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1、第 1 页 买卖合同:解除商品房买卖合同1 特征码 JxdavZPPdiUnPQMtxDsu 2001 年 6 月 6 日，张某向新某公司购买商品房，双方签订一份 商品房购销合同 ，合同约定张某向新某公司购买位于某市某 路 45 号某 1 号楼 12 号门面，合同还对商品房的价款、付款 的方式、房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行 了约定。 合同签订后，张某征得新某公司的同意，在没有支付房款 的情况下，持新某公司提供的购房手续，于 2001 年 7 月到某市 房产局办理了该处房产的房屋所有权证。 2001 年 10 月 15 日，张某出具欠条，确认尚欠新某公司购 房款 1685430
2、 元。此后张某分文未还，至今，张某尚欠新某公 司房款 1685430 元。 2002 年 2 月，新某公司以张某诈骗为由向某市公安局经侦 支队报案，经侦支队在经过案前调查后，已决定不予立案。 壹审法院： 法院认为，新某公司控张某诈骗一案，公安机关已决定不 予立案，新某公司有权向人民法院提起民事诉讼，以维护其合 法利益。本案双方当事人签订的商品房购销合同，系当事人自 愿协商达成的，体现了双方真实意思表示，合同合法有效。 第 2 页 合同签订后，虽然张某未按约定及时支付房款，但新某公 司已将商品房交付给张某，张某是在新某公司同意的情况下办 理了房产证，该房屋产权已经转移，权属张某。尔后张某出具 的
3、房款欠条新某公司对此没有异议，并确认了张某的欠款行为， 故张某出具的房款欠条应视为对原合同价款的变更，双方的买 卖合同关系已转为债权债务关系。因此新某公司要求终止双方 的商品房购销合同，责令张某退回已占用的门面，不予支持。 虽然张某的欠条没有注明还款期限，根据民法通则第八十 八条第二款第(二)项关于“履行期限不明确的，债务人可以随 时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务， 但应当给对方必要的准备时间”的规定，新某公司有权要求张 某清偿所欠房款。 判决：张某应偿还所欠新某房地产股份合作公司房款人民 币 1685430 元。 贰审法院： 法院经审理查明：新某公司因资金紧张，要求时为
4、其职员 的张某帮助新某公司办理向银行借款，张某遂提出由其向银行 贷款给新某公司用，新某公司将本案争议的房屋卖给张某并过 户到张某名下，经协商双方于 2001 年 6 月 6 日签定了本案的 商品房购销合同 。合同约定新某公司将位于某市某路 45 号 某 1 号楼 12 号门面卖给张某，总价款为 936350 元，2001 年 5 月 8 日前支付 50 万元，2001 年 7 月 8 日支付 436350 元。合 第 3 页 同还对房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行了 约定。合同签订后，张某未依约支付房款，经其向新某公司请 求，新某公司为起提供的购房手续，于 2001 年 7 月到
5、某市房产 局办理了该处房产的房屋所有权证。2001 年 10 月 15 日，张某 出具欠条，确认尚欠新某公司购房款 1685430 元。此后张某仍 分文未付，新某公司请求其退回房屋，双方发生纠纷，新某公 司于 2002 年 2 月以张某诈骗为由向某市公安局经侦支队报案， 经侦支队在经过案前调查后，决定不予立案。新某公司又诉至 一审法院要求终止本案合同，责令张某退回已占有的门面。 另查明，本案所争议的房屋现在仍为新某公司所控制、使 用。 法院： 1新某公司虽然主张本案合同系受张某欺骗而签订的，应 属无效合同，但是并未提出充分证据予以证实，一审中也未提 出该诉讼请求; 2新某公司未依照中华人民共和
6、国合同法的规定在一 年内向人民法院主张撤销合同，故其该项主张不能成立，本院 不予采信。 因此：新某公司与张某签订的商品房购销合同应为有 效合同。 张某的行为是否构成根本违约?(违约行为，合同目的) 法院：新某公司与张某签订的商品房购销合同 ，并将房 第 4 页 屋过户到张某名下，是为了向银行贷款，解决公司资金困难的 问题，但张某在取得房屋产权以后，未给公司提供贷款，也未 按照购房合同的约定支付房款。2001 年 10 月 15 日其出具欠新 某公司 1685430 元购房款的欠条至今，已一年有余，仍分文未 付，亦没有对其不付款行为作出合理解释，二审庭审中对其是 否具有履约能力未能提出充分证据。
7、 因此：张某的行为已构成对合同的根本违约。 根据中华人民共和国合同法第九十四条第(四)项之规 定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实 现合同目的的，当事人可以解除合同。 因此：新某公司提出要求解除合同的理由成立，本院予以 支持。解除合同后，张某应将诉争房屋的房产证退回给新某公 司，新某公司应将欠条退回给张某。原审判决认定事实清楚， 适用法律不当，判决欠妥，使违约方不能得到违约制裁，显失 公平，依法应予纠正。 终审判决： 一、撤销某市中级人民法院(2002)某市民初字第 130 号民 事判决; 二、解除新某房地产股份合作公司 第 5 页 司与张某于 2001 年 6 月 6 日所签订的本案商品房购销合同; 三、张某应于本案判决生效之日起十日内，将位于某市某 路 45 号某 1 号楼 12 号门面的房屋所有权交回给新某房地产 股份合作公司;新某房地产股份合作公司应于本案判决生效之日 内将张某于 2001 年 10 月 15 日出具的欠新某公司 1685430 元的 欠条退回给张某。