单体设计“从 单纯的平面设计走向三维空间设汁，主要表现在室内不同 层高的设置上，如跃层、错层、高空间厅特设计，这些变 化给开发商带来新的卖点。 8 住宅生态环保设计走向系统化 生态环保是世界各国都提到日程上 的重要课题， 对住宅设计而言尤为重 要。住宅的生态环保设汁主要包括下 面几个系统：绿化种植系统；产 品材料系统，即所谓的绿色材料、保 健环保材料；节能系统，如利用太阳能、风能、二次
44、利 用水资源等；污染防治系统、防止水污染、粉尘、电、 声、光、垃圾污染等。住宅的生态环保关系列人类可持续 发展，是未来住宅研究的主流，所以人们将21 世纪称为生 态健全的“绿色世纪 影响住宅发展趋势的客观原因和主观原因是不断变化，并相 互影响融合，要准确地把握住宅发展的趋势须综合分析主客观 方面的因素。 注解：我国的住宅建设正处在一个“政策转轨，体系转型，市场发 育，质量换代”的历史转折点，住宅设计领域也同时进入一个新的 活跃期。 这个活跃期始于1997 年初，当时住宅建设中系列的新课 题、难题接越而来，如住宅小区的停车和人车分流问题；住宅室外 环境绿化和景观设计问题；环境保护和生态平衡问题；安全防范和 智能化管理问题等。这些问题的出现恰恰反映出我国的住宅需求和 设计已向一个更高的层次发展，中国的住宅设计理论得到了丰富， 并呈现出突破创新的局面。